Burningham v. Westgate Resorts

 Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 244 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS JEFF BURNINGHAM, Plaintiff and Appellee, v. WESTGATE RESORTS, LTD., Defendant and Appellant. Opinion No. 20120469 CA Filed October 10, 2013 Third District, Silver Summit Department The Honorable Keith A. Kelly No. 100500940 Troy L. Booher, Erin Bergeson Hull, Noella A. Sudbury, Michael A. Gehret, and Douglas P. Farr, Attorneys for Appellant Jonathan O. Hafen and Mary Ann C. May, Attorneys for Appellee SENIOR JUDGE RUSSELL W. BENCH authored this Opinion, in which JUDGES GREGORY K. ORME and J. FREDERIC VOROS JR. concurred.1 BENCH, Senior Judge: ¶1 Westgate Resorts, Ltd. (Westgate) appeals from the district court s entry of summary judgment in favor of Jeff Burningham in Burningham s action for the return of $89,900 that he had paid to 1. The Honorable Russell W. Bench, Senior Judge, sat by special assignment  as  authorized  by  law.  See  generally  Utah  Code  Jud. Admin. R. 11 201(6). Burningham v. Westgate Resorts Westgate as a deposit on the purchase of a condominium unit. We affirm. BACKGROUND ¶2 In 2006, Burningham and Westgate entered into a real estate purchase  contract  (the  REPC)  whereby  Burningham  agreed  to purchase  a  Park  City  condominium  unit  from  Westgate  for $899,000. Pursuant to the REPC, Burningham made a 10% deposit of  $89,900,  which  was  to  be  retained  by  Westgate  as  liquidated damages  if  Burningham  defaulted.  As  the  2007  closing  date approached,  real  estate  market  conditions  worsened,  and Burningham refused to close. A dispute arose between the parties as to whether Burningham was entitled to a refund of the deposit, with  Burningham  alleging  that  Westgate  had  made misrepresentations  to  fraudulently  induce  him  to  enter  into  the REPC. ¶3 The parties spent several months negotiating in an attempt to  resolve  the  deposit  dispute  without  litigation.  Burningham proposed  to  settle  the  matter  by  allowing  Westgate  to  retain $30,000 of the deposit and return the rest, but Westgate took the position  that  it  was  entitled  to  the  entire  deposit  and  declined Burningham s offer. Burningham then asked Westgate to sell him the  condominium  unit  for  a  substantially  reduced  price,  and Westgate agreed. ¶4 In  September  2010,  the  parties  settled  their  dispute  by executing  a  second  contract  (the  Agreement)  for  the  sale  of  the condominium  unit,  this  time  for  the  reduced  purchase  price  of $462,500. The only deposit contemplated by the Agreement was the $89,900 that Burningham had previously paid Westgate under the REPC.  The  Agreement  designated  the  $89,900  as  the  Initial Deposit   and  stated  its  due  date  as  Already  deposited.   The Agreement purported to resolve all outstanding issues between the parties  arising  under  the  REPC  and  stated  that  it  was  wholly 20120469 CA 2 2013 UT App 244 Burningham v. Westgate Resorts integrated and shall supersede any and all previous and current understandings and agreements between the Buyer and Seller. The Agreement also expressly abrogated the REPC, stating that the Agreement  replaces in its entirety a previous purchase and sale agreement entered into between Buyer and Seller with respect to a unit. ¶5 Unlike  the  REPC,  the  Agreement  contained  a  provision granting Burningham the right to terminate the Agreement in his sole discretion merely by giving notice to Westgate within seven days  of  the  Agreement s  effective  date.  Paragraph  38.1  of  the Agreement, entitled  Buyer s Due Diligence,  stated, Buyer,  in  its  sole  discretion,  may  terminate  this Agreement  within  seven  (7)  days  of  the  Effective Date (as defined in Paragraph 44 of this Agreement) by delivering written notice to Seller . . . . If Buyer timely terminates this Agreement under this Section 39.1,[2] the deposit(s) paid shall be returned to Buyer; thereupon, Buyer shall be released from all further obligations  under  this  Agreement,  except  as specifically set forth herein. Burningham  exercised  this  termination  option  by  giving  timely written notice to Westgate. However, Westgate refused to return Burningham s deposit, contending that neither party had intended to provide Burningham the unilateral right to cancel the Agreement and recover the full $89,900 originally deposited under the REPC. ¶6 Burningham sued  Westgate for the return of the deposit, and Westgate brought counterclaims arguing mutual mistake and seeking  declaratory  relief  under  the  Agreement.  Burningham 2. We accurately quote paragraph 38.1 s reference to  this Section 39.1,   and  we  note  that  the  Agreement  does  not  contain  a paragraph or section 39.1. 20120469 CA 3 2013 UT App 244 Burningham v. Westgate Resorts moved for summary judgment, arguing that his entitlement to the deposit pursuant to paragraph 38.1 of the Agreement was clear as a matter of law. Westgate opposed the motion, arguing that the parties   mutual  intent  in  executing  the  Agreement  was  that  the $89,900 be treated as a nonrefundable credit towards the purchase price of the condominium unit. ¶7 Westgate argued that Burningham s release of all his claims under  the  REPC  evidenced  his  intent  to  forfeit  the  deposit. Westgate also submitted a declaration from its sales agent who had negotiated the Agreement. The sales agent s declaration stated that it was Westgate s understanding that both parties intended  that Westgate would retain Burningham s deposit under [the REPC] as liquidated  damages,  but  would  also  reduce  the  price  of  the [condominium unit] in an amount equal to the forfeited deposit, subject to closing.  The sales agent based this conclusion on his discussions and interactions  with Burningham leading up to the execution of the Agreement. ¶8 The  district  court  granted  Burningham s  motion  for summary judgment. In its summary judgment order, the district court identified multiple undisputed facts, including the existence of paragraph 38.1 s termination and refund provisions. The district court  then  concluded  that  the  Agreement  was  an  integrated contract,  that  it  unambiguously  identified  the  $89,900  as  the deposit,  and that it unambiguously provided for the return of that deposit to Burningham in the event that he timely terminated the Agreement. The district court also concluded that there were no circumstances  such  as  fraud  or  mistake  that  would  require  the court  to  consider  Westgate s  extrinsic  evidence i.e.,  the  sales agent s  declaration despite  the  Agreement s  unambiguous language. Accordingly, the district court determined that Westgate had  breached  the  Agreement  as  a  matter  of  law  and  awarded Burningham judgment for $89,900 plus interest and attorney fees pursuant to the Agreement. 20120469 CA 4 2013 UT App 244 Burningham v. Westgate Resorts ¶9 Westgate filed a motion for new trial in the district court, arguing  that  the  district  court  had  erred  in  failing  to  consider extrinsic evidence because Westgate had raised a claim of mutual mistake  and  because  paragraph 38.1 s reference  to  this  Section 39.1   constituted  a  scrivener s  error.  The  district  court  denied Westgate s motion, concluding that the sales agent s declaration failed to create a fact question on mutual mistake, as opposed to a unilateral mistake by Westgate. The district court also concluded that the reference to the nonexistent section 39.1 was an  obvious typographical error  and that Westgate had presented no evidence that the deposit refund language in the last sentence of paragraph 38.1 was intended to be triggered by any other actual or proposed termination language. Westgate appeals. ISSUES AND STANDARDS OF REVIEW ¶10 Westgate  argues  that  the  district  court  erred  in  granting summary judgment to Burningham because there were material fact questions as to the parties  intent on the refundability of the $89,900.  Specifically,  Westgate  argues  that  evidence  of  mutual mistake, scrivener s error, and the lack of a meeting of the minds each raise a material fact question on the parties  intent so as to preclude summary judgment.  An appellate court reviews a trial court s  legal conclusions and ultimate grant or denial of summary judgment  for correctness and views  the facts and all reasonable inferences  drawn  therefrom  in  the  light  most  favorable  to  the nonmoving party.  Wolf Mountain Resorts, LC v. ASC Utah, Inc., 2011 UT App 425, ¶ 8, 268 P.3d 872 (quoting Orvis v. Johnson, 2008 UT 2, ¶ 6, 177 P.3d 600).  A motion for summary judgment may not be granted if . . . there is a factual issue as to what the parties intended.  Id. (omission in original) (citation and internal quotation marks omitted). 20120469 CA 5 2013 UT App 244 Burningham v. Westgate Resorts ANALYSIS ¶11 The  district  court  concluded  that,  pursuant  to  paragraph 38.1  of  the  Agreement,  Burningham  timely  terminated  the Agreement and was entitled to a refund of his $89,900 deposit as a matter of law. Notwithstanding the language of paragraph 38.1, Westgate argues that extrinsic evidence primarily the declaration of  its  sales  agent creates  material  questions  of  fact  on  its arguments of mutual mistake, scrivener s error, and the parties failure to reach a  meeting of the minds.  We address each of these arguments in turn. I. Mutual Mistake ¶12 Westgate first argues that it provided the district court with extrinsic  evidence  of  a  mutual  mistake  regarding  whether  the $89,900 was to be refundable to Burningham under the Agreement. A  mutual  mistake  of  fact  can  provide  the  basis  for  equitable rescission  or  reformation  of  a  contract  even  when  the  contract appears  on  its  face  to  be  a  complete  and  binding  integrated agreement.  West One Trust Co. v. Morrison, 861 P.2d 1058, 1061 (Utah  Ct.  App.  1993)  (citation  and  internal  quotation  marks omitted).  A mutual mistake occurs when both parties, at the time of contracting, share a misconception about a basic assumption or vital fact upon which they based their bargain.  The Cantamar, LLC v. Champagne, 2006 UT App 321, ¶ 38, 142 P.3d 140 (citation and internal quotation marks omitted). Westgate argues that its sales agent s declaration, viewed in light of the parties  course of conduct leading up to the Agreement, raises a fact question as to whether the  inclusion  of  paragraph  38.1 s  refund  language  in  the Agreement was a mutual mistake. ¶13 The sales agent s declaration summarizes, from Westgate s perspective,  the  events  leading  up  to  the  execution  of  the Agreement. The declaration clearly provides evidence that Westgate did not intend for the $89,900 to be refundable, stating that  at no time  did  Westgate  intend  for  the  [$89,900]  to  be  considered  a 20120469 CA 6 2013 UT App 244 Burningham v. Westgate Resorts refundable  deposit  under  the  [Agreement].   It  also  provides evidence of Westgate s subjective understanding that Burningham shared its intent, stating that the sales agent  understood these to be Burningham s intentions based on [the agent s] discussions and interactions with [Burningham] leading up to the [Agreement]. ¶14 What the sales agent s declaration does not do is provide evidence  of  Burningham s  intent,  as  opposed  to  Westgate s understanding of that intent. The declaration does not provide the substance of any of the sales agent s  discussions and interactions with Burningham that would provide evidence of Burningham s intent.3  Instead,  the  declaration  relies  on  Burningham s  silence, stating  that  [a]t  no  time  did  Burningham  indicate  .  .  .  that  he intended  the  [$89,900]  to  be  a  refundable  deposit  under  the [Agreement] or that he interpreted it to be the  deposit  referenced in Paragraph 38.1 of the [Agreement]. ¶15 We  agree  with  the  district  court  that  the  sales  agent s declaration  does  not  show  that  Mr.  Burningham  was  also mistaken  on  [the  deposit]  issue.   The  declaration  provides evidence only of unilateral mistake by Westgate, not the mutual mistake required to establish grounds for equitable rescission of the Agreement.  We  therefore  conclude  that  the  declaration  did  not raise  a  material  question  of  fact  on  mutual  mistake  so  as  to preclude summary judgment. 3. Westgate does point to an email from Burningham during the course of the parties  negotiations wherein Burningham offered to appl[y]  my  deposit   from  the  REPC  to  the  proposed  reduced price  purchase  of  the  condominium  under  the  Agreement. However, we see nothing in this statement to support Westgate s argument that the Agreement was to treat the $89,900 as a non refundable  credit,  rather  than  as  a  deposit  subject  to  the Agreement s various refund provisions. 20120469 CA 7 2013 UT App 244 Burningham v. Westgate Resorts ¶16 Westgate also argues that it was clearly entitled to retain the $89,900  under  the  REPC  and  that  it  would  therefore  def[y]  all logic and common sense  to make the money refundable under the terms  of  the  Agreement.  To  the  extent  that  this  argument  even bears  on  the  question  of  mutual  mistake,  we  observe  that  the proper disposition of the $89,900 under the REPC was disputed at the time the parties entered into the Agreement. By entering into the  Agreement,  Westgate  obtained  the  release  of  Burningham s fraud and related claims which, if successful, would likely have entitled Burningham to an award of attorney fees in addition to the $89,900. Further, the Agreement did not only address the $89,900 but  also  provided  another  opportunity  for  Westgate  to  sell  the condominium  unit,  which  had  lost  substantial  value  over  the course of the parties  dealings. It may well have been in Westgate s business interest to risk losing the deposit in order to divest itself of  the  devalued  condominium  unit  for  the  price  stated  in  the Agreement.  Under  these  circumstances,  we  see  nothing  in  the course of the parties  conduct to support Westgate s argument that both  Westgate  and  Burningham  were  mistaken  as  to  the Agreement s refund language. II. Scrivener s Error ¶17 Next, Westgate argues that there is a material issue of fact as to whether the Agreement contains a scrivener s error. The alleged scrivener s error is contained in the refund language of paragraph 38.1 of the Agreement, which states,  If Buyer timely terminates this Agreement under this Section 39.1, the deposit(s) paid shall be returned to Buyer . . . .  (Emphasis added.) Westgate argues that the district court erred when it failed to consider extrinsic evidence regarding  the  effect  of  the  alleged  scrivener s  error.  See  Wolf Mountain Resorts, LC v. ASC Utah, Inc., 2011 UT App 425, ¶ 11, 268 P.3d  872  (explaining  that  scrivener s  error  is  a  type  of  mutual mistake  and  that  the  court  must  therefore  consider  extrinsic evidence to determine the parties  intent). 20120469 CA 8 2013 UT App 244 Burningham v. Westgate Resorts ¶18 We see no error by the district court because Westgate failed to present any extrinsic evidence that the reference to  this Section 39.1  was intended to refer to any section or paragraph other than the  existing  paragraph  38.1  of  the  Agreement.  For  example, Westgate presented no testimony from the sales agent or anyone else that the Agreement was actually intended to refer to another section. By contrast, in Wolf Mountain Resorts, LC v. ASC Utah, Inc., 2011  UT  App  425,  268  P.3d  872,  the  party  defending  the  actual language of a contract  opposed a claim of scrivener s error with the affidavit of the scrivener himself,  explaining that the language of the document was exactly as intended. See id. ¶ 12 n.1. Further, in  Wolf  Mountain,  the  actual  language  of  the  document  was internally consistent, as the alleged scrivener s error involved the mixing  up  of  the  two  existing  terms  Mortgagee   and Mortgagor.   See  id.  ¶¶  2 7.  Here,  there  is  no  evidence  of  any actual or proposed section 39.1 to which the Agreement could have referred.4 ¶19 Under these circumstances, we see no material issue of fact on whether paragraph 38.1 s reference to  this Section 39.1  was a scrivener s  error.  Accordingly,  the  district  court  did  not  err  in characterizing the reference as an  obvious typographical error that did not preclude summary judgment. III. Meeting of the Minds ¶20 Westgate s final argument is that there is a disputed issue of material fact as to whether the parties reached a  meeting of the minds  on the meaning of  deposit(s) paid  as that term is used in paragraph 38.1 of the Agreement. Under paragraph 38.1, deposits 4. Westgate suggests on appeal that the disputed language may have been intended to  deliberately refer[] to a section that does not exist in this particular contract so the cancellation provision does not apply.  However, Westgate presented no evidence of this interpretation to the district court. 20120469 CA 9 2013 UT App 244 Burningham v. Westgate Resorts paid  were  to  be  refunded  to  Burningham  upon  his  timely termination of the Agreement. However, Westgate argues that the parties  had  very  different  intentions  as  to  whether  the  $89,900 constituted a refundable deposit  paid  under the Agreement as opposed  to  money  already  deposited   under  the  REPC and, thus, that there was never a meeting of the minds on this issue. ¶21 Westgate correctly identifies a  meeting of the minds  as a necessary element of contract formation. See, e.g., Terry v. Bacon, 2011 UT App 432 , ¶ 21, 269 P.3d 188 ( Under general contract law, it  is  fundamental  that  there  be  a  meeting  of  the  minds  as  to  all essential  features  of  a  contract. ).  [T]his  meeting  of  the  minds must be spelled out, either expressly or implicitly, with sufficient detail to be enforced.  Republic Grp., Inc. v. Won Door Corp., 883 P.2d 285, 294 (Utah Ct. App. 1994). Here, the terms of the parties agreement are contained in a written contract, the Agreement, and we look to that document to evaluate whether the parties reached the required meeting of the minds on the deposit issue. See United States Fid. & Guar. Co. v. United States Sports Specialty Ass n, 2012 UT 3, ¶ 16, 270 P.3d 464 ( The written policy evinces a  meeting of the minds  between the insurer and the insured. ); John Call Engʹg, Inc. v. Manti City Corp., 743 P.2d 1205, 1207 08 (Utah 1987) (evaluating the  parties   meeting  of  the  minds   by  examining  their  written contract). ¶22 The Agreement clearly states that the purchase price for the condominium  unit  was  $462,500,  and  it  identifies  only  one deposit the  Initial  Deposit   of  $89,900.  The  due  date  for  the deposit is expressed as  Already deposited.  The Agreement then identifies multiple circumstances in which the deposit would be refunded  to  Burningham,  including  Burningham s  inability  to obtain financing, Westgate s inability to provide clear title, default by Westgate, unremedied casualty loss to the condominium unit prior to closing, and termination of the Agreement by Burningham under paragraph 38.1. These provisions all use slightly different terminology to describe the deposit refund:  deposit(s) hereunder shall be returned to Buyer,   a full refund of Buyer s deposit,   the 20120469 CA 10 2013 UT App 244 Burningham v. Westgate Resorts return of Buyer s deposits,   all deposits shall be returned to the Buyer,  and paragraph 38.1 s  deposit(s) paid shall be returned to Buyer. ¶23 Even  on  summary  judgment,  Westgate s  meeting  of  the minds argument must be evaluated against these provisions of the Agreement.  See  McCleve  Props.,  LLC  v.  D.  Ray  Hult  Family  Ltd. P ship,  2013  UT  App  185,  ¶¶  11 14,  307  P.3d  650  (affirming summary  judgment  because  affidavit  of  party s  intent  was insufficient to create fact question in light of unambiguous writings to  the  contrary).  Westgate s  argument,  supported  by  the  sales agent s declaration, is that Westgate always understood the $89,900 to  represent  a  nonrefundable  credit  against  the  price  of  the condominium unit. This understanding is flatly contradicted by the Agreement, which states that $89,900 was a deposit rather than a credit  and  was  refundable  in  multiple  circumstances,  including Burningham s  timely  termination  of  the  contract  pursuant  to paragraph 38.1. ¶24 In  the  context  of  contract  formation,  the  Utah  appellate courts  have  held  that  each  party  has  the  burden  to  read  and understand the terms of a contract before he or she affixes his or her signature to it.  Id. ¶ 12 (quoting John Call Engʹg, Inc., 743 P.2d at 1208).  Furthermore, sophisticated business parties are charged with knowledge of the terms of the contracts they enter into.  ASC Utah, Inc. v. Wolf Mountain Resorts, LC, 2010 UT 65, ¶ 28, 245 P.3d 184 (citation and internal quotation marks omitted).5 Given these principles  and  the  clear  refund  language  contained  in  the Agreement,  we  have  no  difficulty  in  concluding  that,  legally speaking,  Westgate  and  Burningham  reached  a  meeting  of  the 5. We note that the district court recognized as an undisputed fact that  [b]oth Burningham and Westgate are sophisticated parties and  were  represented  by  legal  counsel   while  negotiating  the Agreement. 20120469 CA 11 2013 UT App 244 Burningham v. Westgate Resorts minds  on  the  deposit  issue  when  they  both  executed  the Agreement. ¶25 We  reach  this  conclusion despite Westgate s  assertion on appeal  that  the  Agreement  contemplated  a  distinction  between deposits  paid   and  deposits  [a]lready  deposited.   The Agreement contains no express distinction between those terms, and all references to the deposit throughout the Agreement appear by their plain language to refer to the only deposit identified in the Agreement the  Initial Deposit  of $89,900. See generally Nolin v. S & S Constr., Inc., 2013 UT App 94, ¶ 12, 301 P.3d 1026 ( If the language within the four corners of the contract is unambiguous, the parties  intentions are determined from the plain meaning of the contractual language, and the contract may be interpreted as a matter of law.  (citation and internal quotation marks omitted)). In light of this plain language, Westgate s alternative interpretation is not reasonable, and we see no ambiguity in the Agreement. See Daines v. Vincent, 2008 UT 51, ¶ 30 & n.5, 190 P.3d 1269 ( [A]ny contended for interpretation must be  reasonably supported by the language of the contract.  (quoting Ward v. Intermountain Farmers Ass n, 907 P.2d 264, 268 (Utah 1995))). CONCLUSION ¶26 The  district  court  correctly  concluded  that  Westgate s evidence demonstrated only a unilateral mistake by Westgate as to whether the $89,900 was refundable and did not raise a material fact  question  on  mutual  mistake  as  argued  by  Westgate.  The district  court  also  appropriately  corrected  the  scrivener s  or typographical  error  in  the  Agreement  referring  to  this  Section 39.1,  and the court correctly rejected Westgate s  meeting of the minds  argument in light of the Agreement s clear language that the  $89,900  constituted  refundable  deposit(s)  paid.   For  these reasons, we affirm the district court s entry of summary judgment in favor of Burningham, and we remand this matter to the district 20120469 CA 12 2013 UT App 244 Burningham v. Westgate Resorts court for a determination of Burningham s reasonable attorney fees incurred on appeal.6 6. The district court awarded Burningham his attorney fees below pursuant  to  an  attorney  fees  clause  in  the  Agreement,  and Burningham  has  requested  in  his  appellee s  brief  that  he  be awarded his attorney fees on appeal pursuant to the Agreement. See generally Utah R. App. P. 24(a)(9), (b) (requiring an appellee seeking to recover attorney fees incurred on appeal to  state the request explicitly and set forth the legal basis for such an award ). Because Burningham was awarded attorney fees below, properly requested his fees incurred on appeal, and prevailed on appeal, he is entitled to an award of reasonable appellate attorney fees. See Robertson s Marine, Inc. v. I4 Solutions, Inc., 2010 UT App 9, ¶ 8, 223 P.3d 1141 ( The general rule is that when a party who received attorney fees below prevails on appeal, the party is also entitled to fees  reasonably  incurred  on  appeal.   (citation  and  internal quotation marks omitted)). 20120469 CA 13 2013 UT App 244

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.