LD III v. BBRD

 Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 115 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS LD III, LLC, Plaintiff and Appellant, v. BBRD, LC AND BEVERLY JEAN BLACK DAVIS, Defendants and Appellee. Opinion No. 20120073 CA Filed May 2, 2013 Fourth District, Provo Department The Honorable Fred D. Howard No. 080400318 Denver C. Snuffer Jr., Steven R. Paul, and Daniel B. Garriott, Attorneys for Appellant Michael N. Zundel and James A. Boevers,  Attorneys for Appellee JUDGE WILLIAM A. THORNE JR. authored this Opinion, in which JUDGES JAMES Z. DAVIS and J. FREDERIC VOROS JR. concurred. THORNE, Judge: ¶1 LD III, LLC appeals from the district court s final judgment awarding Richard W. Davis $1,051,607 in damages, attorney fees, and costs as a result of LD III s contempt of court.1 We reverse the district court s judgment and remand for further proceedings. 1. Richard W. Davis died during the pendency of this appeal, and this  court  granted  a  motion  to  substitute  the  personal representative  of  his  estate,  Beverly  Jean  Black  Davis,  as  the appellee in this matter. LD III v. BBRD BACKGROUND ¶2 On October 14, 2008, Davis filed a motion for an order to show cause why LD III, its owner, and its managers should not be held in contempt of court.2 The basis for this motion was LD III s failure to comply with the district court s September 23, 2008 ruling (the  September  23  Ruling)  enforcing  a  settlement  agreement between the parties and ordering that LD III transfer certain real property to Davis by September 30, 2008.3 2. Background information on the parties  underlying dispute can be found in LD III, LLC v. BBRD, LC, 2009 UT App 301, ¶¶ 2 12, 221 P.3d 867. 3. There is no transcript of the district court s oral September 23 Ruling,  but  the  resulting  minute  order  stated  that  [t]he  court enforces the Settlement Agreement  and that  [t]he Order should be changed to reflect that . . . the deadline for completing LD III s closing obligations should be changed to September 30, 2008.  On October  9,  the  district  court  entered  a  revised  written  order prepared  by  Davis  (the  October  9  Order).  The  October  9  Order stated, LD  III  shall  close  the  real  estate  transaction  with Davis by September 30, 2008 in accordance with the closing documents . . . , with the exception that the transferee shall be Davis, and by such date plaintiff shall sign and deliver the closing documents that call for plaintiff s signature, and deliver the other closing documents,  all  as  shown  by  such  documents.  If LD III does not close the real estate transaction by September 30, 2008, the Court shall quiet title to the subject real property and water rights in Davis. As of the entry of the October 9 Order, LD III still had not closed the transaction. 20120073 CA 2 2013 UT App 115 LD III v. BBRD ¶3 Davis s motion was supported with an affidavit of counsel asserting that the September 23 Ruling had ordered LD III to close the sale of the property to Davis by September 30 and that LD III had failed to do so. LD III opposed the motion on the grounds that it  had  filed  an  appeal  of  the  September  23  Ruling  prior  to  the September 30 deadline and that, in any event, the district court s oral September 23 Ruling was not effective until the entry of the written October 9 Order. The district court granted Davis s motion and entered an order directing LD III and its owners and managers to  show cause why they should not be held in contempt for failure to comply with [the September 23 Ruling] enforcing the parties settlement agreement, and ordering LD III to close the sale of the subject real property and water rights to [Davis] by September 30, 2008. ¶4 On October 22, 2008, the district court held a hearing on the order to show cause, at which LD III challenged the district court s jurisdiction  to  consider  a  contempt  finding  in  light  of  LD  III s pending  appeal.  Although  LD  III  brought  fact  witnesses  to  the hearing, the hearing largely focused on the effect of LD III s appeal, the timeliness of a request by LD III to stay the proceedings, and the nature and amount of the bond LD III would be required to post. ¶5 Near  the  conclusion  of  the  hearing,  the  district  court indicated that it would accept further briefing on the jurisdictional question. The court stated,  I m happy to read a case on if I ve lost jurisdiction or not. That s just the contempt citation. I think that can be deferred and I think we could set that for a hearing, it s probably a one hour matter . . . . ¶6 Both parties filed supplemental briefing on the jurisdictional issue, and the district court entered several orders pertaining to the show cause order. On December 4, 2008, the district court entered its Ruling Re: Enforceability of Judgment. That order stated, 20120073 CA 3 2013 UT App 115 LD III v. BBRD The  Court  finds  that  notwithstanding  [LD  III s] Notice  of  Appeal  dated  September  29,  2008,  the Court retained jurisdiction to enforce its September 23, 2008 Ruling by holding [LD III] in contempt for failure to close the subject real estate transaction by September 30, 2008 as ordered. As such, the Court further finds that in the event that [Davis] prevail[s] on  appeal,  on  remand  to  this  Court,  the  Court reserves to [Davis] leave to present further evidence of  damages  allegedly  caused  by  [LD  III s]  acts  of contempt. On February 4, 2009, the district court entered its Order Regarding Order to Show Cause, Motion to Stay Pending Appeal and Related Matters  (Order  Regarding  Order  to  Show  Cause),  in  which  the court stated, [F]urther proceedings on whether LD III . . . shall be held in contempt of this Court for failure to comply with  the  Judgment  were  deferred  pending  the parties  briefing of the issue of whether enforcement of the Judgment was automatically stayed by LD III s filing of the Appeal. . . . The Court had tentatively set a hearing for December 19, 2008 to further consider the contempt issues (including the issues of [Davis s] contempt damages and costs and expenses). Finally, the Property Bond for Stay Pending Appeal, signed by all parties and approved by the district court on February 27, 2009, stated,  In the event the Judgment is not reversed on the Appeal, Davis may incur damages resulting from LD III s failure to sell the subject  real  property  and  appurtenant  water  right  to  Davis  by September 30, 2008.  However, the district court never did conduct the deferred hearing on whether LD III was in contempt of court, as the court had indicated it would do at the initial October 22, 2008 contempt hearing. 20120073 CA 4 2013 UT App 115 LD III v. BBRD ¶7 On October 22, 2009, this court issued its opinion in LD III, LLC v. BBRD, LC, 2009 UT App 301, 221 P.3d 867, which affirmed the  district  court s  enforcement  of  the  parties   settlement agreement. In light of this affirmance, LD III attempted to close the real  estate  transaction  with  Davis,  but  he  refused.  LD  III  filed motions with the district court asking it to enforce the settlement agreement and order Davis to accept the property. Davis opposed the motions, arguing that the district court had previously ruled that  he  would  have  the  option  of  electing  either  specific performance  or  contempt  damages  and  that  he  was  no  longer willing nor obligated  to purchase the property for $1.2 million as contemplated  in  the  settlement  agreement.  The  district  court denied LD III s motions and set a trial to determine the amount of contempt damages to which Davis was entitled. ¶8 The trial on contempt damages occurred on September 21 and  23,  2011.  At  the  beginning  of  trial,  LD  III  argued  that  the district court had never actually entered a finding that LD III was in contempt. The district court rejected LD III s argument, stating, I m unpersuaded to strike the trial setting and revisit the question of contempt. . . . Therefore, the Court will stand on its finding of contempt citation. We ll proceed with the trial on damages.  At trial, the district court took evidence on Davis s damages but also allowed LD III to raise several defenses to contempt. The evidence supporting  these  purported  defenses  included  testimony  that LD III s owner, Leslie Mower, refused to transfer the property on the advice of her attorney due to a prior tax evasion conviction and that Mower was unable to obtain release from home confinement resulting from that conviction. ¶9 The  district  court  entered  its  Findings  of  Fact  and Conclusions  of  Law  on  January  4,  2012,  concluding  that  it  had previously found LD III in contempt in its December 4, 2008 Ruling Re: Enforceability of Judgment, as confirmed by the language in the subsequent  February  4,  2009  Order  Regarding  Order  to  Show Cause  and  February  27,  2009  Property  Bond  for  Stay  Pending Appeal. The district court also concluded that it was not required 20120073 CA 5 2013 UT App 115 LD III v. BBRD to have entered factual findings in support of its previous contempt finding  because  the  affidavit  in  support  of  Davis s  motion established LD III s contempt and shifted the burden onto LD III to respond  with  evidence.  Because  LD  III  had  never  presented evidence disputing Davis s affidavit, the district court concluded that  no  factual  findings  were  necessary.  The  district  court  also made  further  findings  and  conclusions  on  contempt  in  light  of LD III s defenses at trial, rejecting LD III s argument that advice of counsel was grounds for disobeying a court order and determining that either Mower or another agent of LD III could have transferred the property despite Mower s home confinement. ¶10 As to damages, the district court found that LD III s refusal to transfer the property to Davis by September 30, 2008, caused Davis  to  lose  multiple  opportunities  to  sell  five  lots  of  the subdivided property to cover the cost of the property purchase. Davis  had  intended  to  keep  a  sixth  lot  as  his  profit  from  the transaction, and the district court determined that the September 30,  2008  value  of  that  sixth  lot  was  $900,000.  Accordingly,  the district court determined contempt damages to be $900,000. The district  court  also  awarded  Davis  his  attorney  fees  and  costs through  July  31,  2011,  in  the  amount  of  $71,637,  with  leave  to supplement  that  award  with  additional  fees  and  costs  incurred afterward. Davis established an additional $79,000 in attorney fees, and the district court ultimately entered judgment for Davis in the amount of $1,051,607 on April 3, 2012. LD III appeals. ISSUE AND STANDARD OF REVIEW ¶11 LD III argues that the district court s contempt citation must be  reversed  because  LD  III  was  not  allowed  to  respond  to  the merits of the order to show cause and because the district court failed to enter a contempt finding supported by adequate findings of fact and conclusions of law.  We review a trial court s exercise of its contempt power to determine whether it exceeded the scope of  its  lawful  discretion,  which  is  subject  to  constitutional  and 20120073 CA 6 2013 UT App 115 LD III v. BBRD statutory restraints regarding [due process].  Gardiner v. York, 2010 UT App 108, ¶ 11, 233 P.3d 500 (alteration in original) (citation and internal quotation marks omitted). ANALYSIS ¶12 LD III appeals from the district court s judgment awarding Davis damages resulting from LD III s contemptuous violation of the September 23 Ruling. LD III argues that the district court never did  enter  a  contempt  order  supported  by  the  three  required findings that LD III  knew what was required, had the ability to comply, and intentionally failed or refused to do so.  Von Hake v. Thomas, 759 P.2d 1162, 1172 (Utah 1988), superseded on other grounds as stated in State v. Hurst, 821 P.2d 467, 470 (Utah Ct. App. 1991). We agree,  and  we  reverse  the  district  court s  judgment  below  and remand  this  matter  for  further  proceedings  consistent  with  the terms of this opinion. ¶13 A court s authority to sanction contemptuous conduct is both statutory and inherent.  Chen v. Stewart, 2005 UT 68, ¶ 36, 123 P.3d 416; see also Burke v. Lewis, 2005 UT 44, ¶ 23, 122 P.3d 533 ( [I]t has always been held, regardless of express statutory authority, that courts of general jurisdiction have the inherent power to make and enforce all necessary rules and orders calculated to enforce the orderly conduct of their business and secure justice between parties litigant.  (quoting Peterson v. Evans, 188 P. 152, 153 (Utah 1920))). As to contempt based on express statutory authority, Utah Code section 78B 6 301 identifies certain types of  acts or omissions in respect  to  a  court  or  its  proceedings  [that]  are  contempts  of  the authority of the court.  Utah Code Ann. § 78B 6 301 (LexisNexis 2012).  One  such  category  of  contempt  is  disobedience  of  any lawful judgment, order or process of the court.  Id. § 78B 6 301(5). Utah Code section 78B 6 311 elaborates upon a court s authority to award damages as a sanction for contempt, stating, 20120073 CA 7 2013 UT App 115 LD III v. BBRD If an actual loss or injury to a party in an action or special  proceeding  is  caused  by  the  contempt,  the court,  in  lieu  of  or  in  addition  to  the  fine  or imprisonment imposed for the contempt, may order the  person  proceeded  against  to  pay  the  party aggrieved  a sum of money sufficient to indemnify him and to satisfy his costs and expenses. Id. § 78B 6 311. ¶14 Utah case law has imposed certain requirements on the use of the contempt power. The due process provision of the federal constitution requires  that  in  a  prosecution  for  a  contempt  not committed in the presence of the court,  the person charged be advised of the nature of the action against him [or her], have assistance of counsel, if requested, have the right to confront witnesses,  and  have  the right to offer testimony on his [or her] behalf. Von Hake, 759 P.2d at 1170 (alterations in original) (quoting Burgers v. Maiben, 652 P.2d 1320, 1322 (Utah 1982)). Further,  [a]s a general rule, in order to prove contempt for failure to comply with a court order it must be shown that the person cited for contempt knew what was required, had the ability to comply, and intentionally failed or refused to do so.  Id. at 1172.  These three elements must be proven . . . by clear and convincing evidence in a civil contempt proceeding,  id.,4 and  [t]he trial court must enter written findings 4.  The  primary  determinant  of  whether  a  particular  contempt order is to be labeled civil or criminal is the trial court s purpose in entering the order.  Von Hake v. Thomas, 759 P.2d 1162, 1168 (Utah 1988), superseded on other grounds as stated in State v. Hurst, 821 P.2d 467, 470 (Utah Ct. App. 1991).  A contempt order is civil if it has a (continued...) 20120073 CA 8 2013 UT App 115 LD III v. BBRD of  fact  and  conclusions  of  law  with  respect  to  each  of  the  three substantive elements,  id. ¶15 We  determine  that  the  district  court s  contempt  ruling against LD III violates these principles and cannot stand. We first disagree with the district court s conclusion that LD III was given an appropriate opportunity to defend against Davis s allegation of contempt. In its January 4, 2012 Findings of Fact and Conclusions of Law, the district court found that [Leslie] Mower, Barry and Robert Steed, counsel of record  for  [LD  III],  Rex  Macey  (Ms.  Mower s  case manager for her home confinement) and Bart Bailey (counsel for Ms. Mower), among others, were present at the [October 22, 2008] hearing. However, [LD III] presented no evidence at the hearing. Instead, at the hearing, [LD III s] sole argument for why it should not  be  held  in  contempt  was  that  the  Court  lost jurisdiction to enforce its September 23 Order, when [LD III] filed its notice of appeal on September 29, 2009. (Citations  omitted.)  We  have  reviewed  the  transcript  of  that hearing, and we cannot agree with the district court s assessment of the opportunity provided to LD III. ¶16 LD  III  did  challenge  the  district  court s  jurisdiction  to entertain  Davis s  contempt  motion  in  light  of  LD  III s  pending appeal,  and  the  district  court  appropriately  considered  this jurisdictional challenge as a threshold matter to be resolved prior to reaching the merits of the contempt allegation. See Robinson v. 4. (...continued) remedial purpose,  such as  to compensate an aggrieved party for injuries  resulting  from  the  failure  to  comply  with  an  order.   Id. Thus, the contempt order against LD III is civil in nature. 20120073 CA 9 2013 UT App 115 LD III v. BBRD Baggett,  2011  UT  App  250,  ¶  12,  263  P.3d  411  ( [T]he  issue  of subject matter jurisdiction is a threshold issue, which can be raised at  any  time  and  must  be  addressed  before  the  merits  of  other claims.   (alteration  in  original)  (citation  and  internal  quotation marks  omitted)).  However,  by  our  review  of  the  transcript,  the district  court  never  did  resolve  the  jurisdictional  question  and reach the merits of the contempt issue. Instead, the district court stated,  I m happy to read a case on if I ve lost jurisdiction or not. That s just the contempt citation. I think that can be deferred and I think we could set that for a hearing, it s probably a one hour matter . . . .  Thus, although it appears from the district court s findings that LD III had brought witnesses to the October 22, 2008 hearing, those witnesses were prevented from testifying when the district court deferred the hearing on the merits of the contempt citation. ¶17 The  deferred  hearing  on  the  elements  of  the  contempt charge against LD III never did occur. Instead, the district court issued its December 4, 2008 Ruling Re: Enforceability of Judgment, in which the court rejected LD III s jurisdictional argument and reserved the issue of  damages allegedly caused by [LD III s] acts of contempt  pending the outcome of LD III s appeal.5 The district court s failure to conduct the deferred hearing, however, deprived 5. After the September 2011 trial, the district court ruled that its December  4,  2008  reference  to  LD  III s  acts  of  contempt,   as confirmed by language contained in its February 4 and 27, 2009 orders,  constituted  an  order  finding  LD  III  in  contempt.  This  is problematic,  particularly  in  light  of  the  February  4  Order Regarding Order to Show Cause s express acknowledgment that further  proceedings  on  whether  LD  III  .  .  .  shall  be  held  in contempt of this Court for failure to comply with the Judgment were deferred.  However, for purposes of this appeal, we accept the district court s characterization of its prior orders and review the resulting contempt ruling under the standards established by Utah case law. 20120073 CA 10 2013 UT App 115 LD III v. BBRD LD III of its constitutionally guaranteed opportunity to confront Davis s witnesses or present its own evidence and testimony on the three elements of contempt. See Von Hake v. Thomas, 759 P.2d 1162, 1170  (Utah  1988),  superseded  on  other  grounds  as  stated  in  State  v. Hurst,  821  P.2d  467,  470  (Utah  Ct.  App.  1991).  And  while  the district  court  subsequently  allowed  LD  III  to  litigate  various affirmative defenses to contempt,6 it did not clearly allow LD III to challenge whether it  knew what was required, had the ability to comply, and intentionally failed or refused to do so.  Id. at 1172. ¶18 LD III also complains that the district court failed to enter a contempt  citation  containing  written  findings  of  fact  and conclusions of law with respect to each of the three  substantive elements.   See  id.  In  its  January  4,  2012  Findings  of  Fact  and Conclusions of Law, the district court explained its failure to enter findings by quoting from Coleman v. Coleman, 664 P.2d 1155 (Utah 1983) (per curiam). In Coleman, the supreme court observed,  While it is true that an order to show cause will not issue except upon an affidavit that a party has violated or disobeyed the court s orders, once issued, the burden is on the defendant to present evidence with  respect  to  the  three  elements   of  knowledge,  ability,  and intentional failure to comply.  Id. at 1156 57. The supreme court then  went  on  to  hold  that  because  the  contempt  defendant  had failed  to  present  rebuttal  evidence  showing  inability  to  comply with a court order, no explicit factual finding of ability to comply was required. See id. at 1157. ¶19 The  district  court  reasoned  that,  under  Coleman,  because LD III failed to present evidence contradicting the allegations made in the order to show cause, the court was excused from making factual findings on the elements of contempt. However, as we have 6. At trial, the district court heard evidence regarding the terms of Mower s home confinement and the advice given to her by her tax attorney, but it rejected LD III s attempts to revisit the previous contempt ruling. 20120073 CA 11 2013 UT App 115 LD III v. BBRD determined above, the district court s failure to conduct a hearing on the elements of contempt issues which the district court had expressly  deferred  at  the  October  22,  2008  hearing deprived LD III of an adequate opportunity to present evidence on those issues. Further, it seems reasonable to infer from the presence of LD III s witnesses at the October 22, 2008 hearing that LD III had intended  to  present  testimony  on  the  merits  of  the  contempt citation. Under these circumstances, we cannot accept the district court s logic that the matter was essentially uncontested and that Coleman excused it from entering the required factual findings. ¶20 For these reasons, we reverse the district court s contempt ruling  against  LD  III  and  remand  this  matter  for  additional proceedings. If the district court opts to pursue Davis s contempt allegations  on  remand, it is directed to  hold  a  hearing  at which LD III can present evidence of its knowledge and understanding of the district court s September 23 Order, its ability to comply, and whether  it  intentionally  failed  to  comply.  The  district  court  is additionally directed to support any contempt ruling with factual findings on each of the three elements of contempt.7 CONCLUSION ¶21 The district court s contempt ruling against LD III deprived LD III of its due process rights to confront witnesses and present evidence  and  testimony,  and  the  district  court  failed  to  enter adequate factual findings on LD III s knowledge, ability to comply with the district court s order, and intentional failure to do so. For 7. In particular, the district court is to determine the exact terms of the oral September 23 Ruling that LD III is accused of violating. Those terms may or may not have been completely and accurately reflected in the district court s minute order. 20120073 CA 12 2013 UT App 115 LD III v. BBRD these reasons, we reverse the district court s contempt ruling and remand this matter for further proceedings as described herein.8 8. We decline to address LD III s arguments pertaining to damages and attorney fees, as those issues may become moot or be revisited by the district court on remand. 20120073 CA 13 2013 UT App 115

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.