America First Credit Union v. Kier Construction

 Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 256 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS AMERICA FIRST CREDIT UNION, Plaintiff, v. KIER CONSTRUCTION CORPORATION, Defendant, Third party Plaintiff and Appellee, v. BROBERG MASONRY, INC. AND OWNERS INSURANCE COMPANY, Third party Defendants and Appellant. Opinion No. 20101036 CA Filed October 24, 2013 Second District Court, Ogden Department The Honorable Scott M. Hadley No. 080905646 Richard K. Glauser and Jared R. Casper, Attorneys for Appellant Jack W. Reed and Matthew D. Ormsby, Attorneys for Appellee JUDGE MICHELE M. CHRISTIANSEN authored this Opinion, in which JUDGES CAROLYN B. MCHUGH and STEPHEN L. ROTH concurred. CHRISTIANSEN, Judge: ¶1 Owners  Insurance  Company  (Owners)  challenges  the district  court s  denial  of  its  motion  for  summary  judgment.  We reverse and remand. America First Credit Union v. Kier Construction Corp. BACKGROUND ¶2 The material facts in this case are undisputed. In April 2002, America  First  Credit  Union  (AFCU)  and  Kier  Construction Corporation  (Kier)  entered  into  a  contract  for  Kier  to  act  as  the general contractor in the construction of an AFCU branch office building  in  Slaterville,  Utah.  Kier  subcontracted  with  Broberg Masonry, Inc. (Broberg) to supply and install manufactured stone veneer for the building. As part of its contract with Kier, Broberg was  required  to  obtain  a  commercial  general  liability  insurance policy (the CGL  policy).  Broberg obtained  the CGL policy from Owners and also obtained an endorsement thereto listing Kier as an  Additional Insured. ¶3 The CGL policy is a standard commercial general liability policy similar to those commonly used in the construction industry. It provides that Owners will defend the insured in any suit against the insured seeking damages that are payable under the terms of CGL policy. The relevant policy provisions provide: 1. Insuring Agreement. a.  [Owners]  will  pay  those  sums  that  the insured becomes legally obligated to pay as damages because of . . .  property damage  to which this insurance applies. We will have the right and duty to defend the insured against any  suit  seeking those damages. . . . . b.  This  insurance  applies  to  .  .  .  property damage  only if: (1)  The  .  .  .  property  damage   is caused by an  occurrence . . . . 20101036 CA 2 2013 UT App 256 America First Credit Union v. Kier Construction Corp. The CGL policy also generally excludes coverage for  property damage  to  your product  . . . [and] to  your work. ¶4 After AFCU filed a breach of contract action against Kier alleging defective construction due to the cracking and failing of the exterior masonry work on the building, Kier filed a third party complaint against Broberg and Owners. Owners filed a motion for summary judgment, arguing that the CGL policy did not provide coverage  to  Kier  for  AFCU s  claims  against  it  under  these circumstances.  The  district  court  ruled  that  the  CGL  policy  did provide coverage to Kier and denied Owners  motion for summary judgment. Specifically, the district court determined that a covered occurrence  had taken place because Kier, the general contractor, did  not  expect  to  be  liable  for  any  damages  arising  from  a subcontractor s  faulty  work;  that  the  damage  to  the  building s exterior was  property damage ; and that none of the CGL policy s exclusions applied to limit Owners  duty to defend and indemnify Kier.  Owners  challenges  those  determinations  through  an interlocutory appeal, which this court granted. ISSUES AND STANDARD OF REVIEW ¶5 Owners  argues  that  the  district  court  erroneously interpreted  the CGL policy and  denied its motion for summary judgment.  Summary judgment is appropriate only where there are  no  genuine  issues  of  material  fact  and  the  moving  party  is entitled to judgment as a matter of law. We review a district court s grant  of  summary  judgment  for  correctness  and  afford  no deference to the court s legal conclusions.  Salt Lake City Corp. v. Big Ditch Irrigation Co., 2011 UT 33, ¶ 18, 258 P.3d 539. Furthermore, [a]n insurance policy is merely a contract between the insured and the insurer and is construed pursuant to the same rules applied to ordinary contracts.  Alf v. State Farm Fire & Cas. Co., 850 P.2d 1272, 1274  (Utah  1993).  Accordingly,  we  review  the  district  court s interpretation of the CGL policy for correctness. See Encon Utah, LLC v. Fluor Ames Kraemer, LLC, 2009 UT 7, ¶ 11, 210 P.3d 263. 20101036 CA 3 2013 UT App 256 America First Credit Union v. Kier Construction Corp. ANALYSIS I. The District Court Erred in Denying Owners  Motion for Summary Judgment Because the CGL Policy Excludes Coverage for AFCU s Property Damage Claims. ¶6 Owners challenges the district court s determinations that the  failure  of  the  veneer  constituted  an  occurrence   involving property damage  sufficient to trigger coverage under the CGL policy. We need not reach those issues, however, because we are persuaded  by  Owners   argument  that  the  CGL  policy  excludes coverage for the damage at issue here. ¶7 Paying an insurance premium secures coverage for damage only to the extent provided for in the policy.  Structurally, a CGL policy  begin[s]  with  a  broad  grant  of  coverage,  which  is  then limited in scope by exclusions. Exceptions to exclusions narrow the scope of the exclusion, and, as a consequence, add back coverage. Greystone Constr., Inc. v. National Fire & Marine Ins. Co., 661 F.3d 1272, 1289 (10th Cir. 2011) (alteration in original) (quoting David Dekker  et  al.,  The  Expansion  of  Insurance  Coverage  for  Defective Construction, Constr. Lawyer, Fall 2008, at 19 20). Owners argues that  even  if  there  was  an  occurrence   and  property  damage within  the  meaning  of  the  CGL  policy,  the  exclusions  in subsections  k  and  l  of  the  CGL  policy  exclude  coverage  for property  damage  to  work  performed  or  products  furnished  by Broberg. The exclusions read, in relevant part, This insurance does not apply to: . . . . k.  Property damage  to  your product  arising out of it or any part of it. l.  Property  damage   to  your  work  arising out of it or any part of it and including in the products completion operations hazard[. ] 20101036 CA 4 2013 UT App 256 America First Credit Union v. Kier Construction Corp. This exclusion does not apply if the damaged work or  the work  out  of  which  the  damage arises  was  performed  on  your  behalf  by  a subcontractor. The  CGL  policy  defines  your  work   to  mean  [w]ork  or operations  performed  by  you  or  on  your  behalf[]  and  .  .  . [m]aterials, parts or equipment furnished in connection with such work  or  operations   and  includes  any  warranties  or representations made with respect to such work. Likewise, the CGL policy defines  your product  to mean  [a]ny goods or products, other than real property, manufactured, sold, handled, distributed or disposed of by . . . [y]ou  or certain related entities not relevant here, and includes any warranties or representations made with respect  to  such  products.  Owners  argues  that  the  district  court erroneously interpreted the CGL policy when it determined that the term  [y]ou  refers to the named insured, i.e., Kier.  Owners contends that, as a result, the district court erred in concluding that the exclusions for damage to  your work  and  your product  did not  apply  and  that  coverage  existed  under  the  CGL  policy  for AFCU s damage claims. ¶8 To  determine  if  the  district  court  erred,  we  must  first address whether it properly interpreted  you  and  your  within the context of the above exclusions and then determine whether the exclusions  apply.  To  determine  whether  the  policy  provides coverage, we turn to the express language of the policy.  Pollard v. Truck Ins. Exch., 2001 UT App 120, ¶ 7, 26 P.3d 868.  An insurer may limit its obligation to provide coverage by exclusions phrased in language which clearly and unmistakably communicates to the insured  the  specific  circumstances  under  which  the  expected coverage  will  not  be  provided.   Id.  ¶  12  (citation  and  internal quotation  marks  omitted).  Unless  there  is  some  ambiguity  or uncertainty  in  the  language  of  the  policy,  it  should  be  enforced according to its terms.  Id. (citation and internal quotation marks omitted). 20101036 CA 5 2013 UT App 256 America First Credit Union v. Kier Construction Corp. A. You   and  Your   as  Used  in  the  CGL  Policy  Refer  to Broberg  as  the  Named  Insured  and  Not  to  Kier  as  an Additional Insured. ¶9 In evaluating whether the exclusions in subsections k and l applied  to  bar  coverage  of  defects  in  the  building s  veneer,  the district court explicitly determined that  [y]ou  refers to the named insured,  i.e.,  Kier.   Owners  argues  that  the  district  court erroneously identified Kier as the named insured and therefore as  you under the CGL policy.1 We agree with Owners. ¶10 [I]n the absence of ambiguity, we interpret the terms of an insurance policy according to their plain meaning.  Pollard, 2001 UT App 120, ¶ 7 (citation and internal quotation marks omitted). The CGL policy states,  Throughout this policy the words  you and  your  refer to the Named Insured shown in the Declarations, and  any  other  person  or  organization  qualifying  as  a  Named Insured under this policy.  The only Named Insured identified in the CGL policy Declarations is Broberg. The only provision in the CGL policy that provides for entities other than those identified in the  Declarations  to  qualify  as  a  Named  Insured  is  Section  II(4). 1 Kier asserts that the issue of whether the district court properly interpreted the CGL policy  from Kier s perspective was not preserved below. However, the issue of whether the exclusions for damage to  your work  and  your product applied was clearly raised to the court by both Owners and Kier. Kier asserted below that because Broberg was a subcontractor of Kier, the exclusions did not apply, and Owners argued that because the damages were to Broberg s work, the exclusions did apply. The district court specifically ruled that in the context of these exclusions,  [y]ou  refers to the named insured, i.e., Kier. Thus, the issue of whether  you  and  your  in the exclusions properly referred to Kier or Broberg is preserved because it was specifically raised  to the district court  in such a way that the [district] court ha[d] an opportunity to rule on that issue.  See 438 Main St. v. Easy Heat, Inc., 2004 UT 72, ¶ 51, 99 P.3d 801 (citation and internal quotation marks omitted). 20101036 CA 6 2013 UT App 256 America First Credit Union v. Kier Construction Corp. Section II(4) provides for an entity newly acquired or formed by you  (the Named Insured) to qualify as a Named Insured itself under certain circumstances. Any other person qualified under the CGL policy is merely an  insured,  and not a Named Insured. The endorsement adds Kier to the CGL policy as an Additional Insured, not  a  Named  Insured,  and  Kier  does  not  qualify  as  a  Named Insured under any other provision of the CGL policy. Accordingly, as used in the CGL policy,  you  and  your  refer only to Broberg, the Named Insured shown in the Declarations. Thus, the district court erred in concluding that Kier was a Named Insured under the CGL policy and that  you  referred to Kier.2 See Pollard, 2001 UT App  120,  ¶  8  (concluding  that  under  the  plain  language  of  a commercial insurance policy, an individual identified as  insured did not fall within the policy s definition of  You  as the  Named Insured shown in the declarations ); see also National Union Fire Ins. Co. v. Liberty Mut. Ins. Co., 234 F. App x 190, 192 n.2, 193 94 (5th Cir. 2007) (holding that because  you  was defined in the insurance policy as  the Named Insured shown in the Declarations,   you did not include the additional insureds under the policy). B. Exclusions in subsections k and l of the CGL Policy Exclude Coverage  for  Property  Damage  to  Broberg s  Work  and Products. ¶11 Under the provisions of the CGL policy, Owners agreed to pay those sums that the insured becomes legally obligated to pay as  damages  because  of  .  .  .  property  damage   to  which  this 2 The district court s reliance on Great American Insurance Co. v. Woodside Homes Corp., 448 F. Supp. 2d 1275 (D. Utah 2006), was misplaced. Although the court in Great American determined that the subcontractor s faulty work was an  occurrence  under the general contractor s CGL policy, that court was interpreting whether the general contractor s CGL policy provided coverage for the general contractor for damages done by subcontractors. See id. at 1277, 1279 83. Here, the general contractor and addi tional insured, Kier, is seeking coverage under its subcontrac tor s CGL policy. 20101036 CA 7 2013 UT App 256 America First Credit Union v. Kier Construction Corp. insurance applies.  However, provisions in the CGL policy exclude coverage for  [p]roperty damage  to  your product  arising out of it or any part of it  (Exclusion k) and  [p]roperty damage  to  your work   arising  out  of  it  or  any  part  of  it  and  including  in  it  the products completed operations hazard  (Exclusion l). Because we have determined that  you  and  your  as used in the policy refer only to Broberg, the district court erred in evaluating Exclusion k and Exclusion l from the standpoint of Kier, rather than Broberg. Thus, read correctly, the policy excludes coverage for  [p]roperty damage  to  [Broberg s] product  arising out of it or any part of it and  [p]roperty damage  to  [Broberg s] work  arising out of it or any part of it. 1. Exclusion  k  Excludes  Coverage  for  Property  Damage  to Broberg s Product. ¶12 The district court erred in determining that because  there is no evidence that the [building s] veneer was Kier s product or that it handled the veneer at any time,  Exclusion k could not apply to exclude coverage for damage to the veneer. Rather, because the CGL  excludes  coverage  for  damage  to  [Broberg s]  product, Exclusion k excludes coverage for  property damage  to  [a]ny goods or products . . . manufactured, sold, handled, distributed or disposed of by . . . [Broberg],  such as the stone veneer. ¶13 Kier argues that Exclusion k does not apply to damage to other construction elements that are not Broberg s product, such as the underlying plywood sheathing. However, as Owners correctly notes, the only evidence Kier has identified that suggests there was damage  to  any  other  construction  element  was  struck  by  the district court as inadmissible. Kier does not challenge on appeal the district court s ruling striking this evidence and therefore cannot rely on the excluded evidence to argue that some coverage may have  existed  notwithstanding  Exclusion  k.  Accordingly,  we conclude that Exclusion k applies and that it bars coverage for any damage to Broberg s product. 20101036 CA 8 2013 UT App 256 America First Credit Union v. Kier Construction Corp. 2. The  Subcontractor  Exception  to  Exclusion  l  Does  Not Restore Coverage Eliminated by Exclusion l. ¶14 The  district  court  also  erred  when  it  concluded  that  the subcontractor  exception  to  Exclusion  l  restored  coverage  for damage to the stone veneer because  this exclusion does not apply to  the  work  performed  by  Broberg  on  behalf  of  Kier.   The subcontractor exception reads,  [Exclusion l] does not apply if the damaged work or the work out of which the damage arises was performed on your behalf by a subcontractor.  The district court s conclusion  that  this  exception  restored  coverage  is  based  on  its erroneous  determination  that  you   as  used  in  the  CGL  policy referred to Kier and that work performed by Broberg was therefore work  performed on your behalf by a subcontractor.  However, because the subcontractor exception, properly read, only restores coverage  for  work  performed  on  [Broberg s]  behalf  by  a subcontractor,  this exception does not apply to restore coverage for damage to the stone veneer work performed by Broberg, not a subcontractor of Broberg. See National Union Fire Ins. Co. v. Liberty Mut. Ins. Co., 234 F. App x 190, 194 (5th Cir. 2007) ( Because the contract  defines  you   as  American  Pipe,  the  exception  applies when someone else does work as American Pipe s subcontractor, not  when  American  Pipe  is  a  subcontractor.  [O]n  your  behalf becomes  on American Pipe s behalf,  so [the general contractor and additional insured] cannot obtain the benefit of this exception, because no one worked on American Pipe s behalf.  (first alteration in original)). And because the damage to the veneer was damage to  [Broberg s] work  within the meaning of the CGL policy, the district  court  erred  in  concluding  that  Exclusion  l  did  not  bar coverage for the damage to the stone veneer. ¶15 Kier argues that even under the correct reading of the CGL policy,  the  subcontractor  exception  to  Exclusion  l  nevertheless restores  coverage  for  damage  to  the  veneer  because  the manufacturer  of  the  stone  veneer  Broberg  installed  .  .  .  is  a subcontractor  of  Broberg   under  Jacobsen  Construction  Co.  v. Industrial  Indemnity  Co.,  657  P.2d  1325  (Utah  1983).  A subcontractor  means  one  who  has  contracted  with  the  original contractor  for  the  performance  of  all  or  a  part  of  the  work  or 20101036 CA 9 2013 UT App 256 America First Credit Union v. Kier Construction Corp. services which such contractor has himself contracted to perform. Id. at 1327. We do not agree that the stone veneer constitutes work performed on Broberg s behalf by a subcontractor simply because Broberg purchased the material to install the stone veneer from a manufacturer of stone products. ¶16 In  Jacobsen,  our  supreme  court s  determination  that  a material supplier was a subcontractor was premised on the custom and  specialized  nature  of  the  fiberglass  tanks  provided  by  the supplier. Id. at 1327 29. Indeed, the supreme court quoted with approval from a California Supreme Court decision,  We are not here concerned with the mere furnishing of materials from which doors were to be constructed by the general contractor, nor are we interested in the sale of standard stock in trade doors.  Id. at 1328 (quoting Theisen v. County of Los Angeles, 352 P.2d 529, 537 (Cal. 1960)  (in  bank)).  The  Jacobsen  court  went  on  to  observe  that  the fiberglass tanks at issue could not have been obtained in the open market, were produced to meet detailed specifications, and were not  stock in trade  items  of  the  type  ordinarily  furnished  by  a materials supplier, but were custom fabricated for the project at issue in the case. Id. at 1329. Accordingly, the court concluded that the supplier of the custom fiberglass tanks was a subcontractor as a matter of law. Id. ¶17 Here,  Kier  does  not  develop  its  argument  that  the  stone manufacturer  was  a  subcontractor  of  Broberg  beyond  the conclusory statement that, as the manufacturer of the stone product used in the veneer, it was a subcontractor under Jacobsen. Kier does not argue that the stone was custom fabricated or cite any record evidence suggesting that it was. Kier s only relevant factual claim is that  Broberg purchased the manufactured stone veneer product used on the project from [the manufacturer].  Based on the record before  us,  which  demonstrates  only  that  Broberg  purchased materials from the stone manufacturer, we do not agree that the stone manufacturer was a subcontractor under Jacobsen. ¶18 Because the terms  you  and  your  as used in Exclusion k and  Exclusion  l  refer  to  Broberg,  the  district  court  erred  in determining that Kier was the subject of those exclusions and that 20101036 CA 10 2013 UT App 256 America First Credit Union v. Kier Construction Corp. coverage  was  therefore  available  under  the  CGL  policy  for  the damage to the stone veneer. CONCLUSION ¶19 The  district  court  erred  in  determining  that  Kier  was  a Named Insured under the CGL policy and therefore the subject of the CGL policy s exclusions for damage to  your work  and  your product.  Properly interpreted, these exclusions bar coverage for AFCU s alleged damages, and Owners is not liable to cover these damages under the CGL policy as a matter of law. We reverse the district court s denial of Owners  summary judgment motion and remand for entry of summary judgment in favor of Owners.3 3 Due to this dispositive determination, we need not ad dress the other arguments made on appeal. We note, however, that Kier also argues that Broberg was required by the contract to provide insurance coverage for defective work. Though Kier may be able to demonstrate that Broberg failed to obtain such coverage and thereby breached its contract with Kier, such failure would not result in a determination that Owners is re quired to provide additional coverage not obtained by Broberg. 20101036 CA 11 2013 UT App 256

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.