Hahnel v. Duchesne Land

 Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 150 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS MAGNA G. HAHNEL, CHERYL PIETZ, AND CAROL J. STEWART, Plaintiffs and Appellants, v. DUCHESNE LAND, LC AND HIGHLAND DEVELOPMENT, INC., Defendants and Appellees. Opinion No. 20111098 CA Filed June 20, 2013 Third District, Salt Lake Department The Honorable Kate A. Toomey No. 090921035 Russell C. Fericks, Zachary E. Peterson, and Rafael A. Seminario, Attorneys for Appellants David J. Crapo, Douglas C. Smith, and John T. Deeds, Attorneys for Appellees JUDGE CAROLYN B. MCHUGH authored this Opinion, in which JUDGES GREGORY K. ORME and STEPHEN L. ROTH concurred. McHUGH, Judge: ¶1 Magna  G.  Hahnel,  Cheryl  Pietz,  and  Carol  J.  Stewart (collectively,  Buyers)  appeal  the  trial  court s  entry  of  summary judgment  and  award  of  attorney  fees  in  favor  of  Duchesne Land, LC and Highland Development, Inc. (collectively, Sellers). We affirm. Hahnel v. Duchesne Land BACKGROUND ¶2 In March  2004, Buyers purchased a lot  with  an option  to build  a  cabin  in  Duchesne  County,  Utah.  The  transaction  was memorialized in two contracts: an agreement for the purchase of the lot between Buyers and Duchesne Land (the Land Purchase Agreement)  and  a  building  sales  contract  between  Buyers  and Highland  Development  (the  Building  Contract).  Due  to unanticipated delays, Sellers offered to exchange Buyers  lot for a more  valuable  lot  at  no  additional  charge.  Buyers  accepted  the offer, and the lot exchange was memorialized in a third agreement (the Exchange Agreement) that states,  Highland Development, Inc. has a projected completion date of cabin construction Sept. 30, 2004. However, Highland Development, Inc. will make every effort to  have  the  cabin  completed  by  Labor  Day.   The  Exchange Agreement did not contain a provision indicating that time was of the essence. ¶3 Thereafter, Buyers obtained a construction loan for the cost of  building  the  cabin  and  pledged  the  lot  as  security.  During construction,  a  dispute  arose  between  Sellers  and  Duchesne County  that  resulted  in  the  cabin  not  being  completed  by September 2004. In addition, Buyers gave Sellers a punch list of items they claimed needed attention on three separate occasions between February and May 2005. ¶4 Sellers eventually completed the cabin, and Buyers received a  permanent  certificate  of  occupancy  on  June  3,  2005.  Shortly thereafter, a painter informed Buyers that the cabin was infested with mold. Buyers notified Sellers of the problem and offered to sell them the cabin for $113,000. In response, Sellers offered to take the cabin and to refund $85,518.90, which they claimed was the sum of all amounts paid by Buyers to date. When Buyers refused, Sellers hired a contractor to remediate the mold. Buyers sought and were granted several extensions of their construction loan. 20111098 CA 2 2013 UT App 150 Hahnel v. Duchesne Land ¶5 On September 12, 2005, Buyers sued Sellers, claiming that they had breached the Building Contract by (1) not completing it on time, (2) failing to rectify the punch list items, and (3) delivering a  cabin  infested  with  mold.1  After  filing  the  complaint,  Buyers made no further effort to keep the construction loan current or to obtain  permanent  financing.  On  November  10,  2005,  the construction lender notified Buyers that the loan was in default and that the lender intended to initiate foreclosure proceedings. Buyers did not bring the loan current, and the cabin and lot were sold at a foreclosure sale on April 11, 2006. ¶6 Approximately  two  years  later,  Sellers  filed  a  motion  for summary judgment arguing that the damages Buyers sought were not recoverable and that Buyers were not entitled to attorney fees. In  particular,  Sellers  argued  that  Buyers  failed  to  mitigate  their damages when they refused to obtain long term financing to satisfy the construction loan, which they were capable of obtaining, and thereby failed to protect the property from foreclosure. Sellers also argued  that  the  only  attorney  fees  provision  at  issue  was specifically limited to the Land Purchase Agreement, which had been fully performed. That provision states,  Buyer[s] shall pay all costs and expenses, including attorney s fees, incurred by Seller[s] in the enforcement of the terms of this agreement and/or the Trust Deed,  whether  or  not  a  legal  suit  is  brought  by  Seller[s]  in connection therewith. ¶7 In response, Buyers disputed Sellers  claim that Buyers had forfeited their right to damages by failing to mitigate, asserting that they were entitled to recover their down payment and the equity in the lot and cabin. Buyers also claimed that the Land Purchase Agreement  and  the  Building  Contract  were  part  of  a  single agreement and that the attorney fees provision was applicable to 1. Buyers also alleged seven fraud claims but voluntarily dismissed those claims in response to a motion for summary judgment Sellers filed in July 2006. 20111098 CA 3 2013 UT App 150 Hahnel v. Duchesne Land both. Although the express terms of the provision afforded only Sellers the right to recover their attorney fees, Buyers argued that they were also entitled to recover attorney fees pursuant to Utah Code section 78B 5 826 (the Reciprocal Fee Statute). See Utah Code Ann.  §  78B 5 826  (LexisNexis  2012)2  ( A  court  may  award  .  .  . attorney fees to either party that prevails in  a civil action based upon any . . . written contract . . . when the provisions of the . . . written contract . . . allow at least one party to recover attorney fees. ). ¶8 On August 11, 2008, the trial court issued a ruling and order agreeing with Sellers that Buyers had not mitigated their damages and therefore concluded that Buyers could not recover the loss of their  down  payment  or  the  loss  of  their  equity  in  the  project. However, the trial court adopted Buyers position with respect to attorney fees, determining that the Land Purchase Agreement and the Building Contract were an integrated agreement and that the attorney fees provision applied to both. In addition, it concluded that  under  the  Reciprocal  Fee  Statute,  Buyers  were  entitled  to attorney fees as a matter of law . . . on matters which they recover damages for. ¶9 After a four day trial on Buyers  remaining claims, the jury determined that Sellers had not breached the contract. As a result, the jury never reached the issue of damages. Sellers then moved for an award of attorney fees. Buyers opposed the motion, arguing that the attorney fees provision was of limited scope and did not entitle Sellers to an award simply because they were the prevailing party. The trial court disagreed, stating that because it had ruled in its earlier order that Buyers were eligible for attorney fees under the Reciprocal Fee Statute, Sellers were necessarily entitled to an award of attorney fees incurred in successfully defending against Buyers 2. Because there have been no substantive changes to the relevant sections  of  the  Utah  Code,  we  cite  the  current  version  for  the convenience of the reader. 20111098 CA 4 2013 UT App 150 Hahnel v. Duchesne Land claims. After the trial court denied their motion for reconsideration, Buyers filed a timely appeal. ISSUES AND STANDARDS OF REVIEW ¶10 Buyers  first  challenge  the  trial  court s  grant  of  summary judgment  in  favor  of  Sellers  on  damages.  They  argue  that  the erroneous ruling limited the damages evidence that Buyers could present  to  the  jury,  thereby  impacting  the  jury s  decision  on liability.  When determining the propriety of a trial court s grant of summary judgment, we review the trial court s legal conclusions for correctness, affording those conclusions no deference.  Joseph v.  McCann,  2006  UT  App  459,  ¶  9,  147  P.3d  547  (citation  and internal quotation marks omitted). ¶11 Buyers next challenge the trial court s award of attorney fees and  costs  to  Sellers,  arguing  that  the  terms  of  the  attorney  fees provision do not apply to Sellers  successful defense of the breach of contract claims.  Whether attorney fees are recoverable in an action  is  a  question  of  law,  which  we  review  for  correctness. Valcarce v. Fitzgerald, 961 P.2d 305, 315 (Utah 1998). ANALYSIS I. Buyers  Damages Claim is Moot. ¶12 We begin our analysis with Buyers  claim that the trial court erred  in  limiting  the  damages  they  could  request  at  trial. Specifically, Buyers argue that they were denied the right to a full and  fair  presentation  to  the  jury  because  evidence  of  greater damages could have swayed the jury s determination of whether Sellers  had  breached  the  Building  Contract.  In  response,  Sellers contend that this issue is moot due to the jury s determination that Sellers did not breach either contract. 20111098 CA 5 2013 UT App 150 Hahnel v. Duchesne Land ¶13 An issue is moot when resolution of it cannot affect the rights of the parties.  Cox v. Cox, 2012 UT App 225, ¶ 21, 285 P.3d 791.  Because  the  jury  concluded  that  Sellers  had  not  breached either agreement, any decision about the damages that would have been  available  had the jury concluded otherwise could have  no legal effect on the rights of the parties and is therefore moot. Cf. Jensen v. IHC Hosps., Inc., 2003 UT 51, ¶ 146, 82 P.3d 1076 ( The jury found  no  negligence  by  [defendant].  Without  a  finding  of negligence,  plaintiffs  lack  the  requisite  predicate  for  their fraudulent  concealment  claim  because  there  was  nothing  to conceal. Hence, the jury s verdict rendered plaintiffs  fraudulent concealment claim moot. ); Nelson v. Peterson, 542 P.2d 1075, 1077 (Utah 1975) ( The question of damages is moot since the jury found by general verdict for each defendant, which under the instructions of the court showed that neither defendant was negligent. ); Alarid v. American Appliance Mfg., Inc., 2002 UT App 376U, para. 4 (mem.) ( Appellant s arguments regarding Mr. Long s testimony are . . . moot because his testimony went to causation, an issue not reached by the jury because the jurors found no defect in the water heaters design. ). ¶14 Nor are we persuaded by Buyers  argument that evidence of  greater  damages  was  relevant  to  the  liability  determination. Essentially, Buyers claim that the jury might have found Sellers in breach  if  Buyers   injury  had  been  greater.  Whether  there  was  a breach  is  an  independent  inquiry  separate  from  the  issue  of damages.  The  jury  was  instructed  to  decide  whether  Sellers breached the Building Contract based on its terms and the evidence related to performance. Only if the jury found Sellers in breach was it to consider the extent to which that breach damaged Buyers. We presume that the jury understood and followed these instructions. See generally State v. Nelson, 2011 UT App 107, ¶ 4, 253 P.3d 1094 ( In the absence of the appearance of something persuasive to the contrary,  we  assume  that  the  jurors  were  conscientious  in performing . . . their duty, and that they followed the instructions of  the  court.   (citation  and  internal  quotation  marks  omitted)). Accordingly, the issue of whether the trial court erred in granting 20111098 CA 6 2013 UT App 150 Hahnel v. Duchesne Land partial summary judgment on the failure to mitigate damages is moot and we will not consider it. See In re Adoption of L.O., 2012 UT 23, ¶ 8, 282 P.3d 977. II. Sellers Were Enforcing the Building Contract and Are Entitled to Attorney Fees. ¶15 The attorney fees provision states,  Buyer[s] shall pay all costs and expenses, including attorney s fees, incurred by Seller[s] in the enforcement of the terms of this agreement and/or the Trust Deed,  whether  or  not  a  legal  suit  is  brought  by  Seller[s]  in connection therewith.  Buyers contend that because Sellers did not advance any counterclaims or affirmative defenses, they did not incur any attorney fees  in the enforcement of the terms  of the Building Contract. Sellers respond that by proving no breach had occurred, they were enforcing the terms of the Building Contract.3 ¶16 As  a  general  rule,  attorney  fees  are  recoverable  only  if authorized  by  contract  or  statute.   Anderson  &  Karrenberg  v. Warnick, 2012 UT App 275, ¶ 9, 289 P.3d 600.  If the legal right to attorney fees is established by contract, Utah law clearly requires the court to apply the contractual attorney fee provision and to do so strictly in accordance with the contract s terms.  Jones v. Riche, 2009 UT App 196, ¶ 2, 216 P.3d 357 (mem.).  Under basic rules of contract  interpretation,  [we]  first  look  to  the  writing  alone  to determine its meaning and the intent of the contracting parties. Giusti v. Sterling Wentworth Corp., 2009 UT 2, ¶ 44, 201 P.3d 966.  If the  language  within  the  four  corners  of  the  contract  is unambiguous, the parties  intentions are determined from the plain meaning  of  the  contractual  language,  and  the  contract  may  be 3. Although both parties also brief the impact of the Reciprocal Fee Statute  on  this  question,  Sellers  are  expressly  covered  by  the attorney  fees  provision  itself.  Therefore,  we  agree  with  the  trial court s statement that  the focus on the [Reciprocal Fee Statute] here is a red herring and an unnecessary step in the analysis. 20111098 CA 7 2013 UT App 150 Hahnel v. Duchesne Land interpreted as a matter of law.  Id. (citation and internal quotation marks omitted). ¶17 In support of their argument that a purely defensive effort does  not  justify  an  award  of  attorney  fees,  Buyers  point  to  our decision in Carr v. Enoch Smith Co., 781 P.2d 1292 (Utah Ct. App. 1989). There, Carr agreed to purchase a home to be built by Smith, [s]ubject  to  [Carr]  receiving  a  primary  residence  loan.   Id.  at 1293. When Carr had not made any serious effort to obtain a loan after a year, Smith revised the construction plans to make the home suitable  for  use  as  a  model  and  returned  Carr s  earnest  money payment. Id. Carr later sued Smith for specific performance. Id. The trial court ruled that Smith was excused from performing based on Carr s  failure  to  obtain  financing  within  a  reasonable  time  and, after determining that the attorney fee provision was ambiguous, awarded Smith attorney fees based on the parties  stipulation that the  prevailing  party  would  be  awarded  costs  and  fees.  Id.  at 1293 94.  On  appeal,  this  court  affirmed  the  decision  on  specific performance but reversed the award of attorney fees. Id. at 1294 96. The attorney fees provision there provided,  If either party fails [to perform], he agrees to pay all expenses of enforcing this agreement, or  of  any  right  arising  out  of  the  breach  thereof,  including  a reasonable  attorney s  fee.   Id.  at  1296  (emphasis  omitted) (alteration in original). We noted that the provision provided  that either [Carr] or [Smith] would recover its fees if it successfully sued to enforce the contract, while both [Carr] and [Smith] would be left to  absorb  their  own  fees  if  instead  one  party  merely  resisted successfully an action to enforce the contract brought by the other party.  Id. at 1296 n.5 (emphasis omitted). We further explained, Smith took an entirely defensive posture. It was not enforcing any right arising under the agreement or arising  from  a  breach  thereof.  On  the  contrary,  its position at trial was that there was no viable contract left to enforce. While Smith would surely be entitled to  attorney  fees  under  the  more  typical  provision 20111098 CA 8 2013 UT App 150 Hahnel v. Duchesne Land awarding  fees  to  the  prevailing  party,  it  is  not entitled to attorney fees under the provision at issue. Id. at 1296 (citation omitted). ¶18 Here,  Buyers  argue  that  since  Carr,  Utah  courts  have construed  attorney  fees  provisions  tied  to  enforcement   of  a contract  as  more  limited  in  scope  than  provisions  that  award attorney  fees  to  the  prevailing  party.  However,  each  of  the decisions relied upon by Buyers, like Carr, involved an attorney fees  provision  that  required  a  default  or  failure  to  perform.  See Faulkner v. Farnsworth, 714 P.2d 1149, 1151 (Utah 1986) (per curiam) ( The  contractual  language  does  not  award  attorney  fees  to  the prevailing  party  who  succeeds  in  enforcing  the  agreement,  but against  the  defaulting  party  whose  default  necessitates enforcement.  As  neither  party  was  held  in  default,  neither  was entitled to attorney fees. ); B. Inv. LC v. Anderson, 2012 UT App 24, ¶¶  31 34,  270  P.3d  548  (declining  to  award  attorney  fees  to defendant  who  prevailed  in  the  trial  court,  but  [who]  did  not demonstrate  that  the  [plaintiff]  violated  any  provision   of  the contract  because  the  attorney  fee  provision  was  triggered  by  a failure  to  comply  with  any  of  the  provisions );  Maynard  v. Wharton, 912 P.2d 446, 451 52 (Utah Ct. App. 1996) (holding that where an attorney fees provision requires the defaulting party to pay attorney fees and the sellers do not establish any default by the buyers, the provision  does not contemplate an award of attorney fees for sellers just because buyers sued ). While we agree that the fee  provision  at  issue  in  this  case  does  not  award  fees  to  the prevailing  party,  it  likewise  does  not  require  a  finding  that  the other party is in default or has failed to perform. See Carr, 781 P.2d at 1296; see also Faulkner, 714 P.2d at 1151; B. Inv., 2012 UT App 24, ¶¶ 31 34; Maynard, 912 P.2d at 451 52. ¶19 The attorney fee provision in the Land Purchase Agreement explicitly requires Buyers to pay for attorney fees and costs that are incurred  by  Sellers  in  the  enforcement  of  the  terms  of  this agreement  and does so  whether or not a legal suit is brought by 20111098 CA 9 2013 UT App 150 Hahnel v. Duchesne Land Seller[s] in connection therewith.  Based on that language, Sellers argue that the fee provision was triggered because the action was brought by Buyers to enforce their interpretation of the terms of the Building  Contract  and  Sellers  defended  by  asserting  a  contrary interpretation,  even  though  legal  suit  [was  not]  brought  by Seller[s]. ¶20 Although the parties have pointed us to no Utah appellate decision  that  has  addressed  this  precise  question,  other jurisdictions have considered similar issues. In Aspen Services, Inc. v.  IT  Corp.,  583  N.W.2d  849  (Wis.  Ct.  App.  1998),  the  Court  of Appeals of Wisconsin considered whether a lessor was entitled to attorney  fees  under  an  attorney  fee  provision  in  a  lease  for successfully  defending  against  a  lessee s  counterclaims.  Id.  at 850 51. The attorney fee provision provided,  Lessee shall pay all costs, expenses and reasonable attorney fees that may be incurred or paid by Lessor in enforcing the covenants and agreements of this Lease.  Id. at 850. The Aspen court concluded that when the lessor defended  against  the  lessee s  counterclaims,  the  lessor  was enforcing  the agreements of the lease. Id. at 851. Accordingly, the court determined that the lessor was entitled to recover its attorney fees associated with defending against the lessee s counterclaims. Id.; see also Evergreen Cmty. Power LLC v. Riggs Distler & Co., Inc., No. 10 728, 2012 WL 1657742, at *5 (E.D. Pa. May 11, 2012) ( [I]t seems reasonable that the parties  contract should be construed to provide  [plaintiff]  with  attorney s  fees  for  its  defense  of [defendant s] various counterclaims. Through its effective defense [of counterclaims], [plaintiff] enforced its right to pay [defendant] only  what  was  owed. ),  aff d,  Nos.  12 2365,  12 2423,  2013  WL 500731 (3d Cir. Feb. 12, 2013). An Indiana appellate court reached a similar conclusion in Gerstbauer v. Styers, 898 N.E.2d 369 (Ind. Ct. App.  2008).  There,  the  court  determined  that  an  attorney  fee provision, which stated,  Each party shall pay the other party s reasonable legal costs and attorney s fees incurred in successfully enforcing against the other party any covenant, term or condition 20111098 CA 10 2013 UT App 150 Hahnel v. Duchesne Land of this Lease,  entitled the lessor to recover reasonable attorney fees incurred in defending against the lessee s claims. Id. at 379. The Gerstbauer  court  reasoned,  In  defending  himself  against  [the lessee s] action, [the lessor] relied upon and sought to have the trial court give effect to the provision of the lease that permitted him to retain [the lessee s] property in the event of [the lessee s] default.  Id. at 380. ¶21 A  similar  approach  is  appropriate  here.  By  defending against Buyers  claims for breach of contract, Sellers were enforcing their interpretation of the terms of, and defending their right to retain the amounts paid by Buyers under, the Building Contract. To prove that there was no breach of the Building Contract despite Buyers  claim that the cabin was not completed on time, that the punch list items were never completed, or that there was mold in the cabin that would justify a damages award to Buyers, Sellers had  to  establish  that  they  had  complied  with  the  terms  of  the Building  Contract.  Accordingly,  Sellers  were  engaged  in  an enforcement  of  the  terms  of   the  Building  Contract  as  they interpreted them when they successfully defended against Buyers claims that a breach had occurred. Therefore, Sellers were entitled to recover their attorney fees pursuant to the express language of the attorney fees provision. III. Sellers Are Entitled to Attorney Fees on Appeal. ¶22 Last, Sellers request attorney fees on appeal. Because they were entitled to attorney fees in the trial court, Sellers may also recover  their  reasonable  fees  incurred  on  appeal.  See  generally Valcarce v. Fitzgerald, 961 P.2d 305, 319 (Utah 1998) ( [W]hen a party who received attorney fees below prevails on appeal, the party is also entitled to fees reasonably incurred on appeal.  (citation and internal quotation marks omitted)). We remand to the trial court for a determination of the appropriate amount of attorney fees and costs incurred on appeal to be awarded to Sellers. 20111098 CA 11 2013 UT App 150 Hahnel v. Duchesne Land CONCLUSION ¶23 The  challenge  to  the  trial  court s  summary  judgment limiting  Buyers   damages  is  moot  because  the  jury  found  that Sellers had not breached the contract. By enforcing the terms of the Building Contract, Sellers were entitled to attorney fees pursuant to the attorney fee provision in the parties  agreement. Sellers are also entitled to attorney fees reasonably incurred on appeal, and we remand to the trial court for a determination of that amount. ¶24 Affirmed. 20111098 CA 12 2013 UT App 150

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.