UCCU v. Robertson

 Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 66 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS UTAH COMMUNITY CREDIT UNION, Plaintiff and Appellee, v. MIKE L. ROBERTSON SR., Defendant and Appellant. Opinion No. 20110969 CA Filed March 14, 2013 Fourth District, Provo Department The Honorable James R. Taylor No. 100402192 Mike L. Robertson Sr., Appellant Pro Se Paul D. Jarvis, James Hansen, and Jordan K. Rolfe,  Attorneys for Appellee JUDGE MICHELE M. CHRISTIANSEN authored this Opinion,  in which JUDGES WILLIAM A. THORNE JR.   and STEPHEN L. ROTH concurred. CHRISTIANSEN, Judge: ¶1 Mike L. Robertson Sr. appeals from the district court s grant of summary judgment in favor of Utah Community Credit Union (UCCU). We reverse and remand. UCCU v. Robertson BACKGROUND1 ¶2 In April 2009, Robertson, who is self employed, completed an online application for a loan with UCCU in order to purchase real property in Spanish Fork. Robertson read and signed the loan application and submitted copies of income statements for 2007 and 2008 in support of his application. He chose to provide these income statements on an unsigned IRS tax form, specifically Form 1040 U.S. Individual Income Tax. This tax form was not the same as the one he used as his actual income tax return for those years. On the income statements he submitted with his loan application, Robertson represented that his gross adjusted income was $126,168 in 2007 and $109,920 in 2008. For both years, he also submitted an IRS Schedule A form, which indicated his itemized deductions, and an IRS Schedule C form, which indicated his profit and loss from his sole proprietorship business. Pursuant to the loan application, UCCU  could  have  requested  additional  documentation  from Robertson, including actual income tax returns because he was a self employed borrower, but UCCU did not do so at any time prior to closing on the loan. ¶3 At the closing of the loan on May 28, 2009, UCCU presented Robertson with a page from one of the income statements he had submitted  with  his  loan  application.  This  page  represented Robertson s 2008 gross income as $109,920, and Robertson signed the provided statement because it contained accurate information. According  to  Robertson,  he  advised  the  UCCU  agent  that  the information  he  provided  with  his  application  was  an  income statement and not a tax form. At that time, UCCU notified Robert son that it would transfer its servicing rights for the loan to Wells Fargo,  effective  in July. The parties then executed a Note and a 1 Because this appeal arises from the district court s grant of summary judgment in favor of UCCU, we recite the facts in the light most favorable to Robertson as the nonmoving party. See Orvis v. Johnson, 2008 UT 2, ¶ 6, 177 P.3d 600. 20110969 CA 2 2013 UT App 66 UCCU v. Robertson Deed  of  Trust.  Paragraph  6  of  the  Deed  of  Trust  provided  that Robertson would occupy the property as his principal residence within sixty days  unless extenuating circumstances exist which are beyond Borrower s control.  Paragraph 8 of the Deed of Trust provided that Robertson would default on the loan if  during the [l]oan application process  he  gave materially false, misleading, or inaccurate information or statements to [l]ender . . . [i]n connec tion with the [l]oan.  Paragraph 22 of the Deed of Trust provided for a specific process for the acceleration of the loan following the borrower s default, including notice of the breach and the action required to cure any default. ¶4 After  closing  on  the  loan,  UCCU  attempted  to  transfer Robertson s loan to Wells Fargo for servicing. On June 10, 2009, the UCCU representative with whom Robertson had worked on his loan  application  contacted  Robertson  and  indicated  that  Wells Fargo had obtained Robertson s actual income tax returns from the IRS. As indicated on those income tax returns, Robertson s reported income to  the  IRS was less than $20,000 for  each reported year. UCCU asked Robertson to account for the discrepancy between the income he represented in his loan application and the income he reported to the IRS. Robertson wrote a letter to UCCU, which he later described as follows: I wrote a letter regarding [the] income that I earned, the manner in which I filed my taxes, and the deduc tions  that  I  took  to  arrive  at  a  taxable  income.  I clearly stated that the income that was found on the one page income statement was in fact true, honest and accurate. ¶5 In the letter, Robertson also explained that his rationale for reporting  less  than  his  actual  income  to  the  IRS  was  based  on legitimate deductions that Robertson would take from his gross taxable income. Specifically, Robertson explained that he would calculate his final income on a long form and then would file his actual  income  tax  return  on  a  short  form,  using  the  same  final 20110969 CA 3 2013 UT App 66 UCCU v. Robertson figure  from  the  long  form.  By  using  this  practice,  Robertson claimed that he could avoid IRS audits. However, Robertson found that it was difficult to obtain credit from lenders when utilizing his income tax returns. As a result, Robertson started using the income statements to indicate his  true, honest, and accurate  amount of income. The income statements set forth Robertson s basic deduc tions  but  did  not  indicate  the  tax  writeoffs  or  the  actual  annual income that he reported to the IRS. ¶6 In a June 29, 2009 letter, UCCU advised Robertson that it was calling his loan because Robertson had provided misleading income information in the loan application process. Though the letter was sent to Robertson, the notice did not comport with the requirements for default contained in paragraph 22 of the Deed of Trust because it failed to advise Robertson of the steps he could take  to  cure  his  alleged  default  and  failed  to  provide  adequate notice  of  the  time  in  which  he  could  cure  his  alleged  default. Robertson replied to UCCU s letter, stating that he had complied with the Note, that he was not in default, and that the amount that UCCU  claimed  he  owed  was  incorrect.  Robertson  continued making his scheduled payments on the Note. In July 2009, Robert son was due to move into the Spanish Fork house but decided not to do so because of the stress the communications with UCCU had created for him. In September, Robertson allowed his daughter and her  family  to  move  into  the  home  in  order  to  maintain  it.  He explained,  The  communications  from  [UCCU]  began  to  create extenuating circumstances that created apprehension and anxieties in me that maybe I could lose the house that I wanted to move into,  and  I stopped moving all my stuff from my present house to the new house. I did not know if I would be able to live there. . . . [UCCU] created extenuating circumstance[s] that interrupted my moving into the property and renting my [current other] residence . . . . ¶7 On November 9, 2009, UCCU initiated nonjudicial foreclo sure  proceedings  against  Robertson  and  recorded  a  notice  of substitution  of  trustee  and  a  notice  of  default.  In  December, 20110969 CA 4 2013 UT App 66 UCCU v. Robertson Robertson paid the amount then due under the Deed of Trust in order to cure his alleged default, and he continued making timely payments on the Note. UCCU never held a trustee sale. On May 24, 2010, UCCU wrote to Robertson and asserted that Robertson was in default under the Deed of Trust because he misrepresented his income in  the  loan  application process  and because he failed to occupy the property. This letter provided Robertson with the action required for curing the alleged default and sufficient notice of the time in which to cure the alleged default. On May 26, 2010, UCCU recorded a cancellation of notice of default. In June 2010, UCCU filed the present action for foreclosure of the trust deed and breach of contract, among other things. ¶8 Thereafter, UCCU filed a motion for summary judgment. On December  6,  2010,  the  district  court  entered  a  partial  summary judgment, ruling that there were no disputed issues and that, as a matter  of  law,  Robertson  defaulted  under  the  Deed  of  Trust  by materially misrepresenting information during the loan application process and by failing to occupy the property. However, the district court denied UCCU s motion for summary judgment as to UCCU s request  for  the  entry  of  a  judgment  to  allow  UCCU  to  sell  the property  and  to  award  a  deficiency  judgment  from  that  sale  if appropriate  because  UCCU s  June  26,  2009  letter  and  notice  of default  failed to comply with the [Deed of Trust] requirement for acceleration of the  balance due.  The court  granted Robertson s motion  for  leave  to  file  a  counterclaim,  although  it  cautioned Robertson that his some of his claims  may well be rendered moot by the ruling on summary judgment that he has default[ed] under the contract  and that some or all of his other claims may have specific legal defects. ¶9 Robertson subsequently filed a counterclaim, asserting the above mentioned claims and six other causes of action. Then, in February 2011, UCCU filed another motion for summary judgment, this time providing a more complete record of its compliance with the notice requirements of the Deed of Trust, including its May 24, 2010 letter. In the same filing, UCCU moved the court to dismiss 20110969 CA 5 2013 UT App 66 UCCU v. Robertson Robertson s  counterclaims.  In  a  June  1,  2011  memorandum decision, the district court granted UCCU s summary judgment, ruling that Robertson defaulted under the Deed of Trust for the same  reasons  it  had  stated  in  the  previous  summary  judgment proceedings, that UCCU properly accelerated the loan pursuant to the Deed of Trust, and that Robertson failed to cure the default. The court also dismissed Robertson s counterclaims. The court awarded UCCU attorney fees and costs. ¶10 Prior to the court s June 1, 2011 ruling, Robertson had filed his own motion for summary judgment arguing, inter alia, that he had cured the default under the Deed of Trust. The district court heard argument, and in a ruling from the bench, denied Robert son s motion and awarded attorney fees and costs to UCCU. On October  3,  2011,  the  district  court  issued  a  written  denial  of Robertson s motion for summary judgment and confirmed its June 1,  2011  ruling  that  had  granted  UCCU s  second  motion  for summary judgment and awarded attorney fees and costs to UCCU. The  court  also  awarded  judgment  to  UCCU  in  the  amount  of $151,384.73. That amount was premised on the principal amount owing  on  the  loan  and  interest  as  of  May  24,  2010.  Robertson appeals that order. ISSUES AND STANDARDS OF REVIEW ¶11 Robertson argues  that the district court erred in granting UCCU s motion for summary judgment because material issues of disputed fact exist as to whether he misrepresented information during  the  loan  application  process  and  whether  he  failed  to occupy the property due to extenuating circumstances.  Summary judgment  is  proper  if  the  pleadings,  depositions,  answers  to interrogatories, and admissions on file, together with the affidavits, if any, show that there is no genuine issue as to any material fact and that the moving party is entitled to a judgment as a matter of law.  Gudmundson v. Del Ozone, 2010 UT 33, ¶ 44, 232 P.3d 1059 (quoting Utah R. Civ. P. 56(c)). In our review of the district court s 20110969 CA 6 2013 UT App 66 UCCU v. Robertson grant of summary judgment,  we give the court s legal decisions no deference, reviewing [them] for correctness, while reviewing the facts  and  inferences  to  be  drawn  therefrom  in  the  light  most favorable to the nonmoving party.  See id. (quoting Dairy Prod. Servs., Inc. v. City of Wellsville, 2000 UT 81, ¶ 15, 13 P.3d 581).2 ANALYSIS ¶12 Robertson argues that the district court erred in awarding summary judgment in favor of UCCU because there were disputed issues  of  material  fact  regarding how  much  he owed  to  UCCU, whether he misrepresented material information during the loan application process, and whether he occupied the property.3 I. There Is a Disputed Material Fact as to Whether Robertson Submitted Misleading Information with His Loan Application. ¶13 In its motion for summary judgment and on appeal, UCCU contends  that  Robertson  did  not  dispute  that  he  submitted  the income statements in conjunction with his loan application or that he  asserted  in  his  loan  application  that  he  earned  more  than $100,000 per year in 2007 and 2008, but that his actual income tax 2 Robertson also challenges the district court s grant of summary judgment on the basis that no discovery has occurred. Because we reverse the court s grant of summary judgment, we do not reach this issue. 3 Given our disposition of the other issues on appeal, it is unnecessary for us to determine whether the court entered the correct judgment amount. We note, however, that there does appear to be a discrepancy between the amount UCCU asserted Robertson owed, as stated in the affidavit attached to UCCU s second motion for summary judgment, and the judgment amount entered by the district court on October 3, 2011. 20110969 CA 7 2013 UT App 66 UCCU v. Robertson returns that he filed with the IRS indicate that he made less than $20,000 per year in those two years. UCCU also points out that, in his  own  letter  to  UCCU,  Robertson  admitted  to  his  practice  of providing lenders with income statements that differed from his actual  tax  returns  because  he  believed  that  UCCU  would  not otherwise  approve  a  loan  based  on  the  amount  of  income  he declared on his tax returns. ¶14 In opposition to UCCU s motion for summary judgment, and on appeal, Robertson claims that there are genuine issues of material  fact  as  to  whether  he  materially  misrepresented information during the loan application process. Robertson insists that the documents he submitted to UCCU in conjunction with his loan application accurately reflected his annual income because the tax form he submitted to UCCU was unfiled and unsigned and thus was not an actual income tax return. He also argues that the particular  documents  he  submitted  to  UCCU  were  not  material because, if they were, UCCU would have requested an actual tax return before it sold the loan to Wells Fargo. Further, Robertson asserts  that  at  the  closing,  he  was  asked  to  sign  a  single  page income  statement  that  showed  that  [he]  had  an  adjusted  gross income of $109,920 for 2008.  He indicates that before he signed this one page form, he told the closing agent that  it was an income statement and not an income tax form.  He contends,  If the forms are simply an admission of [my] income as [I] portray them to be, then there is no misrepresentation. They are accurate statements of income  showing  that  [I]  had  the  necessary  income  to  make  the payments on the loan. ¶15 The  district  court  agreed  with  UCCU  and  ruled  that Robertson was in default under paragraph 8 of the Deed of Trust because  he  gave  materially  false,  misleading,  or  inaccurate information or statements to [UCCU] . . . in connection with the Loan.   The  court  determined  that  [Robertson]  knew  that  the lenders expected tax returns  because he admitted to adopting the practice of providing a  different version of tax returns to lenders 20110969 CA 8 2013 UT App 66 UCCU v. Robertson and the IRS  in order to obtain favorable credit. The district court explained, The only possible reason for his use of the complete set of IRS forms was to mislead the lender to create the  impression  that  his  declaration  of  income corresponded  to  his  declaration  of  income  to  the federal government. The uncontroverted evidence in this  case  inescapably  leads  to  the  conclusion  that Robertson  intentionally  provided  material misleading  information  in  support  of  the  loan application in violation of the plain language of the contract. ¶16 In so ruling, the district court inappropriately weighed the conflicting  evidence  in  this  matter  and  found  that  Robertson s declarations were not credible. In determining whether to grant summary  judgment,  it  is  inappropriate  for  the  district  court  to weigh disputed material facts and make credibility determinations. See Pigs Gun Club, Inc. v. Sanpete Cnty., 2002 UT 17, ¶ 24, 42 P.3d 379 ( A  trial  court  is  not  authorized  to  weigh  facts  in  deciding  a summary judgment motion, but is only to determine whether a dispute of material fact exists. ); Martin v. Lauder, 2010 UT App 216,  ¶  14,  239  P.3d  519  ( [W]eighing  credibility  and  assigning weight to conflicting evidence is not part of the district court s role in determining summary judgment. ). ¶17 In  his  declaration  in  response  to  UCCU s  motion  for summary judgment, Robertson did not deny that he utilized the unsigned income statements to obtain the loan because on previous occasions when he submitted an income tax return demonstrating his  taxable  income,   he  had  not  been  successful  in  obtaining credit. In addition, Robertson states that he told UCCU that the form he signed at the closing at UCCU s request was meant to be only an income statement and not a tax return form. UCCU denies this. 20110969 CA 9 2013 UT App 66 UCCU v. Robertson ¶18 Robertson alleges that he gave correct, clear, and accurate information about his actual income, and he swore to a statement to this effect. Evaluation of these facts in the light most favorable to Robertson is enough to create a genuine issue of material fact on this issue. Robertson s letter and the fact that he provided different information to the IRS certainly bears on his credibility, but it was not  for  the  district  court  to  determine  whether  he  intended  to mislead the bank. See Davis v. Sperry, 2012 UT App 278, ¶ 22, 288 P.3d 26 ( It is inappropriate for courts to weigh disputed material facts in ruling on a summary judgment,  regardless of whether  the evidence on one side may appear to be strong or even compelling. One sworn statement under oath is all that is needed to dispute the averments on the other side of the controversy and create an issue of  fact,  precluding  the  entry  of  summary  judgment.   (quoting Lucky Seven Rodeo Corp. v. Clark, 755 P.2d 750, 752 (Utah Ct. App. 1988))). ¶19 The facts before the court on summary judgment thus raise questions that are inappropriate for resolution by the district court as a matter of law. See Uintah Basin Med. Ctr. v. Hardy, 2008 UT 15, ¶ 19, 179 P.3d 786 ( A district court is precluded from granting summary  judgment  if  the  facts  shown  by  the  evidence  on  a summary judgment motion support more than one plausible but conflicting inference on a pivotal issue in the case . . . particularly if the issue turns on credibility or if the inferences depend upon subjective feelings or intent.  (quoting 73 Am. Jur. 2d Summary Judgment § 46 (2001))). Robertson is the nonmoving party and is therefore  entitled to the benefit of having the court consider all of the facts presented, and every inference fairly arising therefrom in the  light  most  favorable  to  him.   See  id.  (citation  and  internal quotation marks omitted); see also Pigs Gun Club, 2002 UT 17, ¶ 24. ¶20 Accordingly, we conclude that whether Robertson s income information was false, misleading, or inaccurate, and thus, whether he defaulted under paragraph 8 of the Deed of Trust, are factual issues for the finder of fact to determine. And, though we recognize that it would be appropriate for the district court to have granted 20110969 CA 10 2013 UT App 66 UCCU v. Robertson summary  judgment  on  a  factual  issue  when  reasonable  minds could not differ in concluding  that he breached the Deed of Trust, see Oman v. Davis Sch. Dist., 2008 UT 70, ¶ 48, 194 P.3d 956, we cannot  say  that  reasonable  minds  could  not  differ  here  about whether  the  income  information  was  false,  misleading,  or inaccurate. II. There Is a Disputed Material Fact as to Whether Robertson s Failure To Occupy the Residence Constituted Extenuating Circumstances Beyond His Control. ¶21 Robertson  also  argues  that  there  were  genuine  issues  of material fact concerning whether his failure to occupy the residence pursuant  to  paragraph  6  of  the  Deed  of  Trust  constituted extenuating  circumstances   beyond  his  control  because  of  the stress caused by the uncertainty of UCCU s communications about his income. ¶22 Paragraph  6  of  the  Deed  of  Trust  required  Robertson  to occupy the property as his principal residence within sixty days of the  closing  of  the  loan  unless  extenuating  circumstances  exist which  are  beyond  [Robertson] s  control.   In  his  declaration, Robertson asserted that after he received the June 2009 letter from UCCU s attorney calling his loan due, he stopped moving all of his belongings into the Spanish Fork residence. Thus, Robertson does not deny that he did not reside at that residence but rather argues that his failure to do so was due to the extenuating circumstances that arose from the communications with UCCU that had created apprehension and anxieties in [him] that maybe [he] could lose the  house  that  [he]  wanted  to  move  into.   UCCU  argued  that Robertson  created  any  extenuating  circumstances  himself  and, thus, such circumstances were within his control. The district court agreed. ¶23 Like our conclusion that disputed material facts exist as to whether  Robertson  provided  materially  false,  misleading,  or inaccurate information or statements to [UCCU] . . . in connection 20110969 CA 11 2013 UT App 66 UCCU v. Robertson with the Loan,  the question of whether there were extenuating circumstances  beyond  Robertson s  control  likewise  involves disputed material facts. Therefore, we conclude that the grant of summary judgment on the basis that Robertson defaulted when he failed to occupy the residence was inappropriate. III. Robertson s Remaining Arguments ¶24  Robertson also argues that the district court erred in ruling that he could not cure his alleged default pursuant to Utah Code section  57 1 31  in  a  judicial  foreclosure  action.  The  nonjudicial foreclosure proceedings undertaken in the first instance by UCCU ended with UCCU s cancellation of the notice of default without any  concession  that  Robertson  cured  the  alleged  default. Thereafter,  UCCU  filed  the  present  action  seeking  judicial intervention to foreclose the trust deed. Compare Utah Code Ann. §§  57 1 23  to  32  (LexisNexis  2010)  (dealing  with  nonjudicial foreclosures) with §§ 78B 6 901 to  909 (LexisNexis 2012) (dealing with mortgage foreclosures and deficiency judgments). Robertson has  not  adequately  briefed  or  otherwise  persuaded  us  that  his payment  of  the  amount  then  due  under  the  Deed  of  Trust constitutes a defense to a nonpayment related default in a judicial foreclosure proceeding. Accordingly, we affirm the district court s ruling.4 ¶25 As  to  Robertson s  argument  that  the  district  court  erred when it dismissed Robertson s counterclaims without giving him his  day in court,  we decline to address this argument because Robertson  failed  to  raise  it  with  the  district  court  after  UCCU moved  to  dismiss  Robertson s  counterclaims.  Thus,  Robertson invited the error he claims on appeal. See State v. Winfield, 2006 UT 4 Based upon our determination, we need not reach Robertson s argument that the district court erred in ruling that UCCU s May 24, 2010 default letter provided proper notice pursuant to paragraph 22 of the Deed of Trust. 20110969 CA 12 2013 UT App 66 UCCU v. Robertson 4, ¶ 14, 128 P.3d 1171 ( [U]nder the doctrine of invited error, we have declined to engage in even plain error review when  counsel, either by statement or act, affirmatively represented to the [trial] court that he or she had no objection to the [proceedings].  (second and third alterations in original) (quoting State v. Hamilton, 2003 UT 22,  ¶  54,  70  P.3d  111)).  Robertson  also  failed  to  raise  this  due process argument before the district court after it entered its June 1, 2011 memorandum decision dismissing the counterclaims. See Espinal v. Salt Lake City Bd. of Educ., 797 P.2d 412, 413 (Utah 1990) ( With limited exceptions, the practice of [the appellate courts] has been to decline consideration of issues raised for the first time on appeal. ). CONCLUSION ¶26 We  conclude  that  the  district  court  erred  in  granting summary  judgment  in  favor  of  UCCU.  While  we  express  no opinion on Robertson s ultimate ability to convince the factfinder that he did not mislead UCCU about his income, his declaration filed in response to UCCU s motion for summary judgment raises a genuine issue of material fact concerning his intent to submit the information he did and concerning whether there were extenuating circumstances  that  justified  his  failure  to  occupy  the  residence. Accordingly, we reverse the summary judgment and remand for further proceedings. 20110969 CA 13 2013 UT App 66

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.