Blythe Holdings, Inc. v. DeAngelis, No. 13-2114 (7th Cir. 2014)

Annotate this Case
Justia Opinion Summary

Hill formed Blythe Corporation to acquire vacant lots in Chicago and was Blythe’s sole owner and employee. Blythe entered into a contract with Flawless Financial, which was to acquire the lots; Blythe agreed to pay legal fees of $50,000 to the attorney recommended by Flawless (DeAngelis) and deliver a $25,000 retainer fee. Blythe signed a representation agreement that had been drafted by DeAngelis, an employee of Brown Udell, on Brown Udell letterhead, but never informed Brown Udell of the representation. Blythe remitted a $25,000 check, payable to DeAngelis which was deposited into the “John A. DeAngelis Client Fund Account.” DeAngelis never shared fees received from Blythe with Brown Udell. Blythe investors transferred $250,000 to the DeAngelis Client Fund Account. Following Hill’s instructions, DeAngelis transferred $249,978 to a Flawless account. None of those funds were ever used to purchase lots on behalf of Blythe. Forte, a Blythe investor, contributed an additional $250,000. DeAngelis submitted an Application for Purchase of Redevelopment Project Area Property to obtain the vacant lots. The Department of Planning and Development reviewed the application and indicated steps necessary to move forward. Blythe, however made no effort to amend its application or to pursue necessary approvals. Blythe did not respond to inquiries by DeAngelis; Hill “[could] not recall” what happened to the funds received from Forte. Blythe sued DeAngelis and Brown Udell, claiming legal malpractice and unjust enrichment. The district court entered summary judgment for the defendants. The Seventh Circuit affirmed.

Download PDF
In the United States Court of Appeals For the Seventh Circuit No. 13 2114 BLYTHE HOLDINGS, INCORPORATED, et al., Plaintiffs Appellants, v. JOHN A. DEANGELIS, et al., Defendants Appellees. Appeal from the United States District Court for the  Northern District of Illinois, Eastern Division. No. 06 C 5262   Robert M. Dow, Jr., Judge.  ARGUED JANUARY 24, 2014   DECIDED APRIL 21, 2014 Before BAUER, EASTERBROOK, and WILLIAMS, Circuit Judges. BAUER, Circuit Judge.  Blythe Holdings, Incorporated ( Bly the ) entered into a contract with Tracy Williams ( Williams ) of Flawless Financial to pursue the acquisition of vacant lots on the south side of Chicago. Blythe also contracted with attorney John DeAngelis ( DeAngelis ) to assist with the transaction; he submitted  an  application  on  behalf  of  Blythe  to  the  City  of Chicago. Before the application process was complete, Blythe 2 No. 13 2114 brought suit against DeAngelis and his firm, Brown Udell & Pomerantz, Ltd. ( Brown Udell ), claiming legal malpractice and unjust enrichment.  The district  court granted  summary judgment  in  favor  of  DeAngelis  and  Brown  Udell  on  the legal malpractice claim and granted Brown Udell s motion for summary  judgment  on  the  unjust  enrichment  claim.  Blythe now  appeals  to  this  court.  For  the  reasons  that  follow,  we affirm. I.  BACKGROUND Stephanie  Hill  ( Hill )  formed  the  corporation  Blythe  in order to pursue the acquisition of several hundred vacant lots located in Chicago s 16th Ward. Hill was the sole owner and employee of Blythe. On  October  25,  2005,  Blythe  entered  into  a  consulting agreement  with  Williams  of  Flawless  Financial.  In  this agreement,  Williams  was  to  deliver  up  to  400  residential building lots to Blythe Holdings, Inc. or assigns for $1 million or $2,500 per lot in a minimum 6 9 months time period.  The agreement  required  Blythe  to  pay  legal  fees  for  a  total  of $50,000 to the  attorney recommended  by Flawless Financial and  deliver  a  retainer  fee  of  $25,000  to  begin  the  process. Williams  recommended  attorney  DeAngelis  to  assist  Blythe with the acquisition of the lots. Pursuant to this recommendation, Blythe  entered into a representation  agreement  with  DeAngelis,  who  agreed  to provide  legal  and  consulting  services  in  connection  with [Blythe s] acquisition of approximately 400 vacant lots  and  to provide  such  consultation  and  advice  ¦  as  is  necessary  in connection  with  fostering  the  successful  conclusion  of  the No. 13 2114 3 Application [to the City of Chicago].  At the time,  DeAngelis was employed as  an attorney with Brown Udell. DeAngelis drafted the  retainer  agreement with Blythe  on Brown  Udell letterhead, but never informed anyone at Brown Udell of his decision to represent Blythe. On December 1, 2005, Blythe paid DeAngelis a $25,000 retainer fee pursuant to the terms of the agreement. The check was made payable to  John DeAngelis, Esq.,   and  was  deposited  by  DeAngelis  into  the  John  A. DeAngelis Client Fund Account  at Northern Trust Company.  DeAngelis never notified anyone at Brown Udell that he had received  a  $25,000  check  from  Blythe  and  never  shared  any portion of the fees he received from Blythe with Brown Udell. On December 15, 2005, Hill wrote to DeAngelis informing him that Blythe would be transferring $270,000 to his Client Fund  Account.  Blythe  directed  DeAngelis  to  distribute  the funds in the following manner:  $250,000 to Flawless Financial as final payment for the 100 residential lots provided by the City of Chicago and deeded to Blythe Holdings, Inc.,  ¦ and $20,000  to  Flawless  Financial  for  Consulting  Fees.   Several Blythe  investors  then  transferred  $250,000  to  the  John  A. DeAngelis  Client  Fund  Account.   The  next  day,  DeAngelis transferred  $249,978  to  an  account  held  in  the  names  of Flawless Financial and Williams. None of the funds transferred to Flawless Financial and Williams were ever used to purchase lots from the City of Chicago on behalf of Blythe.1  1   Blythe brought RICO claims against Williams and Flawless Financial in a related action, claiming that Blythe was the victim of a  real estate based scheme to defraud investors.  On May 3, 2013, the district court entered a (continued...) 4 No. 13 2114 On May 12, 2006, DeAngelis submitted an Application for Purchase of Redevelopment Project Area Property to the City of  Chicago s  Department  of  Planning  and  Development  on behalf  of  Blythe  in  an  effort  to  obtain  the  vacant  lots.  The application was actually submitted on behalf of Chicago 100, Inc.,  a  second  corporation  formed  by  Hill  for  the  express purpose of acquiring the city lots. To simplify matters, we omit mention of Chicago 100, Inc., and refer to Hill s corporations solely as  Blythe  in this opinion. Michelle Nolan ( Nolan ), Project  Manager  at  the  Department  of  Planning  and Development,  reviewed  the  application.  Though  the application contained multiple errors, Nolan stated that none were fatal to Blythe s efforts to acquire the vacant lots. In mid May, Stephen Forte, a Blythe investor, contributed an additional $250,000 to Blythe to pursue the acquisition of the  city  lots.  In  June,  Nolan  wrote  to  Hill,  explaining  that Blythe  still  needed  to  submit  several  items  in  order  to move forward with its application. Nolan outlined the steps that  Blythe  needed  to  take  before  the  application  process would  be  complete,  including  gaining  approvals  from  the Chicago Development Commission and the City Council. At this point, however, Blythe made no further attempts to move forward with the project, to amend its application, or to pursue the requisite approvals. On June 23, 2006, DeAngelis wrote to Blythe, stating that he need[ed] input from [Blythe]  to complete the application, but 1   (...continued) final  default  judgment  against  Flawless  Financial  and  Williams  in  an amount exceeding $9 million. No. 13 2114 5 he received no response. Blythe asserts that by this point, it lacked  the  funds  necessary  to  move  forward  with  the application. When asked about the $250,000 that Blythe had obtained  from  investor  Stephen  Forte  in  mid May,  Hill responded that she  [could] not recall  what happened to the funds.  Blythe  then  brought  suit  against  DeAngelis  and  his former law firm, Brown Udell, claiming legal malpractice by both parties and unjust enrichment on the part of Brown Udell. DeAngelis and Brown Udell moved for summary judgment and the district court found in their favor on all counts. Blythe now appeals. II.  DISCUSSION A. Standard of Review We review a district court s grant of summary judgment de  novo.  Pagel  v.  TIN  Inc.,  695  F.3d  622,  624  (7th  Cir.  2012). Summary  judgment  is  proper  when  there  is  no  genuine dispute as to any material fact and the movant is entitled to judgment as a matter of law.  Fed. R. Civ. P. 56(a); Anderson v. Liberty Lobby, 477 U.S. 242, 247 (1986).  [T]he mere existence of some  alleged  factual  dispute  between  the  parties  will  not defeat an otherwise properly supported motion for summary judgment.  Id. at 247 48.  [T]he nonmoving party must come forward with  specific facts showing there is a genuine issue for trial.  Matsushita Elec. Indus. Co., Ltd. v. Zenith Radio Corp., 475 U.S. 574, 587 (1986).  Where the record taken as a whole could not lead a rational trier of fact to find for the non moving party, there is no  genuine issue for trial.  Id. (citing First Nat. Bank of Ariz. v. Cities Service Co., 391 U.S. 253, 289 (1968)). 6 No. 13 2114 B. Legal Malpractice Claim Blythe  first  contends  that  DeAngelis  and  Brown  Udell committed legal malpractice. To prevail on a legal malpractice claim,  a  plaintiff  must  demonstrate:  (1)  the  existence  of  an attorney client relationship that establishes a duty on the part of the attorney; (2) a negligent act or omission constituting a breach of that duty; (3) proximate cause establishing that  but for   the  attorney s  negligence,  the  plaintiff  would  have prevailed in the underlying action; and (4) damages.  Owens v. McDermott,  Will  &  Emery,  316  Ill.  App.  3d  340,  351  (2000) (quoting Serafin v. Seith, 284 Ill. App. 3d 577, 586 87 (1996)). [N]o  malpractice  exists  unless  counsel s  negligence  has resulted  in  the  loss  of  the  underlying  action.   Mihailovich  v. Laatsch,  359  F.3d  892,  905  (7th  Cir.  2004)  (quoting  Ignaski  v. Norbut, 207 Ill. App. 3d 522, 525 (1995)). Here,  an  attorney client  relationship  existed  between DeAngelis  and  Blythe  and  that  established  a  duty  on DeAngelis  part. It could be argued that DeAngelis breached his duty to Blythe, since the application he filed to the City of Chicago  on  Blythe s  behalf  was  riddled  with  errors. Nevertheless, even if DeAngelis breached his duty to Blythe, Blythe still must prove that but for DeAngelis  negligence, it would have acquired the vacant city lots in order to prevail on its legal malpractice claim. Mitchell v. Schain addressed a similar issue. 332 Ill. App. 3d 618  (2002).  In  Mitchell,  the  plaintiff  retained  defendants  to represent him in a property dispute. He discharged defendants and  retained  another  attorney,  Koukios,  to  represent  him instead;  three  years  later,  plaintiff s  right  to  bring  his  claim No. 13 2114 7 expired. Plaintiff then brought legal malpractice claims against the defendants and Koukios. Defendants moved for summary judgment  arguing  that  because  plaintiff s  cause  of  action remained viable when defendants were discharged, they were not  the  proximate  cause  of  plaintiff s  damages  as  a  matter of  law.  The  court  granted  defendants   motion  for  summary judgment  and  plaintiff  appealed,  contending  that,  but  for defendants   alleged  malpractice,  he  would  not  have  been foreclosed  from  bringing  his  claim.  The  court  of  appeals affirmed the court s grant of summary judgment in favor of defendants, stating,  [t]here is no question that plaintiff s cause of action was viable, as a matter of law, well after defendants were  discharged  ¦.  It  therefore  follows  that  defendants alleged negligence did not cause plaintiff s damages, the loss of a viable cause of action.  Id. at 622. Here, though the application submitted by DeAngelis to the city on behalf of Blythe contained errors, these errors did not ultimately prevent Blythe from obtaining the vacant city lots, nor did Blythe prove that its ability to obtain the vacant lots was  lost.  Nolan,  Project  Manager  at  the  Department  of Planning  and  Development,  testified  that  any  errors  in  the application  submitted  by  DeAngelis  were  nonfatal,  and pointed out that the lots were still available for purchase well after Blythe s application was submitted. Since Blythe s ability to acquire the vacant lots remained legally viable well after any alleged  malpractice  by  DeAngelis,  it  was  Blythe s  failure  to move forward with the application process, not malpractice on the part of DeAngelis, that doomed Blythe s real estate deal.  In  addition,  Blythe  submitted  no  evidence  to  support  a finding  that  it  would  have  successfully  completed  the 8 No. 13 2114 application  process  and  obtained  the  vacant  lots  but  for DeAngelis  alleged malpractice. Though Blythe asserts that the deposition  testimony  of  Alderman  Shirley  Coleman ( Coleman ) conclusively shows that Blythe would have been successful  in  obtaining  the  city  lots,  we  disagree.  While Coleman stated that  it appeared to her that Blythe had the ability and financial wherewithal to develop the project  and that she was  willing to do what needed to be done in order to assist Blythe to get its sought development done,  Blythe still needed  to  gain  approvals  from  the  Chicago  Development Commission as well as the City Council before the application process was complete. The district court specifically addressed Coleman s testimony and found her  speculation  ¦ woefully inadequate  to  prove  that  [Blythe]  would  have  successfully completed the numerous steps required to acquire the lots. Blythe  offered  no  evidence  demonstrating  that  either  the commission  or  the  council  would  have  approved  its application; to the contrary, Blythe s owner, Hill, admitted in her deposition testimony that she had  no way of knowing whether the City of Chicago would have granted Blythe the necessary approvals. Since  Blythe  failed  to  prove  that  DeAngelis   claimed  malpractice foreclosed its ability to obtain the vacant lots or that ultimately it would have been successful in acquiring the property,  we  affirm  the  district  court s  grant  of  summary judgment in favor of DeAngelis on Blythe s legal malpractice claim. No. 13 2114 9 C. Supervisory Liability Claim Blythe  also  asserts  that  Brown  Udell  is  liable  for  legal malpractice  pursuant  to  an  agency  theory  of  supervisory liability. Since Blythe failed to prove that DeAngelis committed legal malpractice, its malpractice claim against Brown Udell has no merit. D. Unjust Enrichment Claim Lastly, Blythe contends that the district court erred when it granted  summary  judgment  to  Brown  Udell  on  its  unjust enrichment claim. Blythe asserts that since DeAngelis entered into a representation agreement with Blythe and accepted a $25,000 retainer fee from Blythe while he was employed as an attorney for Brown Udell, the firm constructively accepted the retainer fee and was unjustly enriched. Blythe now seeks the return of these funds. In response, Brown Udell asserts that since  it  never  received  any  portion  of  these  funds  from DeAngelis, it was never unjustly enriched, and Blythe cannot recover. Unjust enrichment is a remedy that lies where a  defendant has  unjustly  retained  a  benefit  to  the  plaintiff s  detriment and  ¦  the  defendant s  retention  of  the  benefit  violates  the fundamental  principles  of  justice,  equity,  and  good conscience.  Hess v. Kanoski & Associates, 668 F.3d 446, 455 (7th Cir.  2012) (quoting A.P. Properties,  Inc.  v.  Rattner,  960 N.E.2d 618, 621 (Ill. App. Ct. 2011)).  [U]njust enrichment does not seek to compensate a plaintiff for loss or damages suffered but seeks to disgorge a benefit that the defendant unjustly retains. Cleary v. Philip Morris, Inc., 656 F.3d 511, 518 (7th Cir. 2011). [T]he  essence  of  the  cause  of  action  is  that  one  party  is 10 No. 13 2114 enriched, and it would be unjust for that party to retain the enrichment.   Firemen s  Annuity  &  Benefit  Fund  of  the  City  of Chicago v. Municipal Employees , Officers , & Officials  Annuity & Benefit Fund in Chicago, 219 Ill. App. 3d 707, 712 (1991). Here,  the  undisputed  evidence  supports  a  finding  that Brown  Udell  never  received  any  portion  of  the  funds  from DeAngelis.  Though  DeAngelis  received  a  check  for  $25,000 from  Blythe,  this  check  was  made  out  to  John  DeAngelis, Esq.,   and  was  deposited  into  DeAngelis   personal  Client Fund Account  at Northern Trust Company. No partners at Brown Udell had access to this account or received any portion of these funds. In his deposition, DeAngelis admitted that he never  told  anyone  at  Brown  Udell  about  his  agreement  to represent Blythe, and never shared any portion of the $25,000 he received from Blythe with Brown Udell. Since Brown Udell never received any funds from Blythe, no unjust enrichment occurred. Even assuming that DeAngelis was acting as an authorized agent of Brown Udell at the time he contracted to represent Blythe, imputing the contract to Brown Udell, Blythe s unjust enrichment claim still fails. A claim for unjust enrichment is based  upon  an  implied  contract;  where  there  is  a  specific contract  that  governs  the  relationship  of  the  parties,  the doctrine has no application.  People ex rel. Hartigan v. E & E Hauling, Inc., 153 Ill. 2d 473, 497 (1992).  Under Illinois law, a plaintiff may not state a claim for unjust enrichment when a contract governs the relationship between the parties.  First Commodity Traders, Inc. v. Heinhold Commodities, Inc., 766 F.2d 1007,  1011  (7th  Cir.  1985)  (citing  LaThrop  v.  Bell  Federal Savings & Loan Ass n, 68 Ill. 2d 375, 391 (1977)). No. 13 2114 11 Here, it is undisputed that the retainer agreement signed by DeAngelis and Blythe was a valid and binding contract. Under this  contract,  DeAngelis  agreed  to  provide  legal  and consulting  services  [to  Blythe]  in  connection  with  [Blythe s] acquisition of approximately 400 vacant lots  and  to provide such consultation and advice  ¦ as is necessary in connection with fostering the successful conclusion of the Application.  In return, Blythe agreed to pay DeAngelis $25,000, which it later deposited into DeAngelis   Client Fund Account. Since  Blythe  never challenged  the  contract s  validity, the appropriate  remedy  was  a  breach  of  contract  claim;  unjust enrichment has no application. We affirm the district court s grant of summary judgment in favor of Brown Udell on this ground as well. III.  CONCLUSION For the reasons stated above, we affirm the district court s grant  of  summary  judgment  to  defendants  DeAngelis  and Brown Udell on all counts.