Jackson v. Halls

 Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 254 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS LEE JACKSON; ACTION INVESTMENT SERVICES, LLC; AND INTERNATIONAL PETROLEUM, LLC, Plaintiffs and Appellees, v. WILLIAM C. HALLS, Defendant and Appellant. Memorandum Decision No. 20120913 CA Filed October 24, 2013 Second District Court, Farmington Department The Honorable Thomas L. Kay No. 080700504 William C. Halls, Appellant Pro Se James H. Deans, Attorney for Appellees JUDGE MICHELE M. CHRISTIANSEN authored this Memorandum Decision, in which JUDGES J. FREDERIC VOROS JR. and STEPHEN L. ROTH concurred. CHRISTIANSEN, Judge: ¶1 William C. Halls appeals from the district court s denial of his motion to compel delivery of the cash value of his homestead exemption  in  certain  property  executed  upon  by  Lee  Jackson; Action  Investment  Services,  LLC;  and  International  Petroleum, LLC (collectively, Plaintiffs). We reverse and remand. ¶2 This  case  arises  from  Plaintiffs   attempts  to  collect  on  a judgment  obtained  against  Halls  in  a  prior  proceeding  (the Judgment). In August 2008, Plaintiffs filed a complaint seeking to renew the unpaid portion of the Judgment and the district court entered default judgment against Halls. Plaintiffs obtained a writ Jackson v. Halls of execution against Halls  primary residence, and the sheriff set the  sale  for  March  1,  2011.  On  January  28,  2011,  Halls  filed  a declaration  of  homestead  with  the  county  recorder  claiming  a homestead  exemption  in  that  residence.  See  Utah  Code  Ann. § 78B 5 503(2) (LexisNexis Supp. 2010) (providing for a portion of an  individual s  residence  to  remain  exempt  from  execution  or levy). In response to Halls  exemption, Plaintiffs applied a $40,000 credit to the Judgment,1 and the sheriff proceeded with the sale on March 1. ¶3 At  the  sale,  Halls  requested  that  Plaintiffs  tender  a  cash payment  to  him  in  the  amount  of  his  homestead  exemption. Plaintiffs  refused  to  pay  cash  based  upon  their  position  that crediting  $40,000  toward  the  Judgment  gave  Halls  value   that satisfied the requirements of the homestead exemption. Plaintiffs were ultimately the successful bidders on Halls  residence with a credit bid of $425,000 against the Judgment. ¶4 Thereafter,  Halls  filed  a  motion  to  compel  Plaintiffs  to deliver payment of his homestead exemption in cash rather than a credit  against  the  Judgment.  The  district  court  denied  Halls motion, agreeing with Plaintiffs that the $40,000 credit against the Judgment had satisfied Halls  homestead exemption. Halls appeals. ¶5 Halls  challenges  the  district  court s  interpretation  of  the exemption  statute.  We  review  a  district  court s  statutory interpretation for correctness. Turner v. Staker & Parson Cos., 2012 UT  30,  ¶  7,  284  P.3d  600.  Halls  argues  that  because  he  filed  a 1 Halls  homestead declaration identified his claimed homestead exemption in the residence as $40,000, presumably because that figure included a homestead exemption for his wife with whom he owned the residence jointly. However, Plaintiffs executed only against Halls  interest in the residence, and Halls has asserted on appeal an entitlement only to his own homestead exemption of $20,000. 20120913 CA 2 2013 UT App 254 Jackson v. Halls declaration of homestead on his residence prior to the execution sale, he was entitled to receive the amount of his exemption in cash from the proceeds of the sale and Plaintiffs were entitled only to the excess of the proceeds above the value of his exemption. We agree. ¶6 The  Utah  Exemptions  Act  (the  Act)  creates  a  homestead exemption  consisting of property in this state in an amount not exceeding  .  .  .  $20,000  in  value  if  the  property  claimed  is  the primary  personal residence  of the individual.  Utah Code  Ann. §  78B 5 503(2)(a)  (LexisNexis  Supp.  2010).  The  Act  further provides,  Property that includes a homestead may not be sold at execution if there is no bid that exceeds the amount of the declared homestead exemption.  Id. § 78B 5 504(5) (2008). Thus, a judgment creditor executing against a residence  is only entitled to receive those  proceeds  that  do  not  impair  the  [debtor s]  homestead exemption.  Homeside Lending, Inc. v. Miller, 2001 UT App 247, ¶ 19, 31 P.3d 607. Accordingly, Halls was entitled to receive $20,000 from the proceeds of the sale on Plaintiffs  bid of $425,000 before the remaining proceeds could be returned to Plaintiffs as the executing judgment creditor. ¶7 Plaintiffs assert that because they satisfied their bid with a credit  or  judgment  bid a bid satisfied with a credit against the judgment owed rather than a cash payment there were no cash proceeds from the sale and Halls is therefore not entitled to delivery of his exemption as a cash payment. As a general rule, the sheriff may not accept payment at an execution sale on credit but must take payment from the successful bidder in cash. See 30 Am. Jur. 2d Executions & Enforcement of Judgments § 425 (2005); 33 C.J.S. Executions § 380 (2009). However, where the executing creditor is also the successful bidder, many courts have held that the creditor may satisfy the bid with a credit against the judgment owed, rather than undertaking the  useless ceremony of handing money to the sheriff and then receiving it back from him.  See Title & Trust Co. v.  Security  Bldgs.  Corp.,  284  P.  177,  178  (Or.  1930)  (citation  and internal  quotation  marks  omitted);  see  also  Holden  v.  Cribb,  561 20120913 CA 3 2013 UT App 254 Jackson v. Halls S.E.2d 634, 638 (S.C. Ct. App. 2002) ( [I]f the successful bidder is the judgment holder and is solely entitled to whatever sums may have been bid for the property, it would be senseless to require the bidder to pay cash. ). See generally Citibank Fed. Sav. Bank v. New Plan  Realty  Trust,  748  A.2d  24,  29  (Md.  2000)  (reviewing jurisdictions adopting the judgment bid exception). And it is  well established  in Utah that  if the trustee forecloses he . . . may bid and take credit for his judgment.  Chapman v. Schiller, 83 P.2d 249, 255 (Utah 1938). ¶8 However, we do not agree with Plaintiffs  argument that because they satisfied their bid at the execution sale with a credit against  the  Judgment  there  were  no  proceeds  of  the  sale  from which  Halls   homestead  exemption  must  be  paid.  Allowing  the executing  creditor  to  pay  its  winning  bid  by  credit  is  merely  a convenience to avoid the  useless ceremony  of payment to the sheriff by the very party which is entitled to receive the proceeds of the sale. See Title & Trust Co., 284 P. at 178.  The fact that the judgment  creditor  does  not  tender  the  cash  to  the  sheriff  .  .  .  is irrelevant and in no way alters the character of the transaction as a  sale  of  property  purchased  with  cash.   Petrie  v.  General Contracting  Co.,  413  P.2d  600,  602  (Utah  1966)  (Callister,  J., dissenting from the majority s conclusion that an attorney entitled to one third of a judgment as a contingency fee was entitled to a one third  ownership  interest  in  property  purchased  with  credit against that judgment). Moreover, payment of the full bid amount by such a credit is predicated on the successful bidder being  solely entitled to whatever sums may have been bid for the property. Holden, 561 S.E.2d at 638 (emphasis added). ¶9 Here, the sheriff s notice of sale provided that payment was to  be  made  in  cash.  See  33  C.J.S.  Executions  §  380  (2009)  ( Cash within  the  meaning  of  this  rule  generally  means  current  legal tender or money . . . . ). Plaintiffs submitted a successful bid of $425,000  for  Halls   residence  and  were  entitled  to  the  proceeds from that bid in excess of Halls  homestead exemption of $20,000 and any other superior claims or fees associated with the sale. See 20120913 CA 4 2013 UT App 254 Jackson v. Halls Homeside,  2001  UT  App  247,  ¶  19.  While  Plaintiffs  may  have properly satisfied some part of their bid with a credit against the Judgment, they were required to pay cash for any part of the bid that they were not entitled to receive, which in this case includes the full amount necessary to satisfy Halls  exemption. See 33 C.J.S. Executions § 380 (2009); cf. Holden, 561 S.E.2d at 638 ( Were it not for the  requirement  that  the  portion  of  the  bid  attributable  to  the homestead  exemption  be  paid  in  cash,  the  sheriff  could  have accepted  [the  creditor s]  bid  without  requiring  a  cash  deposit because  it  would  have  been  immediately  repaid  to  her  in  her capacity as judgment creditor. ). ¶10 Plaintiffs  also  argue  that  the  Act  does  not  require  the payment  of  cash  to  the  property  owner  because  the  homestead exemption is defined in terms of  value  and Plaintiffs gave value to Halls by crediting the Judgment in the amount of the exemption. When  interpreting  a  statute,  .  .  .  [w]e  employ  plain  language analysis  to  carry  out  the  legislative  purpose  of  the  statute  as expressed through the enacted text.  Richards v. Brown, 2012 UT 14, ¶ 23, 274 P.3d 911 (footnote citation omitted).  Where a statute s language is unambiguous and provides a workable result, we need not resort to other interpretive tools, and our analysis ends.  Id. However, we read the statute as a whole to  give effect to every provision of a statute and avoid an interpretation that will render portions of a statute inoperative.  Warne v. Warne, 2012 UT 13, ¶ 36, 275 P.3d 238. ¶11 The relevant provision of the Act states,  An individual is entitled to a homestead exemption consisting of property in this state  in  an  amount  not  exceeding  .  .  .  $20,000  in  value  if  the property  claimed  is  the  primary  personal  residence  of  the individual.  Utah Code Ann. § 78B 5 503(2)(a) (LexisNexis Supp. 2010). Plaintiffs assert that the legislature s use of the term  value in the definition of the exemption indicates that anything of value may be used to satisfy the exemption, such as a credit against the judgment  executed  upon.  However,  this  provision  of  the  Act speaks only to the scope of an individual s homestead exemption 20120913 CA 5 2013 UT App 254 Jackson v. Halls and does not address how that exemption may be satisfied. Rather, the Act clearly contemplates that the exemption will be satisfied from the proceeds of the execution sale by protecting these very proceeds  from  further  execution.  See  id.  §  78B 5 503(5)(b)  ( The proceeds of any sale, to the amount of the exemption existing at the time of sale, is exempt from levy, execution, or other process for one year after the receipt of the proceeds by the person entitled to the exemption. ). Plaintiffs  reading of the statute would render the protections afforded by this provision meaningless here, as a credit to a judgment owed to one creditor provides nothing for another creditor to execute or levy upon. ¶12 Moreover,  Plaintiffs   interpretation  of  the  Act  directly contravenes the purpose of the homestead exemption, which is to protect  citizens  and  their  families  from  the  miseries  of destitution.  P.I.E. Emps. Fed. Credit Union v. Bass, 759 P.2d 1144, 1145 (Utah 1988). Allowing Plaintiffs to satisfy Halls  exemption with a credit toward a judgment he is demonstrably unable to pay would  provide  him  no  such  protection.  Indeed,  Plaintiffs interpretation in effect forces Halls to exchange his exemption for a  credit  against  the  Judgment.  This  result  would  render  the homestead exemption a nullity and the legislature could not have intended such a result. Accordingly, we hold that the Act does not permit a creditor to satisfy a homestead exemption by giving the debtor  value  in the form of a credit to the judgment against the debtor. ¶13 Halls is entitled to a homestead exemption of $20,000 from the proceeds of the execution sale. Plaintiffs must pay the portion of  their  bid  comprising  Halls   homestead  exemption  in  cash. Plaintiffs  may  not  satisfy  the  homestead  exemption  by  giving value  in the form of a credit to the Judgment. We reverse the order of the district court and remand to the district court with instructions to grant Halls  motion for payment of the homestead exemption by Plaintiffs. 20120913 CA 6 2013 UT App 254

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.