T3 Properties v. Persimmon Investments

 Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 38 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS T3 PROPERTIES, LLC, Plaintiff and Appellee, v. PERSIMMON INVESTMENTS, INC., Defendant and Appellant. Opinion No. 20110445 CA Filed February 22, 2013 Third District, Salt Lake Department The Honorable L.A. Dever No. 090906364 Michael T. Moss, Attorney for Appellant Ronald G. Russell and Rodger M. Burge, Attorneys for Appellee JUDGE STEPHEN L. ROTH authored this Opinion, in which JUDGES WILLIAM A. THORNE JR.  and J. FREDERIC VOROS JR. concurred. ROTH, Judge: ¶1 This  dispute  concerns  the  interpretation  of  statutes  that govern the creation of judgment liens (the judgment lien statute). See Utah Code Ann. §§ 78 22 1,  1.5 (Lexis Supp. 2001) (effective until  July  1,  2002)  (current  version  at  id.  §§  78B 5 202,  201 (LexisNexis 2012)). In the district court, the parties both asserted competing claims for declaratory relief, requesting that the court decide  whether  Defendant  Persimmon  Investments,  Inc. T3 Properties v. Persimmon Investments (Persimmon)  has  a  judgment  lien  on  a  parcel  of  property  (the Property), whose record owner is Plaintiff T3 Properties, LLC (T3). Persimmon  and  T3  brought  cross motions  for  partial  summary judgment. The district court granted partial summary judgment in favor of T3 and denied Persimmon s cross motion. We affirm. BACKGROUND1 ¶2 In 2000, Chad A. Harding transferred the Property, located in Salt Lake County, to Brandon Earl.2 In March 2001, Larry Larson filed  in  Salt  Lake  County  a  lawsuit  against  Earl  (the  Larson Lawsuit). The district court entered a default judgment against Earl in  favor  of  Larson  in  June  2001  for  approximately  $75,000  (the Judgment). ¶3 In January 2002, Earl executed a quit claim deed conveying any interest he had in the Property back to Harding. This transfer was  recorded  in  January  2003.  Then,  [t]hrough  mesne 1 In reviewing a district court s decision to grant or deny summary judgment, we  view[] the facts and all reasonable inferences drawn therefrom in the light most favorable to the nonmoving party.  Orvis v. Johnson, 2008 UT 2, ¶ 6, 177 P.3d 600 (citation and internal quotation marks omitted). Because the district court ultimately granted T3 s motion for partial sum mary judgment and denied Persimmon s cross motion, we recite the facts favorably to Persimmon. 2 The parties disputed below whether any interest in the Property had ever actually been transferred to Earl, and a similar argument has been raised on appeal. However, in deciding the parties  cross motions for partial summary judgment, the district court apparently assumed that the Property had been transferred from Harding to Earl. Because that assumption favors the appel lant, Persimmon, we recite the facts accordingly and, therefore, need not resolve this issue. See supra n.1. 20110445 CA 2 2013 UT App 38 T3 Properties v. Persimmon Investments conveyances,   the  Property  was  eventually  transferred  to  T3  in September  2006,  and  the  conveyance  was  recorded  that  same month. ¶4 In  February  2009,  Persimmon  recorded  in  the  Salt  Lake County Recorder s Office a notice of assignment of the Judgment from  Larson  and  asserted  that  it  had  a  judgment  lien  on  the Property. Over the next few months, Persimmon initiated efforts to execute on the Judgment by having the Property sold. Persimmon also filed with the district court in the Larson Lawsuit a document titled  Information Statement. 3 ¶5 When Persimmon attempted to execute on the Judgment, T3 sent a notice informing Persimmon that it did not have a judgment lien on the Property and asserting that Persimmon s attempts to execute on the judgment constituted a wrongful lien. Nonetheless, Persimmon went ahead with the execution sale of the Property in April 2009 and then purchased the Property at the sale. ¶6 In April 2009, T3 filed a complaint against Persimmon, and Persimmon answered and counterclaimed. Among other things, both parties made competing claims for declaratory relief, both of which focused on whether the Judgment created a judgment lien on the Property under the judgment lien statute. Persimmon and T3  asserted  differing  interpretations  of  the  statute:  Persimmon contended in essence that the original entry of the Judgment itself sufficed to create a judgment lien on the Property, while T3 argued that  the  statute  required  additional  steps  that  Persimmon  had failed to take before the Property was transferred from Earl back to Harding in January 2002. ¶7 T3 and Persimmon filed cross motions for partial summary judgment  on  their  declaratory  relief  claims.  The  district  court 3 Persimmon and Larson acted in concert to execute on the Judgment. For ease of explanation, however, we will simply refer to Persimmon as the acting party. 20110445 CA 3 2013 UT App 38 T3 Properties v. Persimmon Investments granted T3 s motion and denied Persimmon s, concluding that the Judgment had not created a judgment lien on the Property before January 2002 when Earl transferred the Property back to Harding, T3 s predecessor in interest. Thus, as a consequence, Persimmon had no right to execute on the Property and accordingly had no claim to ownership by virtue of its purchase of the Property at the execution sale.4 Persimmon appeals. ISSUE AND STANDARDS OF REVIEW ¶8 Persimmon argues that the district court erred in granting partial  summary  judgment  to  T3.  Summary  judgment  is appropriate when  there is no genuine issue as to any material fact and . . . the moving party is entitled to a judgment as a matter of law.  Utah R. Civ. P. 56(c). The district court s decision to grant a motion for summary judgment presents a question of law that is reviewed for correctness. Harvey v. Cedar Hills City, 2010 UT 12, ¶  10,  227  P.3d  256.  Here,  the  relevant  facts  are  generally  not  in dispute  and  the  legal  issue  underlying  summary  judgment involves  interpretation  of  the  judgment  lien  statute.  Issues  of statutory  interpretation  also  present  a  question  of  law  and  are reviewed for correctness. Id. ANALYSIS I. The District Court Correctly Granted Summary Judgment to T3 Because Persimmon Failed To Comply with the Requirements of the Judgment Lien Statute. 4 After the district court concluded that Persimmon did not have a judgment lien on the Property, T3 moved to volun tarily dismiss its remaining claims without prejudice. 20110445 CA 4 2013 UT App 38 T3 Properties v. Persimmon Investments ¶9 The  issue  before  us  is  whether  the  Judgment  became  a judgment lien on the Property when it was entered in June 2001 and thus before Earl transferred the Property back to Harding in January 2002. Resolution of this issue requires interpretation of the judgment lien statute. When confronted with an issue of statutory interpretation, our goal is to ascertain the true intent and purpose of  the  statute.  Anderson  v.  Bell,  2010  UT  47,  ¶  9,  234  P.3d  1147. [T]he best evidence of legislative intent is the plain language of the  statute  itself.   Id.  (citation  and  internal  quotation  marks omitted). Thus,  [w]hen interpreting statutes, we first look to the plain language of the statute and give effect to that language unless it is ambiguous.  State v. Jeffries, 2009 UT 57, ¶ 7, 217 P.3d 265. And [w]hen  examining  the  statutory  language  we  assume  the legislature used each term advisedly and in accordance with its ordinary  meaning.   Id.  (citation  and  internal  quotation  marks omitted). A. Evolution of the Judgment Lien Statute ¶10 The judgment lien statute has been revised numerous times over  the  past  decades,  and  some  of  those  revisions  occurred between the entry of the Judgment in June 2001 and the filing of this lawsuit in 2009. Ultimately, we conclude that the version of the judgment lien statute that was in effect until July 1, 2002 (the 2001 version)  is  controlling  here.  See  infra  ¶  15  n.6.  But  because  it  is ultimately relevant to our analysis, we will briefly summarize the legislative evolution of the judgment lien statute since 1992. ¶11 In 1992, Utah Code section 78 22 1 (section 1) provided that the entry of a judgment by a district court automatically created a lien on any real property of the judgment debtor if that property was located in the same county where the judgment was entered. Utah Code Ann. § 78 22 1(2) (Michie Supp. 1992) ( [T]he entry of judgment by a district court is a lien upon the real property of the judgment debtor, not exempt from execution, owned or acquired during  the  existence  of  the  judgment,  located  in  the  county  in which the judgment is entered. ). In 1997, section 1 was amended 20110445 CA 5 2013 UT App 38 T3 Properties v. Persimmon Investments to apply only to judgments entered before July 1, 1997. Id. (Michie Supp. 1997) ( Prior to July 1, 1997, . . . the entry of judgment by a district  court  is  a  lien  upon  the  real  property  of  the  judgment debtor, not exempt from execution, owned or acquired during the existence  of  the  judgment,  located  in  the  county  in  which  the judgment is entered.  (emphasis added)). ¶12 Also in 1997, the legislature enacted Utah Code section 78 22 1.5  (section  1.5),  which  provided  in  subsection  (2)  that  a judgment entered on or after July 1, 1997, did not create a lien on real property unless it was recorded in the Registry of Judgments, an  index  meant  to  facilitate  the  search  for  judgments  in  each county.  Id.  §  78 22 1.5(2)  ( On  or  after  July  1,  1997,  a  judgment rendered or recorded in a district court does not create a lien upon or affect the title to real property unless the judgment is recorded in the Registry of Judgments of the office of the clerk of the district court of the county in which the property is located. ); see also id. §  78 22 1.5(1)  (defining  Registry  of  Judgments   as  the  index where a judgment shall be recorded and searchable by the name of the  judgment  debtor  through  electronic  means  or  by  tangible document ).  In  1998,  section  1.5  was  amended  to  include subsection (3), which provided that after September 1, 1998,  [i]n addition to the requirement of subsection (2), any judgment that is recorded in the Registry of Judgments . . . shall include a separate information statement of the judgment creditor,  providing certain details that would more specifically identify the judgment debtor and the nature of the judgment. Id. § 78 22 1.5(3) (Lexis Supp. 1998) ( In addition to the requirement of Subsection (2), any judgment that is recorded in the Registry of Judgments on or after September 1,  1998,  shall  include  a  separate  information  statement  of  the judgment creditor. ); see also id. § 78 22 1.5(3)(a) (e), (4) (describing the particular information that must be included in the information statement and the procedure for filing it). ¶13 Also in 1998, section 1.5 was amended to add subsections that specifically addressed judgments for the  payment of money. In particular, subsection (5)(a) provided a method to bring money 20110445 CA 6 2013 UT App 38 T3 Properties v. Persimmon Investments judgments that had been recorded in the Registry of Judgments without  a  separate  information  statement  into  compliance  with subsection (3). Id. § 78 22 1.5(5)(a) ( Any judgment that requires payment of money and is recorded on or after September 1, 1998, and is not accompanied by the separate information statement as required in Subsections (3) and (4) may be amended by recording in  the  appropriate  Registry  of  Judgments  a  document  entitled Amendment to Recorded Judgment  in the Registry of Judgments in compliance with Subsections (3) and (4). ). Subsection (6) then provided that the priority date of a money judgment so amended was the date of compliance with subsections (3) and (4), i.e., the date  that  the  recorded  judgment  was  amended  to  include  the information statement. Id. § 78 22 1.5(6) ( A judgment that requires payment of money recorded on or after September 1, 1998, has as its priority the date of compliance with Subsections (3) and (4). ). Subsection  (6)  was  further  amended  in  2001  to  except  from  the priority  date  limitation  parties  with  actual  or  constructive knowledge of the judgment.  Id. § 78 22 1.5(6) (Lexis Supp. 2001). ¶14 These cumulative amendments were in effect until July 1, 2002, and are part of what we have designated as the 2001 version of the judgment lien statute. The statute was significantly revised again, effective July 1, 2002 (the 2002 version).5 See id. §§ 78 22 1, 1.5  (Lexis  Supp.  2001  &  LexisNexis  2002).  The  judgment  lien statute was amended again and also renumbered in 2008. See id. §§  78B 5 202,  201  (LexisNexis  2008).  We  will  discuss  the subsequent changes only as they become relevant to the analysis. ¶15 The 2001 version of the judgment lien statute is controlling here because it was the version in effect at the time of the entry of the Judgment in June 2001 and the transfer of the Property from 5 Notably, the 2002 version required that the judgment and the information statement be recorded in both the Registry of Judgments and in the county recorder s office. Utah Code Ann. § 78 22 1.5(2), (3)(a), (4) (Lexis Supp. 2001 & LexisNexis 2002). 20110445 CA 7 2013 UT App 38 T3 Properties v. Persimmon Investments Earl back to Harding in January 2002.6 Further, section 1.5 of the judgment lien statute is most relevant to our analysis, as it applies to judgments entered after July 1, 1997, whereas section 1 applies only to judgments entered before July 1, 1997. Thus, the relevant portions of the 2001 version of section 1.5 are as follows: (2)  On  or  after  July  1,  1997,  a  judgment rendered  or  recorded  in  a  district  court  does  not create a lien upon or affect the title to real property unless the  judgment is recorded  in the Registry  of Judgments  of  the  office  of  the  clerk  of  the  district court of the county in which the property is located. (3)  In  addition  to  the  requirement  of Subsection (2), any judgment that is recorded in the Registry of Judgments on or after September 1, 1998, shall include a separate information statement of the judgment creditor . . . .[7] 6 In their briefing to this court, the parties cite and seem to rely to varying degrees on multiple versions of the judgment lien statute, particularly the 2002 version. However, considering the substance of their arguments made to the district court and on appeal, it appears that the parties recognize that the 2001 version is controlling. Perhaps more important, on appeal the parties have made no attempt to make the case for retroactive applica tion of any of the versions of the statute subsequent to the 2001 version. Given that all of the events relevant to the creation of a judgment lien involving the Judgment in the Larson Lawsuit occurred between the effective dates of the 2001 and the 2002 versions of the statute, there appears to be no reasonable basis for applying anything other than the 2001 version. 7 The remainder of subsection (3) as well as subsection (4) describes the information that must be included in the informa tion statement and the filing process. Utah Code Ann. § 78 22 (continued...) 20110445 CA 8 2013 UT App 38 T3 Properties v. Persimmon Investments . . . . (5)(a) Any judgment that requires payment of money and is recorded on or after September 1, 1998, and is not accompanied by the separate information statement  as  is  required  in  Subsections  (3)  and (4)  may  be  amended  by  recording  a  document entitled  Amendment to Recorded Judgment  in the Registry  of  Judgments  in  compliance  with Subsections (3) and (4). . . . . (6)  A  judgment  that  requires  payment  of money recorded on or after September 1, 1998, has as its priority the date of compliance with Subsections (3)  and  (4),  except  as  to  parties  with  actual  or constructive knowledge of the judgment. Id. § 78 22 1.5 (Lexis Supp. 2001). B.  Interpretation  and  Application  of  the  2001  Version  of  the Judgment Lien Statute ¶16 Turning now to the issue before us on appeal, the parties disagree  about  what  is  required  under  section  1.5  of  the  2001 version of the judgment lien statute to create a judgment lien. The parties agree that to create a judgment lien a judgment must be recorded in the Registry of Judgments. See Utah Code Ann. § 78 22 1.5(2) (Lexis Supp. 2001). Although there is some factual dispute as to  whether  the  Judgment  was  recorded  in  the  Registry  of Judgments when it was originally entered in June 2001, the district court apparently assumed that it had been recorded for purposes 7 (...continued) 1.5(3)(a) (e), (4) (Lexis Supp. 2001). 20110445 CA 9 2013 UT App 38 T3 Properties v. Persimmon Investments of deciding the parties  cross motions for summary judgment. We assume so as well and, therefore, do not resolve this disputed issue. ¶17 The parties, however, dispute whether it is mandatory that a separate information statement be recorded with the judgment in order  to  create  a  judgment  lien.  See  id.  §  78 22 1.5(2) (3).  It  is undisputed that Persimmon made no attempt to file an information statement until 2009 when it filed a document titled  Information Statement   in  the  Larson  Lawsuit.  T3  takes  the  position  that Persimmon s attempt to file an information statement in 2009 was unavailing  because  Persimmon  must  have  filed  an  information statement  before  the  Property  was  conveyed  from  Earl  back  to Harding in January 2002, for once the Property left Earl s hands he had no interest in it to which a lien could attach. Thus, according to T3, because Persimmon failed to file an information statement before the Property was transferred to Harding in January 2002, a judgment lien never attached to the Property. Persimmon, on the other hand, asserts that the statute did not require the filing of an information statement to create a judgment lien; rather, it contends that  the  entry  of  the  Judgment  in  June  2001  and  the  presumed contemporaneous  recording  of  the  Judgment  in  the  Registry  of Judgments was sufficient to create a lien on the Property. ¶18 We  agree  with  T3  and  conclude  that  the  2001  version  of section 1.5 of the judgment lien statute requires that a judgment recorded in the Registry of Judgments must be accompanied by an information statement in order to create a judgment lien on real property of the judgment debtor. ¶19 Subsection (2) of section 1.5 provides that a judgment  does not create a lien upon or affect title to real property unless  it  is recorded in the Registry of Judgments.  Id. § 78 22 1.5. Subsection (3) of section 1.5 then provides,  In addition to the requirement of Subsection (2), any judgment that is recorded in the Registry of Judgments . . . shall include a separate information statement . . . . Id. § 78 22 1.5(3). Use of the word  shall  in subsection (3) indicates that filing an information statement is mandatory. Also, subsection 20110445 CA 10 2013 UT App 38 T3 Properties v. Persimmon Investments (2) sets forth a requirement for creating a judgment lien recording the judgment in the Registry of Judgments; and subsection (3) sets forth a requirement that must be completed  [i]n addition  to the requirement  set  forth  in  subsection  (2) inclusion  of  a  separate information statement. Id. § 78 22 1.5(2) (3). Under the statute s plain language, it therefore follows that both requirements must be satisfied to create a judgment lien. See generally State v. Jeffries, 2009 UT 57, ¶ 7, 217 P.3d 265 ( When interpreting statutes, we first look to the plain language of the statute and give effect to that language unless  it  is  ambiguous,   and  [w]hen  examining  the  statutory language we assume the legislature used each term advisedly and in accordance with its ordinary meaning.  (citation and internal quotation marks omitted)). ¶20 Persimmon made an argument in the district court that we elect to address here because it helps explain how the evolution of the judgment lien statute has influenced its structure and aids in our interpretation of the statute. Persimmon contended that the information statement required by subsection (3) is not necessary to create a judgment lien, relying on the fact that the requirement to  record  the  judgment  in  the  Registry  of  Judgments  and  the requirement for an information statement are set forth in separate subsections. In particular, Persimmon pointed out that subsection (2) provides that a judgment  does not create a lien upon or affect title  to  real  property  unless   it  is  recorded  in  the  Registry  of Judgments.   Utah  Code  Ann.  §  78 22 1.5(2).  According  to Persimmon,  subsection  (2)  thus  describes  an  exhaustive  list  of requirements for the creation of a judgment lien. In other words, although  subsection  (3)  provides  an  additional  requirement  of recording an information statement with the judgment, because that requirement is not included in subsection (2) it is not essential to the creation of a judgment lien. Persimmon concluded that if an information statement were required to create a judgment lien, that requirement would have been included in subsection (2). ¶21 However, the reason the information statement requirement is  set  out  in  a  separate  subsection  is  not  difficult  to  ascertain. 20110445 CA 11 2013 UT App 38 T3 Properties v. Persimmon Investments Subsection (2) was included in section 1.5 when it was enacted in 1997, and by its terms, applies  [o]n or after July 1, 1997.  Utah Code Ann. § 78 22 1.5(2) (Michie Supp. 1997 & Lexis Supp. 2001). Subsection (3), however, was not added to section 1.5 until 1998 and, by its terms, only applies to judgments that are recorded  on or after September 1, 1998.  Id. § 78 22 1.5(3) (Lexis Supp. 1998 & Supp. 2001). The information statement requirement is separate from subsection (2) because it took effect a year later. Thus, the separate subsections do not mean that the information statement is  not  essential  to  the  creation  of  a  judgment  lien;  rather,  these requirements  are  set  forth  in  different  subsections  due  to  the different  dates  of  application.  So,  in  order  for  a  judgment rendered  or  recorded   [o]n  or  after  July  1,  1997,   to  create  a judgment lien, it must be recorded in the Registry of Judgments. Id. § 78 22 1.5(2) (Michie Supp. 1997 & Lexis Supp. 2001). But, effective a  year  later,  in  addition  to   the  recording  requirement  of subsection (2), a judgment must  include a separate information statement of the judgment creditor  in order to create a lien on real property. Id. § 78 22 1.5(3) (Lexis Supp. 1998 & Supp. 2001). ¶22 Two  other  subsections  of  section  1.5  support  this interpretation: subsections (5)(a) and (6), which relate to money judgments. As acknowledged by the parties and the district court, the Judgment entered in the Larson Lawsuit is a  judgment that requires payment of money.  Id. § 78 22 1.5(5)(a), (6) (Lexis Supp. 2001). Subsection (5)(a) provides that a money judgment  recorded on  or  after  September  1,  1998,  [that]  is  not  accompanied  by  the separate information statement as required in Subsections (3) and (4) may be amended by recording  an  Amendment to Recorded Judgment   that  complies  with  the  information  statement requirement. Id. § 78 22 1.5(5)(a). Subsection (6) then provides that the  amended  judgment  will  have  as  its  priority  the  date  of compliance  with the information statement requirement,  except as  to  parties  with  actual  or  constructive  knowledge  of  the judgment.  Id. § 78 22 1.5(6). By providing a means to amend a noncompliant money judgment to add an information statement after  the  fact,  subsection  (5)  reinforces  the  significance  of  the 20110445 CA 12 2013 UT App 38 T3 Properties v. Persimmon Investments information statement requirement. And by limiting the priority date  of  the  recorded  judgment  to  the  date  of  the  amendment, subsection (6) supports our reading of the statute that a recorded judgment alone does not suffice to create a lien. See generally State v. Moreno, 2009 UT 15, ¶ 10, 203 P.3d 1000 (instructing that  [t]he plain language of a statute  should be read  as a whole  and  its provisions  [should  be  interpreted]  in  harmony  with  other provisions in the same statute and with other statutes under the same and related chapters  (first alteration in original) (citation and internal quotation marks omitted)). ¶23 Persimmon argues, however, that the judgment lien statute sets forth different requirements for the creation of a judgment lien on property in the same county where the judgment is rendered than  on  property  located  in  some  other  county.  Specifically, Persimmon asserts that an information statement is not required to create a judgment lien on real property in the county where the judgment originated; rather, under such circumstances, a judgment lien is created simply by recording the judgment in the Registry of Judgments. According to Persimmon, only if the judgment debtor owns property in a different county must a separate information statement  be  recorded  with  the  judgment  in  the  Registry  of Judgments  of  that  other  county  to  create  a  judgment  lien. Persimmon then concludes that because, here, the Judgment was originally  entered  in  Salt  Lake  County  and  the  Property  is  also located in Salt Lake County, the filing of a separate information statement  was  not  required  to  create  a  lien;  rather,  the  district court s  entry  of  the  Judgment  in  the  Larson  Lawsuit  and  the presumed  contemporaneous  recording  of  the  Judgment  in  the Registry of Judgments was sufficient. ¶24 Persimmon s  argument  rests  on  a  distinction  it  claims  to have identified between the phrases  by a district court  and  in a district court  in section 1.5. According to Persimmon, the phrase by a district court  refers to  the actual entry of a judgment by the [c]ourt with original jurisdiction over the case  while  in a district court  refers to a judgment recorded in a court other than the one 20110445 CA 13 2013 UT App 38 T3 Properties v. Persimmon Investments that originally entered the judgment. In other words, Persimmon asserts that  the term  in  [is] used . . . [to] refer[] to the entering of a judgment from one district court into another district court, not the actual entry of the original judgment by the court. ¶25 Contrary  to  Persimmon s  argument,  however,  the  2001 version of section 1.5, which is controlling here, does not use the phrase  by  a  district  court   at  all.  Rather,  the  phrase  used consistently throughout is  in a district court.  See Utah Code Ann. §  78 22 1.5(2)  (Lexis  Supp.  2001)  ( [A]  judgment  rendered  or recorded in a district court does not create a lien upon or affect the title to real property . . . .  (emphasis added)). Nor do any of the prior  versions  of  section  1.5  since  its  enactment  in  1997  use  the phrase  by a district court.  See id. § 78 22 1.5 (Michie Supp. 1997 &  Lexis  Supp.  1998)  ( [A]  judgment  rendered  or  recorded  in  a district court does not create a lien upon or affect the title to real property . . . .  (emphasis added)). Thus, the distinction argued by Persimmon does not appear anywhere in the relevant portions of section 1.5, either in the 2001 version or in the previous versions. ¶26 Nonetheless,  Persimmon  attempts  to  support  its interpretation of section 1.5 based on the amendments that became effective in the 2002 version. However, like the 2001 version, the 2002 version also uses the phrase  in a district court  and does not contain the language  by a district court.  Specifically, the 2001 version provided that  a judgment rendered or recorded in a district court does not create a lien upon or affect the title to real property, id. § 78 22 1.5(2) (Lexis Supp. 2001) (emphasis added), while the 2002 version provided that  a judgment entered in a district court does not create a lien upon or affect the title to real property,  id. (Lexis Supp. 2001 & LexisNexis 2002) (emphasis added). Indeed, the only place in the judgment lien statute that has been brought to our attention by the parties where the phrase  by a district court appears is in section 1, which applies only to judgments entered before  July  1,  1997.  Id.  §  78 22 1(2)  (Michie  Supp.  1997  &  Lexis Supp. 2001) ( Prior to July 1, 1997, . . . the entry of judgment by a district court is a lien upon the real property of the judgment debtor 20110445 CA 14 2013 UT App 38 T3 Properties v. Persimmon Investments .  .  .  .   (emphasis  added)).  Section  1  is  thus  inapplicable  to  the Judgment at issue in this case, which was entered in June 2001. ¶27 Further,  regardless  of  the  by  a  district  court   and  in  a district court  language, Persimmon s assertion that the judgment lien  statute  makes  a  distinction  between  the  district  court  that originally  enters  a  judgment  and  a  district  court  in  a  different county where a judgment might later be recorded is unworkable under the plain language of the 2001 version of section 1.5. First, section 1.5 refers to  a judgment rendered or recorded in a district court.   Id.  §  78 22 1.5(2)  (Lexis  Supp.  2001).  The  language rendered  or  recorded   encompasses  both  judgments  that  are originally rendered by a district court in one county and judgments that are later recorded in another county. Second, section 1.5 goes on to provide that the judgment must be  recorded in the Registry of Judgments of the office of the clerk of the district court of the county in which the property is located.  Id. This language broadly encompasses all judgments, requiring recording in the same county where  property  owned  by  the  judgment  debtor  is  located, regardless  of  the  county  where  the  judgment  was  originally entered or rendered. In addition, subsection (3), which sets forth the information statement  requirement, refers to  any judgment that is recorded in the Registry of Judgments.  Id. § 78 22 1.5(3) (emphasis added); see also id. § 78 22 1.5(5)(a) (providing that  [a]ny judgment that requires payment of money  must be amended to comply with subsections (3) and (4) (emphasis added)). Use of the all inclusive  any  emphasizes that the requirement of subsection (3) applies to all judgments and undermines the notion that section 1.5 recognizes any distinction in the requirements for creation of a judgment  lien  between  the  district  court  where  a  judgment originates and the district court of some other county where that judgment might later be recorded. Thus, the distinction urged by Persimmon is not supported by the plain language of the judgment lien statute. ¶28 In summary, we conclude that the 2001 version of section 1.5 of the judgment lien statute requires that a judgment be recorded 20110445 CA 15 2013 UT App 38 T3 Properties v. Persimmon Investments in the Registry of Judgments with a separate information statement in order to create a judgment lien. Here, the Judgment was entered in June 2001, and we assume for purposes of our analysis that it was contemporaneously recorded in the Registry of Judgments. However, no information statement had been recorded by the time the Property was transferred from Earl back to Harding in January 2002. Indeed, no attempt was made to file an information statement until 2009. As a result, we conclude that because no information statement was recorded during the crucial time period between the rendering of the Judgment and the conveyance back to Harding, no judgment lien was created and none attached to the Property. We therefore  affirm  the  district  court s  grant  of  partial  summary judgment  to  T3  and  its  denial  of  Persimmon s  cross motion  for partial summary judgment.8 CONCLUSION ¶29 Because  we  conclude  that  the  Judgment  in  the  Larson Lawsuit never became a lien on the Property under the statutory requirements in effect during the crucial time period between the entry of the Judgment and Earl s conveyance of the Property back to Harding, we therefore affirm the district court s grant of partial summary judgment to T3 and denial of Persimmon s cross motion. 8 Earl filed for bankruptcy in 2007, and Persimmon argues in its brief to this court that the bankruptcy discharge of debt did not remove the judgment lien from the Property. This issue was, however, never addressed by the district court in deciding the parties  cross motions for partial summary judgment. And because we conclude that Persimmon did not have a judgment lien on the Property, there is no reason for us to consider the issue either. 20110445 CA 16 2013 UT App 38

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.