Satkar Hospitality, Inc. v. Rogers, No. 12-3116 (7th Cir. 2013)

Annotate this Case
Justia Opinion Summary

In 2009, a political blog and a Chicago television station began reporting that Illinois State Rep. Froehlich offered his constituents reductions in county property taxes in exchange for political favors. The reports highlighted Satkar Hospitality, reporting that it and its owners donated hotel rooms worth thousands of dollars to Froehlich’s campaign. Satkar Hospitality and Capra appealed their tax assessments for 2007 and 2008 and won reductions, but after the publicity about Rep. Froehlich, both were called back before the Board of Review for new hearings. They claim that in these second hearings, the Board inquired not into the value of their properties but into their relationships with Rep. Froehlich. The Board rescinded the reductions. Satkar and Capra sued the Board and individual members under 42 U.S.C. 1983. The district courts concluded that the individual defendants were entitled to absolute quasi‐judicial immunity and the Board itself is not. The Seventh Circuit affirmed, but also held that the damages claims against the Board cannot proceed. They are not cognizable in federal courts, which must abstain in suits for damages under 42 U.S.C. § 1983 challenging state and local tax collection, at least if an adequate state remedy is available.

Download PDF
In the United States Court of Appeals For the Seventh Circuit No. 12 2540 LOUIS CAPRA, Plaintiff Appellant, v. COOK COUNTY BOARD OF REVIEW et al., Defendants Appellees. Appeal from the United States District Court for the  Northern District of Illinois, Eastern Division. No. 11 CV 04028   Sharon Johnson Coleman, Judge.    Nos. 12 2848 and 12 3116 SATKAR HOSPITALITY, INC. et al., Plaintiffs Appellees, Cross Appellants, v. LARRY R. ROGERS et al., Defendants, Cross Appellees,                                                                and COOK COUNTY BOARD OF  REVIEW et al., Defendant Appellant. Appeals from the United States District Court for the  Northern District of Illinois, Eastern Division. No. 10 CV 06682   Matthew F. Kennelly, Judge.  ARGUED JUNE 4, 2013   DECIDED AUGUST 21, 2013 Before FLAUM, SYKES, and HAMILTON, Circuit Judges. HAMILTON,  Circuit  Judge.  These  appeals  present  issues concerning local taxpayers  ability to sue local tax officials for alleged federal constitutional violations. Both cases stem from news reports in 2009 claiming that then Illinois State Represen tative Paul Froehlich had offered property tax reductions to his constituents and implying that he received campaign contribu tions  and  political  support  in  exchange.  The  news  reports claimed that Rep. Froehlich arranged for many of his constitu Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 3 ents   property  taxes  to  be  reduced  on  appeal  to  the  Cook County  Board  of  Review.  The  plaintiffs  in  these  two  cases, Louis Capra and Satkar Hospitality (and two of its owners), had  appealed  their  property  tax  assessments  and  had  won such reductions on appeal. After several news reports high lighted the potential impropriety of their reductions, though, both  were  called  back  before  the  Board  of  Review  and  the Board reversed both reductions.  Capra and Satkar Hospitality filed these separate federal lawsuits  against  the  Cook  County  Board  of  Review  and  its individual members and staff alleging several constitutional violations.  We  address  the  two  cases  together  because  the issues involved are so similar. As both district courts held, the individual  defendants are entitled  to  absolute quasi judicial immunity and the Board itself is not. We conclude, however, that  the  damages  claims  against  the  Board  cannot  proceed. They are not cognizable in federal courts under Fair Assessment in Real Estate Assʹn v. McNary, 454 U.S. 100, 116 (1981), which requires federal courts to abstain in suits for damages under 42 U.S.C. § 1983 challenging state and local tax collection, at least where an adequate state remedy is available, as it is here. I.  Factual and Procedural Background In  April  and  May  2009,  a  political  blog  and  a  Chicago television station began reporting on Illinois State Rep. Paul Froehlich. The reports suggested that Rep. Froehlich offered his constituents reductions in their county property taxes in exchange  for  political  favors.  A  companion  appeal,  Satkar Hospitality v. Fox Television Stations, Inc., No. 11 3572, addresses the content of the reports in greater detail, but here it suffices 4 Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 to say that the reports at least implied that Rep. Froehlich had handled his constituents  property tax appeals in a way that consistently resulted in tax reductions, and that he had done so in  exchange  for  political  favors  and  support.  The  reports specifically  highlighted  Satkar  Hospitality,  reporting  that  it and  its  owners  had  donated  thousands  of  dollars  worth  of hotel rooms to Froehlich s campaign.  Both plaintiffs here, Satkar Hospitality and Louis Capra, appealed their property tax assessments for the years 2007 and 2008 and won reductions. But in June 2009, after the publicity about Rep. Froehlich, both were called back before the Board of Review for new hearings. Both plaintiffs  complaints allege that in these second hearings, the Board inquired not into the value of their properties but into the nature of their relation ships with Rep. Froehlich. The Board rescinded the reductions for  both  plaintiffs.  Plaintiffs  allege  that  the  Board,  when questioned about its actions, claimed that  we can do anything we want. The plaintiffs filed these federal lawsuits against the Board itself as well as its three commissioners (Larry Rogers, Joseph Berrios, and Brendan Houlihan), its chief deputy commissioner (Scott Guetzow), and its first assistant commissioners (Thomas Jaconetty and John Sullivan). Both complaints allege that the Board  and  its  commissioners  and  staff  (the  individual defendants ) violated the plaintiffs  right to equal protection by singling them out for their association with Rep. Froehlich, their  right  to  due  process  by  arbitrarily  rescinding  their reductions without a fair hearing, and their First Amendment rights by retaliating against them based on their political ties to Rep. Froehlich. Both plaintiffs also allege that any appeal Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 5 available to them from the Board s decisions would not satisfy due process. They allege that their appeals before the state tax appeal board are  red flagged  and could take seven to eight years  to  decide.  They  also  allege  that  appeal  to  the  Cook County  Circuit  Court  would  not  provide  impartial  review because  judges  in  that  court  are  slated  for  election  by  the county Democratic Party, of which two individual defendants are leaders.1 In the Satkar Hospitality case, the district court denied the defendants  motion to dismiss for failure to state a claim but granted the individual defendants  motion to dismiss on the ground that they are absolutely immune because their work reviewing tax appeals is quasi judicial. Satkar Hospitality Inc. v. Cook County Bd. of Review, 819 F. Supp. 2d 727 (N.D. Ill. 2011). As the sole remaining defendant, the Board moved for judg ment on the pleadings under Federal Rule of Civil Procedure 12(c), arguing that it is entitled to either the same quasi judicial absolute immunity as the individual defendants or Eleventh Amendment sovereign immunity. The district court denied the motion,  finding that the  Board,  as a  municipal entity, is not entitled  to  quasi judicial  absolute  immunity  and  that  the Eleventh Amendment does not apply because the Board is a county  entity  operating  independently  of  the  state  treasury. Satkar  Hospitality  Inc.  v.  Cook  County  Bd.  of  Review,  No.  10  C 6682, 2012 WL 3151376 (N.D. Ill. Aug. 2, 2012). The plaintiffs 1   The Satkar Hospitality complaint also included as defendants the local television station, political blog, and reporters and staff members of both, and alleged defamation and false light claims under Illinois law. The appeal from  dismissal  of  those  counts  is  pending  in  Satkar  Hospitality  v.  Fox Television Stations, Inc., No. 11 3572. 6 Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 appealed the district court s finding of absolute immunity for the  individual  defendants.  The  Board  cross appealed  the district  court s  finding  that  the  Board  was  not  entitled  to absolute immunity. We have jurisdiction because the district court properly certified its dismissal of the individual defen dants as a final judgment under Federal Rule of Civil Proce dure  54(b),  and  the  Board s  appeal  from  the  denial  of  its immunity  defense  is  appealable  under  the  collateral  order doctrine.  See  Behrens  v.  Pelletier,  516  U.S.  299,  307  (1996); Nixon v. Fitzgerald, 457 U.S. 731, 742 43 (1982). In  the  Capra  case,  the  district  court  also  found  that  the individual defendants were entitled to quasi judicial absolute immunity but that the Board was not. Capra v. Cook County Bd. of Review, No. 11 cv 4028, 2012 WL 1969393 (N.D. Ill. May 30, 2012). The district court in Capra, however, dismissed the entire case, holding that Capra had failed to state a claim against the Board for  a violation of his  equal  protection or due process rights.  (Capra  had  conceded  the  First  Amendment  claim. Unlike the Satkar plaintiffs, he never had any contact with Rep. Froehlich and had not contributed to his campaign.) Capra has appealed the final judgment against him. II.  Analysis These section 1983 actions for damages against the Board and its members and staff face obstacles they cannot overcome. We  begin  by  explaining  why  the  individual  defendants  are entitled to quasi judicial absolute immunity. We then explain why  the  Board  itself  is  not  entitled  to  the  same  absolute immunity but that the damages claims against the Board itself must be dismissed without prejudice based on comity concerns Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 7 under Fair Assessment in Real Estate Assʹn v. McNary, 454 U.S. 100 (1981). We conclude with a brief discussion of the pleading requirements for plaintiff Capra s claims against the Board.2 A.  Quasi Judicial Absolute Immunity for Individual Defendants Absolute  immunity  is  available  to  members  of  quasi judicial adjudicatory bodies when they perform duties that are functionally comparable to those of a judicial officer,  regard less of the identity of the actor. Tobin for Governor v. Illinois State Bd. of Elections, 268 F.3d 517, 521 (7th Cir. 2001), citing Butz v. Economou,  438  U.S.  478,  512 13  (1978).  Both  district  courts found that the individual defendants the members and staff of the Board of Review are entitled to such absolute immu nity.  The  district  courts  followed  our  decision  on    the  same question  with  regard  to  individual  members  of  a  different Illinois  county s  Board  of  Review.  In  Heyde  v.  Pittenger, 633  F.3d  512  (7th  Cir.  2011),  we  affirmed  a  district  court s dismissal of a similar section 1983 suit, alleging equal protec tion,  due  process,  and  retaliation  claims  against  individual members of the Tazewell County Board of Review. We found that  those  individual  defendants  were  entitled  to  absolute immunity based on their quasi judicial functions. Id. at 516 19.  We  considered  the  function  and  role  of  the  Tazewell County Board of Review in light of the six factors for analyzing quasi judicial  immunity  articulated  in  Butz:  (1)  the  need  to 2   In Satkar Hospitality, the Board argued before the district court that the Rooker Feldman  doctrine  barred  subject  matter  jurisdiction  and  that  the Board was protected by Eleventh Amendment sovereign immunity. The district  court  correctly  rejected  both  arguments,  which  have  not  been renewed on appeal. 8 Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 assure that the individual can perform her functions without harassment or intimidation; (2) the presence of safeguards that reduce the need for damages actions as a means for controlling unconstitutional  conduct;  (3)  the  insulation  from  political influence; (4) the importance of precedent; (5) the adversarial nature  of  the  process;  and  (6)  the  correctability  of  error  on appeal. See id. at 517, citing Butz, 438 U.S. at 512. We observed that  the  Board s  hearing  process  was  similar  to  a  judicial proceeding with notice and the opportunity to be heard and to  present  evidence as  laid  out  by  the  Board s  governing statute.  Id.  at  518;  35  Ill.  Comp.  Stat.  §  200/16 10  (board  has power to  summon any assessor, deputy, or other person to appear  before  it  to  be  examined  under  oath  concerning  the method by which any evaluation has been ascertained, and its correctness ); §§ 200/16 25,  30,  35 (requiring notice in writing to taxpayer and opportunity to be heard). We also observed that the Board s function of reviewing property assessments warranted insulation from harassment or intimidation because it was  inherently controversial and likely to result in disap pointed parties and, unless checked, a multitude of lawsuits. Heyde, 633 F.3d at 519. Finally, we observed that Illinois law provided adequate opportunity to appeal from an unfavorable Board decision, noting that taxpayers may appeal as a matter of right to the Property Tax Appeal Board, whose decisions are appealable to Illinois state courts of general jurisdiction. Id.  Heyde controls here. The Tazewell County Board of Review serves the same function as the Cook County Board of Review, just in a different county. The Boards are defined and governed Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 9 by parallel Illinois statutes.3 The plaintiffs offer no convincing argument for distinguishing Heyde. They argue that the Board in Heyde actually did an investigation and provided its reasons and rationale for its ruling, whereas the Board here allegedly made its decisions before the taxpayers  respective hearings. But  the  actual  conduct  or  alleged  wrongdoing  of  an  official acting in a quasi judicial capacity does not temper the protec tion of absolute immunity. See Tobin for Governor, 268 F.3d at 524 ( judicial officers are entitled to that immunity even when they act in error, maliciously, or in excess of their authority ). That is the rule because  the threat of being subjected to any litigation impedes the officers  ability to engage in independent and  fearless  decision making.   Id.  We  find  no  reason  to question  Heyde.  The  individual  defendants  are  entitled  to quasi judicial absolute immunity. B. No Absolute Immunity for the Board of Review The Cook County Board of Review argues that it should also be entitled to the same quasi judicial absolute immunity since it performs the same functions. Unlike individuals sued in their individual capacities, though, municipal entities are not entitled to absolute immunity. The Supreme Court made this quite clear in Monell v. Department of Social Services: we express no views on the scope of any municipal immunity beyond holding that municipal bodies sued 3   The Tazewell Board is governed by sections 200/16 20 through 200/16 90 of chapter 35 of the Illinois code, which apply to counties with fewer than 3,000,000  residents.  The  Cook  County  Board  is  governed  by  sections 200/16 95 through 200/16 155, which apply to the only county with more than  3,000,000  residents.  The  language  is  not  identical,  but  the  powers, duties, and required procedures are equivalent. 10 Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 under § 1983 cannot be entitled to an absolute immunity, lest our decision that such bodies are subject to suit under § 1983  be drained of meaning. 436 U.S. 658, 701 (1978) (emphasis added), quoting Scheuer v. Rhodes, 416 U.S. 232, 248 (1974). We have followed this directive and held consistently that municipal entities are not entitled to absolute immunity even where the entity s officers are entitled to immunity. In Reed v. Village of Shorewood, 704 F.2d 943 (7th Cir. 1983), we held that a village mayor who served as local liquor commissioner was entitled to quasi judicial absolute immunity, but the immunity did not extend to the village itself. Id. at 953. We reasoned that the  rationale  of  Owen  v.  City  of  Independence,  445  U.S.  622 (1980),  which  declined  to  afford  qualified  immunity  to  a municipality despite the good faith of its individual officers, should  apply  with  as  much  force  to  legislative  and  judicial officers and did not extend to the village the absolute judicial and legislative immunity we afforded to its mayor and trustees as  individuals.  Reed,  704  F.2d  at  953  ( [T]he  municipality s liability  for  such  acts  extends  to  acts  for  which  the  policy making officials themselves might enjoy absolute immunity because the acts were legislative or judicial in character. ). More  recently,  we  explained  in  Hernandez  v.  Sheahan, 455 F.3d 772 (7th Cir. 2006), that  units of government are not entitled to immunity in suits under § 1983,  in part because immunities  are  personal  defenses  designed  to  protect  the finances of public officials whose salaries do not compensate them  for  the  risks  of  liability,   unlike  local  governments, which  can  tap  the  public  fisc.   Id.  at  776  (finding  city  and Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 11 sheriff s  department  not  entitled  to  quasi judicial  immunity from § 1983 suit).4 The Board points to no examples of a circuit court applying absolute immunity to a municipal entity, and we have found none. Most of the cases it cites involved state entities, which frequently will be protected from suit by Eleventh Amendment sovereign  immunity  or  its  statutory  parallel  under  Will  v. Michigan Dep t of State Police, 491 U.S. 58, 71 (1989) (holding that states and state officials sued in official capacities are not persons  who can be sued under § 1983). See, e.g., Olsen v. Idaho State Bd. of Med., 363 F.3d 916, 924 26 (9th Cir. 2004) (state medicine  and  professional  discipline  boards;  court  did  not address  why  the  state  boards  were  entitled  to  the  same immunity as their members and staff); Goluszek v. H.P. Smith 4   Other circuits have held similarly that municipal entities are not entitled to the immunities that protect their officers. See Bass v. Attardi, 868 F.2d 45, 51  (3d  Cir.  1989)  (per  curiam)  (city  planning  board,  as  a  governmental entity has no immunity whatsoever  against damages suit under § 1983); Aitchison v. Raffiani, 708 F.2d 96, 100 (3d Cir. 1983) (in suit under § 1983, liability  against  the  municipality  is  not  precluded  simply  because  the defendants  were  found  immune  in  their  individual  capacities ); Hernandez  v.  City  of  Lafayette,  643  F.2d  1188,  1196  (5th  Cir.  1981)  ( We consider  the  Supreme  Court s  decision  in  Owen  and  its  caveat  in  Lake Country Estates to be dispositive of the cityʹs argument and hold that the City of Lafayette is not entitled to a legislative immunity from damages under  §  1983  in  connection  with  its  zoning  regulations. );  cf.  Turner  v. Houma Mun. Fire and Police Civil Serv. Bd., 229 F.3d 478, 483 486 (5th Cir. 2000) (affirming denial of absolute quasi judicial immunity for individuals in official capacity and municipal fire and police board, as  defenses such as absolute quasi judicial immunity, that only protect defendants in their individual capacities, are unavailable in official capacity suits[,]  which are entitled to only the immunities that would apply to the entity).  12 Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 Paper Co., No. 93 C 5329, 1993 WL 358160 (N.D. Ill. Sept. 14, 1993)  (Illinois  attorney  disciplinary  commission,  which  is  a committee of the Illinois Supreme Court); Tate v. Nevada Bd. of Med.  Examiners,  No.  2:11 CV 1613  JCM  (VCF),  2011  WL 5101987 (D. Nev. Oct. 26, 2011) (state board of medical examin ers;  in  brief  preliminary  injunction  opinion,  court  did  not differentiate between board members and board itself), aff d, Tate v. Neyland, 485 F. App x 861 (9th Cir. 2012). The Board also cites a district court opinion from Louisiana that  extended  absolute  quasi judicial  immunity  to  a  city alcohol control board, but the Fifth Circuit later interpreted the case as finding only immunity only for individual defendants. Compare Brossette v. City of Baton Rouge, 837 F. Supp. 759, 763 (M.D. La. 1993), aff d, 29 F.3d 623 (5th Cir. 1994) (per curiam), with Turner v. Houma Mun. Fire & Police Civil Serv. Bd., 229 F.3d 478,  485  &  n.13  (5th  Cir.  2000)  (clarifying  that  Brossette  and other  cases   possible  extension  of  immunity  to  municipal entities was necessarily limited to individual capacity claims because a  grant of official capacity immunity would also have barred  the  claim  against  the  city,  contrary  to  Monell  and  its progeny ). Whatever the district court in Brossette might have intended, the Fifth Circuit s clarification in Turner was certainly correct. The Board also cites Crenshaw v. Baynerd, 180 F.3d 866 (7th Cir. 1999), and Thompson v. Duke, 882 F.2d 1180 (7th Cir. 1989), for broad language that quasi judicial immunity applies to agencies, but  in both  cases  the language referred  to state entities that were not even parties to the suits.  Given  Monell  and  the  history  of  the  Civil  Rights  Act, extending absolute  immunity to the Board here would  be a dramatic expansion of immunity that would severely limit the Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 13 scope  of  section  1983  further  than  Congress  intended  and further than the Supreme Court ever has. Insulating municipal ities from suit on a theory of quasi judicial immunity when a policy, custom, or policymaker has violated the Constitution would,  as  the  Supreme  Court  noted  in  Monell,  drain  that important decision of its meaning. 436 U.S. at 701. The Board is not protected by quasi judicial absolute immunity. C.  Comity 1. The General Rule of Abstention There is, however, another narrower reason that these suits cannot proceed against the Board itself. In Fair Assessment in Real Estate Assʹn v. McNary, 454 U.S. 100 (1981), the Supreme Court relied on principles of comity to erect a high barrier to section 1983 damages suits against state and local tax systems such  as  this.  In  Fair  Assessment,  taxpayers  sued  county  and state  tax  officials  claiming  that  certain  taxing  practices  de prived them of equal protection and due process. The Court considered  whether  such  a  suit  could  be  entertained  by  a federal court at all, acknowledging the tension between section 1983,  which  provides  broadly  for  suits  under  federal  law against state and local governments and employees, and the Tax  Injunction  Act,  28  U.S.C.  §  1341,  which  forbids  federal courts from enjoining or interfering with the collection of state taxes. The Court ultimately concluded that the principles of comity  and  federalism  underlying  the  Tax  Injunction  Act should apply, and the Court held that  taxpayers are barred by the principle of comity from asserting § 1983 actions against the validity of state tax systems in federal courts.  Fair Assess ment,  454  U.S.  at  116.  Instead,  taxpayers  alleging  that  their 14 Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 federal rights have been violated by state or local tax practices must first seek relief through the available state remedies, as long as those remedies are  plain, adequate, and complete. Id.5 Like the Tax Injunction Act, this comity doctrine  serves to minimize the frictions inherent in a federal system of govern ment   and  embodies  longstanding  federal  reluctance  to interfere  with  state  taxation.   Empress  Casino  Joliet  Corp.  v. Balmoral Racing Club, Inc., 651 F.3d 722, 725 (7th Cir. 2011) (en banc); see also National Private Truck Council, Inc. v. Oklahoma Tax  Commʹn,  515  U.S.  582,  589 90  (1995)  (extending  Fair Assessment to hold that plaintiffs cannot seek declaratory or injunctive relief against state taxes in state courts under § 1983 where state law provides an adequate legal remedy). Fair  Assessment  has  been  applied  consistently  to  bar plaintiffs  from  bringing  section  1983  suits  challenging  the validity or imposition of state and local taxes in federal courts unless the available state remedies for those injuries are not adequate,  plain,  and  complete.  In  Werch  v.  City  of  Berlin, 5   The parties did not raise or address Fair Assessment in the district courts or  in  this  court.  We  raised  the  issue  at  oral  argument  and  ordered  the parties to file post argument briefs addressing the case. We view abstention under Fair Assessment as comparable to other abstention doctrines rooted in federalism concerns, which an appellate court may raise even if it is not a jurisdictional issue that must be raised. See Intʹl Coll. of Surgeons v. City of Chicago, 153 F.3d 356, 360 (7th Cir. 1998) (Pullman and Burford abstention); Barichello  v.  McDonald,  98  F.3d  948,  955  (7th  Cir.  1996)  (all  abstention doctrines); Waldron v. McAtee, 723 F.2d 1348, 1351 (7th Cir. 1983) (Pullman abstention). Also, our opinion in Heyde, which was addressed in detail in the district courts in both cases, discussed and applied Fair Assessment in a very similar case.  See 633 F.3d at 519 22.  Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 15 673 F.2d 192 (7th Cir. 1982), we considered a section 1983 suit for injunctive relief and damages against the city of Berlin, its Common Council and Board of Review, and several individual city officials alleging that the city s tax on the plaintiff s farm equipment denied him equal protection of the law. We found that the district court could not consider the plaintiff s claims: Principles  of  comity  bar  a  taxpayer  from  contesting  the validity of a state tax in a section 1983 damage action,  and Wisconsin state law provided  plain, adequate, and complete remedies for his claim. Id. at 194 95.6 See also Kerns v. Dukes, 153  F.3d  96,  101 03  (3d  Cir.  1998)  (suit  against  county  tax officials  and  state  environmental  agencies  alleging  change requiring property owners to join local sewer system, which imposed fees and service charges, was barred by Fair Assess ment  and  the  Tax  Injunction  Act  because  suit  essentially challenged  a  state  and  local  tax  and  Delaware  provided 6    In Werch we said that the court lacked  jurisdiction  to hear such a claim, but  the  Supreme  Court  has  not  been  clear  on  whether  Fair  Assessment removes such suits from federal court jurisdiction or rather precludes courts from  hearing  certain  cases  even  though  they  might  fall  within  their jurisdiction. Compare Hibbs v. Winn, 542 U.S. 88, 107 n.9 (2004) (noting that Fair Assessment  preclude[d] original federal court jurisdiction only when plaintiffs have sought district court aid in order to arrest or countermand state tax collection ), with Levin v. Commerce Energy, Inc., 560 U.S. 413,  , 130  S.  Ct.  2323,  2330  (2010)  (citing  Fair  Assessment  for  proposition  that comity  doctrine  counsels  lower  federal  courts  to  resist  engagement  in certain cases falling within their jurisdiction ). Since Werch, the Supreme Court has been more precise in narrowing the scope of truly jurisdictional doctrines. See generally Reed Elsevier, Inc. v. Muchnick, 559 U.S. 154, 160 61 (2010); Arbaugh v. Y&H Corp., 546 U.S. 500, 510 16 (2006). In light of the Supreme Court s more recent decisions, the better understanding is that Fair Assessment presents not a mandatory jurisdictional limit but a prudential comity issue that the court may raise itself. 16 Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 adequate  remedies).  Our  decision  in  Heyde  v.  Pittenger  is directly  relevant  on  this  point,  too.  There,  after  finding  the individual defendants were absolutely immune, we applied this doctrine of comity and abstention to affirm dismissal of the remaining equal protection and due process claims against the county board of review itself. 633 F.3d at 520 21. Capra and Satkar Hospitality s lawsuits fall squarely within the rule of Fair Assessment. The plaintiffs challenge the applica tion of a local tax under section 1983 on federal constitutional grounds. We must abstain from considering the claims unless the  available  state  remedies  are  not  adequate,  plain,  and complete. 2. The Exception to Abstention After  we  raised  the  Fair  Assessment  abstention  problem, plaintiffs  argued  that  their  cases  fall  within  the  exception because  there  are  no  adequate,  plain,  and  complete   state remedies available to them. We disagree. In  determining  whether  available  state  remedies  are adequate, plain, and complete  for purposes of Fair Assess ment,  we  have  used  the  comparable  standard  from  the  Tax Injunction Act, which bars federal courts from enjoining state taxes  where  a  plain,  speedy  and  efficient   state  remedy  is available. 28 U.S.C. § 1341. See Werch, 673 F.2d at 194 95; see also Lawyer v. Hilton Head Pub. Serv. Dist. No. 1, 220 F.3d 298, 304 06 (4th Cir. 2000) (relying on language from section 1341 cases to explicate the  plain, adequate, and complete  excep tion under Fair Assessment); Kerns, 153 F.3d at 101 (where both section  1341  and  Fair  Assessment  applied,  court  considered whether  state  remedies  were  plain,  speedy  and  efficient ). Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 17 Thus, we take guidance from both comity and Tax Injunction Act case law in determining whether available state remedies are so flawed as to allow plaintiffs to avoid the Fair Assessment abstention doctrine. State  remedies  are  plain,  speedy  and  efficient   if  they provide the taxpayer with a  full hearing and judicial determi nation  at  which  she  may  raise  any  and  all  constitutional objections to the tax.  Rosewell v. LaSalle Nat l Bank, 450 U.S. 503, 514 (1981) (internal quotations omitted). A state remedy is not deficient merely because it will not result in the taxpayer s desired  outcome.  The  analysis  focuses  on  whether  the  state court remedy  meets certain minimal procedural criteria.  Id. at 512  (reversing  our  circuit s  decision  that  had  allowed  case challenging Cook County property tax assessments to proceed under  federal  Constitution);  accord,  Huber  Pontiac,  Inc.  v. Whitler, 585 F.2d 817, 821 (7th Cir. 1978) (finding Illinois courts afforded  a  viable  method  of  contesting   state  tax  hearing procedures  and  noting  that  [m]ere  futility  of  state  court proceedings  does  not  allow  a  federal  court  to  ignore  the explicit  prohibitions  of  Section  1341 ).  The  focus  is  on  the procedural sufficiency of state remedies, not their substantive outcomes. Rosewell, 450 U.S. at 512 (in past analyses of  plain, speedy and efficient  language from section 1341,  the Court has emphasized a procedural interpretation in defining both the entire phrase and its individual word components ). Under Illinois law, taxpayers dissatisfied with a decision of a county Board of Review have two options for appeal. They can either appeal to the Property Tax Appeal Board (PTAB), 35 Ill. Comp. Stat. § 200/16 160, or file a tax objection complaint directly  with  a  county  circuit  court,  §  200/23 15.  See  also 18 Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 Millennium Park Joint Venture, LLC v. Houlihan, 948 N.E.2d 1, 10 11 (Ill. 2010). If they select the PTAB route, they can appeal the  PTAB s  decision  directly  to  Illinois  state  courts.  35  Ill. Comp. Stat. § 200/16 195. Although the PTAB is not expressly authorized to consider claims beyond objections to assessment values, we have found no provision in its authorizing statute or  regulations  precluding  it  from  doing  so.7  And  before  the PTAB,  taxpayers  may  supplement  the  record  with  evidence beyond what was before the Board of Review. § 200/16 180 ( A party  participating  in  the  hearing  before  the  Property  Tax Appeal Board is entitled to introduce evidence that is other wise  proper and admissible without regard to whether that 7   The regulations provide in part:  The Property Tax Appeal Board may consider appeals based upon contentions of law. Such contentions of law must be concerned with the correct assessment of the subject property. If contentions of law are raised, the party shall submit a brief in support of his position.  86 Ill. Admin. Code § 1910.65(d). The second sentence of that provision could be interpreted as allowing constitutional challenges to the Board of Review procedures used to determine the  correct assessment, or perhaps might be interpreted more narrowly. We have found no Illinois case law that would bar the PTAB from considering such challenges. We recognize  that  the  Supreme  Court  has  said  on  several  occasions  that uncertainty surrounding the scope of a state remedy  may make it less than plain.  See Rosewell, 450 U.S. at 517, citing Tully v. Griffin, Inc., 429 U.S. 68, 76  (1976)  (dictum),  citing  in  turn  Township  of  Hillsborough  v.  Cromwell, 326 U.S. 620, 625 (1946) (state remedies were at best speculative where long line of state supreme court precedents barred effective relief). Whatever the scope of this uncertainty exception might be, any uncertainty surrounding the  scope  of  the  PTAB s  powers  could  not  overcome  the  federal court barrier here because the state courts will ultimately have jurisdiction to hear and decide the constitutional challenges plaintiffs contemplate. See Rosewell, 450 U.S. at 517 ( There is no question that under the Illinois procedure, the court will hear and decide any federal claim. ). Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 19 evidence has previously been introduced at a hearing before the board of review of the county. ). Thus,  through  either  the  PTAB  or  the  circuit  courts,  any statutory or constitutional claims can be heard by a state court of general jurisdiction and can be appealed through the Illinois court system to the Illinois Supreme Court and the Supreme Court of the United States. In Heyde we found that these appeal procedures were adequate for Fair Assessment purposes, noting that  we  have  continually  found  that  the  available  state procedures for challenging the Illinois tax system are accept able  under Fair Assessment. 633 F.3d at 520 (collecting cases). Despite these precedents, plaintiffs maintain that appeals through the PTAB and directly to the circuit courts are proce durally inadequate. They argue that the entire Cook County judiciary  could  not  adequately  hear  these  specific  cases because  the  cases  are  highly  political  and  against  the  man who selected the majority of the county judiciary,  referring to defendant Joseph Berrios. Pl. Supp. Br. 8. They refer to Berrios and  his  cohorts  on  the  Board  of  Review   as  corrupt Chicago style  politicians  whose property tax decisions were so  brazenly and  openly   political that  to  expect the Cook County judiciary to treat [the decisions] as anything other than a political hot potato is naïve.  Id. at 8 9. The federal Constitution does not prohibit popular election of state court judges. Plaintiffs  argument amounts in essence to an argument that some issues and claims are, as a matter of federal  constitutional  law,  simply  too  hot  for  elected  state judges  to  handle  fairly.  To  accept  this  theory  would  both accept  an  extraordinary  expansion  of  federal  power  and 20 Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 endorse a sweeping condemnation of the state judiciary. We reject plaintiffs  theory. Where there are corrupt or incompe tent  individuals,  there  are  remedies.  If  plaintiffs  find  them selves before a Cook County circuit judge who they believe has too close ties to the Board, Illinois law provides a procedural mechanism to substitute judges. See 735 Ill. Comp. Stat. § 5/2 1001(a)(2) (3), (c) (parties entitled to one substitution of a judge as  matter  of  right  and  may  request  substitution  for  cause, possibly  to  different  county).  Thus,  we  see  no  procedural inadequacy with a direct appeal to the state courts: Illinois law provides  ample  opportunity  for  plaintiffs  to  receive  a  fair hearing before a Cook County circuit judge, and plaintiffs can appeal an adverse circuit court decision through the Illinois court system. But plaintiffs did not appeal directly to the circuit courts. They chose instead the option of appealing to the PTAB. They argue that the PTAB also cannot provide a plain, adequate, and complete  remedy  because  their  cases  with  the  PTAB  were red flagged,  will take too long to be decided, and will not be reviewed de novo, but rather that the PTAB will  rubber stamp the Board s decisions. We are not persuaded.  First, significant delay does not doom the adequacy of state remedies. In Heyde we found that a delay of more than two years alleged by the plaintiff did not render Illinois procedures inadequate.  633  F.3d  at  521.  Relying  on  Rosewell,  where  the Supreme Court found that delays in Illinois tax appeals were not  outside the boundary  of a speedy remedy, 450 U.S. at 521, we held that,  while the delays in the Illinois system are unfortunate,  this  case  fits  within  the  parameters  of  [Fair Assessment]  and  our  previous  decisions.   Heyde,  633  F.3d  at Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 21 520 21.  The  same  is  true  here.  Briefing  before  the  PTAB proceeded in a timely manner and was completed by late 2011. The parties now wait for a hearing to be scheduled. This is not the  seven   to  eight year  delay  plaintiffs  alleged  in  their complaints. Even if it is unfortunate,  it still falls within the range considered acceptable in Rosewell and Heyde. Id. at 521. Second, plaintiffs allege that the PTAB is not an adequate state  remedial  process  because  their  cases  have  been  red flagged.   In  oral  argument  they  explained  that  by  red flagged  they mean that someone within the Board of Review has been in contact with the PTAB and that nothing would be done  to  change  the  Board s  decisions.  We  do  not  know  the factual basis for this allegation, but even if the PTAB affirms the  Board s  decisions  and  the  plaintiffs  can  show  that  was because the cases were  red flagged  or otherwise the subject of improper influence, further  appeal to Illinois state courts will be available. See Huber Pontiac, 585 F.2d at 820 21 (avail ability  of  appeal  through  Illinois  courts  and  ultimately  Su preme Court of United States meant state remedies were plain, speedy, and efficient where plaintiff alleged that tax hearing officer was prejudiced by ex parte contacts with the state tax department). We cannot say that the appeal procedure through the PTAB is inadequate or incomplete because parties fear they may be dissatisfied with the process and ultimate outcome. Plaintiffs  also  argue  that  PTAB  review  is  not  adequate because it is only a  rubber stamp  for the Board. Pl. Supp. Br. 5.  They  point  to  provisions  of  the  relevant  regulations  that place the burden of proof on the appealing property owner and require  parties  to  prove  unequal  treatment  by  clear  and convincing evidence.  See 86 Ill. Admin. Code § 1910.63(e). By 22 Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 law  the  PTAB  is  required  to  review  appeals  de  novo.  35  Ill. Comp. Stat. 200/16 180 ( All appeals shall be considered de novo  ¦  . );  86  Ill.  Admin.  Code  §  1910.63(a)  ( Under  the principles of a de novo proceeding, the Property Tax Appeal Board shall not presume the action of the board of review or the assessment of any local assessing officer to be correct. ).  The provisions plaintiffs cite do not address the standard of review  but  set  out  a  burden shifting  procedure  for  PTAB appeals. Contesting taxpayers must first provide evidence or legal argument  sufficient to challenge the correctness of the assessment,  and once they have done so, the Board is required to provide evidence or legal argument  sufficient to support its assessment.  See 86 Ill. Admin. Code § 1910.63(b) (c). Plain tiffs  argument confuses the de novo standard of review with the evidentiary burdens applicable in PTAB appeals. The fact that the plaintiffs bear an evidentiary burden does not render the  PTAB  appeal  process  inadequate  or  incomplete.  The prospect  that  the  PTAB s  decisions  on  the  merits  of  these plaintiffs   appeals  might  be  wrong  falls  well  short  of  any showing that state remedies are inadequate. Even if these allegations about the adequacy and partiality of  the  PTAB  and  the  Cook  County  circuit  courts  plausibly affected the adequacy of those processes, they are premature. Certainly, tax appeal procedures exist in Illinois, and we have repeatedly  held  that  those  procedures  are  adequate  for purposes  of  Fair  Assessment  and  the  Tax  Injunction  Act.  See Heyde, 633 F.3d at 520 (collecting cases). Plaintiffs  claim that facially adequate procedures will not function adequately in the  future  is  premature.  See,  e.g.,  Williamson  Cnty.  Regʹl Planning Commʹn v. Hamilton Bank of Johnson City, 473 U.S. 172, Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 23 195 97 (1985) (federal courts should abstain from considering challenges  to  state  eminent  domain  proceedings  if  state remedies have not been exhausted, in part because the claims are not ripe as a prudential matter without state court exhaus tion). Thus,  under  Fair  Assessment,  the  district  courts  in  these cases were required to abstain from considering the merits of plaintiffs  claims for damages against the Board under section 1983 because the available state remedies were plain, adequate, and complete. D.  Final Disposition Comity  requires  that  the  claims  against  the  Board  be dismissed  without  prejudice,  i.e.,  without  a  ruling  on  the merits.  This  ruling  therefore  should  not  bar  plaintiffs  from raising any federal constitutional issues in their state proceed ings to appeal their property tax assessments. On this topic, we also note that the district court in Capra erred in applying too stringent  pleading  requirements  for  a  class of one  equal protection claim. The court found that Capra did not state such a claim because he did not identify in his complaint similarly situated properties that were not subject to the same (allegedly improper) reductions. Plaintiffs alleging class of one equal protection claims do not  need  to  identify  specific  examples  of  similarly  situated persons in their complaints. As we explained in Geinosky v. City of Chicago, 675 F.3d 743 (7th Cir. 2012): Even in a case where a plaintiff would need to identify a similarly situated person to prove his 24 Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 case,  ¦ we see no basis for requiring the plaintiff to identify the person in the complaint  ¦ . Rule 8(a)(2) requires only  a short and plain statement of the claim showing that the pleader is entitled to  relief.   Even  the  more  demanding  pleading requirements  under  Iqbal  and  Twombly  do  not require a plaintiff to identify specific compara tors in a complaint. Id. at 748 n.3. Here the plaintiffs alleged in Satkar Hospitality that  [s]imilarly  situated  property  owners,  who  had  not contributed to Rep. Froehlich, were not singled out thusly, Satkar Compl. ¶ 51, and in Capra,  [s]imilarly situated taxpay ers  who  were  not  suspected  of  associating  with  Rep.  Paul Froehlich were not denied the right to petition the Board of Review.   Capra  Compl.  ¶  41.  At  the  pleading  stage  these allegations suffice.8 8   We need not address the extent to which plaintiffs would need to provide evidence of near exact similarly situated property owners after discovery. But  the  question  is  an  open  and  interesting  one,  especially  in  light  of Swanson  v.  City  of  Chetek,  where  we  reversed  summary  judgment  for  a defendant  and  held  that  a  clear  showing  of  animus,  absent  a  robust comparison to a similarly situated individual, may sustain a class of one equal  protection  claim.   719  F.3d  780,  783,  785  (7th  Cir.  2013)  (where plaintiff  identified his specific harasser, provided a plausible motive and detailed a series of alleged actions by [the defendant] that appear illegiti mate on their face ). Nos. 12 2540, 12 2848, and 12 3116 25 III.  Conclusion In the Capra appeal, No. 12 2540, we affirm the judgment. The claims against the  individual defendants are dismissed with  prejudice,  and  the  due  process  and  equal  protection claims  against  the  Board  of  Review  are  dismissed  without prejudice.  In  the  Satkar  Hospitality  appeals,  we  affirm  the judgment in favor of the individual defendants in No. 12 3116, and remand for dismissal of the claims against the Board of Review without prejudice in No. 12 2848.