Walker v. Anderson-Oliver Title Insurance

 Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 202 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS JACK WALKER, Plaintiff and Appellant, v. ANDERSON OLIVER TITLE INSURANCE AGENCY, INC.; STEWART TITLE GUARANTY COMPANY; AND DANIEL G. ANDERSON, Defendants and Appellees. Opinion No. 20111048 CA Filed August 15, 2013 Seventh District, Moab Department The Honorable Wallace A. Lee No. 090700198 Matthew N. Evans and S. Brandon Owen, Attorneys for Appellant George W. Burbidge II, Geoffrey C. Haslam, and Tyler V. Snow, Attorneys for Appellees Anderson Oliver Title Insurance Agency, Inc. and Daniel G. Anderson Laura S. Scott, Attorney for Appellee Stewart Title Guaranty Company JUDGE STEPHEN L. ROTH authored this Opinion, in which JUDGES WILLIAM A. THORNE JR. and CAROLYN B. MCHUGH concurred. ROTH, Judge: ¶1 Plaintiff  Jack  Walker  appeals  the  district  court s  grant  of summary judgment in favor of Defendants Anderson Oliver Title Insurance  Agency,  Inc.  (A O  Title),  Stewart  Title  Guaranty Walker v. Anderson Oliver Title Insurance Company (Stewart Title), and Daniel G. Anderson (collectively, the Defendants) on various tort claims.1 We affirm. BACKGROUND2 ¶2 In  2003,  in  connection  with  the  sale  and  purchase  of commercial  property  in  downtown  Moab,  Utah  (the  Bank Property), the prospective buyers (the Buyers) contracted with A O Title  to  prepare  a  commitment  for  title  insurance  (the Commitment)  and  to  issue  a  title  insurance  policy  (the  Title Insurance Policy) to  insure that upon closing, there will be vested in [the Buyers] good and marketable fee simple title to the [Bank] Property,  free  and  clear  of  all  liens,  encumbrances,  and  other objections  and  exceptions  to  title  other  than  the  permitted exceptions.   The  Buyers  did  not  ask  A O  Title  to  prepare  an abstract of title. ¶3 Walker  owns  property  immediately  adjacent  to  the  Bank Property  on  which  he  has  operated  a  drug  store  (the  Walker Property) for several decades. In the course of its search of county records, A O Title became aware of two special warranty deeds related to the Bank Property (the Access Deeds). Walker recorded the  Access  Deeds  in  1969,  purporting  to  convey  to  himself  an easement on and over the Bank Property for access to and parking for his business. The Defendants determined, however, that Walker was not the record owner of the Bank Property when he recorded 1 A O Title is an agent for Stewart Title, a national title insurance underwriter, and Anderson is an owner of A O Title. 2 In reviewing the district court s grant of summary judg ment, we view  the facts and all reasonable inferences drawn therefrom in the light most favorable to the nonmoving party. Orvis v. Johnson, 2008 UT 2, ¶ 6, 177 P.3d 600 (citation and inter nal quotation marks omitted). 20111048 CA 2 2013 UT App 202 Walker v. Anderson Oliver Title Insurance the  Access  Deeds.  After  some  discussion,  the  Defendants ultimately determined that the Access Deeds did not create a valid easement on the Bank Property and, therefore, decided not to list them as exceptions in either the Commitment or the Title Insurance Policy. In  other words,  the Defendants decided that  they  were willing  to  insure  title   to  the  Bank  Property  against  loss  or damage [for any claim] . . . aris[ing]  from the Access Deeds. The Defendants then issued the Commitment and the Title Insurance Policy without listing the Access Deeds as exceptions to coverage or  otherwise  disclosing  them  in  either  document.  The  Buyers subsequently closed on the sale of the Bank Property with their title to the property insured by the Defendants. ¶4 Sometime after closing, the Buyers approached Walker and explained that they planned to expand the building located on the Bank Property. The expansion would have extended the building into the area that Walker used for access to and parking for his business. Walker informed the Buyers of his claimed interest in the Bank Property and provided them with copies of the Access Deeds. The  Buyers  disputed  the  validity  of  the  easement  purportedly created by the Access Deeds, and Walker brought suit against the Buyers in federal court. At the conclusion of the federal lawsuit, a jury found that the Access Deeds did not create a valid easement but determined that Walker nonetheless had an easement under theories  of  express  oral  agreement,  estoppel,  and  prescriptive easement. ¶5 Walker  then  brought  this  suit  against  the  Defendants alleging  various  causes  of  action  sounding  in  tort,  including negligence and intentional interference with economic relations, or tortious interference. He sought general damages and recovery of attorney  fees  expended  in  the  federal  litigation.  In  alleging  his claim  for  negligence,  Walker  asserted  that  by  virtue  of  their extensive review and analysis of  county records that affected the Bank  Property,  the  Defendants  owed  a  duty  to  Walker  and breached that duty by failing to disclose the Access Deeds to the Buyers in either the Commitment or the Title Insurance Policy. In 20111048 CA 3 2013 UT App 202 Walker v. Anderson Oliver Title Insurance alleging his claim for tortious interference, Walker asserted that the Defendants intentionally interfered with his economic relations in operating his business and did so  for an improper purpose and/or by improper means  by discovering and then failing to disclose the Access  Deeds  to  the  Buyers  in  the  Commitment  and  the  Title Insurance Policy. In support of his claims, Walker alleged that in preparing  the  Commitment  and  the  Title  Insurance  Policy,  the Defendants had acted as abstractors and had assumed and then breached the duties typically imposed on abstractors. Ultimately, he alleged that had the Buyers been advised of the Access Deeds, they would not have purchased the Bank Property and Walker s use of a portion of that property would not have been challenged. ¶6 The Defendants moved for summary judgment on Walker s claims, arguing that in preparing and issuing the Commitment and the Title Insurance Policy they had acted only as title insurers, not as abstractors, and therefore were subject to liability only under the terms of the insurance contract and not in tort. In opposition to the Defendants  motion, Walker argued that there were genuine issues of  material  fact  as  to  whether  the  Defendants  had  acted  as abstractors rather than title insurers in preparing and issuing the Commitment and the Title Insurance Policy. Walker also argued that the Defendants  owed a separate duty to Walker,  regardless of whether they had acted as abstractors. The district court granted the Defendants  motion for summary judgment, concluding that, as  a  matter  of  law,  they  had  acted  as  title  insurers,  not  as abstractors, and had no duty to Walker. Walker appeals. ISSUE AND STANDARD OF REVIEW ¶7 Walker challenges the district court s decision to grant the Defendants   motion  for  summary  judgment  on  his  claims  for negligence and tortious interference. A district court s decision to grant  summary  judgment  presents  a  question  of  law  that  is reviewed for correctness. Chapman v. Uintah Cnty., 2003 UT App 383, ¶ 5, 81 P.3d 761. 20111048 CA 4 2013 UT App 202 Walker v. Anderson Oliver Title Insurance ANALYSIS I. Summary Judgment ¶8 To be entitled to summary judgment, the moving party must show that  there is no genuine issue as to any material fact and that the  moving  party  is  entitled  to  a  judgment  as  a  matter  of  law. Utah R. Civ. P. 56(c). Walker argues that the district court erred in granting  summary  judgment  on  his  claims  for  negligence  and tortious interference. In particular, he challenges the district court s determination that there were no genuine issues of material fact as to whether the Defendants assumed and negligently breached the duties  of  an  abstractor.  He  also  argues  that  the  district  court improperly disposed of his claim for tortious interference and an alternative  theory  of  negligence  because  the  court  ignored  his argument that these claims depended on a duty distinct from that of an abstractor. We conclude that under Utah case law, except in unusual circumstances not present here, title insurers are not held liable  as  abstractors.  We  also  conclude  that  Walker s  other  tort claims fail because they attempt to impose abstractor liability on title insurers contrary to Utah law. A. Abstractor Liability ¶9 The  distinction  between  abstractors  and  title  insurers  is important because abstractors may be held liable in tort while title insurers generally are liable only under the terms of the insurance contract. See Culp Constr. Co. v. Buildmart Mall, 795 P.2d 650, 653 54 (Utah 1990); Chapman, 2003 UT App 383, ¶ 16. Our case law has addressed  the  distinction  between  abstracts  of  title  and  title insurance. An abstract of title is defined as [a] condensed history of the title to land, consisting of  a  synopsis  or  summary  of  the  material  or operative portion of all the conveyances, of whatever kind or nature, which in any manner affect said land, or  any  estate  or  interest  therein,  together  with  a 20111048 CA 5 2013 UT App 202 Walker v. Anderson Oliver Title Insurance statement of all liens, charges, or liabilities to which the same may be subject, and of which is in any way material for purchasers to be apprised. An epitome of the record evidence of title, including maps, plats, and other aids. Culp, 795 P.2d at 654 (alteration in original) (quoting Black s Law Dictionary 10 (5th ed. 1979)). By contrast, title insurance is the  insuring,  guaranteeing,  or  indemnifying  of owners of real or personal property or the holders of liens  or  encumbrances  on  that  property,  or  others interested  in  the  property  against  loss  or  damage suffered by reason of liens or encumbrances upon, defects in, or the unmarketability of the title to the property,  or  invalidity  or  unenforceability  of  any liens or encumbrances on the property. Id. at 653 54 (quoting Utah Code Ann. § 31A 1 301(82) (Michie 1986 & Supp. 1989) (current version at Utah Code Ann. § 31A 1 301(164) (LexisNexis Supp. 2013))). Title insurers have a statutory duty  to make a reasonable search and examination of title for the purpose of  determining  insurability.   Id.  at  654  (citing  Utah  Code  Ann. § 31A 20 110(1) (Michie 1986) (current version at id. § 31A 20 110(1) (LexisNexis  2010))).  Indeed,  [n]o  title  insurance  policy  may  be written  until  the  title  insurer  or  its  agent  has  conducted  a reasonable  search  and  examination  of  the  title  and  has  made  a determination  of  insurability  of  title  under  sound  underwriting principles.   Id.  (citation  and  internal  quotation  marks  omitted). Nevertheless,  this  duty  to  perform  a  reasonable  search  and examination  is  for the purpose of determining the insurability of title  and does not extend so far as to  impose a duty to abstract titles upon title insurance companies.  Id. ¶10 Accordingly,  [t]he function, form, and character of a title insurer is different from that of an abstractor.  Chapman, 2003 UT App 383, ¶ 16 (quoting Culp, 795 P.2d at 654).  A title insurance 20111048 CA 6 2013 UT App 202 Walker v. Anderson Oliver Title Insurance company s  function  is  generally  confined  to  the  practice  of insurance, not to the practice of abstracting.  Id. (quoting Culp, 795 P.2d at 654).  One who hires a title insurance company does so for the purpose of obtaining the assurance or guarantee of obtaining a certain position in the chain of title rather than for the purpose of discovering the title status  or the history of title. Id. (quoting Culp, 795 P.2d at 654). Thus,  preliminary title reports and commitments for title insurance  are considered to be  no more than a statement of the terms and conditions upon which the insurer is willing to issue its title policy.  Culp, 795 P.2d at 653 (citation and internal quotation  marks  omitted).  A  commitment  is  not  an  abstract  of title   and  therefore  cannot  reasonably  be  relied  upon  as  a comprehensive  statement  of  the  status  of  title,   even  by  the insured. Id. at 655. As a result, a title insurance company generally is not subject to liability in tort3 for omitting the kind of information in a commitment or title insurance policy that would typically be included in an abstract of title. Id. at 653; Chapman, 2003 UT App 383, ¶ 16. ¶11 In granting summary judgment, the district court concluded that the Defendants had acted as title insurers and not abstractors, emphasizing that they were not asked to prepare an abstract of title nor did they agree to prepare an abstract of title and that neither of the  documents  they  issued  purported  to  be  abstracts  of  title. Rather,  the  Defendants  agreed  only  to  prepare  and  to  issue  the Commitment  and  the  Title  Insurance  Policy.  Walker,  however, argues that despite what the Defendants agreed to do, the district court  erred  in  granting  summary  judgment  because  there  are genuine issues of material fact as to whether the Defendants acted as abstractors and, therefore, assumed the duties of abstractors in preparing  and issuing  the  Commitment  and the  Title  Insurance Policy. 3 As we explain in more detail below, title insurance com panies can be liable in tort for misrepresentations in a commit ment and title insurance policy where they assume duties dis tinct from those of a title insurer. See infra ¶¶ 13 14, 26 28. 20111048 CA 7 2013 UT App 202 Walker v. Anderson Oliver Title Insurance ¶12 In support, Walker relies on documents, expert testimony, and  depositions  from  Stewart  Title  employees  and  Daniel Anderson, an owner of A O Title that discuss the importance of providing purchasers of title insurance with a report detailing any encumbrances that might affect title to the property. Walker argues that the Defendants acted as abstractors because they determined that  the  Access  Deeds documents  that  might  affect  title  to  the Bank Property were invalid and chose to exclude them from the Commitment. ¶13 Walker s  position,  however,  is  nearly  identical  to  the argument we rejected in Chapman v. Uintah County, 2003 UT App 383,  81  P.3d  761.  In  Chapman,  the  plaintiff  argued  that  the defendant title insurance company  voluntarily assume[d] the role of abstractor . . . by mak[ing] legal conclusions about . . . public records in  particular,  by  including  language  in  the  title insurance policy that suggested that an adjacent road was private and appurtenant to the plaintiff s newly acquired property. Id. ¶¶ 2, 17 (alterations in original) (internal quotation marks omitted). The plaintiff apparently relied on information in the title insurance policy to conclude that the road was private. After purchasing the property, he gated off the road only to later discover that the road was actually public when the county ordered him to remove the gate. Id. ¶¶ 2 3. The plaintiff sued his title company for negligence. Id.  The  district  court  granted  summary  judgment  to  the  title insurance company, concluding that the title insurance company was not liable in tort, id. ¶¶ 3 4, and on appeal, this court affirmed, reasoning that the title insurance company  ha[d] not assumed any additional role and did not act as an abstractor.  Id. ¶¶ 17 18. ¶14 In reaching that conclusion, the Chapman court distinguished Culp Construction Co. v. Buildmart Mall, 795 P.2d 650 (Utah 1990). See 2003 UT App 383, ¶¶ 17 18. In Culp, the Utah Supreme Court concluded that the district court s grant of summary judgment was inappropriate because there was a genuine issue of material fact as to  whether  the  defendant  title  insurance  company  had  actually assumed the responsibilities of and acted as an abstractor. Culp, 795 20111048 CA 8 2013 UT App 202 Walker v. Anderson Oliver Title Insurance P.2d  at  655.  Prior  to  closing,  the  plaintiff  mortgage  company instructed the defendant title insurance company to deposit the funds for a loan into escrow and not to release the funds to the borrower  unless  the  status  of  title  remained  the  same  as represented  in  the  commitment  for  title  insurance.  Id.  The mortgage company specified that if the title insurance company was  unable  or  unwilling  to  promptly  follow  all  of  the  above referenced  instructions,   it  should  not  release  the  funds  from escrow. Id. (internal quotation marks omitted). The title insurance company disbursed  the funds despite  the fact that  a number of intervening  liens  had  been  recorded  that  were  not  listed  in  the commitment.  Id.  The  supreme  court  explained  that  generally  a commitment  for  title  insurance  may  not  be  relied  upon  as  a comprehensive statement of the status of the title. Id. at 653 55. The court reasoned, however, that when the title insurance company received the instruction not to disburse the loan proceeds unless the  status  of  the  title  remained  unchanged,  the  company  may have  assumed  the  duties  and  responsibilities  of  an  abstractor because it was conceivably on notice that the mortgage company was relying on the commitment to determine the status of title. Id. at  655.  The  Chapman  court  explained  that  although  the  title insurance company in Culp may have  assumed a role separate and apart  from  the  issuance  of  the  title  insurance  commitment  and policy   and  acted  as  an  abstractor  by  following  the  mortgage company s instructions, the title insurance company in Chapman had  not  assumed  any  additional  role  and  did  not  act  as  an abstractor  by simply making  a legal determination.  Chapman, 2003 UT App 383, ¶¶ 17 18 (citing Culp, 795 P.2d at 655). ¶15 Here, the Buyers requested that A O Title prepare and issue the  Commitment  and  the  Title  Insurance  Policy.  As  the  district court observed, the Defendants  [were] not asked to prepare an abstract of title and did not agree to prepare an abstract of title, and the Commitment itself does not  purport to be an abstract of title.  Moreover, there is nothing to indicate that the Defendants had  reason  to  think  that  the  Buyers  were  relying  on  either  the Commitment  or  the  Title  Insurance  Policy  as  a  comprehensive 20111048 CA 9 2013 UT App 202 Walker v. Anderson Oliver Title Insurance statement  of  the  history  or  state  of  the  title  as  opposed  to  a statement of the terms and conditions upon which [the Defendants were] willing to issue [title insurance].  See Culp, 795 P.2d at 653 (citation  and  internal  quotation  marks  omitted).  For  instance, Walker points to statements on Stewart Title s public website that the results of a title search  fully report all  material objections  to title  to disclose problems  so they can be corrected.  He also cites a clause in the Defendants  underwriting agreement that requires a  written  report  of  title  resulting  from  a  complete  search  and examination   of title history  before issuance of a title insurance policy. Finally, Walker identifies other statements from A O Title and  Stewart  Title  employees  discussing  a  title  insurer s  role  of disclosing  any  liens  in  a  title  insurance  commitment  that  might affect  title  to  the  property.  But  Walker  does  not  allege  that  the Buyers saw any of this information let alone relied on it before requesting the Commitment and Title Insurance Policy from the Defendants,  nor  does  he  establish  that  the  website  statements somehow  modified  the  Commitment  and  the  Title  Insurance Policy, the Defendants  only written undertakings. ¶16 Rather, consistent with their obligations under Utah law, the Defendants  reviewed  public  records  to  identify  potential encumbrances or liens on the title in order to determine the extent to  which  they  would  or  would  not  insure  the  Bank  Property. During this process, the Defendants discovered the Access Deeds but ultimately determined that they were invalid. Whatever legal conclusion the Defendants made in the course of this determination was within the scope of the  reasonable search and examination of title for the purpose of determining insurability  required of a title insurer  under  Utah  law  and  did  not  move  them  into  the  very distinct  realm  of  the  abstractor.  See  id.  at  654.  Because  the Defendants did not assume the duties of an abstractor, they are not subject  to  liability  in  tort  as  an  abstractor.  Accordingly,  we conclude that the district court correctly determined that there are no genuine issues of material fact as to whether the Defendants acted  as  abstractors  rather  than  title  insurers  and  appropriately 20111048 CA 10 2013 UT App 202 Walker v. Anderson Oliver Title Insurance granted  summary  judgment  in  favor  of  the  Defendants  on  that issue. B. Walker s  Separate Duty  Argument  ¶17 Walker  next  argues  that  the  district  court  erroneously granted summary judgment to the Defendants on his claims for tortious interference and negligence because the court limited its analysis to abstractor liability and did not consider his argument that the Defendants had breached another separate duty they owed to Walker. We conclude, as did the district court, that the separate duty  upon  which  Walker s  tortious  interference  and  negligence claims  both  depend  is  simply  the  duty  of  an  abstractor  in  a different  guise.  Because  we  have  already  ruled  that  Walker  has failed to create a genuine issue of material fact to support his claim that  the  Defendants  acted  as  abstractors,  the  district  court  was correct  to  dismiss  the  tort  claims  along  with  Walker s  claim  for abstractor liability. 1. Tortious Interference ¶18 Walker first argues that the district court erred in granting summary  judgment  on  his  claim  for  tortious  interference.  To prevail  on  a  claim  for  intentional  interference  with  economic relations,  the  plaintiff  must  prove  that  (1)  the  defendant intentionally  interfered  with  the  plaintiff s  existing  or  potential economic relations, (2) for an improper purpose or by improper means,  (3)  causing  injury  to  the  plaintiff.   Overstock.com,  Inc.  v. SmartBargains, Inc., 2008 UT 55, ¶ 18, 192 P.3d 858. According to Walker, even if the Defendants did not act as abstractors, there is at least a question of fact as to whether the Defendants interfered with  his  economic  relations  through  improper  means.4  Walker 4 To establish the second element of a claim for tortious interference with economic relations, a plaintiff can show either an improper purpose or improper means. Overstock.com, Inc. v. (continued...) 20111048 CA 11 2013 UT App 202 Walker v. Anderson Oliver Title Insurance explains  that  to  prove  improper  means,  he  may  show  that  the Defendants  conduct violated an established standard in the title insurance industry. (Citing Jones & Trevor Mktg., Inc. v. Lowry, 2010 UT App 113, ¶ 17, 233 P.3d 538 (noting that improper means can be shown by actions  contrary to statutory, regulatory, or common law  or by the  [violation of] an established standard of a trade or profession  (citation and internal quotation marks omitted)), aff d, 2012 UT 39, 284 P.3d 630.) He argues that before title companies issue insurance policies,  the established professional standard . . . requires a preliminary report listing all encumbrances that may be important.   In  support  of  this  proposition,  he  cites  expert testimony and a variety of other sources that discuss Stewart Title s internal policy of disclosing certain encumbrances to its customers before  issuing  a  title  insurance  policy.  This  evidence,  Walker contends,  shows  that  industry  standards  required  that  the [Commitment] should have included the [Access Deeds],  and  is distinct from the abstractor liability theory. ¶19 We  conclude  that  the  tortious  interference  claim  cannot survive summary judgment for two  reasons.  First, the evidence Walker offers is legally insufficient to establish a  title  insurance industry  standard.  And  second,  Walker s  improper  means argument, if accepted, would impose the duties of an abstractor on all title insurers contrary to Culp and Chapman. ¶20 Walker has failed to establish a genuine issue of material fact regarding the existence of an industry standard. Establishing an industry  standard  requires  more  than  evidence  of  a  particular company s  rules  and  policies.  See,  e.g.,  Wessel  v.  Erickson Landscaping Co., 711 P.2d 250, 253 54 (Utah 1985) (relying on the 4 (...continued) SmartBargains, Inc., 2008 UT 55, ¶ 18, 192 P.3d 858. Improper purpose requires  a showing that the actor s predominant pur pose was to injure the plaintiff.  Id. Walker does not argue that the Defendants interfered with his economic relations for an improper purpose, and we therefore do not reach the issue. 20111048 CA 12 2013 UT App 202 Walker v. Anderson Oliver Title Insurance Uniform  Building  Code  to  establish  an  industry  standard  for construction of a retaining wall); Crandall v. Ed Gardner Plumbing & Heating, 405 P.2d 611, 612 (Utah 1965) (relying on testimony from other  plumbers  about  general  practices  to  establish  that  a defendant plumber violated industry standards); see also Wal Mart Stores, Inc. v. Wright, 774 N.E.2d 891, 894 (Ind. 2002) (noting that the mere existence of a company s internal corporate policy did not create a legal duty to a plaintiff). Rather,  the standard of conduct which the community demands must be an external and objective one,  rather  than  the  individual  judgment,  good  or  bad,  of  the particular actor.  Wal Mart Stores, 774 N.E.2d at 895 (quoting W. Page Keeton, Prosser & Keeton on the Law of Torts § 32, at 173 74 (5th ed. 1984)). ¶21 The  evidence  Walker  offers,  by  contrast,  focuses  almost exclusively  on  the  Defendants   internal  company  policies,  not general practices in the title insurance industry. Walker s expert, for  example,  stated  that  the  princip[al]  facts   upon  which  he based his opinion include deposition testimony from John Holt, a Stewart Title employee, and Daniel Anderson, an owner of A O Title;  a  clause  from  the  Defendants   underwriting  agreement; statements  from  Stewart  Title s  website;  and  the  fact  that  the Defendants  determined  the  Access  Deeds  did  not  need  to  be disclosed. Walker s brief refers to the same evidence as well as the deposition of another Stewart Title employee discussing Stewart Title s internal practices. None of this evidence suffices to establish the existence of an industry wide standard on which to base an improper means  claim.5 5 The Defendants also argue that because Walker is a stranger to the Defendants  contract with the Buyers, the Defen dants cannot owe Walker a duty of disclosure absent a special relationship. (Citing Yazd v. Woodside Homes Corp., 2006 UT 47, ¶ 17, 143 P.3d 283 ( A person who possesses important, even vital, information of interest to another has no legal duty to (continued...) 20111048 CA 13 2013 UT App 202 Walker v. Anderson Oliver Title Insurance ¶22 Moreover,  Walker s  purported  industry  standard  is inconsistent with Utah statutes and case law governing the title insurance  industry.  See  supra  ¶¶  9 10.  As  noted  earlier,  Walker relies on his expert s report and evidence of Stewart Title s internal policies  to  argue  that  the  clear  .  .  .  established  professional standard  for  title  insurance  work  requires  a  preliminary  report listing all encumbrances.  (Emphasis added.) In essence, Walker argues that industry standards require that title insurers provide an  accurate  title  history  consisting  of  all  liens,  charges,  or  other encumbrances  which  are  in  any  way  material  to  the  purchaser before  issuing  title  insurance an  obligation  that  is  virtually identical  to  the  duty  of  an  abstractor  under  Utah  law.  See  Culp Constr. Co. v. Buildmart Mall, 795 P.2d 650, 654 (Utah 1990) (defining an  abstract of title  as a  condensed history of the title to land, consisting of a synopsis or summary of the material or operative portion of all conveyances  (emphasis added) (quoting Black s Law Dictionary 10 (5th ed. 1979))). In other words, Walker s argument that industry standards required the Defendants to list the Access Deeds on the  Commitment  or the Title  Insurance  Policy  simply recasts title insurers as abstractors. We have already rejected this argument as contrary to Culp and Chapman. See Culp, 795 P.2d at 654 (explaining that a title company  did not owe a duty to abstract the  title  by  virtue  of  its  status  as  a  title  insurance  company ); Chapman v. Uintah Cnty., 2003 UT App 383, ¶ 16, 81 P.3d 761 ( [The plaintiff s] claim that [the title insurance company] is liable in tort, similar to an abstractor, for its error in representing the title in the insurance commitment  and  policy is not supported  by  our  case law. ). And neither Walker s evidence nor his arguments call into question  in  any  meaningful  way  the  continuing  applicability  of those cases. Consequently, the district court correctly granted the Defendants summary judgment on the tortious interference claim. 5 (...continued) communicate the information where no relationship between the parties exists. ).) Because we resolve the question on different grounds, we do not reach that issue. 20111048 CA 14 2013 UT App 202 Walker v. Anderson Oliver Title Insurance 2. Negligence ¶23 Walker also argues that the district court erred in granting summary  judgment  on  his  negligence  claim  because  it  failed  to recognize  an  independent  basis  for  negligence  separate  from abstractor  liability.  According  to  Walker,  instead  of  expressly identifying  the  Access  Deeds  in  the  Commitment  and  the  Title Insurance Policy, the Defendants made a legal determination about the validity of the Access Deeds and decided to insure over them without disclosing their existence. In so doing, Walker argues, the Defendants undertook an act  that gave rise to a duty to Walker . . . separate  and  distinct  from  any  duty  related  to  whether  the [D]efendants acted as abstractors.  (Citing Stuckman ex rel. Nelson v. Salt Lake City, 919 P.2d 568, 573 (Utah 1996).)  In other words, Walker asserts,  by failing to disclose the existence of the [Access Deeds], the . . . Defendants did not act with ordinary care  and thereby breached a duty owed to Walker. In support, Walker cites the  same  evidence  upon  which  he  relied  to  establish  abstractor liability  and improper means. See supra ¶¶ 12, 21. According to Walker, this evidence creates an issue of material fact with respect to  whether  the  Defendants  assumed  a  tort  duty  requiring disclosure of the Access Deeds distinct from that of an abstractor. ¶24 We  conclude,  however,  as  did  the  district  court,  that  the negligence claim  boil[s] down to whether . . . the nature of the [D]efendants  work in this case amounted to abstracting title.  This is  because  the  negligence  claim  has  no  merit  unless  tort  law requires  title  insurers  to  provide  an  accurate  title  history  when issuing insurance a duty our case law imposes only on abstractors and  on  title  companies  that  assume  certain  duties  outside  the context of issuing title insurance. See Chapman, 2003 UT App 383, ¶¶ 17 18; see also supra ¶¶ 13 14. But we have already determined that the Defendants did not act as abstractors by virtue of issuing title insurance, and none of the evidence Walker provides creates a genuine issue of material fact regarding whether the Defendants assumed duties distinct from those of a title insurance company as Chapman requires. See 2003 UT App 383, ¶¶ 17 18. 20111048 CA 15 2013 UT App 202 Walker v. Anderson Oliver Title Insurance ¶25 The  fact  that,  after  discovering  the  Access  Deeds  in  the course  of  their  title  search,  the  Defendants  analyzed  the  Access Deeds  legal effect and then decided to insure over them rather than identify them as exceptions to coverage on the Commitment and Title Insurance Policy does not establish that they stepped out of  their  title  insurer  role.  Rather,  the  analytical  process  they engaged in is inherent in that role, which is to insure the status of title  to  a  particular  piece  of  property  against  all  claims  not expressly excepted. To do that, insurers naturally must assess the legal effect of any pertinent filing that a title search uncovers and then decide whether to list it as an exception to coverage or insure over it and take on the attendant risk. In fact, as we have earlier discussed, Utah law requires just such an analysis as part of the title  insurance  underwriting  process.  See  supra  ¶¶  9 10;  see  also Utah Code Ann. § 31A 20 110(1) (LexisNexis Supp. 2013). Thus, the Defendants did not step out of their role as title insurers, as Walker asserts, but acted well within that role. Walker s contention that the Defendants had  a  separate duty  to  list  the  Access Deeds on the Commitment and the Title Insurance Policy despite the decision to insure over them describes the responsibility of an abstractor, not an  insurer  of  title.  Consequently,  the  negligence  claim  cannot survive summary judgment. ¶26 Walker argues that this approach would effectively render title companies immune from tort liability and cites a number of cases  in  which  courts  have  found  title  companies  liable  for negligence, which he sees as supportive of his position here. See Sevy v. Security Title Co., 902 P.2d 629 (Utah 1995); Christenson v. Commonwealth Land Title Ins. Co., 666 P.2d 302 (Utah 1983); Espinoza v. Safeco Title Ins. Co., 598 P.2d 346 (Utah 1979); Schwartz v. Adair, 2007  UT  App  75U  (mem.);  New  W.  Fed.  Sav.  &  Loan  Ass n  v. Guardian Title Co. of Utah, 818 P.2d 585 (Utah Ct. App. 1991); South Sanpitch Co. v. Pack, 765 P.2d 1279 (Utah Ct. App. 1988). In each of these  cases,  however,  liability  was  either  unrelated  to  a  title insurance commitment and policy, or under the particular facts the title  company  assumed  duties  distinct  from  merely  issuing  title insurance. 20111048 CA 16 2013 UT App 202 Walker v. Anderson Oliver Title Insurance ¶27 In Sevy, the Utah Supreme Court held a title company liable for negligently failing to perfect a security interest in connection with its contractual obligations to draft documents selling farmland and  transferring  water  rights.  See  902  P.2d  at  631 32,  636 37. Schwartz involved a title company that failed to bid on a piece of property as it had agreed, see 2007 UT App 75U, para. 3 (mem.), and in South Sanpitch, a title company was found liable for failing to correctly record a deed, 765 P.2d at 1282. None of these cases premised liability on a title company s failure to report title history accurately in a title insurance commitment or policy. ¶28 Other cases where Utah courts have held title companies liable  for  failing  to  accurately  report  title  history  involve  facts similar to Culp rather than this case. In Christenson, a title company reported the status of several trust deeds to a developer who had a  right  to  the  unpaid  principal.  See  666  P.2d  at  304.  The  title company erroneously signed an acknowledgment reporting that the trust deeds had not been paid off, allowing the developer to use the deeds as collateral to finance another project. Id. The supreme court  held  that  the  title  company  was  negligent  because  upon signing the acknowledgment,  a duty arose to use reasonable care to not mislead one whom [the title company] knew would . . . rely upon the facts as represented.  Id. at 306. Similarly, in New West Federal,  this  court  held  that  a  title  company  was  negligent  for disbursing loan proceeds for a trust deed without reexamining the title status of the property. See 818 P.2d at 590. The court noted that the title company had expressly agreed not to disburse the funds unless the trust deed was  a first and paramount lien of record,  so the company breached a duty by failing to discover and disclose prior  liens.  Id.  at  589 90  (citation  and  internal  quotation  marks omitted). In both cases, as in Culp, the title companies assumed duties apart from those associated with issuing a title insurance policy.6 As we have already discussed, see supra ¶¶ 24 25, Walker 6 Walker also cites Espinoza v. Safeco Title Insurance Co., 598 P.2d 346 (Utah 1979), which involved a title insurer that failed to (continued...) 20111048 CA 17 2013 UT App 202 Walker v. Anderson Oliver Title Insurance has  failed  to  show  that  the  Defendants  assumed  any  duties analogous to those mentioned in the cases he cites. ¶29 In  summary,  the  district  court  correctly  concluded  that Walker s  claims  for  negligence  and  tortious  interference  boil down  to  whether  there  is  any  genuine  issue  of  material  fact  to suggest  that  the  nature  of  the  [D]efendants   work  in  this  case amounted to abstracting title.  Consequently, because Walker fails to  raise  any  genuine  issues  of  material  fact  as  to  whether  the Defendants assumed responsibilities distinct from those of a title insurer,  neither  claim  can  survive  summary  judgment.  Further, because our holding disposes of all Walker s tort claims, his claim for  attorney  fees  under  the  third party  tort  rule  also  fails  as  a matter of law. See South Sanpitch, 765 P.2d at 1282 83 (noting that recovery of attorney fees under the third party tort rule requires success on an underlying tort claim). CONCLUSION ¶30 We  conclude  that  the  district  court  correctly  granted summary  judgment  to  the  Defendants.  Because  Walker  fails  to raise  any  issues  of  material  fact  as  to  whether  the  Defendants assumed any duties apart from issuing the Commitment and Title 6 (...continued) discover an IRS tax lien before issuing title insurance. See id. at 347. The plaintiff in that case, however, failed to collect any damages for breach of contract because the company paid the tax lien, apparently honoring its insurance commitment, and the plaintiff did not raise any tort claims. Id. at 347 48, 349 n.7. Although the court acknowledged in a footnote that an insurer can be liable for attorney fees for breaching a duty to its insured, it also noted that  the plaintiff ha[d] not shown that [the title insurer] breached its duty  by failing to discover the tax lien. Id. at 349 n.7. 20111048 CA 18 2013 UT App 202 Walker v. Anderson Oliver Title Insurance Insurance Policy, Chapman and Culp bar any recovery for abstractor liability, negligence, tortious interference, and attorney fees under the third party tort rule. 20111048 CA 19 2013 UT App 202

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.