National Home Centers, Inc. v. First Arkansas Valley Bank

 Annotate this Case
Download PDF
NATIONAL HOME CENTERS, INC. v. FIRST ARKANSAS  VALLEY BANK  05­1184  ___ S.W.3d ___  Supreme Court of Arkansas  Opinion delivered June 15, 2006  1.  MORTGAGES – ARK. CODE ANN. § 18­12­207 (REPL. 2003) – SIGNING ON BEHALF OF  A CORPORATION. – Where in exchange for the mortgage, LTL&M Land Company,  Inc. (LTL&M) received a construction loan indicating that the transaction was clearly  for LTL&M’s benefit, where LTL&M was specifically listed on the mortgage as the  borrower, where the promissory note, which was executed on the same day as the  mortgage was signed by Ted Alexander in his capacity as president of LTL&M, and  where  as  president  and  sole  shareholder  of  LTL&M,  Alexander  clearly  had  the  authority to enter into the mortgage on the corporation’s behalf, the facts conclusively  showed that Alexander was acting on behalf of LTL&M when he signed the mortgage  with appellee bank; while Ark. Code Ann. § 18­12­207 (Repl. 2003) provided an  acknowledgment  template  to  be  used  on  all  mortgages  executed  on  behalf  of  a  corporation, the supreme court concluded that it was illogical to invalidate appellee  bank’s  otherwise  satisfactory  mortgage  based  on  the  absence  of  a  precise  acknowledgment. ___________________________  GLAZE, J. ­ 2  NATIONAL HOME CTRS., INC. v. FIRST ARK. VALLEY BANK  Cite as 36_ Ark. ___ (2006)  2.  Page 2  COURTS – JURISDICTION – FAILURE TO FILE NOTICE OF APPEAL FROM CONFIRMATION OF  SALE. – In order to challenge the notice requirements surrounding the foreclosure sale,  appellant  was  required  to  file  a  notice  of  appeal  from  the  order  confirming  sale;  because it failed to do so, the supreme court lacked jurisdiction to hear appellant’s  claim that the circuit court erred in failing to set aside the foreclosure sale, and the  trial court’s order confirming sale stood.  Appeal from Pope Circuit Court; John S. Patterson, Judge; affirmed.  Laws & Murdoch, P.A., by:  Allen Laws, for appellant.  Joel Taylor, P.A., by:  Joel Taylor, for appellee.  TOM GLAZE, Justice.  First Arkansas Valley Bank (FAVB) extended a construction  loan to LTL&M Land Company, Inc. (LTL&M).  In return, Ted Alexander, the president and  sole shareholder of LTL&M, signed a promissory note on the loan.  In addition, Alexander  executed a mortgage on a piece of property owned by LTL&M called Angel Acres.  The  signature on the promissory note indicated that Alexander was signing in his capacity as  president of LTL&M.  The signature on the mortgage did not include an acknowledgment  that Alexander was acting on behalf of LTL&M.  LTL&M was listed as the borrower on the ___________________________  GLAZE, J. ­ 2  NATIONAL HOME CTRS., INC. v. FIRST ARK. VALLEY BANK  Cite as 36_ Ark. ___ (2006)  Page 3  mortgage; however, Alexander was listed as the grantor.  National Home Centers, Inc. (“National”) sold and delivered materials to Alexander  –  doing  business as Alexander Enterprises Inc. – for the construction of a single family  dwelling on Angel Acres.  National never received payment for its materials and was forced  to file a materialman’s lien on Angel Acres in the amount of $15,015.36.   LTL&M, the  undisputed owner of Angel Acres, was not listed on the lien.  On November 12, 2004, FAVB filed a foreclosure complaint naming LTL&M and  National as parties.  National answered the claim and denied that FAVB had  a  superior  claim. In addition, National filed a cross­claim in an effort to foreclose on its materialman’s  lien.  On May 25, 2005, the trial court entered its “Findings of Fact and Conclusions of  Law” and concluded that FAVB’s mortgage and National’s lien were both valid.  The trial  court also held that FAVB’s mortgage was first in time and, therefore, superior to National’s  lien.  That same day, the trial court entered a foreclosure decree against LTL&M awarding  judgment to FAVB for $66,834.32 and to National for $16,515.36. The decree provided that  Angel Acres was to be sold and the proceeds paid first to FAVB, then to National.  On June 17, 2005, after notice was published in the local newspaper, the property was  sold at auction; the winning bidder was FAVB.  Subsequent to the sale, on June 24, 2005, ___________________________  GLAZE, J. ­ 2  NATIONAL HOME CTRS., INC. v. FIRST ARK. VALLEY BANK  Cite as 36_ Ark. ___ (2006)  Page 4  National filed a notice of appeal from the trial court’s foreclosure decree. The  notice of  appeal was not accompanied by a motion to stay the sale or by a supersedeas bond.  Also on  June 24, 2005, a “Report of Sale” was filed by FAVB, followed by an “Order Confirming  Sale” filed on June 28, 2005.  FAVB did not send a copy of the “Report of Sale” or the  “Order Confirming Sale” to National.  On July 25, 2005, FAVB filed a motion to dismiss National’s appeal, claiming that  the sale of the property made the appeal moot.  In response, National filed a motion to set  aside the foreclosure sale based on lack of service and notice.  The trial court denied both  motions.  For  its  first  point  on  appeal,  National  argues  that  the  trial  court erred in  upholding the validity of FAVB’s mortgage and finding that the mortgage was superior to  National’s materialman’s lien.  In support of this position, National claims that FAVB’s  mortgage is invalid because it was executed solely by Alexander, who did not include the  proper acknowledgment.  Ark. Code Ann. § 18­12­207 (Repl. 2003) provides that for all mortgages executed  by corporations, the form of acknowledgment shall be as follows:  State of .....................................................................  County of ..................................................................... ___________________________  GLAZE, J. ­ 2  NATIONAL HOME CTRS., INC. v. FIRST ARK. VALLEY BANK  Cite as 36_ Ark. ___ (2006)  Page 5  On this .......... day of .........., 19..., before me, .........., a Notary Public, (or  before any officer within this State or without the State now qualified under  existing  law  to  take  acknowledgments),  duly  commissioned,  qualified  and  acting, within and for said County and State, appeared in person the within  named  ..........  and  ..........,  (being the  person  or  persons  authorized  by  said  corporation to execute such instrument, stating their respective capacities in  that  behalf),  to  me  personally  well  known,  who  stated  that  they  were  the  .......... and .......... of the .........., a corporation, and were duly authorized in  their respective capacities to execute the foregoing instruments for and in the  name and behalf of said corporation, and further stated and acknowledged that  they had so signed, executed and delivered said foregoing instrument for the  consideration, uses and purposes therein mentioned and set forth.  IN TESTIMONY WHEREOF, I have hereunto set my hand and official seal  this .......... day of .........., 19....  That all deeds or instruments affecting or purporting to affect the title to land  executed in the above and foregoing form shall be good and sufficient. ___________________________  GLAZE, J. ­ 2  NATIONAL HOME CTRS., INC. v. FIRST ARK. VALLEY BANK  Cite as 36_ Ark. ___ (2006)  Page 6  As noted above, the mortgage in question did not indicate that Alexander was signing  on  behalf  of  the  corporation,  nor  did  it  contain  an  acknowledgment  that  complied  with  section 18­12­207.  Based  on  Alexander’s failure to follow section 18­12­207, National  argues that it was unclear whether Alexander was signing the mortgage in his individual  capacity or on behalf of LTL&M.  As a result, National contends that FAVB’s mortgage is  invalid and National’s lien must prevail.  We disagree.  The  following  facts  conclusively  show  that  Alexander  was  acting  on  behalf  of  LTL&M when he signed the mortgage with FAVB.  First, in exchange for the mortgage,  LTL&M received a construction  loan  for $75,129.50 indicating that the transaction was  clearly for LTL&M’s benefit; second, LTL&M is specifically listed on the mortgage as the  borrower; third, the promissory note, which was executed on the same day as the mortgage,  is signed by Alexander in his capacity as president of LTL&M; and finally, as president and  sole shareholder of LTL&M, Alexander clearly had the authority to enter into the mortgage  on the corporation’s behalf.  We recognize that section 18­12­207 provides an acknowledgment template that is  1  to be used on all mortgages executed on behalf of a corporation.  However, to invalidate No Arkansas case has cited to this statute since 1930.  See Fidelity & Deposit  Co. of Maryland v. Rieff, 181 Ark. 798, 27 S.W.2d 1008 (1930).  1  ___________________________  GLAZE, J. ­ 2  NATIONAL HOME CTRS., INC. v. FIRST ARK. VALLEY BANK  Cite as 36_ Ark. ___ (2006)  Page 7  FAVB’s otherwise satisfactory mortgage based on the absence of a precise acknowledgment  is  illogical.    This  court  will  not  interpret  a  statute  to  yield  an  absurd  result  that  defies  common sense.  See Nucor Corp. v. Kilman, 358 Ark. 107, 186 S.W.3d 720 (2004); Green  v. Mills, 339 Ark. 200, 4 S.W.3d 493 (1999).  Given these facts, we hold that the trial court  properly found that Alexander acted in his capacity as president of LTL&M when he entered  into the mortgage with FAVB.  As a result, we affirm the trial court’s finding that FAVB’s  2  mortgage is valid and superior to National’s lien.  For its second point on appeal, National contends that the trial court erred in failing  to set aside the foreclosure sale.  Specifically, National argues that it did not receive proper  notice  of  the  foreclosure  decree,  the  foreclosure  sale,  the  report  of  sale,  or  the  order  confirming the sale.  For these reasons, National asks that the sale be set aside.  We lack  jurisdiction to reach the merits of this argument.  As  previously  noted,  National  filed  a  notice  of  appeal  from  the  trial  court’s  foreclosure decree.  Following this decree, the sale was conducted, the report of sale was  filed, and the trial court entered an order confirming sale.  However, although National filed In light of this decision, we find that FAVB’s cross­appeal, in which it argues that  the trial court erred in failing to dismiss National’s motion to set aside the foreclosure  decree, is moot.  2  ___________________________  GLAZE, J. ­ 2  NATIONAL HOME CTRS., INC. v. FIRST ARK. VALLEY BANK  Cite as 36_ Ark. ___ (2006)  Page 8  a motion to set aside the foreclosure sale, it never filed a notice of appeal from the order  confirming sale.  This  court  has  held  that  a  sale  may  only  be  set  aside  before  confirmation  for  a  legitimate  reason  such  as  fraud,  gross  inadequacy  in  the  sale  price,  irregularity  in  the  circumstances surrounding the sale, impingement of the rights of the parties participating in  the  sale,  or  harm that  may  result  on  confirmation.  See  Dellinger  v.  First  Nat’l  Bank  of  Russellville,  333  Ark.  460,  970  S.W.2d  223  (1998)  (emphasis  added).    Moreover,  a  confirmation of a judicial sale is a final decree from which an appeal may be prosecuted.  Clarke  v.  Federal  Land  Bank  of  St.  Louis,  197  Ark.  1094,  126  S.W.2d  601  (1939).  Accordingly, in order to challenge the notice requirements surrounding the foreclosure sale,  National was required to file a notice of appeal from the order confirming sale; National  failed in this respect.  As a result, this court lacks jurisdiction to hear National’s claim and  the trial court’s order confirming sale must stand.  See also Seay v. C.A.R. Transportation  Co., ___ Ark. ___, ___ S.W.3d ___ (June 1, 2006) (holding that this court lacked jurisdiction  where the appellant failed to file a timely notice of appeal from the order confirming sale).  Affirmed. ___________________________  GLAZE, J. ­ 2 

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.