First National Bank of Layton v. Palmer

 Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 50 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS FIRST NATIONAL BANK OF LAYTON, Plaintiff and Appellee, v. RAY WM. PALMER, Defendant and Appellant. Opinion No. 20110338 CA Filed February 28, 2013 Seventh District, Monticello Department The Honorable Lyle R. Anderson No. 090700136 Craig C. Halls, Attorney for Appellant Matthew C. Barneck and Wayne Z. Bennett, Attorneys for Appellee JUDGE GREGORY K. ORME authored this Opinion, in which JUDGE WILLIAM A. THORNE JR.  and JUDGE J. FREDERIC VOROS JR. concurred. ORME, Judge: ¶1 Ray Palmer and First National Bank of Layton dispute the priority of their competing lien interests in a parcel of commercial real estate. The district court certified this issue as final pursuant to rule 54(b) of the Utah Rules of Civil Procedure, and Palmer appeals the court s grant of First National s motion for partial summary judgment and simultaneous denial of his cross motion for partial summary judgment. We reverse. First National Bank of Layton v. Palmer BACKGROUND ¶2 In July 2003, Palmer agreed to sell a parcel of commercial real estate to JDJ Holdings, Inc. for a purchase price of $1,950,000. JDJ paid $190,000 cash as a down payment and obtained two loans to finance the remainder of the purchase price. The first loan was from First National for $1,025,000 and was secured by a note and trust deed, with the deed being properly recorded on December 12, 2003.  First National s  loan  was guaranteed by the United  States Department  of  Agriculture  (USDA)  and  a  number  of  other individual guarantors. ¶3 JDJ  obtained  a  second  loan  for  $780,000  from  Palmer  as seller funded financing, which was similarly secured by a note and trust deed.  Palmer s  trust deed  was recorded immediately after First National s trust deed, placing it in second priority position. At the  time  of  the  transaction,  First  National  was  fully  aware  that Palmer was providing seller financing, and both parties intended and understood that First National s lien was to be in first priority position. ¶4 Just two months later, USDA informed First National that it had only agreed to guarantee $975,000 of First National s loan and that the recorded $1,025,000 trust deed needed to be broken down into two trust deeds one for $975,000 and one for the remaining $50,000 to be consistent with that agreement.1 Before reconveying the $1,025,000 deed, First National ordered an updated title report from the same title company that had previously recorded both First National s and Palmer s trust deeds. Unbeknownst to First National,  the  title  company  prepared  an  incorrect  title  report, which showed First National s trust deed as the only outstanding lien on the property even though Palmer s trust deed was properly 1. USDA agreed to guarantee only the money being loaned for use as purchase money. The other $50,000 was apparently to be used for business operations. 20110338 CA 2 2013 UT App 50 First National Bank of Layton v. Palmer recorded.  Despite  its  awareness  that  Palmer  had  provided financing to JDJ, First National did not take any additional action to inquire about the potential existence of Palmer s outstanding lien after receiving and reviewing the title report. Relying solely on the erroneous title report, First National reconveyed its trust deed on March  8,  2004,  and  immediately  recorded  a  new  trust  deed reflecting the $975,000 guaranteed by USDA. ¶5 Nearly five years later, JDJ defaulted on the loans. Up to that point  in  time,  neither  party  was  aware  that,  because  of  First National s  2004  reconveyance,  Palmer s  trust  deed  had  been elevated  into  and currently  sat in first priority position. In May 2009, however, Palmer performed a title search of the property and discovered the change in priority. He subsequently informed First National  of  his  discovery  and  stated  his  intention  to  begin foreclosure proceedings on the property. ¶6 In response, First National brought this action in July 2009 asking for, inter alia, equitable reinstatement and/or  subrogation of its trust deed back into first priority position. First National and Palmer filed cross motions for partial summary judgment, and in November 2010 the district court granted First National s motion, denied Palmer s, and reinstated First National s trust deed to first priority  position.  The  district  court  reasoned  that  First  National took  sufficient  care  to  discover  any  other  outstanding  liens  and thereby  preserve[d] its entitlement to equitable reinstatement. Pursuant  to  the  grant  of  partial  summary  judgment  and  the resulting  reinstatement,  First  National  initiated  foreclosure proceedings and sold the property. Palmer now appeals. ISSUE AND STANDARD OF REVIEW ¶7 Palmer contends that there are disputed issues of material fact  and  that,  in  any  event,  First  National  was  not  entitled  to judgment as a matter of law because First National reconveyed its trust deed in negligent disregard of Palmer s outstanding lien. He 20110338 CA 3 2013 UT App 50 First National Bank of Layton v. Palmer maintains  that  despite  its  blind  reliance  on  the  erroneous  title report, First National s failure to inquire further about the potential existence of Palmer s junior lien especially given First National s knowledge of Palmer s seller financing precludes equitable relief.2 Summary  judgment  is  appropriate  when  there  is  no  issue as  to  any  material  fact  and  the  moving  party  is  entitled  to judgment  as  a  matter  of  law.   Dairyland  Ins.  v.  State  Farm  Mut. Auto. Ins. Co., 882 P.2d 1143, 1144 (Utah 1994). On appeal, we  give[ ] no deference to the lower court s legal conclusions and review[ ] the issues presented under a correctness standard. Factual disputes are viewed in the light most favorable to the nonmoving party. Emergency Physicians Integrated Care v. Salt Lake Cnty., 2007 UT 72, ¶ 8, 167 P.3d 1080 (internal citations omitted). ANALYSIS ¶8 Palmer asserts that the district court s repositioning of First National s trust deed back into first priority position constituted an improper  exercise  of  both  equitable  subrogation  and  equitable reinstatement. He argues that because it actually knew that Palmer had so recently provided seller financing, First National had an obligation to do more than simply rely on a title report that showed no  other  outstanding  liens  before  reconveying  its  trust  deed.  In doing otherwise, Palmer insists, it did so at its peril. First National argues that the court s equitable powers are broad enough to put the parties back into the priority positions they intended, especially because First National reconveyed its trust deed based on a mistake of fact. Moreover, First National believes that allowing Palmer s lien  to  remain  in  first  priority  position  will  provide  Palmer  an 2.  First  National  believes  that  this  issue  is  moot  in  light  of  the completed foreclosure sale. We, however, are not persuaded and decline to dismiss this appeal on that basis. The parties are still before the court, and it appears that the rights of the parties can be adjusted as appropriate. 20110338 CA 4 2013 UT App 50 First National Bank of Layton v. Palmer unexpected and undeserved windfall. Palmer replies that because any windfall to him is a result of First National s negligent failure to take reasonable steps to discover his trust deed, equity should not be too quick to come to First National s rescue. I. Equitable Subrogation ¶9 Palmer  contends  that  the  district  court  essentially subrogated  First  National s  trust  deed  into  first  position,  even though the court styled its remedy as a  reinstatement.  We do not believe, however, that the doctrine of equitable subrogation has any application here and conclude that First National s trust deed cannot be returned to first priority position via this doctrine. ¶10 Although there is a relative dearth of subrogation case law in the context of real estate mortgages in Utah, our longstanding precedent  recognizes  two  forms  of  equitable  subrogation:  legal subrogation  and  conventional  subrogation.  See  Martin  v. Hickenlooper,  59  P.2d  1139,  1141  (Utah  1936).  Legal  subrogation arises  where the person who pays the debt of another stands in the situation of a surety or is compelled to pay to protect his own right or property.  Id. (quoting Bingham v. Walker Bros., Bankers, 283  P.  1055,  1063  (Utah  1929)).  This  form  of  subrogation  is commonplace in insurance litigation, where an insurer will step into the shoes of its insured to bring an action against a tortfeasor. See, e.g., State Farm Mut. Auto. Ins. Co. v. Northwestern Nat l Ins. Co., 912  P.2d  983,  985  (Utah  1996)  ( Utah  law  clearly  recognizes  an insurer s right to bring a subrogation action on behalf of its insured against  a  tortfeasor. ).  Legal  subrogation  is  not  applicable  here because First National is not a surety and has not stepped into the shoes of another party. First National was not compelled to pay to protect its rights, and there are not, in fact, any shoes, other than its own, for First National to step into. ¶11 Conventional  subrogation  is  also  not  an  appropriate mechanism for placing First National s trust deed back into first priority position. Conventional subrogation  occurs where the one 20110338 CA 5 2013 UT App 50 First National Bank of Layton v. Palmer who is under no obligation to make . . . payment, and who has no right  or  interest  to  protect,  pays  the  debt  of  another  under  an agreement, express or implied, that he will be subrogated to [the] rights  of  the  original  creditor.   Bingham,  283  P.  at  1063.  First National did not advance any money to pay off the original trust deed with the understanding or agreement that its new trust deed would  be  subrogated  to  first  priority  position.  Instead,  First National merely released its trust deed and subsequently recorded a  new  trust  deed  reflecting  a  different  loan  amount.  No  money changed hands and none of the already existing liens were paid off. By  definition,  First  National s  trust  deed  cannot  move  to  first priority position on a theory of conventional subrogation because the money secured by the second trust deed was not used to pay off  the  released  and  reconveyed  first  trust  deed.  Because  First National is not aiming to stand in the shoes of another and did not pay off a prior lien with the expectation of subrogating to the prior lien s priority position, we conclude that First National s trust deed is incapable of being elevated to first priority position through the doctrine  of  equitable  subrogation.  Thus,  we  decline  to  view  the relief  ordered  by  the  district  court  as  premised  on  a  theory  of subrogation and turn to consider the stated basis for the district court s disposition. II. Equitable Reinstatement ¶12 It  is  a  well accepted  principle  that  when  a  mortgage  is released by accident, mistake, or in ignorance of intervening lien rights, a court can equitably reinstate that mortgage to its original priority position. See 59 C.J.S. Mortgages §§ 323, 631 (2009); 55 Am. Jur. 2d Mortgages §§ 417, 1129 (2009); 2 Baxter Dunaway, Law of Distressed  Real  Estate  §  26:41  (2010);  Badger  Coal  &  Lumber  Co.  v. Olsen,  167  P.  680,  682  (Utah  1917)  ( When  a  new  mortgage  is substituted  in  ignorance  of  an  intervening  lien,  the  mortgage, released through mistake, may be restored in equity and given its original priority as a lien. ) (citation and internal quotation marks omitted); Home Fed. Sav. & Loan Ass n v. Citizens Bank of Jonesboro, 861  S.W.2d  321,  323  (Ark.  Ct.  App.  1993)  ( [W]here  a  senior 20110338 CA 6 2013 UT App 50 First National Bank of Layton v. Palmer mortgagee in good faith and without culpable negligence satisfied the lien of his mortgage on the record in ignorance of the existence of  an  intervening  mortgage  on  the  same  premises  and  took  a second mortgage as a substitute, equity will restore the lien of the first mortgage, provided it can be done without working hardship or injustice on innocent parties. ).3 Equitable reinstatement will be denied, however, if the party seeking reinstatement was negligent in failing to discover the lien that elevated to senior position. See 59 C.J.S. Mortgages § 323 ( A failure to exercise diligence and discover the existence of the record constitutes sufficient negligence to bar relief on the ground of mistake. ); 55 Am. Jur. 2d Mortgages § 417 ( [I]n particular cases, the circumstances may be such as to justify the  denial  of  the  reinstatement  of  the  mortgage  because  of  the negligence  of  the  mortgagee  in  connection  with  the  release  or discharge. ). See also Badger Coal, 167 P. at 682 (observing that a party  seeking  equitable  reinstatement  did  not  substitute  its 3. We are aware that section 7.3(a) of the Restatement (Third) of Property states, If a senior mortgage is released of record and, as part of  the  same  transaction,  is  replaced  with  a  new mortgage,  the  latter  mortgage  retains  the  same priority  as  its  predecessor,  except  (1)  to  the  extent that any change in the terms of the mortgage or the obligation it secures is materially prejudicial to the holder of a junior interest in the real estate, or (2) to the extent that one who is protected by the recording act acquires an interest in the real estate at a time that the senior mortgage is not of record. Restatement (Third) of Property: Mortgages § 7.3(a) (1997). This particular  section  of  the  Restatement,  however,  was  not  raised below by either party, nor has it been briefed on appeal. Moreover, we  are  unaware  of  any  decision  that  has  specifically  adopted section  7.3(a)  as  part  of  Utah s  common  law.  Consequently,  we decline  to  address  the  rationale  of  7.3(a)  or  include  it  in  our analysis. 20110338 CA 7 2013 UT App 50 First National Bank of Layton v. Palmer mortgage in ignorance of an intervening lien because  [h]e could easily have ascertained just what the facts were . . . , but he did not take  the  trouble  to  ask  [either  of  the  intervening  lienholders] ). Negligence  in  this  context  is  an  omission  of  something  that  a prudent and honest person would do.  59 C.J.S. Mortgages § 323. ¶13 Given its possession of documents stating that a  second trust deed [was to be] held by the seller,  we conclude that First National was at the very least on inquiry notice of Palmer s trust deed and was, consequently, negligent in failing to inquire about the potential existence of Palmer s outstanding lien after the title report  did  not  disclose  it.  In  determining  whether  a  party  is  on inquiry notice, we first perform  a subjective inquiry to determine what actual knowledge  the subsequent party in interest had. See Pioneer Builders Co. v. KDA Corp., 2012 UT 74, ¶ 26, 292 P.3d 672. We then  conduct an objective inquiry to determine whether those facts would lead a reasonable person to inquire further.  Id. ¶14 It is a long standing practice in the real estate industry for sellers to secure any financing they extend with a recorded trust deed against the property being sold, and the facts here would not prompt a reasonably prudent party in First National s position to conclude that Palmer planned to secure his loan any differently or, even less likely, to be content with an unsecured promise to pay. The record is replete with documents evidencing First National s awareness of the financing provided by Palmer. Most notably, the HUD  settlement  statement  from  the  initial  loan  closing  and  the commercial credit summary, the latter of which was prepared on First  National  stationary,  both  clearly  state  that  Palmer  would provide $780,000 in seller financing. Simply put, First National had actual knowledge of Palmer s loan and, at a minimum, it should have known of the substantial likelihood that a trust deed securing that financing would be recorded.4 4. Palmer cites to twenty documents as evidence that First National had actual notice of Palmer s trust deed and not just the loan he (continued...) 20110338 CA 8 2013 UT App 50 First National Bank of Layton v. Palmer ¶15 Under more typical circumstances, a lender s sole reliance on a title report might not be considered negligent. For example, a title report issued two decades later and showing no interest of record in favor of the seller would not be noteworthy. One would readily assume that the indebtedness secured by the seller s trust deed had been retired. But when a title report following so soon on the heels of the original transaction does not list a trust deed the lender would expect to see, the lender cannot simply turn a blind eye to what it knows, has reason to know, or has a duty to inquire about further. Accordingly, when the title report showed nothing but  First  National s  $1,025,000  lien,  it  should  have  immediately piqued  First  National s  attention  and  prompted  further investigatory effort. A simple phone call to the real estate agent or to  Palmer  would  have  almost  certainly  revealed  Palmer s outstanding lien, and it is likely that such a phone call would have averted  this  problem  altogether.  Instead,  First  National  ignored what should have been an obvious problem and negligently failed to act. In our view, First National s decision to sweep its knowledge of Palmer s  seller financing under the rug and proceed in blind reliance on what proved, not surprisingly, to be an erroneous title report was negligent and is the proximate cause of First National 4. (...continued) extended. We do not see anything within those twenty documents to indicate that First National actually knew about the recordation of  Palmer s  trust  deed.  Of  those  documents,  only  three  were generated after Palmer s trust deed was recorded. Two of the three are the erroneous title commitment and ensuing title policy. The third  is  a  letter  from  USDA  informing  First  National  about  the discrepancy  in  the  first  trust  deed  and  the  actual  amount  that USDA  agreed  to  guaranty.  That  letter  says  nothing  of  Palmer s second trust deed. Regardless, though, of whether First National had  actual  notice  of  the  recorded  trust  deed,  many  of  the documents demonstrate that First National had ample reason to know of the likelihood that Palmer s loan would be secured by a trust deed recorded against the property. 20110338 CA 9 2013 UT App 50 First National Bank of Layton v. Palmer losing its first lien position. Such negligence forecloses equitable reinstatement. CONCLUSION ¶16 Equitable subrogation is not applicable to the circumstances of this case. First National was on inquiry notice, requiring it to go beyond  the deficient title report and to investigate the potential existence  of  Palmer s  lien.  Because  it  negligently  failed  to  do anything  other  than  rely  on  the  erroneous  title  report,  First National is not entitled to equitable relief. We consequently reverse the  district  court s  grant  of  partial  summary  judgment  to  First National and remand for further proceedings consistent with this opinion. 20110338 CA 10 2013 UT App 50

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.