Westmont Maintenance v. Vance

 Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 236 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS WESTMONT MAINTENANCE CORPORATION AND WESTMONT MIRADOR, LLC, Plaintiffs and Appellants, v. DWAYNE A. VANCE, Defendant and Appellee. Opinion No. 20120369 CA Filed October 3, 2013 Second District, Ogden Department The Honorable Ernest W. Jones No. 110904573 Charles A. Schultz, Attorney for Appellants Dwayne A. Vance, Appellee Pro Se JUDGE WILLIAM A. THORNE JR.1 authored this Opinion, in which JUDGES GREGORY K. ORME and STEPHEN L. ROTH concurred. THORNE, Judge: ¶1 Westmont  Maintenance  Corporation  and  Westmont Mirador,  LLC  (collectively  Westmont2)  appeal  from  the  district 1. Judge William A. Thorne Jr. participated in and voted on this case as a regular member of the Utah Court of Appeals. He retired from the court before this decision issued. 2.  The  parties  have  taken  great  care  in  their  briefs  to  retain  the distinction  between  Westmont  Maintenance  Corporation  and Westmont Mirador, LLC. However, for purposes of this opinion, (continued...) Westmont Maintenance v. Vance court s  order  dismissing  their  defamation  complaint  against attorney  Dwayne  A.  Vance  and  imposing  sanctions  against Westmont  in  the  amount  of  $2,600  to  be  paid  to  Vance  to compensate him for the time he spent defending the case on his own behalf. We affirm. BACKGROUND ¶2 In 2010, Matthew and Whitney Shurtliff retained Vance to represent them in a dispute they were having with their residential landlord,  Westmont.  The  Shurtliffs  had  entered  into  a  lease agreement with Westmont that was to expire on August 31, 2010. However, Westmont alleged that they had signed a second lease agreement extending the lease term through November 30, 2010. Westmont had a copy of the second lease that purported to bear the Shurtliffs  signatures, but the Shurtliffs denied ever having signed a second lease agreement. ¶3 On  August  16,  2010,  Vance  sent  a  letter  to  Westmont  in which  he  expressed  his  position  that  Westmont  had  forged  the Shurtliffs  signatures on the second lease in order to defraud them and extort additional money from them. Vance copied the letter to Westmont s three individual principals and to the Shurtliffs. Vance sent Westmont a second letter on August 30 also copied to the principals and the Shurtliffs in which he referred to Westmont s forgery   of  the  second  lease.  On  September  1,  after  becoming aware that Westmont was represented by attorney Charles Schultz, Vance sent Schultz a letter containing two more references to the second lease agreement as  forged  and expressing Vance s belief that  the  parties  would  not  be  able  to  resolve  their  differences without litigation. Vance copied this final letter to the Shurtliffs but not to Westmont s principals. 2. (...continued) we  treat  them  as  a  single  entity  because  the  distinction  is  not relevant to our analysis. 20120369 CA 2 2013 UT App 236 Westmont Maintenance v. Vance ¶4 On January 24, 2011, the Shurtliffs filed a small claims action against Westmont seeking the return of their security deposit. On March 15, Westmont filed an action in the district court against the Shurtliffs over the lease dispute. The Shurtliffs agreed to litigate the matter in district court and voluntarily dismissed their small claims action. While the case between Westmont and the Shurtliffs was pending,  Westmont  initiated  the  present  case  against  Vance  by filing  a  separate  complaint  in  the  district  court  on  July  1,  2011. Westmont s complaint alleged that Vance s letters accusing it of committing  forgery  and  defrauding  and  extorting  the  Shurtliffs were defamatory. ¶5 Vance represented himself against Westmont s defamation suit.  He  promptly  moved  to  dismiss  the  complaint,  asserting various legal defenses to the claim of defamation. The district court granted Vance s motion at an October 19, 2011 hearing, agreeing with  Vance  that  his  letters  were  protected  by  the  judicial proceeding  privilege,  that  there  had  been  no  publication  of  his statements  to  any  third  parties,  and  that  the  subject communications did not constitute defamation. ¶6 The district court also awarded Vance his own attorney fees at  the  hearing  despite  Vance s  self representation  and  his  not having asked for such fees in his motion to dismiss. The district court provided the following explanation for this decision: [W]hen I first started to read the briefs, my original response or reaction was you got to be kidding me. We re now suing an attorney because he comes in and  tries  to  defend  people  on  a  landlord/tenant lawsuit? . . . [I]t almost appears to me as if your client has said, Hey, these people want to go to trial, we re going we re going to up the ante. We re going to turn the screws. We re going to sue the lawyer. And I m thinking, for what? I mean, all he s trying to do is represent his clients. And I just I m just I m just amazed  that  this  has  gone  to  this  point  that  we re 20120369 CA 3 2013 UT App 236 Westmont Maintenance v. Vance suing the attorney who represents these folks on $150 small claims landlord/tenant case. I just think we ve gotten way over the top on this case. .  .  .  I  just  think  this  case  is  just to  me  it s unbelievable  that  we  would  sue  Mr.  Vance  who s simply  trying  to  defend  some  tenants  on  a landlord/tenant  dispute.  So  having  said  that,  I m going to grant attorney s fees. Westmont did not raise any objection to the attorney fee award at the hearing. ¶7 Vance  prepared  a  proposed  order  of  dismissal  and  an attorney  fee  affidavit.  Westmont  filed  objections  to  both.3  The objection to the proposed dismissal order challenged paragraphs 5  and  6  pertaining  to  the  attorney  fee  award,4  arguing  that  the district  court  had  not  made  the  statements  contained  in  those paragraphs at the dismissal hearing. Westmont s objection stated, The Court did not make any reference to [Utah Code section]  78A 2 201  when  making  its  ruling  on [Vance s] motion to dismiss. The Court did not state under  what  authority  it  was  awarding  [Vance] attorney s  fees.  Additionally,  [Utah  Code  section] 78A 2 201  does  not  provide  any  provision authorizing  a  court  to  award  attorney s  fees. Attorney s  fees  may  only  be  awarded  if  there  is  a 3. The objection to Vance s attorney fee affidavit challenged only the amount of Vance s claimed fees and raised no objection to the basis for the fee award. 4. Paragraph 5 of the proposed order characterized Westmont s suit as an  egregious and unwarranted use of legal process, a waste of judicial resources, and an undue imposition upon . . . Vance,  and paragraph 6 contained the resulting award of attorney fees. 20120369 CA 4 2013 UT App 236 Westmont Maintenance v. Vance contract  provision  awarding  them  or  if  there  is  a statute awarding them. Vance  responded  that  the  language  of  paragraph  5  was substantially similar to the district court s actual oral ruling and that paragraph 6 s reference to Utah Code section 78A 2 201 was justified  because  the  attorney  fee  award  was  clearly  a  sanction against Westmont under the district court s inherent or statutory powers.  See  generally  Utah  Code  Ann.  §  78A 2 201  (LexisNexis 2012) (enumerating certain powers possessed by every court). ¶8 The district court signed Vance s proposed dismissal order as  submitted.  The  dismissal  order  invoked  the  district  court s inherent  power  to  sanction  parties  to  control  the  proceedings before it, as well as its statutory powers under Utah Code section 78A 2 201,  and  ordered  Westmont  to  compensate  attorney Dwayne A. Vance for the time he has spent representing himself herein,  at  his  customary  hourly  billing  rate.   The  district  court wrote in $2,600 as the amount awarded to Vance, a reduction from the claimed $4,212 in fees that Vance had submitted to the court. ¶9 Westmont filed  a motion to alter or amend  the dismissal order, arguing that Utah law prohibits attorneys from recovering their  own  attorney  fees  for  representing  themselves  pro  se. Westmont s  motion  made  no  argument  that  the  district  court s award of sanctions was in error due to lack of notice and a hearing. The district court denied Westmont s motion, ruling that the bar against  the  recovery  of  fees  by  pro  se  attorneys  did  not  apply because the court had not awarded Vance his attorney fees as the prevailing party in the litigation but rather as a sanction against Westmont for  filing their frivolous claim and wasting the time of both the Court and [Vance].  The district court explained that it had simply used Vance s hours and billing rate  as the basis for setting an appropriate amount for the sanction.  Westmont now appeals,  challenging  both  the  district  court s  dismissal  of  its defamation claim and its award of attorney fees to Vance. 20120369 CA 5 2013 UT App 236 Westmont Maintenance v. Vance ISSUES AND STANDARDS OF REVIEW ¶10 Westmont argues that the district court erred in granting Vance s motion to dismiss. We review a district court s ruling on a  motion  to  dismiss  for  correctness.  Webster  v.  JP  Morgan  Chase Bank, NA, 2012 UT App 321, ¶ 2, 290 P.3d 930. In particular, we review for correctness the district court s determination that the judicial proceedings privilege applies to Vance s letters. See DeBry v. Godbe, 1999 UT 111, ¶ 7, 992 P.2d 979. ¶11 Westmont  also  challenges  the  district  court s  award  of sanctions against it to compensate Vance for the value of his own attorney time spent defending himself in this matter. We review a district court s imposition of sanctions under an abuse of discretion standard. See Chen v. Stewart, 2005 UT 68, ¶ 44, 123 P.3d 416. ANALYSIS I. Dismissal of Westmont s Defamation Complaint ¶12 Westmont  first  argues  that  the  district  court  erred  in granting  Vance s  motion  to  dismiss  Westmont s  defamation complaint.  Specifically,  Westmont  argues  that  the  district  court erred in making its underlying determinations that Vance s letters were protected by the judicial proceedings privilege, that the letters had not been published to third parties, and that the letters did not contain  defamatory  statements.  We  need  only  address  the applicability  of  the  judicial  proceedings  privilege  because  our resolution of that issue in Vance s favor is determinative. ¶13 The judicial proceedings privilege is an absolute privilege protecting attorneys and others involved in litigation against suits arising from statements made related to the litigation. See Price v. Armour, 949 P.2d 1251, 1256 (Utah 1997) ( The general rule is that judges,  jurors,  witnesses,  litigants,  and  counsel  in  judicial proceedings  have  an  absolute  privilege  against  defamation. 20120369 CA 6 2013 UT App 236 Westmont Maintenance v. Vance (citation and internal quotation marks omitted)).  To establish the judicial  proceeding  privilege,  the  statements  must  be  (1)  made during  or  in  the  course  of  a  judicial  proceeding;  (2)  have  some reference to the subject matter of the proceeding; and (3) be made by someone acting in the capacity of judge, juror, witness, litigant, or counsel.  Krouse v. Bower, 2001 UT 28, ¶ 8, 20 P.3d 895 (citation and  internal  quotation  marks  omitted).  Westmont s  specific arguments against the application of the privilege in this case focus on the first and second prongs of this test. ¶14 Westmont  first  argues  that  the  district  court  erred  in concluding that Vance s letters were made during or in the course of  a  judicial  proceeding.  Westmont  does  not  dispute  that  a statement may qualify as made during or in the course of a judicial proceeding  if  the  communication  is  preliminary  to  a  proposed judicial  proceeding.   Id.  ¶  9.  However,  Westmont  attempts  to distinguish Vance s statements on the grounds that the Shurtliffs small claims action against Westmont did not and according to Westmont could not directly allege forgery, fraud, or extortion; that  the  Shurtliffs  did  not  make  any  criminal  complaint  against Westmont pertaining to charges of forgery, fraud, or extortion; that the Shurtliffs did not know that Westmont would bring an action against them; and that the Shurtliffs never formally alleged forgery, fraud, or extortion against Westmont in the district court. ¶15 We are not persuaded that any of these factors, alone or in combination, warrant a conclusion other than that reached by the district  court.  [T]he  publication  of  defamatory  matter  by  an attorney  is  protected  not  only  when  made  in  the  institution  of proceeding or in the conduct of litigation before a judicial tribunal, but  in  conferences  and  in  communications  preliminary  thereto.   Id. (emphasis added) (citation and internal quotation marks omitted). It is clear that Vance s statements regarding the contested second lease pertained to an existing legal dispute between the Shurtliffs and  Westmont  that  ultimately  ripened  into  formal  litigation. Vance s final letter expressly stated that the parties  dispute would have to be resolved in court. Cf. id. ( In the last line of the demand 20120369 CA 7 2013 UT App 236 Westmont Maintenance v. Vance letter in this case, [the attorney] suggested that he and his clients wished to avoid litigation, but that a judicial proceeding was an imminent possibility. ). Further, the forgery question was actually litigated  in  the  Shurtliff Westmont  case,  resulting  in  a determination that there was no evidence that Westmont forged the lease. Under these circumstances, we agree with the district court that Vance s communications were made  preliminary to a proposed judicial proceeding  and were therefore  made during or  in  the  course  of  a  judicial  proceeding   for  purposes  of  the privilege. Id. ¶16 Westmont  also  argues  that  the  allegedly  defamatory statements in Vance s letters lack  some reference to the subject matter of the proceeding.  Id. ¶ 8 (citation and internal quotation marks omitted). The thrust of Westmont s argument in this regard is that the Shurtliffs never alleged a formal claim of forgery, fraud, or  extortion  in  the  subsequent  Shurtliff Westmont  litigation. However,  [a] statement need not be relevant or pertinent to the judicial  proceeding  from  an  evidentiary  point  of  view  for  the privilege to apply.  DeBry v. Godbe, 1999 UT 111, ¶ 16, 992 P.2d 979. Rather,  [s]tatements are relevant for purposes of the privilege if they simply have  some relationship to the cause or subject matter involved.  Krouse, 2001 UT 28, ¶ 12 (quoting DeBry, 1999 UT 111, ¶ 16). In this case, Vance s statements relate broadly to the overall dispute between the Shurtliffs and Westmont and specifically to the  question  of  whether  the  second  lease  was  valid.  This  is sufficient to satisfy the requirement that statements  have some reference to the subject matter of the proceeding.  Id. ¶ 8 (citation and internal quotation marks omitted). ¶17 Westmont has failed to convince us that the district court erred in its conclusions that Vance s statements were preliminary to  proposed  or  threatened  litigation  and  that  the  statements referred to the subject matter of that litigation. We therefore affirm the  district  court s  determination  that  Vance s  statements  are protected by the judicial proceedings privilege and the resulting dismissal of Westmont s defamation complaint against Vance. 20120369 CA 8 2013 UT App 236 Westmont Maintenance v. Vance II. Sanctions ¶18 Westmont  also  challenges  the  district  court s  award  of $2,600 in sanctions against it to compensate Vance for the time he spent defending himself in this matter. Westmont argues that the district  court  erred  in  awarding  Vance  his  own  attorney  fees because he failed to request such fees in his motion to dismiss and because  Utah  law  prohibits  attorney  fee  awards  to  licensed attorneys for representing themselves pro se. Westmont also argues that the award cannot be upheld as a sanction because the district court  failed  to  give  Westmont  notice  and  an  opportunity  to respond, in violation of its due process rights. ¶19 We agree with Westmont that Vance s motion to dismiss did not contain an express request for attorney fees either based on prevailing party status or as a sanction5 and also that Utah law precludes prevailing party attorney fee awards to pro se attorneys for  successfully  representing  themselves  in  litigation.  See  Jones, Waldo, Holbrook & McDonough v. Dawson, 923 P.2d 1366, 1374 75 (Utah  1996)  (precluding  award  of  contractual  prevailing party attorney fees to pro se attorney); Smith v. Batchelor, 832 P.2d 467, 473 (Utah 1992) (same under statutory attorney fee provision); see also  Strohm  v.  ClearOne  Commc ns,  Inc.,  2013  UT  21,  ¶¶  89 99 (extending ban on attorney fee awards where an attorney jointly represents himself and a client against a common claim). Thus, the district court would have erred had it simply awarded the pro se Vance his attorney fees as the prevailing party in the lawsuit.6 5. Although Vance s motion to dismiss did not expressly ask for attorney fees, it did state that Westmont s defamation suit  smacks of bad faith on the part of [Westmont] and Attorney Schultz in an attempt to intimidate and/or harass Attorney Vance in light of his ongoing representation of the Shurtliffs in their legal dispute with [Westmont]. 6. An award of prevailing party attorney fees would additionally have been improper because there is no contractual or statutory (continued...) 20120369 CA 9 2013 UT App 236 Westmont Maintenance v. Vance ¶20 However, the district court did not award Vance prevailing party attorney fees, but rather awarded those fees to Vance as a sanction against Westmont. This is suggested by the district court s oral ruling, but any doubt was removed by the dismissal order s specific language awarding fees  [p]ursuant to the Court s inherent power to sanction. 7 Thus, Westmont s only argument on appeal that actually challenges the basis for the district court s attorney fee award  is  Westmont s  argument  that  the  district  court  violated Westmont s  due  process  rights  by  imposing  sanctions  without giving Westmont notice and an opportunity to respond. ¶21 We  conclude  that  Westmont  failed  to  preserve  its  due process  issue  for  appeal  because  it  failed  to  apprise  the  district court that the court had erred by imposing sanctions without the required notice and hearing. See State v. Diaz Arevalo, 2008 UT App 219, ¶ 10, 189 P.3d 85 ( In order to preserve an issue for appeal, a defendant must raise the issue before the district court in such a way that the court is placed on notice of potential error and then has the opportunity to correct or avoid the error. ); see also State v. Dean, 2004 UT 63, ¶ 13, 95 P.3d 276 ( A proper objection puts the judge on notice of the asserted error and allows the opportunity for correction at that time in the course of the proceeding.  (citation and  internal  quotation  marks  omitted)).  Westmont  could  have 6. (...continued) basis for such an attorney fee award in this case. See Anderson & Karrenberg v. Warnick, 2012 UT App 275, ¶ 9, 289 P.3d 600 ( As a general rule, attorney fees are recoverable only if authorized by contract or statute. ). We express no opinion on whether Vance s failure to expressly request attorney fees in the district court would have precluded an award of prevailing party attorney fees if such an award had been otherwise proper. 7. In light of this express language in the district court s November 22,  2011  dismissal  order,  we  reject  Westmont s  argument  in  its reply brief that it  never learned that the court was claiming that it was imposing sanctions on Westmont until it received the court s [March 6, 2012] ruling on Westmont s Motion to Alter or Amend. 20120369 CA 10 2013 UT App 236 Westmont Maintenance v. Vance raised  this  objection  immediately  after  the  district  court s  oral ruling, in its objection to Vance s proposed dismissal order, or in its motion to alter or amend that order. Cf. Dickman Family Props., Inc. v.  White,  2013  UT  App  116,  ¶¶  12 13,  302  P.3d  833  (finding  no preservation where appellants failed to raise an issue at contempt proceeding or in their objection to the contempt order). However, Westmont s failure to raise the issue to the district court despite multiple appropriate opportunities to do so constitutes a waiver of that  issue,  and  we  decline  to  address  it  on  appeal.  See  id.  ¶  9 ( Issues that are not raised [in the trial court] are usually deemed waived.  (alteration in original) (quoting 438 Main St. v. Easy Heat, Inc., 2004 UT 72, ¶ 51, 99 P.3d 801)).8 CONCLUSION ¶22 We  conclude  that  Vance s  letters  were  protected  by  the judicial proceedings privilege, and we affirm the district court s dismissal of Westmont s defamation complaint on that basis. We also affirm the district court s award of attorney fees as a sanction against  Westmont  because  Westmont  waived  its  due  process argument below when it failed to raise that argument to the district court. For these reasons, we affirm the district court s dismissal order,  including  its  monetary  sanction  against  Westmont  in  the amount of $2,600. 8.  To  the  extent  that  Westmont  argues  that  the  district  court s imposition of sanctions was substantively improper, that issue was also not preserved for appeal. 20120369 CA 11 2013 UT App 236

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.