Sundial v. The Villages at Wolf Hollow

 Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 223 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS SUNDIAL INC., Plaintiff and Appellant, v. THE VILLAGES AT WOLF HOLLOW CONDOMINIUM HOMEOWNER S ASSOCIATION, INC., Defendant and Appellee. Memorandum Decision No. 20121026 CA Filed September 12, 2013 Third District, West Jordan Department The Honorable Mark S. Kouris No. 080402632 James T. Dunn, Attorney for Appellant Alan R. Stewart, Attorney for Appellee JUDGE CAROLYN B. MCHUGH authored this Memorandum Decision, in which JUDGES JAMES Z. DAVIS and STEPHEN L. ROTH concurred. McHUGH, Judge: ¶1 Sundial Inc. (Sundial) appeals from a judgment awarding it damages for unjust enrichment on the ground that the trial court failed to include prejudgment interest. We affirm. ¶2 The  underlying  claim  for  equitable  relief  relates  to  The Villages  at  Wolf  Hollow  development,  a  sixty four  unit condominium  project  (the  Project)  in  Salt  Lake  County.  The original  developer  of  the  Project  was  Aurora  Development,  LC (Aurora).  In  September  2001,  Aurora  recorded  a  declaration  of condominium  that  included  bylaws  for  what  later  became  The Sundial v. The Villages at Wolf Hollow Villages at Wolf Hollow Condominium Homeowner s Association, Inc. (the HOA). ¶3 In  July  2004,  Sundial  purchased  the  last  thirty four condominium units in the Project that remained unsold, as well as two  undeveloped  building  pads.  At  that  time,  Aurora  was insolvent and unable to finish construction of the Project. Sundial wrote five checks totaling $44,500 to the HOA between December 2004 and June 2005. A portion of these payments was to cover the monthly assessments on the Sundial units and a large additional sum  to  ensure  the  Project s  survival.  After  completion  of  the Project, a dispute arose between Sundial and the HOA over the treatment of these payments. ¶4 On February 11, 2008, Sundial filed a complaint alleging that the  HOA  had  been  unjustly  enriched  by  the  payments  and requesting  damages  of  $44,500  plus  interest.  The  HOA  filed  an answer and counterclaim alleging that Sundial had failed to pay certain dues, fees, and other assessments. Subsequently, Sundial amended the amount requested in its unjust enrichment claim to $30,064.66 plus interest in order to reflect the dues, fees, and other assessments that were properly paid to the HOA. ¶5 After a bench trial, the trial court issued its memorandum decision and found that Sundial  paid significantly more than the monthly fees [it] was required to pay  because of an understanding that  the Project was on the brink of failure.  The trial court found that the excess funds ensured the completion of the Project, thereby preventing  liens  from  being  recorded  against  the  Project  and avoiding  foreclosure.  Consequently,  the  trial  court  awarded Sundial  $5,403  in  damages  on  its  unjust  enrichment  claim.  In calculating this amount, the trial court first found that Sundial s overpayments were made, at least in part, for its own benefit. Thus, the  trial  court  adopted  a  formula  to  isolate  the  benefit  unjustly conferred  on  the  HOA  from  the  benefit  to  Sundial  itself.  The method the trial court selected was to multiply the total payment figure of $44,500 by 47%, which represents the percentage of units 20121026 CA 2 2013 UT App 223 Sundial v. The Villages at Wolf Hollow not owned by Sundial. From the remaining $20,915, the trial court subtracted $15,512 in fees properly charged to Sundial, resulting in the final damage award of $5,403. ¶6 After  the  trial  court  issued  its  memorandum  decision, counsel for Sundial submitted a proposed form of judgment, which included  prejudgment  interest  at  the  rate  of  10%.  Although  the HOA filed an objection to the proposed judgment, the trial court entered it on July 27, 2012. However, the trial court scheduled oral arguments on the HOA s objection for October 30, 2012. The HOA argued  that  prejudgment  interest  was  inappropriate  because  a specific award was not foreseeable or mathematically certain until the trial court made its final ruling and determined how the unjust benefit to the HOA would be calculated. Sundial claimed that the court  had  correctly  included  prejudgment  interest  because  the unjust  benefit  conferred  on  the  HOA  could  be  calculated  with mathematical certainty based on specific amounts and dates. The trial court found the HOA s arguments persuasive and set aside the original judgment in favor of an amended judgment that did not include an award of prejudgment interest. Sundial filed a timely notice of appeal from the amended judgment. ¶7 The only issue Sundial raises on appeal is whether the trial court  erred  in  failing  to  award  prejudgment  interest.  A  trial court s decision to grant or deny prejudgment interest presents a question of law which we review for correctness.  Cornia v. Wilcox, 898 P.2d 1379, 1387 (Utah 1995). ¶8 [T]he legal rate of [prejudgment] interest for . . . any . . . chose  in  action  shall  be  10%  per  annum.   Utah  Code  Ann. §  15 1 1(2)  (LexisNexis  2009).  Sundial  does  not  dispute  that  its unjust enrichment claim against the HOA was a  chose in action. See Snow, Nuffer, Engstrom & Drake v. Tanasse, 1999 UT 49, ¶ 9, 980 P.2d 208 ( A  chose in action  has been defined as  a claim or debt upon which a recovery may be made in a lawsuit. It is not a present possession,  but  merely  a  right  to  sue;  it  becomes  a  possessory thing  only upon successful completion of a lawsuit.  (quoting 20121026 CA 3 2013 UT App 223 Sundial v. The Villages at Wolf Hollow Barron s Law Dictionary 71 (3d ed. 1991))). However, an award of prejudgment interest pursuant to section 15 1 1(2) is not automatic. Prejudgment interest is appropriate only  when the loss ha[s] been fixed  as  of  a  definite  time  and  the  amount  of  the  loss  can  be calculated  with  mathematical  accuracy  in  accordance  with well established  rules  of  damages.   Iron  Head  Constr.,  Inc.  v. Gurney,  2009  UT  25,  ¶  11,  207  P.3d  1231  (alteration  in  original) (citation and internal quotation marks omitted).  [W]here damages are  incomplete  or  cannot  be  calculated  with  mathematical accuracy, . . . the amount of the damages must be ascertained and assessed  by  the  trier  of  .  .  .  fact  at  the  trial,  and  in  such  cases prejudgment  interest  is  not  allowed.   Cornia,  898  P.2d  at  1387 (citation  and  internal  quotation  marks  omitted).  Accordingly, equitable  claims  typically  do  not  support  an  award  of prejudgment interest because in most equitable cases the damages are not readily calculable to a mathematical certainty.  Kimball v. Kimball, 2009 UT App 233, ¶ 41, 217 P.3d 733. Notwithstanding that general rule, this court has cautioned that  rel[ying] on the nature of the claim  to determine whether prejudgment interest is allowed is inappropriate. Shoreline Dev., Inc. v. Utah Cnty., 835 P.2d 207, 211 (Utah Ct. App. 1992). ¶9 In the present case, the amount of damages could not have been  determined  with  mathematical  certainty  prior  to  the  trial court s ruling. Tellingly, Sundial calculated its unjust enrichment damages at $30,064.66 before trial, yet the trial court awarded only $5,403. This discrepancy occurred, in large part, because there are no  well established rules  for calculating the unjust benefit that was conferred on the HOA. See Iron Head, 2009 UT 25, ¶ 11 (citation and internal quotation marks omitted). The trial judge was  left to determine the amount of damages from a mere description of the benefits conferred on Sundial as opposed to those conferred on the HOA. See id. ¶ 12 (citation and internal quotation marks omitted). In  making  that  assessment,  the  trial  court  considered  the  entire factual record, including that  Sundial had a financial stake in the [P]roject and needed to keep it viable to sell the 34 condominium units it had purchased,  that Sundial s sole shareholder wanted the 20121026 CA 4 2013 UT App 223 Sundial v. The Villages at Wolf Hollow Project  to  survive  because  his  son  was  a  resident,  and  that Sundial s  sole  shareholder  intended  to  market  the  units  as investment  opportunities  to  his  friends  and  former  real  estate clients. The trial court then carefully considered the benefit to the other  residents  of  the  Project  and  found  that  in  the  absence  of Sundial s  payments,  Aurora  would  likely  have  defaulted  on  its construction loan, resulting in liens against the Project, unfinished common  areas  and  amenities,  and  the  devaluation  of  all  of  the units.  Based  on  its  assessment  of  this  evidence,  the  trial  court determined  that  some  of  the  overpayments  were  mutually beneficial and therefore the full amount of those payments could not be included in a damage award for unjust enrichment. ¶10 As  a  result,  the  trial  court  fashioned  a  methodology  to calculate how much of the overpayments were an unjust benefit to the HOA. The trial court was not bound to use the ratio between condominium units owned by Sundial and those owned by other residents to allocate the benefit conferred by the payments between the  parties.  Until  the  trial  court  selected  a  methodology,  the amount of damages could not be ascertained with precision. As the trial  court  correctly  noted,  three  or  four  different  judges  could have  heard  this  same  case  and  maybe  come  up  with  different numbers.   Another  judge  calculating  damages  might  have concluded that the full amount of the overpayment, none of it, or some  different  percentage  constituted  the  value  of  the  unjust benefit enjoyed by the HOA. Thus, the damage amount here was determined by the broad discretion of the trier of fact. See Encon Utah, LLC v. Fluor Ames Kraemer, LLC, 2009 UT 7, ¶ 53, 210 P.3d 263 ( [L]osses that cannot be calculated with mathematical accuracy are those in which the damage amounts are to be determined by the broad discretion of the trier of fact . . . .  (citation and internal quotation marks omitted)). ¶11 Accordingly,  the  trial  court  correctly  denied  Sundial  an award of prejudgment interest. Affirmed. 20121026 CA 5 2013 UT App 223

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.