Hatch v. Kane County Board of Adjustment

 Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 119 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS HOWARD HATCH, Plaintiff and Appellant, v. KANE COUNTY BOARD OF ADJUSTMENT AND KANE COUNTY, Defendants and Appellees. Memorandum Decision No. 20110199 CA Filed May 9, 2013 Sixth District, Kanab Department The Honorable Wallace A. Lee No. 090600058 Howard Hatch, Appellant Pro Se Jim R. Scarth and Kent A. Burggraaf, Attorneys for Appellees JUDGE STEPHEN L. ROTH authored this Memorandum Decision, in which JUDGES JAMES Z. DAVIS and WILLIAM A. THORNE JR. concurred. ROTH, Judge: ¶1 Petitioner Howard Hatch appeals the district court s grant of summary judgment to Defendants Kane County (the County) and the Kane County Board of Adjustment (the Board). In granting summary  judgment,  the  court  declined  to  disturb  the  Board s decision to deny Mr. Hatch s application for a building permit on the basis that the property on which Mr. Hatch intended to build had been improperly subdivided. We similarly decline to disturb the Board s decision. ¶2 Mr.  Hatch  applied  to  the  County  for  a  permit  to  build  a structure on a 40 acre parcel of land that is part of a larger property Hatch v. Kane County Board of Adjustment known  as  the  Stevens  Canyon  Estates.  The  County  denied  Mr. Hatch s application on the basis that the Stevens Canyon Estates property, and in particular the 40 acre parcel, had been improperly subdivided.  Mr.  Hatch  appealed  the  County s  decision  to  the Board, but the Board agreed with the County that the property had been  improperly  subdivided.  Mr.  Hatch  petitioned  for  judicial review  of  the  Board s  decision  in  the  district  court.  The  court granted  summary  judgment  to  the  County,  concluding  that  the Board s decision was not arbitrary, capricious, or illegal. Mr. Hatch now  appeals,  challenging  the  Board s  decision  to  deny  his application for a building permit as well as certain other issues that arose in the district court proceeding. We first address Mr. Hatch s challenge  to  the  Board s  decision  to  deny  his  application  for  a building permit. We then address the other issues Mr. Hatch raises on appeal. I. Denial of Mr. Hatch s Application for a Building Permit ¶3 Although this appeal comes to us from the district court s review of the Board s decision,  we review the Board s decision as if the appeal had come [to us] directly.  Patterson v. Utah Cnty. Bd. of Adjustment, 893 P.2d 602, 603 (Utah Ct. App. 1995). In reviewing the  Board s  decision,  we  determine  only  whether  or  not  the decision . . . is arbitrary, capricious, or illegal.  See Utah Code Ann. § 17 27a 801(3)(a) (LexisNexis 2009); see also Patterson, 893 P.2d at 603 04.  [T]he Board s decision can only be considered arbitrary or capricious if not supported by substantial evidence,  which is  that quantum  and  quality  of  relevant  evidence  that  is  adequate  to convince a reasonable mind to support a conclusion.  Patterson, 893 P.2d at 604 & n.6 (citation and internal quotation marks omitted). In contrast, whether the Board s decision is illegal depends upon proper interpretation and application of the law. Id. at 604. ¶4 Mr. Hatch challenges the Board s denial of his application for a building permit, asserting that he properly subdivided the Stevens Canyon Estates property in approximately 1972 under the 20110199 CA 2 2013 UT App 119 Hatch v. Kane County Board of Adjustment subdivision ordinance that was in effect at that time.1According to Mr.  Hatch,  that  version  of  the  ordinance  permitted  agricultural property to be subdivided into lots of 10 or more acres without being  subject  to  the  County s  subdivision  requirements.2  In 1 Mr. Hatch does not specify whether he is challenging the Board s decision on the basis that it is arbitrary and capricious because it is not supported by substantial evidence or on the basis that it is illegal. On the one hand, he argues that the Board misapplied the law and erroneously concluded that his property had been improperly subdivided. On the other hand, Mr. Hatch also argues that in denying his application for a building permit, the Board  effectively excluded  certain evidence upon which he had relied. Based on our review of the record, it does not appear that any of this evidence was actually excluded. Rather, the Board simply did not give that evidence the weight Mr. Hatch thought it deserved. We therefore construe Mr. Hatch s argu ment to be that the Board should have given more weight to the evidence he relied upon, meaning that he is essentially making a substantial evidence argument. 2 The subdivision ordinance in effect in 1972 provides, Subdivision shall mean the division of a tract, or lot or parcel of land into three or more lots, plots, sites or other divisions or land for the purpose, whether immediate or future, of sale or of building develop ment or redevelopment, provided, however, that divisions of land for agricultural purposes . . . shall be exempt. That ordinance further provides,  A division of land for agricul tural purposes shall mean a division of a parcel into three or more lots, none of which is smaller than ten acres.  The ordi nance then sets forth the procedure for subdividing property: Before dividing any tract of land into three or more lots of ten acres or less in size, a subdivider shall,  among other require (continued...) 20110199 CA 3 2013 UT App 119 Hatch v. Kane County Board of Adjustment contrast, the parties do not dispute that the Stevens Canyon Estates property  would  be  subject  to  the  County s  current  subdivision requirements  were  it  subdivided  today.3  As  evidence  that  he subdivided the Stevens Canyon Estates property under the 1972 ordinance, Mr. Hatch provided a letter written in December 1972 by Tex R. Olsen, who was the County Attorney at that time.4 In that letter, Olsen wrote, [The  County]  ha[s]  adopted  a  [s]ubdivision [o]rdinance  which requires subdivision plats to  be approved by the County . . . if three or more lots are subdivided for development or sale. The ordinance specifically  exempts  property  held  for  agricultural purposes. The ordinance under discussion also states,  A subdivision  of  land  for  agricultural  purposes  shall mean a division or a parcel into three or more lots, none of which is smaller than ten acres.  It has been the  interpretation  of  [the  County]  that  property divided  into  parcels  of  ten  acres  or  more  are  not subject  to  the  subdivision  requirements  and  not regulated under the . . . [s]ubdivision [o]rdinance. 2 (...continued) ments, submit a preliminary plat and a final plat to the County for review and approval and record the final plat with the County. 3 In particular, to comply with the current ordinance, the parcels would have to be at least 35 acres in size. 4 This letter was written to the Real Estate Division of Utah. According to Mr. Hatch, it was written for the purpose of allowing him to obtain permission to sell the subdivided parcels to the public. 20110199 CA 4 2013 UT App 119 Hatch v. Kane County Board of Adjustment The Stevens Canyon Estates property has been divided into parcels of 10 acres or more and therefore is not subject to regulations by the County . . . . Mr. Hatch explains that although the subdivision of the Stevens Canyon  Estates  property  would  not  comply  with  the  current subdivision  ordinance,  he  properly  subdivided  the  property  in 1972 under the ordinance then in effect, thus grandfathering in the subdivided lots. He therefore asserts that the Board s decision to deny  his  application  for  a  building  permit  on  the  basis  that  the property had been improperly subdivided is arbitrary, capricious, and illegal. ¶5 There are some significant unresolved problems, however, that  call  into  question  the  conclusion  that  the  Stevens  Canyon Estates  property  was  properly  subdivided  in  1972  under  the ordinance in effect at that time. First, Mr. Hatch and the County dispute  the  extent  of  oversight  and  control  the  County  could exercise over Mr. Hatch s efforts to subdivide the Stevens Canyon Estates property in 1972. According to the County, in subdividing the property under the subdivision ordinance in effect in 1972, Mr. Hatch  was  required  to  obtain  review  and  approval  of  the subdivision by the County and was also required to record a plat map  of  the  subdivision  with  the  County.  The  County  thus emphasizes that there is no evidence that the subdivision was ever reviewed  or  approved  by  the  County,5  and  Mr.  Hatch  never recorded with the County a plat map showing how he purportedly subdivided the property in 1972. Indeed, the subdivision scheme is reflected only in a preliminary plat map that is in Mr. Hatch s 5 Mr. Hatch relies on a minute entry from a planning commission meeting in 1972 as evidence that the County reviewed the proposed subdivision of the Stevens Canyon Estates property. However, that minute entry refers to a separate property, called the North Fork Estates, and not the Stevens Canyon Estates. 20110199 CA 5 2013 UT App 119 Hatch v. Kane County Board of Adjustment possession and was also never recorded. The first time the County saw this preliminary plat map was when Mr. Hatch applied for the building permit at issue in this case and again when the hearing was  held  before  the  Board  to  review  the  County s  denial  of  his building permit application. Mr. Hatch has pointed out, however, that  Olsen  states  in  his  letter  that  subdivision  of  agricultural property into lots of 10 or more acres was not subject to regulation by the County  under the subdivision  ordinance in  effect  at  that time.  Mr.  Hatch  therefore  takes  the  position  that  he  could subdivide  the  property  under  the  1972  ordinance  without  any oversight from the County, so long as his subdivision complied with the requirements of that ordinance, i.e., a division into parcels of 10 or more acres. ¶6 Second, it is disputed whether the 1972 ordinance applied only to property that was zoned as agricultural or to property that, while not zoned agricultural, had agriculture as a permitted use. The Stevens Canyon Estates property was not then and is not now zoned as agricultural; rather, it is zoned as forest/recreational. But in 1972,  agricultural  was a permitted use of property zoned as forest/recreational. Thus, depending on whether the 1972 ordinance applies to property that is zoned as agricultural or property that could permissibly be used for agricultural purposes, the Stevens Canyon  Estates  property  may  not  have  been  eligible  for subdivision under the 1972 ordinance.6 6 Mr. Hatch asserts that the Stevens Canyon Estates property was eligible for subdivision under the 1972 ordinance. Mr. Hatch points out that, in the letter, Olsen quoted the 1972 ordinance and explained that it applied to land held for agricultural purposes.  See supra ¶ 4. And Mr. Hatch also points out that at the time he purportedly subdivided the Stevens Canyon Estates property under the 1972 ordinance, using property for  agricultural purposes  was a permitted use of property zoned as forest/recreational, as was the Stevens Canyon (continued...) 20110199 CA 6 2013 UT App 119 Hatch v. Kane County Board of Adjustment ¶7 And third, some of the parcels of the Stevens Canyon Estates property, as it was purportedly subdivided by Mr. Hatch in 1972, as shown on his preliminary plat map, are less than 10 acres in size. Indeed, the County identified as many as 10 parcels on Mr. Hatch s plat  that  were  less  than  the  requisite  10  acres.  Thus,  that subdivision  scheme  would  not  have  complied  with  the  1972 ordinance,  which  requires  that  the  subdivided  parcels  be  10  or more acres. ¶8 Rather than resolving these issues, however, we assume for purposes  of  our  analysis  that  the  subdivision  of  the  Stevens Canyon  Estates  property  in  1972  was  valid  as  depicted  on  Mr. Hatch s preliminary plat map. We nevertheless conclude that the Board s  decision  to deny Mr. Hatch s  application for  a  building permit is not arbitrary, capricious, or illegal. ¶9 It is undisputed that the 40 acre parcel does not exist as a platted  lot  on  Mr.  Hatch s  preliminary  plat  map  of  the  Stevens Canyon Estates, the property that was the subject of Olsen s letter. The  County  has  emphasized  that  the  40 acre  parcel  was  not identified as a lot in either the preliminary plat map in Mr. Hatch s 6 (...continued) Estates property. Indeed, the ordinance itself uses the phrase agricultural purposes,  defining that phrase as  a division of a parcel into three or more lots, none of which is smaller than ten acres. The County, however, takes the position that this ordinance was only applicable to property actually zoned as agricultural. If this is the case, it is puzzling why Olsen would represent that the Stevens Canyon Estates property could be properly subdivided under the 1972 ordinance, despite it being zoned as forest/recreational rather than agricultural. The County suggests, however, that Olsen may have confused the Stevens Canyon Estates property with another property Mr. Hatch was simultaneously subdividing, which was zoned as agricultural. 20110199 CA 7 2013 UT App 119 Hatch v. Kane County Board of Adjustment possession or the plat map the County had on record. Indeed, Mr. Hatch  admits  that  the  40 acre  parcel  doesn t  conform  with  the original idea of how the lots would be split off  as reflected by his preliminary plat map. Instead, he explained that  [he] arbitrarily took a 40 acre piece  and  parceled that off,  either by combining existing lots or completely redrawing boundary lines. And it is also undisputed that Mr. Hatch did not seek the County s approval in creating the 40 acre parcel. ¶10 Mr.  Hatch  does  not  view  these  facts  as  problematic, however.  Rather,  he  relies  on  the  concept  of  nonconformity7  to 7 More precisely, Mr. Hatch argues that the subdivision of the Stevens Canyon Estates property has been grandfathered in, relying on the concept of nonconformity, and in particular analogizes nonconforming lots to nonconforming uses. In arguing for the applicability of the legal concept of nonconforming use to the question of the validity of subdivided lots, Mr. Hatch originally explained to the Board, through his attorney, that  [p]reexisting nonconforming uses have been abundantly addressed in Utah  but  preexisting nonconforming lots have not been addressed in Utah.  Mr. Hatch explained that nonconforming lots  have been addressed in many other states but the  issue . . . hasn t come before the courts in Utah. According to Mr. Hatch,  [e]very court that addresses . . . preexisting nonconforming lots treats them the same as preexisting nonconforming uses.  However, no specific authority on nonconforming lots was presented to the Board. Rather, Mr. Hatch relied only on the statutory definition of nonconforming uses and the County s ordinance on nonconforming uses. See Utah Code Ann. § 17 27a 103(36) (LexisNexis Supp. 2012) (defining nonconforming use). On appeal, Mr. Hatch continues to rely on the concept of nonconformity in arguing the validity of the 40 acre lot, though as a pro se appellant he does so without presenting any of the (continued...) 20110199 CA 8 2013 UT App 119 Hatch v. Kane County Board of Adjustment assert  that  the  1972  ordinance  continues  to  exempt  the  Stevens Canyon  Estates  property  from  any  regulation  by  the  County, allowing  him  to  perpetually  reconfigure  and  redraw  the subdivided parcels without any official oversight or approval by the County so long as the newly created parcels are 10 acres or greater,  as  provided  in  the  1972  ordinance.  These  arguments, however, misperceive how the concept of nonconformity applies to the issue at hand. ¶11 Generally,  a  nonconforming  use  is  a  use  of  land  that legally existed before its current land use designation,   has been maintained  continuously  since  the  time  the  land  use  ordinance regulation governing the land changed,  and,  because of one or more subsequent land use ordinance changes, does not conform to the regulations that now govern the use of the land.  Utah Code Ann. § 17 27a 103(36) (LexisNexis Supp. 2012); see also Black s Law Dictionary 1682 (9th ed. 2009) (defining  nonconforming use  as a [l]and use that is impermissible under current zoning restrictions but  that  is  allowed  because  the  use  existed  lawfully  before  the restrictions took effect ).8 Based on this definition, in order for a 7 (...continued) authority referred to by his attorney at the hearing before the Board. We accept for purposes of appeal that the general principles of nonconforming use apply to a nonconforming subdivision or nonconforming lots, but because of the way we resolve this appeal, we do not decide that issue. 8 The County s own nonconforming use ordinance provides, The nonconforming use of land, existing at the time [the current ordinance] became effective, may be continued, provided that no such nonconforming use of land shall in any way be expanded or extended either on the same or on adjoining land, or any portion thereof, is (continued...) 20110199 CA 9 2013 UT App 119 Hatch v. Kane County Board of Adjustment nonconforming  use  to  retain  its  lawful  character  once  the applicable law changes, it must continue in essentially the same form  as  when  it  began.  Thus,  a  change  to  or  abandonment  of  a nonconforming use may result in the property becoming subject to the  version  of  the  law  currently  in  effect.  See,  e.g.,  Harris  v. Springville City, 712 P.2d 188, 188 89 (Utah 1984) (concluding that a  nonconforming  use  was  expanded  in  violation  of  the  current ordinance  where  the  nature  of  the  business  changed  from manufacturing  burial  vaults  and  septic  tanks  to  making  ice); Carlsen v. Board of Adjustment, 2012 UT App 260, ¶¶ 13 19, 287 P.3d 440 (concluding that the nonconforming use of keeping animals on the  subject  property  was  sufficiently  maintained  and,  therefore, could continue despite a change in the applicable ordinance); Vial v. Provo City, 2009 UT App 122, ¶ 24, 210 P.3d 947 (reasoning that because a basement apartment allowed as a nonconforming use was not continuously maintained, the property was subject to the current  ordinance,  which  did  not  permit  such  use).  And,  thus, assuming  the  applicability  of  nonconforming  use  principles  to nonconforming lots as Mr. Hatch does here, see generally Black s Law Dictionary 1032 (9th ed. 2009) (defining a  nonconforming lot  as [a] previously lawful lot that now violates an amended or newly adopted  zoning  ordinance ),  a  subdivision  otherwise  lawfully created may continue to exist in its original form but a material change in lot configuration may invoke the differing restrictions of the current ordinance. ¶12 Assuming  the  legality  of  the  subdivision  of  the  Stevens Canyon Estates property that Mr. Hatch created under the 1972 ordinance, as reflected by his preliminary plat map, it is the lots identified in the subdivision at that time that fall under the ongoing 8 (...continued) abandoned for a period of one year or more, any future use of such land shall be in conformity with the provisions of [the ordinance currently in effect], unless such use is approved for nonconforming use by [the County]. 20110199 CA 10 2013 UT App 119 Hatch v. Kane County Board of Adjustment protection  of  the  principle  of  nonconformity,  not  the  process  of subdivision  that  initially  resulted  in  their  creation.  Rather,  the process of subdivision that was used to create the nonconforming lots is relevant only to determine whether those lots were, in fact, lawfully  created  at  the  time  they  were  created.  That  those  lots remain legal now, even though they could not be created under current law in the same way they were under the prior law, does not  mean  that  the  property  can  be  divided  into  new  lots indefinitely, irrespective of current ordinances. Instead, division of the property into new lot configurations subsequent to the original creation of the subdivision would be subject to whatever ordinance was  in  effect  at  the  time  of  the  proposed  change,  as  would  the creation  of  a  new  and  materially  different  lot  within  the subdivision boundaries. ¶13 The  40 acre  parcel  at  issue  was  not  created  during  the original subdivision of the Stevens Canyon Estates property into lots of about 10 acres or less; rather, it is a newly created lot within the boundaries of the original subdivision. As a consequence, the creation  of  the  new,  much  larger  lot  and  the  resulting  internal reconfiguration of the subdivision does not fall within whatever grandfathered  status  the  subdivision  may  have  had  up  to  that point,  but  is  subject  to  the  current  ordinance  governing  the subdivision of such property. There is no dispute that Mr. Hatch has  not  yet  complied  with  the  ordinance  currently  in  force. Accordingly, we conclude that the Board s decision to deny Mr. Hatch s application for a building permit on the basis that the 40 acre parcel was improperly subdivided is not arbitrary, capricious, or illegal. II. Other Issues Raised on Appeal ¶14 In addition to challenging the Board s decision to deny his application  for  a  building  permit,  Mr.  Hatch  takes  issue  with certain aspects of the proceedings before both the Board and the district court. We limit our analysis, however, to issues Mr. Hatch has specifically identified in his brief as challenged on appeal and 20110199 CA 11 2013 UT App 119 Hatch v. Kane County Board of Adjustment do not address other issues that he simply raises in the course of setting out his arguments. See generally Utah R. App. P. 24(a)(5) (requiring that the appellant include in the brief a  statement of the issues presented for review ). ¶15 First, Mr. Hatch challenges the reliability of the transcript of the  hearing  held  before  the  Board.  He  points  out  that  there  are numerous places throughout the hearing where the transcript only reads,  Inaudible.   But  Mr.  Hatch  has  not  identified  any information that was omitted from the transcript to his detriment, nor has he identified any error caused by these omissions in the transcript. Rather, all the information that he relies upon appears to be available in the record. See generally Utah Code Ann. § 17 27a 801(7)  (LexisNexis  2009)  (providing  that  the  county  appeal authority  shall transmit to the reviewing court the record of its proceedings,  which may include  a true and correct transcript  of any tape recorded proceeding). ¶16 Mr. Hatch also argues that certain evidence that he relied upon was  effectively excluded.  See supra ¶ 4 n. 1. Reading this argument in conjunction with his challenge to the reliability of the transcript, Mr. Hatch appears to be making a broader argument that  the  district  court  should  have  conducted  an  evidentiary hearing  to  clarify   the  issues  raised  by  Mr.  Hatch.  However, judicial review of the Board s decision  is limited to the record  of the  proceedings  that  were  held  before  the  Board.  Id.  §  17 27a 801(8)(a)(i); see also id. § 17 27a 801(7) (providing that the Board shall transmit to the reviewing court the record of its proceedings, including its minutes, findings, orders and, if available, a true and correct  transcript  of  its  proceedings ).  In  conducting  a  judicial review  of  the  Board s  decision,  [t]he  court  may  not  accept  or consider any evidence outside the record . . . unless that evidence was offered . . . and the court determines that it was improperly excluded.  Id. § 17 27a 801(8)(a)(ii). For these reasons, the district court declined to hold an evidentiary hearing, and Mr. Hatch has not challenged the basis for that decision. More importantly, he has not shown that any evidence he offered to the Board was actually 20110199 CA 12 2013 UT App 119 Hatch v. Kane County Board of Adjustment excluded.9 Therefore, the district court did not err in declining to admit new evidence. ¶17 Second, Mr. Hatch challenges the district court s decision to grant summary judgment on a regulatory takings claim he raised in his complaint in addition to his petition for judicial review of the Board s decision.10 But, although Mr. Hatch clearly takes issue with the fact that the district court granted summary judgment on the regulatory  takings  claim,  he  does  not  identify  any  error  in  the court s decision. Indeed, he seems to concede that after disposing of his petition for review as it did, the district court s rejection of his  regulatory  takings  claim  was  inevitable.  Because  Mr.  Hatch does not identify a specific error in the court s decision to grant summary judgment on the regulatory takings claim, our review can proceed no further. See generally Allen v. Friel, 2008 UT 56, ¶ 7, 194 P.3d 903 ( If an appellant fails to allege specific errors of the lower court, the appellate court will not seek out errors in the lower court s decision. ). ¶18 Third, Mr. Hatch challenges the legitimacy of the Board s written  findings  and  conclusions.11  He  argues  that  the  County improperly authored findings and conclusions for the Board after it had rendered its final decision at the hearing and after Mr. Hatch had petitioned for judicial review of the Board s decision in the district  court.  He  perceives  that  these  findings  and  conclusions 9 Indeed, much of the evidence that Mr. Hatch presented to the district court in requesting an evidentiary hearing was evidence that he did not offer to the Board. 10 The regulatory takings claim was bifurcated from Mr. Hatch s petition to review the Board s decision, and the court granted summary judgment to the County on that claim after disposing of Mr. Hatch s petition for review. 11 In the district court, Mr. Hatch filed a motion to strike the Board s written decision, which the district court denied. 20110199 CA 13 2013 UT App 119 Hatch v. Kane County Board of Adjustment reflect the County s own reasoning for the decision rather than that of the Board and were crafted for the purpose of legitimizing the Board s  decision  in  the  County s  favor  after  that  decision  was appealed.  However,  these  arguments  seem  to  be  based  on  a misunderstanding  of  the  process  of  drafting  the  findings  and conclusions that are incorporated into a document that ultimately is entered as the Board s final decision. ¶19 The Utah Code provides that the Board s decision  takes effect on the date when [it] issues a written decision.  Utah Code Ann. § 17 27a 708(1) (LexisNexis 2009). That  written decision . . . constitutes a final decision.  Id. § 17 27a 708(2). And  [a]ny person adversely affected by [that] final decision   may file a petition for review of the decision with the district court within 30 days after the . . . decision is final,  i.e., after a written decision is issued. Id. § 17 27a 801(2)(a). ¶20 In challenging the legitimacy of the findings and conclusions that constitute the Board s final decision, Mr. Hatch asserts that at the  hearing  the  Board  represented  that  it  would  not  make  any findings. However, as we have explained, the Board has a statutory duty  to  issue  a  written  decision  because  the  written  decision constitutes the final decision that triggers the 30 day appeal period. See  id.  §§  17 27a 708,  801(2)(a).  Thus,  in  light  of  this  statutory authority, the Board s statement is perhaps better interpreted as expressing its intent not to make oral findings on the record at that time and not a statement that it would make no findings at all, in abrogation of its statutory duty.12 12 Notably, this is one of the places in the transcript where some of the statements are inaudible. Specifically, according to the transcript, Mr. Hatch s attorney at the time asked,  Did the Board have any specific findings in regards to its (inaudible) findings with regard to the (inaudible).  And the unattributed response is simply,  (Inaudible.).  We will assume for the sake of argument that the Board s response was simply, as Mr. Hatch (continued...) 20110199 CA 14 2013 UT App 119 Hatch v. Kane County Board of Adjustment ¶21 Mr. Hatch also treats the fact that the written findings and conclusions  were  not  entered  until  after  he  had  petitioned  for judicial  review  in  the  district  court  as  evidence  of  some  sort  of impropriety.  Indeed,  the  hearing  before  the  Board  was  held  on April 9, 2009; Mr. Hatch filed his petition for judicial review on April 24, 2009; and the Board s written findings and conclusions were not entered until May 15, 2009. But that simple sequence of events does not establish, as Mr. Hatch suggests, that the County and  the  Board  colluded  to  draft  and  issue  written  findings  and conclusions only to legitimize a flawed decision in response to his appeal. Rather, Mr. Hatch appealed the Board s decision before it was final, i.e., before the Board had issued its written decision. See id. §§ 17 27a 708,  801(2)(a). So what Mr. Hatch perceives as suspect timing  for  the  issuance  of  the  written  findings  and  conclusions more reasonably appears to be a result of his seeking review of the Board s determination before it was made final by the entry of the final written decision required by statute. ¶22 Mr.  Hatch  also  takes  issue  with  the  fact  that  the  County drafted  the  findings  and  conclusions  for  the  Board.  It  is  not uncommon, however, for a party (usually the prevailing party) to draft a written decision. That decision is then subject to review by the opposing party and acceptance or modification by the decision making  body  before  it  is  made  final.  Cf.  Utah  R.  Civ.  P.  7(f)(2) ( Unless the court approves the proposed order submitted with an initial memorandum, or unless otherwise directed by the court, the prevailing party shall . . . serve upon the other parties a proposed 12 (...continued) asserts,  No.  But we also do not think it reasonable to read into that response an intention by the Board to abrogate its statutory duty to issue a written decision. Even if that were the intention, the fact that the Board thereafter fulfilled that duty is not error, but correction of error, and Mr. Hatch has provided no authority that simply stops the clock at that original negative response. 20110199 CA 15 2013 UT App 119 Hatch v. Kane County Board of Adjustment order in conformity with the court s decision. ). Here, the County Attorney drafted the written decision, explaining that the members of  the  Board,  as  laypeople,  were  less  suited  to  the  task,   and explained that he had  followed this practice consistently during [his] tenure as county attorney.  Once it was drafted, the County Attorney  submitted  the  written  decision  to  Mr.  Hatch  for  his review on three separate occasions, asking that Mr. Hatch respond if  he  had  any  proposed  changes,  objections  or  additions.   Mr. Hatch s objections, however, were not to the form of the proposed decision or its language, but instead raised essentially the same issues with regard to the substance of the decision as in the district court  and  on  appeal.  The  County  Attorney  then  submitted  the proposed  written  decision  to  the  Board,  which  reviewed  and signed it. The  County Attorney explained that  he  had no  direct contact with the Board when preparing and delivering the written decision.  Mr.  Hatch  has  shown  no  impropriety  in  the  process through which the Board entered its final written decision, and his remedy  for  any  error  that  might  have  arisen  in  the  process  of translating the Board s oral ruling into a written decision lies in his right  to  petition  for  review  in  the  district  court  and  this  court, which he has done. ¶23 Ultimately, we agree with the district court that the Board s written findings  appear to be a fair, written memorialization of [its] decision.  Accordingly, as did the district court, we decline Mr. Hatch s request to strike the Board s written decision. III. Conclusion ¶24 We conclude that the Board s decision to deny Mr. Hatch a building permit on the basis that the 40 acre parcel in the Stevens Canyon  Estates  property  was  improperly  subdivided  is  not arbitrary, capricious, or illegal. We further conclude that Mr. Hatch has failed to identify any material error in either the substance of the Board s decision or the process by which it was reached. We therefore decline to disturb the Board s decision. 20110199 CA 16 2013 UT App 119 Hatch v. Kane County Board of Adjustment 20110199 CA 17 2013 UT App 119

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.