Snow v. Chartway Federal Credit Union

 Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 175 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS SCOTT SNOW, Plaintiff, Appellant, and Cross appellee v. CHARTWAY FEDERAL CREDIT UNION, Defendant, Appellee, and Cross appellant. Memorandum Decision No. 20120215 CA Filed July 18, 2013 Fourth District, American Fork Department The Honorable Christine S. Johnson No. 100105167 Brian W. Steffensen, Attorney for Appellant and Cross appellee Adam C. Buck and David P. Williams, Attorneys for Appellee and Cross appellant JUDGE CAROLYN B. MCHUGH authored this Memorandum Decision, in which JUDGES WILLIAM A. THORNE JR. and MICHELE M. CHRISTIANSEN concurred. McHUGH, Judge: ¶1 Scott  Snow  appeals  the  district  court s  dismissal  of  his claims for breach of the implied covenant of good faith and fair dealing and negligent infliction of emotional distress.1 We affirm. 1.  Chartway  Federal  Credit  Union  (Chartway)  cross appeals, asserting that there are additional grounds under which the district court  could  have  dismissed  those  claims.  A  cross appeal  is unnecessary where the appellee seeks  to uphold the trial court s (continued...) Snow v. Chartway Federal Credit Union ¶2 In January 2007, Snow obtained a construction loan from Tooele Federal Credit Union for $747,900 to build a new residence on property located in Highland, Utah (the Property).2 The loan was evidenced by a promissory note (the Note) and secured by a trust deed recorded against the Property. On June 2, 2008, Snow obtained a modification of the Note, which increased the principal of the loan to $926,285. Thereafter, Tooele Federal Credit Union changed  its  name  to  Heritage  West  Federal  Credit  Union (Heritage). ¶3 After  Snow  began  to  have  difficulty  making  his  loan payments, Heritage agreed to reduce the loan s interest rate for one year.  Although  the  written  modification  of  the  loan  agreement indicates  that  the  interest  rate  would  revert  to  its  original percentage  on  April  25,  2010,  Snow  relied  on  assurances  from Heritage that [Snow] would be able to sit down again in another year to discuss the reduction in the interest rate.  When Snow still could not make his loan payments, he approached Heritage about the possibility  of  finding someone to assume  the loan.  Heritage 1. (...continued) ruling on grounds that were raised but rejected below.  Nova Cas. Co. v. Able Constr., Inc., 1999 UT 69, ¶ 7, 983 P.2d 575. Because we affirm the decision of the district court on the grounds that are the subject of the main appeal, we need not consider the additional grounds  raised  by  Chartway.  See  Cox  v.  Cox,  2012  UT  App  225, ¶ 21, 285 P.3d 791 ( An issue is moot when resolution of it cannot affect the rights of the parties. ). 2.  [W]e accept the factual allegations in the complaint as true and consider them and all reasonable inferences to be drawn from them in a light most favorable to [Snow]  when determining whether the district court properly granted Chartway s rule 12(b)(6) motion to dismiss. See Webster v. JP Morgan Chase Bank, NA, 2012 UT App 321, ¶ 2, 290 P.3d 930 (mem.) (citation and internal quotation marks omitted). 20120215 CA 2 2013 UT App 175 Snow v. Chartway Federal Credit Union provided  Snow  with  terms  it  would  require  in  any  assumption transaction, which  did not specify that the loan amount could be no more than the amount Snow owed under the loan.  After Snow presented a  ready, willing and able buyer,  Heritage changed the terms needed for assumption. Specifically, Heritage insisted on  a $300,000  .  .  .  down  payment  requirement  for  the  buyer,  plus  a $300,000  required  certificate  of  deposit  .  .  .  to  be  deposited  into Heritage during the entire life of the loan.  Heritage required these additional terms because it was unwilling to  do the deal unless [its]  exposure  [was]  less  than  $700,000.   As  a  result,  the  buyer walked away from the deal. ¶4 Heritage  later  went  out  of  business,  and  its  assets  were liquidated. On December 31, 2009, Chartway purchased Heritage s assets,  loans  and  shares.   In  January  2010,  Snow  approached Chartway  to  inquire  about  the  possibility  of  a  short  sale  of  the Property.3 Chartway approved the short sale in April, subject to a closing  deadline  in  June.  The  buyers  backed  out   of  the transaction before closing. Thereafter, Snow tendered the deed to the Property in lieu of foreclosure, but Chartway refused to accept it. Snow eventually defaulted on the loan, and Chartway initiated foreclosure  proceedings,  appointed  a  substitute  trustee,  and scheduled a trustee s sale for October 25, 2010. ¶5 Three days before the scheduled trustee s sale, Snow filed a complaint  against  Chartway.  Snow  later  filed  an  amended complaint, and on March 4, 2011, Snow filed a second amended complaint  (the  Second  Amended  Complaint).  The  Second Amended Complaint alleged causes of action against Chartway for negligent misrepresentation, fraudulent nondisclosure, breach of 3.  A short sale, also known as a pre foreclosure sale, is when you sell  your  home  for  less  than  the  balance  remaining  on  your mortgage.   Short  Sale,  KnowYourOptions.com  by  Fannie  Mae, http://www.knowyouroptions.com/avoid foreclosure/options to leave your home/short sale (last visited July 10, 2013). 20120215 CA 3 2013 UT App 175 Snow v. Chartway Federal Credit Union the implied covenant of good faith and fair dealing, and negligent infliction  of  emotional  distress.4  On  August  15,  2011,  Chartway moved  to  dismiss  the  Second  Amended  Complaint  pursuant  to rule 12(b)(6) of the Utah Rules of Civil Procedure for failure to state a claim upon which relief can be granted. The district court granted the motion to dismiss and Snow filed a timely appeal. ¶6 On appeal, Snow confines his claim of error to the district court s dismissal of his claims for breach of the implied covenant of good faith and fair dealing and negligent infliction of emotional distress.5  On appeal from a motion to dismiss for failure to state a claim for relief, we give the trial court s ruling no deference and review it under a correctness standard.  Webster v. JP Morgan Chase Bank, NA, 2012 UT App 321, ¶ 2, 290 P.3d 930 (mem.) (citation and internal quotation marks omitted). Rule 12(b)(6) of the Utah Rules of Civil Procedure allows for a complaint to be dismissed where the  pleadings  fail  to  state  a  claim  upon  which  relief  can  be granted.   Utah  R.  Civ.  P.  12(b)(6).  A  rule  12(b)(6)  motion  to dismiss  addresses  only  the  sufficiency  of  the  pleadings,  and therefore,  is  not  an  opportunity  for  the  trial  court  to  decide  the merits of the case.  Williams v. Bench, 2008 UT App 306, ¶ 20, 193 P.3d  640  (citation  and  internal  quotation  marks  omitted). Nevertheless, in deciding the propriety of a rule 12(b)(6) motion, trial courts are obliged to address the legal viability of a plaintiff s underlying claim as presented in the pleadings.  Id. ¶7 Snow first argues that the district court erred in dismissing his claim for breach of the implied covenant of good faith and fair 4.  Snow  also  alleged  other  claims  that  he  voluntarily  dismissed prior to the district court s ruling on Chartway s motion to dismiss. 5. Snow also appealed the district court s dismissal of his claims for negligent  misrepresentation  and  fraudulent  nondisclosure  but concedes  in  his  reply  brief  to  this  court  that  the  district  court properly dismissed those causes of action. 20120215 CA 4 2013 UT App 175 Snow v. Chartway Federal Credit Union dealing.  Specifically,  Snow  claims  that  Chartway  promised  him that  if  he  found  a  buyer  who  was  willing  to  meet  certain requirements,  Chartway  would  allow  that  buyer  to  assume  the loan. Snow argues that he relied on Chartway s promise, that he found  a  prospective  buyer  who  was  prepared  to  close  on Chartway s terms, and that Chartway ultimately failed to accept that offer.  As a general rule, every contract is subject to an implied covenant of good faith.  Brown v. Moore, 973 P.2d 950, 954 (Utah 1998) (citation and internal quotation marks omitted).  Under [the covenant],  both  parties  to  a  contract  impliedly  promise  not  to intentionally do anything to injure the other party s right to receive the benefits of the contract.  Markham v. Bradley, 2007 UT App 379, ¶ 18, 173 P.3d 865 (alteration in original) (quoting Eggett v. Wasatch Energy Corp., 2004 UT 28, ¶ 14, 94 P.3d 193).  No such covenant may  be  invoked,  however,  if  it  would  create  obligations inconsistent with express contractual terms.  Young Living Essential Oils, LC v. Marin, 2011 UT 64, ¶ 10, 266 P.3d 814. ¶8 Here, the Note provides,  [Snow] cannot assign [his] rights under this agreement without [Chartway s] approval and any such assignment  that  is  attempted  shall  be  void.   The  Note  further provides,  In  the  event  of  default,  [Chartway]  shall  have  all remedies allowed by law or equity.  The district court determined that the Note contained  no language identifying that [Chartway is] obligated to negotiate new loan terms.  Additionally, the district court  concluded  that  nowhere  in  the  Note  does  it  state  that Heritage, and now Chartway, has to accept an offered short sale of [Snow s] property. [Snow s] assertions constitute new rights and duties between the parties that are inconsistent with the existing terms of the Note. ¶9 Snow concedes that the Note does not contain any language requiring Chartway to negotiate new terms or to accept any offered short  sale  of  the  Property.  Nevertheless,  Snow  argues  that Chartway s promise to allow a prospective buyer to assume the loan constituted a new agreement to which the implied covenant 20120215 CA 5 2013 UT App 175 Snow v. Chartway Federal Credit Union of good faith and fair dealing applied independent of the Note. In response, Chartway contends that Snow s claim fails as a matter of law  because  Snow  has  not  identified  any  written  document containing  that  alleged  promise  in  or  attached  to  the  Second Amended Complaint or on appeal that would satisfy the statute of frauds. ¶10 The  Note  states,  Statute  of  Frauds.  This  agreement, including the trust deed and documents incorporated herein, is a final  expression  of  the  agreement  between  the  parties.  This agreement cannot be contradicted by evidence of any alleged oral agreement.  Utah s statute of frauds provides,  Every contract . . . for the sale, of any lands, or any interest in lands, shall be void unless the contract, or some note or memorandum thereof, is in writing . . . .  Utah Code Ann. § 25 5 3 (LexisNexis 2007); see also id. § 25 5 1 ( No estate or interest in real property . . . nor any trust or power over or concerning real property or in any manner relating thereto,  shall  be  created,  granted,  assigned,  surrendered  or declared otherwise than by act or operation of law, or by deed or conveyance in writing . . . . ).  Generally, if an original agreement was required to comply with the statute of frauds, any material modification of that agreement must also conform to the statute of frauds.  Holt v. Katsanevas, 854 P.2d 575, 579 (Utah Ct. App. 1993). ¶11 We agree with Chartway that Snow has failed to identify any written document satisfying the statute of frauds that modifies the  Note  or  creates  a  new  agreement  requiring  Chartway  to negotiate new terms or to accept an assumption of the Note or a short  sale  of  the  Property.6  Likewise,  Snow  does  not  assert  any 6.  On  appeal,  Snow  argues  that  Chartway  is  estopped  from asserting  the  statute  of  frauds  as  a  defense  because  emails  and other  evidence  exist  that  prove  Chartway  agreed  to  allow  an assumption  or  a  short  sale  under  certain  specified  conditions. However, the exhibits attached to the Second Amended Complaint (continued...) 20120215 CA 6 2013 UT App 175 Snow v. Chartway Federal Credit Union exception to the statute of frauds. See, e.g., Fericks v. Lucy Ann Soffe Trust,  2004  UT  85,  ¶  14,  100  P.3d  1200  (discussing  promissory estoppel exception to the statute of frauds); Wilberg v. Hyatt, 2012 UT  App  233,  ¶  7,  285  P.3d  1249  (mem.)  (discussing  the  part performance exception to the statute of frauds). Here, the terms of the  Note  do  not  require  Chartway  to  relieve  Snow  of  his obligations thereunder or to approve a third party to assume them. Absent a modification of the Note, using the covenant of good faith and  fair  dealing  to  require  Chartway  to  accept  an  assumption would  be  inconsistent  with  the  term  of  the  Note  making  any assumption subject to Chartway s approval. The covenant cannot be used to impose obligations inconsistent with the terms of the underlying agreement. See Young Living, 2011 UT 64, ¶ 10. Where Snow has failed to come forward with any writing signed by either Chartway or Heritage in which the credit union agreed to modify the  express  terms  of  the  written  agreement  or  to  approve  an assumption of the loan or a short sale of the Property, we agree with the district court that the Second Amended Complaint does not state a claim for breach of the implied covenant of good faith and fair dealing. 6. (...continued) do not include a writing executed by either Heritage or Chartway agreeing to modify the terms of the Note. See Utah Code Ann. § 25 5 1 (LexisNexis 2007) (requiring that the writing be  subscribed by the  party   granting  the  interest  in  real  property).  Furthermore, Snow  did  not  provide  any  such  writing  to  the  district  court  in response to Chartway s motion to dismiss, thereby converting it to a motion for summary judgment. See generally Utah R. Civ. P. 12(b) ( If, on a motion asserting the defense numbered (6) to dismiss for failure of the pleading to state a claim upon which relief can be granted,  matters  outside  the  pleading  are  presented  to  and  not excluded  by  the  court,  the  motion  shall  be  treated  as  one  for summary judgment and disposed of as provided in Rule 56, and all parties shall be given reasonable opportunity to present all material made pertinent to such a motion by Rule 56. ). 20120215 CA 7 2013 UT App 175 Snow v. Chartway Federal Credit Union ¶12 Snow  next  contends  that  the  district  court  erred  in dismissing his claim for negligent infliction of emotional distress. In order for Snow to establish a claim for negligent infliction of emotional distress, the Second Amended Complaint must allege that  Chartway  caused  emotional  distress  under  circumstances where Chartway should have realized that the  conduct involved an  unreasonable  risk  of  causing  the  distress   and,  from  facts known  to  [it],  should  have  realized  that  the  distress,  if  it  were caused,  might  result  in  illness  or  bodily  harm.   See  Harnicher  v. University of Utah Med. Ctr., 962 P.2d 67, 69 (Utah 1998) (citation and  internal  quotation  marks  omitted);  see  also  Restatement (Second) of Torts § 313 (1965).  [T]he emotional distress suffered must  be  severe;  it  must  be  such  that  a  reasonable  [person,] normally constituted, would be unable to adequately cope with the mental  stress  engendered  by  the  circumstances  of  the  case. Harnicher, 962 P.2d at 70 (second alteration in original) (citation and internal quotation marks omitted). However, a claim for negligent infliction of emotional distress  does not give protection to mental and  emotional  tranquillity  in  itself.   Id.  (quoting  Restatement (Second) of Torts § 313 cmt. a (1965)).  Consequently, much of the emotional distress which we endure . . . is not compensable.  Id. at 72  (omission  in  original)  (citation  and  internal  quotation  marks omitted). ¶13 Here,  Snow  argues  that  his  Second  Amended  Complaint establishes  a  claim  for  negligent  infliction  of  emotional  distress because Chartway did not allow another buyer to assume the loan, delayed in approving the short sale, and then foreclosed on Snow s home. As a result, the Second Amended Complaint indicates that Snow  has gone through extreme weight loss and has undergone the care of a doctor as a result of his distress and suffering. ¶14 We  have  concluded,  however,  that  nothing  in  the  Note required Chartway to approve an assumption of the loan or a short sale  of  the  Property.  Accordingly,  Snow s  allegations  cannot support  a  claim  for  negligent  infliction  of  emotional  distress 20120215 CA 8 2013 UT App 175 Snow v. Chartway Federal Credit Union because  Chartway s  actions  were  consistent  with  the  parties contractual agreements. [C]onduct, although it would otherwise be extreme and  outrageous,  may  be  privileged  under  the circumstances. The actor is never liable, for example, where he has done no more than to insist upon his legal rights in a permissible way, even though he is well  aware  that  such  insistence  is  certain  to  cause emotional distress. Restatement (Second) of Torts § 46 cmt. g (1965); cf. Bennett v. Jones, Waldo, Holbrook & McDonough, 2003 UT 9, ¶ 66, 70 P.3d 17 ( An allegation of improper . . . use of legal process against an individual is not redressable by a cause of action for intentional infliction of emotional distress.  (citing Cantu v. Resolution Trust Corp., 6 Cal. Rptr. 2d 151, 169 (Cal. Ct. App. 1992))); Cantu, 6 Cal. Rptr. 2d at 169 ( Where . . . a party acts in good faith to pursue its own legal rights, such conduct is privileged, even if emotional distress will result. ). ¶15 Furthermore, Snow has not alleged facts that would cause a reasonable person to suffer severe injury rendering him unable to  cope  in  his  daily  life.  See  Harnicher,  692  P.2d  at  70;  see  also Osmond  v.  Litton  Loan  Servicing,  LLC,  No.  1:10 CV 11,  2011  WL 1988403, at *4 (D. Utah May 20, 2011) (determining that although foreclosure  is  an  upsetting  experience,  it  is  not  the  sort  of experience that leaves the average person unable to cope or live his or her life  sufficient to establish a claim for negligent infliction of emotional distress). To hold otherwise would subject lenders to tort liability for the natural and understandable distress suffered by a borrower who defaults on a mortgage loan and therefore faces a foreclosure  action.  While  we  are  not  unsympathetic  to  the  real emotional  impact  of  losing  one s  home,  the  lender  is  merely pursuing the collateral the borrower agreed to pledge as security for repayment of the loan proceeds. Accordingly, we affirm the 20120215 CA 9 2013 UT App 175 Snow v. Chartway Federal Credit Union district court s dismissal of Snow s claim for negligent infliction of emotional distress. ¶16 In sum, the district court properly dismissed Snow s claims for breach of the implied covenant of good faith and fair dealing and negligent infliction of emotional distress. Affirmed. 20120215 CA 10 2013 UT App 175

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.