City of Fort Smith, Arkansas v. J.D. Carter, Mary Lois Carter, Lee Hackler, and Patricia Hackler

 Annotate this Case
Download PDF
SUPREME COURT OF ARKANSAS  No.  07­220  CITY OF FORT SMITH, ARKANSAS,  APPELLANT,  VS.  Opinion Delivered  January 10, 2008  APPEAL  FROM  THE  CRAWFORD  COUNTY CIRCUIT COURT,  NO. CV­2002­186,  HON. GARY RAY COTTRELL, JUDGE,  J.D. CARTER, MARY LOIS CARTER, LEE  HACKLER, AND PATRICIA HACKLER,  APPELLEES,  REVERSED  ON  DIRECT  APPEAL;  DISMISSED ON CROSS­APPEAL.  ANNABELLE CLINTON IMBER, Associate Justice  The instant appeal arises out of a dispute as to whether a circuit court can award  attorney’s  fees  to  a  mortgagee  of  condemned  property  taken  by  eminent  domain,  under  Arkansas Code Annotated § 18­15­605(b) (Repl. 2003). Two years ago, we heard a previous  appeal of the same matter in City of Fort Smith v. Carter, 364 Ark. 100, 216 S.W.3d 594  (2005).  Upon remand, the circuit court ordered the City of Fort Smith to pay attorney’s fees  to J.D. and Mary Lois Carter, the owners in possession of the condemned property, and Lee  and  Patricia  Hackler,  the  mortgagees  of  the  property.  The  City  now  appeals  the  circuit  court’s order with regard to the Hacklers.  The City argues that section 18­15­605(b) does  not provide for an award  of  attorney’s fees to mortgagees of condemned property.  The Hacklers’  cross­appeal,  asserting  that  the  circuit  court  was  correct  in  awarding  them  attorney’s  fees,  but  the  lower  court  erred  in  not  awarding  them  the  full  amount  of  fees  requested.  Because we find merit in the City’s argument on direct appeal, we do not address  the Hacklers’ cross­appeal.  The City of Fort Smith operates a water supply utility that accumulates water in Lake  Fort Smith.  In 2002, the City chose to acquire certain land in the area around Lake Fort  Smith in an effort to expand the lake.  One of the parcels to be acquired was a twenty­acre  tract that was titled in the name of J.D. and Mary Lois Carter.  Less than a year earlier, the  Carters purchased the land from Lee and Patricia Hackler for the purchase price of $60,000.  The Hacklers held a mortgage on the land to secure the Carters’ outstanding debt.  On April 3, 2002, the City filed a petition for order of immediate possession, under  Arkansas Code Annotated § 18­15­409, and deposited a sum of $14,000 with the Crawford  County Circuit Court.  The circuit court entered an ex parte immediate order of possession,  and the Hacklers and the Carters responded, arguing that the City’s valuation of the property  at $14,000 was deficient.  After a trial, a jury found that the reasonable value of the property  was $30,000 and awarded compensation in that amount, plus interest.  The Carters and the  Hacklers then filed a motion for attorney’s fees under Arkansas Code Annotated § 18­15­  605(b).  The circuit court declined to grant an award pursuant to the statute, but found that  the Carters and the Hacklers were entitled to an award under Rule 11 of the Arkansas Rules  of Civil Procedure.  The  City  appealed  the  circuit  court’s  order  to  this  court  in  City  of  Fort  Smith  v. ­2­  Carter, supra.  We determined that the City’s actions were not subject to sanctions under  Rule 11, and then addressed the Carters and the Hacklers’ argument on cross­appeal.  They  contended that the circuit court erred in denying them attorney’s fees under section 18­15­  605(b) because the term “corporation” in the statute applied to all corporations, including  municipal corporations.  The City disagreed, arguing that the statute only applied to private  corporations.  This court held the term “corporation” to be ambiguous, and construed the  statute  in  favor  of  the  landowners,  pursuant  to  our  well­settled  rules  governing  the  interpretation of eminent­domain statutes. We reversed and remanded the case for the circuit  court to determine (1) the amount of attorney’s fees due the Carters under section 18­15­  605(b) and (2) whether the Hacklers qualified as “landowners”—  a  prerequisite for the  1  award of attorney’s fees under the statute.  On remand, the circuit court held a hearing at which the Hacklers claimed they should  be considered “land owners” under section 18­15­605 because as mortgage holders they had  an interest in the title to the property.  The City, however, argued that although the Hacklers  had an interest in the property it was not an ownership interest in the context of the statute  because  the  eminent­domain  statutes  did  not  contemplate  that  a  mortgagee  could  be  a  landowner of property.  The circuit court agreed with the Hacklers and entered an order 1  In the instant appeal, the Hacklers make a res judicata argument, asserting that in the  previous appeal this court determined that section 18­15­605(b) was applicable to the Hacklers as  mortgagees.  The Hacklers misread our holding in that opinion.  While we determined that section  18­15­605(b) did apply to municipal corporations and did decide that the Carters were  “landowners” under the statute, we left the determination of whether the Hacklers, as mortgagees,  were “landowners” to the circuit court on remand. ­3­  awarding both the Carters and the Hacklers attorney’s fees.  The City then filed the instant  appeal challenging the circuit court’s order with regard to the Hacklers.  The instant case involves our interpretation of section 18­65­105.  We review matters  of statutory interpretation de novo.  See CJ Building Corp. v. TRAC­10, 368 Ark. 654, ___  S.W.3d ___ (2007).  We have repeatedly held that attorney’s fees are not allowed except  where expressly provided for by statute.  See id.  The first rule of statutory construction is  to apply a plain reading to the statute, construing it just as it reads, by giving the words their  ordinary and usually accepted meaning in common language.  Cave City Nursing Home, Inc.  v. Ark. Dept. of Human Servs., 351 Ark. 13, 89 S.W.3d 884 (2002).  When the language of  the  statute  is  plain  and  unambiguous,  there  is  no  need  to  resort  to  rules  of  statutory  construction.  Id.  A statute is ambiguous only where it is open to two or more constructions,  or where it is of such obscure or doubtful meaning that reasonable minds might disagree or  be uncertain as to its meaning.  Id.  When a statute is clear, however, it is given its plain  meaning,  and  this  court  will  not  search  for  legislative  intent;  rather,  that  intent  must  be  gathered from the plain meaning of the language used.  Id.  This court is very hesitant to  interpret a legislative act in a manner contrary to its express language, unless it is clear that  a drafting error or omission has circumvented legislative intent.  Id.  Act 1207 of 1995, Ark. Code Ann. §§ 18­15­601 through 18­15­607 (Repl. 2003 &  Supp. 2007), was enacted to enable municipal corporations to expand their water supply  facilities  through  eminent  domain.      A  municipality  may  obtain  an  order  of  immediate  possession of the property by filing a petition with the circuit court, in the county where the ­4­  property  is  located,  and  depositing  with  the  court  a  sum,  which  in  its  opinion,  is  the  reasonable value of the property to be taken.  See Ark. Code Ann. § 18­15­409 (a)(2) (Repl.  2003).  Ark. Code Ann. § 18­15­605 provides for an award of attorney’s fees in certain cases  when a jury decides that the deposit made by the petitioning municipality is less than the  reasonable value of the land.  See id.  Specifically, section 18­15­605 (b) states,  In  the  case  of  application  for  orders  of  immediate  possession  by  the  corporation or water association, if the amount awarded by the jury exceeds  the amount deposited by the corporation or water association in an amount  which is more than twenty percent (20%) of the sum deposited, the landowner  shall be entitled to recover the reasonable attorney’s fees and costs.  Id. (emphasis added).  The dispute in the instant case hinges upon the meaning of the term  “landowner” in section 18­15­605(b).  The City argues that the term “landowner” describes the traditional view of a real  property owner as the person who has title to the land and the possessory right to occupy the  land.    The  Hacklers,  on  the  other  hand,  contend  that  a  mortgagee  has  legal  title  to  the  mortgaged property and is therefore a landowner for purposes of the statute.  By applying a plain reading to the term “landowner,” it is apparent that the term does  not describe the Hacklers as mortgagees of the property.  In BLACK’S LAW DICTIONARY (8th  ed.  2004),  the  term “landowner”  is  defined  as  “one  who  owns  land.”  Id.  at  895.  This  definition of “landowner” does not contribute much to our analysis; however, the definition  of the general term “owner”does lend to our inquiry.  The term “owner” is defined as “one  who has the right to possess, use, and convey something; a person in whom one or more  interests are vested.”  Id. at 1137.  Moreover, in common parlance “owner” is defined as one ­5­  who “possesses property.”  OXFORD AMERICAN DICTIONARY  590 (2d Ed. 2001).  Thus, it  is clear that the common understanding of the term “landowner” is someone who is entitled  to possess and convey land.  Our court has long held that despite the fact that a mortgagee has legal title to the  mortgaged land, the mortgagee does not have absolute title thereto and does not have the  right to possess the land until the mortgagor defaults on the mortgage.  In Moore v. Tillman,  170 Ark. 895, 282 S.W. 9 (1926), we clearly stated that a mortgagee possesses a security  interest and is not an absolute owner of the property:  [A] mortgage of lands is not a conveyance thereof carrying the absolute and  unrestricted title thereto.  On the contrary, while a mortgage at law does carry  the legal title, it is not, either at law or in equity, an absolute, unconditional,  and indefeasible title.  It becomes such only after the mortgagor has breached  the  condition  of  the  mortgage  and  his  equity  of  redemption  has  been  foreclosed.  In other words, while the legal title under the law does vest in the  mortgagee, still this is only for the purpose of enabling him to obtain security  for the satisfaction of the debt or obligation due him by the mortgagor; and,  when  that  satisfaction  is  obtained,  the  legal  title  vests  and  remains  in  the  mortgagor  .  .  .  .  Thus,  after  all  is  said  and  done,  a  mortgage,  in  common  parlance as well as legal acceptation, is an instrument evidencing a security  for debt. . . .”  282 S.W. at 11 (emphasis added).  In the instant case, the Hacklers held a mortgage on the  condemned property, but at the time that the City filed its condemnation action the Carters  had  not  defaulted  on  the  mortgage,  and,  therefore,  the  Hacklers  did  not  have  a  right  to  possess  the  property.    Accordingly,  the  Hacklers  were  not  “landowners”  with  a  right  to  possess and convey the property as contemplated under section 18­15­605(b).  The Hacklers cite our opinion in Bank of Oak Grove v. Wilmot State Bank, 279 Ark. ­6­  107, 648 S.W.2d 802 (1983), for the proposition that under Arkansas law a mortgagee has  legal title to the mortgaged land, and, therefore the Hacklers, as mortgagees and title holders,  were “landowners” here.  We disagree.  The Bank of Oak Grove case involved a conflict­of­  laws issue, and, although our court discussed Professor Robert A. Leflar’s views concerning  mortgage theories in Arkansas, we declined to decide whether Arkansas is a lien theory or  title theory state.  Thus, because the Hacklers were mortgagees without right of possession  to the condemned land under section 18­15­605(b), they were not entitled to attorney’s fees  under that statute. Accordingly, we conclude that the circuit court erred in finding otherwise.  The  circuit  court’s  order  awarding  attorney’s  fees  to  the  Hacklers  is  reversed  on  direct  appeal, and the cross­appeal is dismissed as moot. ­7­ 

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.