Skypark Airport v. Jensen

 Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 229 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS SKYPARK AIRPORT ASSOCIATION, LLC; J.R. PROPERTY MANAGEMENT, LLC; SLH, LLC; TAYLOR AIR, LLC; TIM CORBITT; AND CINDY CORBITT, Plaintiffs and Appellees, v. JAY JENSEN AND ELEANOR JENSEN, Defendants and Appellants. Opinion No. 20110648 CA Filed September 19, 2013 Second District, Bountiful Department The Honorable Glen R. Dawson The Honorable Rodney S. Page No. 020801861 Jerrald D. Conder, Attorney for Appellants Jeffrey L. Silvestrini, Edward T. Vasquez, and Justin D. Hatch, Attorneys for Appellees JUDGE JAMES Z. DAVIS authored this Opinion, in which JUDGES GREGORY K. ORME and CAROLYN B. MCHUGH concurred. DAVIS, Judge: ¶1 Defendants challenge various rulings made by the trial court in the course of litigation between Defendants and Skypark Airport Association, LLC (SAA).1 We affirm. 1. Although other plaintiffs are parties to this appeal, we refer to both Skypark Airport Association, LLC individually  and  all the plaintiffs collectively as SAA for convenience. Skypark Airport v. Jensen BACKGROUND ¶2 In 1979, Skypark Development (the Developer) owned an airport (the Airport) and an industrial park (Skypark) in Woods Cross, Utah. At that time, the Developer executed and recorded a document  titled  Declarations  of  Covenants,  Conditions  and Restrictions  of  Skypark  Industrial  Park  (the  1979  Declaration), which gave the Skypark lot owners access to the Airport subject to various covenants, conditions, and restrictions (CCRs). Paragraph IV  of  the  1979  Declaration  provided,  No  Building  Site  or  Lot within Skypark shall be used for or as an airport or for commercial aviation  purposes  or  to  provide  airport  services,  such  as  those usually  associated  with  a  fix based  operation,  fuel,  sales, maintenance  and  mechanical  services,  aircraft  sales,  leases, charters, flying lessons and related services. ¶3 The  1979  Declaration  created  a  management  committee (Skypark Landowners Association) to maintain Skypark s common areas, enforce CCRs, and levy assessments against the lot owners as necessary. The 1979 Declaration also granted the Developer, as well as its successors and assigns, the authority to levy and enforce an annual assessment against Skypark lot owners to maintain the Airport facilities outside the perimeter of Skypark. ¶4 The 1979 Declaration defined voting rights of the lot owners within the Skypark Landowners Association. Skypark lot owners were  classified  as  Class  A  members,  and  the  Developer  was classified  as  the  sole  Class  B  member.  Class  A  members  were entitled to one vote for each lot they owned. The Class B member was  entitled  to  five  votes  for  each  lot  it  owned.  The  1979 Declaration provided for Class B membership to be converted to Class A membership when either the total number of Class A votes equaled the total number of Class B votes or ten years had passed since the 1979 Declaration was recorded, whichever came first. The 1979 Declaration stated that it could  be amended in whole or in part at any time by a 2/3rds vote of all the total of the Class A and Class B votes which may be in existence at the time, . . . and such Amendment  shall  be  and  become  effective  immediately  upon recordation of the same. 20110648 CA 2 2013 UT App 229 Skypark Airport v. Jensen ¶5 In  1981,  the  Developer  sold  the  Airport  and  seventy  of eighty three total Skypark lots to Woods Cross Air Park (Woods Cross). In 1985, Woods Cross unilaterally executed and recorded a Declaration Concerning Airport Operation and Maintenance (the 1985 Declaration), which contained extensive provisions relating to the calculation and levying of assessments by the  Airport Owner, defined as  the party which at the time concerned is the Owner of the runway which comprises part of the Airport Facilities,  which, at that time, was Woods Cross. The 1985 Declaration also stated, The provisions of this Declaration are intended to be in lieu of, rather than in addition to, . . . (d) Those provisions of the [1979] Declaration which provide for  the  Developer s   .  .  .  assessment  of  Lots  in Skypark Industrial Park, a subdivision, for purposes of paying or defraying various costs associated with the  Airport  Facilities.  One  of  the  purposes  of  this Declaration  is  to  increase,  beyond  the  number contemplated by the [1979] Declaration, the number of parties participating in costs associated with the Airport  Facilities.  .  .  .  [The]  rights,  powers,  and responsibilities of the  Developer  (as distinguished from the  Association ) under the [1979] Declaration as  are  related  to  the  provisions  referred  to  in  the foregoing item (d), shall henceforth and at all times be  the  rights,  powers,  and  responsibilities  of  the Airport Owner. ¶6 Skypark Airport, Inc. purchased the Airport from Woods Cross in 1987,  subject to  matters of record  as well as specifically to  the  [1985  Declaration].   In  1996,  SAA  purchased  the  Airport from  Skypark  Airport,  subject  to  all  covenants,  conditions, restrictions, easements, rights of way and reservations of record or discoverable by inspection.  Between 1997 and 2001, Defendants paid assessments to SAA. ¶7 In 1997, the owners of several Skypark lots consolidated and subdivided  their  lots  into  a  planned  unit  development  called Skypark  Hangars  East.  Skypark  Hangars  East  was  subject  to  a 20110648 CA 3 2013 UT App 229 Skypark Airport v. Jensen declaration (the 1997 Declaration), which, like the 1979 Declaration, contained  CCRs  restricting  commercial  operations  in  the development, including  selling aviation fuel, motor fuel, and jet fuel.   An  Amended  Declaration  for  Skypark  Hangars  East  (the 1999  Declaration),  which  was  executed  by  Defendants,  was recorded in 1999. The 1999 Declaration also restricted commercial activity, including  fuel sales,  and clarified that the lot owners of units in Skypark Hangars East also remained subject to the 1979 Declaration. ¶8 SAA has sold fuel in Skypark since 1999. In September 2002, Defendants  began  selling  fuel  in  Skypark  Hangars  East.  SAA brought  suit  against  Defendants  to  enforce  the  fuel  sales restrictions in the 1979, 1997, and 1999 Declarations. ¶9 In 2006, the parties filed cross motions for partial summary judgment.  The  trial  court  granted  SAA s  motion,  in  part,  by declaring that SAA was the successor to the Developer and entitled to enforce the 1979 Declaration  subject to other defenses yet to be resolved.  The trial court denied the remainder of SAA s motion for partial summary judgment as well as Defendants  motion for partial summary judgment because it concluded that there were disputed factual issues that precluded summary judgment. ¶10 In  2008,  SAA  filed  a  second  motion  for  partial  summary judgment on the enforceability of the 1985 Declaration. The trial court granted that motion, concluding that the 1985 Declaration was  a  validly  executed  amendment  to  the  1979  Declaration. However, the trial court clarified that its  ruling should not be read as concluding that the 1979 and 1985 Declarations are valid and enforceable  for  all  purposes   because  Defendants  [had]  raised other defenses, including abandonment and waiver,  which were ultimately reserved for the jury s consideration. ¶11 In  May  2009,  the  trial  court  held  a  pretrial  conference  at which it informed the parties that it intended to bifurcate the trial so  that  the  trial  court,  rather  than  the  jury,  would  consider  the issues  of  fees,  amount  of  assessments  and  wrongful  lien. Defendants filed a motion requesting that the trial court reconsider 20110648 CA 4 2013 UT App 229 Skypark Airport v. Jensen the ruling and permit the jury to hear the wrongful lien issue, but the trial court denied their motion. A couple of weeks later, a jury trial was held, and the jury determined that SAA had not waived, abandoned, or acquiesced its right to enforce the 1979 Declaration, as amended by the 1985 Declaration. In August 2009, the trial court rejected  Defendants   wrongful  lien  claims  as  a  matter  of  law  in light  of  the  jury s  determination  that  the  1979  and  1985 Declarations remained enforceable. Defendants appeal. ISSUES AND STANDARDS OF REVIEW ¶12 Defendants  assert  that  the  trial  court  erred  in  granting partial summary judgment in favor of SAA on the issue of whether it was a successor to the Developer and in denying Defendants partial summary judgment motion based on its determination that disputed factual issues precluded summary judgment. They also argue that the trial court erred in granting SAA s second motion for partial  summary  judgment  on  the  issue  of  whether  the  1985 Declaration  was  a  validly  executed  amendment.  Summary judgment may be granted where  there is no genuine issue as to any material fact and . . . the moving party is entitled to a judgment as  a  matter  of  law.   Utah  R.  Civ.  P.  56(c).  An  appellate  court reviews  a  trial  court s  legal  conclusions  and  ultimate  grant  or denial of summary judgment for correctness and views the facts and all reasonable inferences drawn therefrom in the light most favorable to the nonmoving party.  Bingham v. Roosevelt City Corp., 2010  UT  37,  ¶  10,  235  P.3d  730  (citation  and  internal  quotation marks omitted). ¶13 Defendants also assert that they were denied their right to a  jury  trial  on  the  wrongful  lien  issue  when  the  trial  court bifurcated the trial. Whether there is a right to a jury trial is a question of law that we review for correctness. However,  [i]t is the prerogative of the judge who actually tries the case to make the determination  of whether an issue is  one in equity or one in law wherein the party can 20110648 CA 5 2013 UT App 229 Skypark Airport v. Jensen insist on a jury as a matter of right.  Thus,  [u]nless it is shown that the ruling [determining the equitable or legal nature of the issue] was patently in error or an abuse of discretion,  this court will not interfere with the ruling thereon. Kenny v. Rich, 2008 UT App 209, ¶ 21, 186 P.3d 989 (alterations in original) (quoting Corbet v. Cox, 517 P.2d 1318, 1320 (Utah 1974)) (additional citations and internal quotation marks omitted). ANALYSIS I. The Trial Court Did Not Err in Granting SAA s First Motion for Partial Summary Judgment. ¶14 Defendants first challenge the trial court s February 7, 2007 grant  of  partial  summary  judgment  to  SAA.  The  trial  court determined that SAA is the successor to the Developer as used in the 1979 Declaration and . . . that, subject to other defenses yet to  be  resolved  in  this  matter,  SAA  is  entitled  to enforce  the  1979  Declaration  both  as  to  the  use restrictions and as to the assessment powers granted to the Developer, its successors and assigns. ¶15 Defendants  first  assert  that  the  trial  court s  summary judgment ruling was erroneous because any mutual easements or servitudes created by the 1979 Declaration were extinguished when Woods Cross acquired both the Airport and seventy of the eighty three Skypark lots.  See Restatement (Third)  of  Prop.: Servitudes § 7.5 (2000) ( A servitude is terminated when all the benefits and burdens come into a single ownership. ). However, the trial court s summary  judgment  ruling  determined  only  that  SAA  was  the successor to the Developer  and specifically concluded that SAA s right  to  enforce  the  1979  Declaration   was  subject  to  other defenses  yet  to  be  resolved.   Accordingly,  even  accepting Defendants   merger/unification  argument  as  applicable,  that 20110648 CA 6 2013 UT App 229 Skypark Airport v. Jensen argument is irrelevant to the trial court s summary judgment ruling because  the  question  of  whether  SAA  is  a  successor  to  the Developer  does  not  depend  on  whether  the  1979  Declaration s CCRs remain enforceable.2 ¶16 Defendants  also  raise  other  arguments  relating  to  the continuing  validity  of  the  1979  Declaration  in  support  of  their argument  against  the  trial  court s  summary  judgment  ruling, including  that  the  covenants  in  the  1979  Declaration  were abandoned as a result of both the 1985 Declaration and a document they refer to as the Mendenhall Amendment.3 However, like the merger/unification argument, these arguments are irrelevant to the trial court s partial summary judgment determination and were not foreclosed by that determination. 2.  SAA  asserts  that  Defendants  did  not  preserve  their merger/unification  argument  in  the  trial  court,  and  Defendants have not pointed out where this argument was preserved. Even assuming that the argument was preserved, however, Defendants have not raised their merger/unification argument in any context other than that of challenging the trial court s determination that SAA is a successor to the Developer the context in which we have determined it to be irrelevant. Therefore, it is unnecessary for us to consider this argument further. 3. The Mendenhall Amendment, signed in 1991, purports to amend the 1979 Declaration so as to grant one Skypark lot owner, Larry Mendenhall, the right to conduct commercial helicopter activities. In  March  2002,  SAA  likewise  entered  into  an  agreement  with Precision Air Power, LLC, another Skypark lot owner, in which Precision Air Power agreed to pay SAA for the right to provide certain  services  restricted  by  the  1979  Declaration  for  a  fixed number of years. Defendants assert that these documents indicate that SAA abandoned the CCRs in the 1979 Declaration. However, as Defendants have not challenged the jury s determination that SAA did not waive, abandon, or acquiesce its right to enforce the CCRs, these documents are of little relevance to our analysis on appeal. 20110648 CA 7 2013 UT App 229 Skypark Airport v. Jensen ¶17 Defendants  next  assert  that  the  1979  Declaration unambiguously  conferred  the  authority  to  enforce  the  1979 Declaration exclusively on Skypark Landowners Association and provided for the termination of that authority within ten years of the  1979  Declaration s  filing.  Defendants  maintain  that  SAA therefore  cannot  succeed  the  Developer  as  the  entity  entitled  to enforce  the  1979  Declaration.  Defendants   assertion  relies  on Section V of the 1979 Declaration, which defines the Skypark lot owners  voting rights and the authority of the Skypark Landowners Association  and  the  Developer  to  levy  assessments.  Defendants appear  to  construe  this  provision  to  mean  that  Skypark Landowners Association is the only entity entitled to enforce the 1979  Declaration  and  that  the  Developer s  right  to  enforce  was intended to be extinguished no later than the time when its Class B membership was converted to Class A membership. Based on this analysis, Defendants conclude that the Developer s rights were extinguished  when  it  sold  the  airport  and  the  remaining  lots  in Skypark  to  Woods  Cross  in  1981.  They  also  argue  that  neither Woods  Cross  nor  its  successors in interest  succeeded  to  any enforcement  rights  the  Developer  may  have  had  because  no development rights were included in the sale. Accordingly, they assert, there  was no vertical privity between the Developer and SAA. ¶18 The logic of Defendants  apparent position is questionable and unsupported by authority.4 Section V of the 1979 Declaration, on which Defendants primarily rely, anticipates the existence of successors in interest to the Developer when it states,  Reference in this paragraph to Developer shall also be construed to include its successors and assigns.  Furthermore, Section XII of the 1979 Declaration explicitly grants a right to enforce the 1979 Declaration 4. In fact, we agree with SAA that there are times when it is not entirely clear what Defendants are arguing. See generally State v. Gomez,  2002  UT  120,  ¶  20,  63  P.3d  72  ( [A]  reviewing  court  is entitled to have the issues clearly defined with pertinent authority cited and is not simply a depository in which the appealing party may dump the burden of argument and research.  (citation and internal quotation marks omitted)). 20110648 CA 8 2013 UT App 229 Skypark Airport v. Jensen to the  Developer, the Association, or the Owner of any property subject to this Declaration, their heirs, successors and assigns for a term of ninety nine (99) years from the date th[e] Declaration is recorded.   Moreover,  unlike  Defendants,  we  do  not  read  the provision regarding conversion of Class B membership to Class A membership as anticipating the extinguishment of any rights held by  either  Skypark  Landowners  Association  or  the  Developer  to enforce CCRs and levy assessments. Other than its vague assertion that SAA did not inherit the Developer s  development rights, Defendants have failed to explain why the rights of the Developer to levy assessments and enforce the 1979 Declaration did not pass to Woods Cross, to Skypark Airport, and then ultimately to SAA as successors in interest to the Developer. Accordingly, we affirm the trial court s grant of partial summary judgment on the question of whether SAA was the Developer s successor. II. The Trial Court s Denial of Defendants  Motion for Partial Summary Judgment Based on the Existence of Disputed Facts Is Not Reviewable. ¶19 Defendants  also  challenge  the  trial  court s  denial  of  their first  motion  for  partial  summary  judgment.  In  appealing  a summary judgment ruling, only facts and legal theories that were foreclosed from being addressed at trial may be heard on appeal. Wayment v. Howard, 2006 UT 56, ¶ 20, 144 P.3d 1147. Thus, while [a]ppellate courts may review the denial of a pretrial summary judgment  motion  if  the  motion  was  decided  on  purely  legal grounds,  Normandeau v. Hanson Equip., Inc., 2009 UT 44, ¶ 7, 215 P.3d 152,  [i]f there are material factual issues in dispute either at the time of the motion hearing or by the time of trial, the denial of the  motion  cannot  be  reviewed  on  appeal,   Hone  v.  Advanced Shoring & Underpinning, Inc., 2012 UT App 327, ¶ 6, 291 P.3d 832 (citing Normandeau, 2009 UT 44, ¶ 15). See id. ¶ 9 n.6 (noting that a party who lost its motion for summary judgment has . . . more immediate remedies available  than appellate review after a full trial on the merits,  such as a petition for interlocutory review or a motion for judgment as a matter of law at trial (e.g., a directed verdict or for judgment notwithstanding the verdict) ). 20110648 CA 9 2013 UT App 229 Skypark Airport v. Jensen ¶20 In this case, the trial court denied Defendants  motion for partial summary judgment because there were factual issues with respect to, inter alia,  waiver, abandonment and/or acquiescence by  [SAA]  in  the  use  restrictions  of  the  1979,  1997  and  1999 Declarations. 5 Because the trial court denied Defendants  motion based on the existence of disputed factual issues rather than on purely legal grounds, the trial court s ruling is not reviewable on appeal. III. The 1985 Declaration Is Valid. ¶21 Defendants next challenge the trial court s grant of SAA s second  motion  for  partial  summary  judgment  on  the  issue  of whether the 1985 Declaration was a validly executed amendment to the 1979 Declaration. Defendants assert that the 1985 Declaration was  invalid  because  it  was  executed  by  only  two signatories Woods Cross and Mountain Fuel Supply Company.6 Defendants  further  argue  that  the  1985  Declaration  cannot  be construed  as  an  amendment  to  the  1979  Declaration  because language in the 1985 Declaration indicated that its provisions were to be  in lieu of, rather than in addition to  certain provisions of the 1979 Declaration. ¶22 Because the 1979 Declaration states that it  may be amended in whole or in part at any time by a 2/3rds vote of all the total of the Class A and Class B votes which may be in existence at the time, and  because  Woods  Cross  owned  seventy  of  the  eighty three Skypark  lots  at  the  time  it  executed  the  1985  Declaration  (or approximately 84%), the trial court determined that Woods Cross clearly had the votes to amend the 1979 Declaration. The trial court determined, based on our supreme court s decision in Swenson v. 5.  Defendants  have  not  challenged  the  jury s  verdict  on  these issues. 6. The trial court explained that  Mountain Fuel Supply Company apparently  owned  land  adjacent  to  the  property  at  issue  in  this case,  and  its  involvement  is,  therefore,  not  relevant  to  this analysis. 20110648 CA 10 2013 UT App 229 Skypark Airport v. Jensen Erickson, 2000 UT 16, 998 P.2d 807, that signatures may be used in lieu of a formal vote and that,  [t]herefore, because Woods Cross . . . had enough voting power to control the outcome of the vote, it was  entitled  to  unilaterally  amend  the  1979  Declaration  by executing  the  1985  Declaration.   See  id.  ¶  34  (suggesting  that  a petition  signed  by  a  majority  of  the  owners  in  a  homeowners association  could  potentially  represent  a  majority  vote  of  those owners). The trial court also pointed out that where a single voter constitutes a necessary majority, as in this case,  [t]here is simply no  reason  to  require  [a  formal  vote].   Defendants  have  not adequately  challenged  the  trial  court s  analysis,  having  only vaguely  asserted  that  the  trial  court  employed  erroneous methodology. 7 Because  Defendants have  failed to explain why Woods Cross could not unilaterally amend the 1979 Declaration, we do not further consider Defendants  argument regarding the execution of the 1985 Declaration. See generally State v. Thomas, 961 P.2d 299, 304 (Utah 1998) ( It is well established that a reviewing court will not address arguments that are not adequately briefed. ). ¶23 We also reject Defendants  argument that the  in lieu of language  in  the  1985  Declaration  precluded  it  from  being  an amendment to the 1979 Declaration. Defendants  argument appears to assert that only provisions intended to be  in addition to  rather than  in  lieu  of   the  provisions  of  a  document  can  constitute amendments. Black s Law Dictionary defines an  amendment  as [a] formal revision or addition,   specif[ically], a change made by addition, deletion, or correction.  Black s Law Dictionary 94 (9th ed. 2009); see also id. (defining  amend  as  [t]o change the wording of; 7. Defendants also assert that the trial court based its decision on its erroneous view that a different judge who ruled on the parties  first motions  for  partial  summary  judgment  had  declared  the  1985 Declaration  valid.  However,  while  this  may  have  been  the  trial court s opinion at the time of the hearing on the second motion for partial summary judgment, the record indicates that the trial court did  not  rely  on  the  existence  of  a  previous  ruling  in  making  its ultimate determination. Rather, the trial court conducted its own analysis  of  the  issue  from  which  it  determined  that  the  1985 Declaration was valid. 20110648 CA 11 2013 UT App 229 Skypark Airport v. Jensen specif[ically],  to  formally  alter  .  .  .  by  striking  out,  inserting,  or substituting  words ).  Thus,  any  revision  may  constitute  an amendment,  not  just  additions.  Furthermore,  the  in  lieu  of language does not suggest that the 1985 Declaration was intended to replace the entire 1979 Declaration, as Defendants seem to imply. Rather, the 1985 Declaration specifically identified provisions in the 1979 Declaration that it intended to replace. For all these reasons, we agree with the trial court that the 1985 Declaration constituted a valid amendment to the 1979 Declaration and, accordingly, affirm the trial court s grant of partial summary judgment on that issue. IV. Defendants Were Not Entitled To Have Their Wrongful Lien Claim Considered by the Jury. ¶24 Defendants assert that the trial court denied their right to a jury trial by refusing to let the jury hear their wrongful lien claims. Prior to trial, the trial court informed the parties,  The amount of assessments will not be submitted to the Jury. The issues that will be  tried  by  the  [court]  are  fees,  amount  of  assessments  and wrongful lien.  Defendants requested that the trial court reconsider its ruling only with respect to the wrongful lien claim. The trial court  denied  that  request,  and  the  wrongful  lien  issue  was  not presented to the jury. ¶25 On appeal, Defendants assert that the jury should have been allowed  to  assess  whether  certain  portions  of  the  annual assessments levied against them by SAA were permissible under the  Declarations.  However,  this  is  a  different  question  than whether SAA filed a wrongful lien. ¶26 As the trial court pointed out,  Defendants have cited no authority  supporting  their  argument  that  errors  in  the determination of the amount of the underlying obligation render any  lien  based  thereon  wrongful. 8  Indeed,  whether  a  lien  is 8. The cases cited by Defendants on appeal are not on point. In Commercial Investment Corp. v. Siggard, 936 P.2d 1105 (Utah Ct. App. 1997), the wrongful lien at issue was based on a buyer having filed (continued...) 20110648 CA 12 2013 UT App 229 Skypark Airport v. Jensen wrongful depends only on whether the lienor has the authority to record it. Utah Code Ann. § 38 9 1(6) (LexisNexis 2010). Thus, the fact  that  a  lien  may  ultimately  prove  unenforceable   does  not make it wrongful.9 See Hutter v. Dig It, Inc., 2009 UT 69, ¶ 52, 219 P.3d  918.  Furthermore,  [t]he  question  of  what  constitutes  a wrongful lien . . . is a legal question of statutory interpretation,  id. ¶ 8, and is therefore a question that should be determined by the trial court rather than by a jury, see Durham v. Duchesne Cnty., 893 P.2d 581, 584 (Utah 1995). ¶27 The  question  of  whether  specific  assessments  were authorized by the Declarations may have been an appropriate jury question. See Zions First Nat l Bank v. Rocky Mountain Irrigation, Inc., 795 P.2d 658, 661 (Utah 1990) (explaining that, depending on the circumstances,  the existence of a debt  may be either a legal or an equitable issue); cf. Failor v. MegaDyne Med. Prods., Inc., 2009 UT App  179,  ¶  14,  213  P.3d  899  (explaining  that  an  action  for  an accounting may be legal or equitable[] depending upon the facts set out in the pleadings  and that  [t]he necessary prerequisite to the right to maintain a suit for an equitable accounting, like all other equitable remedies, is . . . the absence of an adequate remedy at law   (omission  and  first  alteration  in  original)  (citations  and internal  quotation  marks  omitted)).  But  Defendants  never challenged  the  trial  court s  determination  that  the  amount  of assessments  was an issue to be determined by the court. Nor do 8. (...continued) a Notice of Interest against thirty eight acres of property when he was entitled to purchase only sixteen acres. See id. at 1110 11. In Swan Creek Village Homeowners Ass n v. Warne, 2006 UT 22, 134 P.3d 1122, the validity of assessments was challenged as a defense to an action  against  an  owner  for  failing  to  pay  assessments,  not  as evidence  of  wrongful  lien.  See  id.  ¶  1.  Neither  of  these  cases suggests that an error in the amount of the underlying obligation renders a lien wrongful. 9. Defendants assert that this rule applies only to mechanics  liens but do not provide any support for this assertion. 20110648 CA 13 2013 UT App 229 Skypark Airport v. Jensen the Defendants challenge the trial court s ultimate ruling on the bifurcated issues.10 Accordingly, we decline to consider this issue further. CONCLUSION ¶28 The  trial  court  did  not  err  in  granting  partial  summary judgment to SAA on the issue of whether SAA was a successor to the Developer.  The  question of whether the  trial court  properly denied Defendants  motion for partial summary judgment is not reviewable by this court because it was based on the trial court s determination  that  disputed  material  facts  precluded  summary judgment  and  the  issue  was  ultimately  resolved  by  an unchallenged jury verdict. Each of Defendants  arguments against the trial court s grant of SAA s second motion for partial summary judgment  is  either  inadequately  briefed  or  unpersuasive. Furthermore, the trial court did not err in trying the wrongful lien claim itself rather than putting it to the jury. Alleged inaccuracies in the amount of the assessments were irrelevant to the wrongful lien  claim,  and  Defendants  did  not  challenge  the  trial  court s authority to evaluate those amounts. Because SAA has prevailed on appeal and was awarded attorney fees by the trial court, we also grant their request for reasonable attorney fees and costs on appeal. See Pack v. Case, 2001 UT App 232, ¶ 39, 30 P.3d 436 ( When a party who received attorney fees below prevails on appeal, the party is also entitled to fees reasonably incurred on appeal.  (citation and internal quotation marks omitted)). Accordingly, we affirm on all issues and remand for a calculation of SAA s attorney fees. 10.  Defendants  ultimately  reached  a  stipulation  with  SAA regarding the amount of assessments, in which SAA agreed not to levy  future  assessments  for  certain  expenses  challenged  by Defendants  and  even  granted  Defendants  a  credit  for  past payments on some of those assessments. 20110648 CA 14 2013 UT App 229

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.