Sherman v. Town of Chester, No. 13-1503 (2d Cir. 2014)

Annotate this Case
Justia Opinion Summary

Plaintiff filed suit against the Town after a decade of dealing with the Town in plaintiff's efforts to apply for subdivision approval. The court reversed the district court's decision to dismiss plaintiff's federal takings claims, concluding that his claim became ripe because of the way the Town handled his application under Williamson County Regional Planning Commission v. Hamilton Bank of Johnson City where the Town employed a decade of unfair and repetitive procedures, which made seeking a final decision futile. The Town also unfairly manipulated the litigation of the case in a way that might have prevented plaintiff from ever bringing his takings claim. The court vacated the district court's dismissal of plaintiff's non-takings claims based on ripeness grounds and declined to exercise supplemental jurisdiction over his state law claims. The court affirmed the district court's decision to dismiss plaintiff's 42 U.S.C. 1981 claim, to deny plaintiff leave to amend to add a 42 U.S.C. 1982 claim, and to dismiss plaintiff's procedural due process claim based on the consultants' fee law.

Download PDF
13 1503 cv  Sherman v. Town of Chester Town of Chester  13 1503 cv  Sherman v. Town of Chester  In the United States Court of Appeals For the Second Circuit   August Term, 2013  No. 13 1503 cv  NANCY J. SHERMAN,  Plaintiff Appellant,  v.  TOWN OF CHESTER,  Defendant Appellee.*    Appeal from the United States District Court  for the Southern District of New York.  No. 12 cv 647   Edgardo Ramos, Judge.      ARGUED: MARCH 18, 2014  DECIDED: MAY 16, 2014      Before: STRAUB, SACK, and LOHIER, Circuit Judges.                                                * The Clerk of Court is directed to amend the official caption of this case to  conform to the listing of the parties shown above.  SHERMAN V. TOWN OF CHESTER    Appeal from an order of the United States District Court for  the Southern District of New York (Edgardo Ramos, Judge) granting  defendant Town of Chester s motion to dismiss plaintiff Steven M.  Sherman s complaint.  We hold that Sherman s takings claim was ripe under  Williamson County Regional Planning Commission v. Hamilton Bank of  Johnson City, 473 U.S. 172 (1985).  Seeking a final decision from the  Town would be futile because the Town used unfair and repetitive  procedures to avoid a final decision.  Additionally, the  state  procedures  prong of Williamson County is satisfied because the  Town removed the case from state court.  Sherman also adequately  alleged a taking.  Accordingly, we REVERSE that part of the District  Court s decision that dismissed Sherman s takings claim.    We VACATE the District Court s decision to dismiss  Sherman s federal non takings claims solely on ripeness grounds  and to decline to exercise supplemental jurisdiction over Sherman s  state claw claims.  Finally, we AFFIRM the District Court s decision  to dismiss certain claims on the merits.      MICHAEL D. DIEDERICH, JR. Stony Point, NY, for  Nancy J. Sherman.  ANTHONY CARDOSO (Steven C. Stern on brief),  Sokoloff Stern LLP, Carle Place, NY, for Town of  Chester  J. David Breemer, Pacific Legal Foundation,  Sacramento, CA, for amicus curiae Pacific Legal  Foundation in support of appellant.    2   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  STRAUB, Circuit Judge:  Hungry Joe packed up his bags and wrote happy letters home.   He had flown the 25 missions required to complete a tour of duty.   But things were not so simple on Catch 22 s Pianosa island.  He soon  discovered that Colonel Cathcart had just raised the number of  missions to 30, forcing Hungry Joe to unpack his bags and rewrite  his happy letters.  At the time, Yossarian had flown 23 missions.  The Colonel later increased the number to 35.  When  Yossarian was just three away from that mark, the number was  increased to 40, and then to 45.  When Yossarian had 44 missions  under his belt, the Colonel made the number 50.  And later 55.  When Yossarian reached 51 missions, he knew it was no cause  to celebrate:   He ll raise them,  Yossarian understood.  He appealed  to squadron commander Major Major to be exempted from flying  his four remaining missions.   Every time I get close he raises them,   Yossarian complained.  Major Major responded,  Perhaps he won t  this time.   But of course Yossarian was right.  Colonel Cathcart  3   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  raised the number to 60, then 65, then 70, then 80, with no end in  sight.  Plaintiff Steven M. Sherman must have felt a lot like Yossarian  in his decade of dealing with defendant Town of Chester.  In 2000,  Sherman applied for subdivision approval while he was in the  process of buying a nearly 400 acre piece of land for $2.7 million.   That application marked the beginning of his journey through the  Town s ever changing labyrinth of red tape.  In 2003, the Town  enacted a new zoning ordinance, requiring Sherman to redraft his  proposed development plan.  When he created a revised proposal in  2004, the Town again enacted new zoning regulations.  When he  created another revised plan in 2005, the Town changed its zoning  laws once more.  And again in 2006.  And again in 2007.  On top of the shifting sands of zoning regulations, the Town  erected even more hurdles.  Among other tactics, the Town  announced a moratorium on development, replaced its officials, and  4   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  required Sherman to resubmit studies that he had already  completed.  When the Town insisted that Sherman pay $25,000 in  consultants  fees before he could obtain a hearing, he might have  thought,  The Colonel will just raise it again.   And he would have  been right.  After paying the $25,000, he was told he owed an  additional $40,000, and that he would also have to respond to a  lengthy questionnaire.    By the time this lawsuit was filed, over ten years had passed.   In that time, Sherman became financially exhausted   forced to  spend $5.5 million on top of the original $2.7 million purchase.  The  District Court (Edgardo Ramos, Judge) ruled that Sherman s claim  under the Takings Clause was not ripe under Williamson County  Regional Planning Commission v. Hamilton Bank of Johnson City, 473  U.S. 172 (1985), because Sherman had not received a final decision  on his property and seeking a final decision would not be futile.  The  court reasoned that while Sherman may have to jump through more  5   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  hoops in the future, he had not established that his application  would definitely be denied in the end.  To Sherman, this must have  sounded a lot like:  Perhaps he won t raise the number this time.   We conclude that under these circumstances, Sherman was  not required to obtain a final decision from the Town.  Sherman s  takings claim was ripe and adequately alleged.  Accordingly, we  REVERSE that part of the District Court s decision that dismissed  the takings claim, and we REMAND for further proceedings  consistent with this opinion.  BACKGROUND  The allegations recited below are taken from the complaint,  and we assume they are true for the purposes of this appeal.    This case concerns the decade s worth of red tape put in place  by the Town of Chester, its Town Board, and its Planning Board.   The Town Board is the governing body of the Town, and the  Planning Board appears to give at least preliminary approval to  development proposals.  6   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  In March of 2000, Sherman applied to the Planning Board for  subdivision approval so that he could use and develop MareBrook.   The proposed project would include 385 units of housing as well as  an equestrian facility, baseball field, tennis courts, clubhouse, on site restaurant and a golf course that wove through the property.    When Sherman completed his purchase of the property in 2001, it  was already zoned for residential use.  But soon thereafter,  Sherman s troubles began.  I. The Moratorium  In July 2001, the Town Board announced that it was imposing  a six month moratorium on major subdivision approvals retroactive  to May 1, 2001.  At least two members of the Town Board  expressed  the view that the Moratorium was specifically aimed at Plaintiff s  MareBrook project.   Sherman was the only developer affected even  though other projects were similarly situated.  When the six month period expired, the moratorium was  extended, which  singularly affected  Sherman.  During the  7   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  extension, Sherman applied for a  minor  subdivision approval that  was permitted under the moratorium.  However, the Town still  refused to allow Sherman to pursue the application.  Sherman brought suit against the Town in state court, and as a  result of the lawsuit, the Town ended the moratorium, but not until  January 2003.  In other words, the six month moratorium lasted over  a year and a half.  II. Draft Environmental Impact Statement and the First Zoning  Change  In October 2003, the Planning Board  deemed complete   Sherman s Draft Environmental Impact Statement ( DEIS ).  That  determination established that Sherman s application to the Town  was satisfactory in form and content.  In 2003, the Town Board approved the first in a series of  changes to its zoning regulations.  When Sherman learned of the  new requirements early the next year, he was assured by the Town  Planner, Garling Associates, that he could meet all its requirements  8   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  with only  a modest amount of additional work  and that he would  soon obtain preliminary approval.  III. More Changes to the Zoning Regulations  Approximately five months later, sometime in late May to  early June 2004, Sherman finished revising his plan.  But the Town  had already amended its zoning regulations.  Garling Associates,  which helped write the new regulations, did not tell Sherman about  the changes even though it was advising Sherman about complying  with the 2003 regulations.  These amendments created several new  requirements, further delaying Sherman.  It took him approximately eleven months to once again revise  his application.  In May 2005   five years after he first sought  subdivision approval   he finally met with some success.  The  Planning Board approved the MareBrook proposal.  But this success  was not to last.  The Town Board refused to entertain Sherman s  application, despite holding meetings concerning another  development.  9   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  One month later, the Town amended its zoning law for a third  time without informing Sherman in advance.  Sherman revised his  application again, and in February 2006, the Town for the fourth  time changed its zoning law without warning Sherman.  Sherman  responded by submitting yet another revised plan, this one in March  2007.  That same month, the Town changed its zoning for the fifth  time, and it once again did not let Sherman know these changes  were coming.    Fed up, Sherman filed suit in federal court in May 2008, a  precursor to the case before us now.  IV. Further Obstruction  In November and December of 2008, Sherman resubmitted his  MareBrook application and Supplemental DEIS.  By this point, over  eight years had passed since Sherman first applied for subdivision  approval.    10   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  A. The Town Engineer  In January 2009, the Town Engineer gave Sherman a list of  corrections to the 2008 Supplemental DEIS.  As part of that list, the  Town Engineer demanded final designs for water and sewer plants.   But Sherman could not submit the final water and sewer designs  until other aspects of the plan   like the number and location of the  homes   were finalized.  That, in turn, required preliminary  approval, which is the very thing he was trying to obtain from the  Town Engineer.  A few months later, the Town appointed a new Town  Engineer.  The new appointee needed time to get up to speed on  MareBrook.  The Town billed Sherman for the expense of having the  new Town Engineer review the entire MareBrook project, even  though Sherman already paid for the first engineer to conduct that  same review.  The new Town Engineer had an entirely new set of  questions, concerns, and items for Sherman to address.  Despite that,  11   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  for two years the new Town Engineer maintained his predecessor s  requirement regarding sewer and water plant designs.  B. The Chairman  In September 2009, Sherman submitted two different versions  of his subdivision proposal.  By now, the proposals had become  much more conventional than his first application, and they did not  include the recreational facilities initially envisioned.  Soon after submitting the proposals, Sherman discovered that  the Planning Board Chairman had been replaced.  The new  Chairman, Don Serotta, was  openly hostile  towards the  MareBrook application and had written letters to the Town in 2001  against the project.  For three months, the Planning Board refused without  explanation to put Sherman s proposals on the agenda.  Then in  December 2009, Serotta explained that Sherman needed to pay  $25,000 in consultants  fees.  Yet Sherman did not receive an invoice  12   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  for those fees as required by the Town Code for approximately two  months.    Serotta had other demands as well.  He required an additional  cluster plan,  which would lead to another reworking of Sherman s  DEIS.  Serotta also insisted that all roads must be twenty four feet  wide instead of thirty feet.  This required Sherman to redraw his  plans to relocate curbs, drainage, water and sewer mains, and  grading.  Later, Serotta canceled Sherman s appearance at the Planning  Board s monthly meeting and demanded $40,000 more in  consultants  fees.  The Planning Board also insisted that Sherman  respond to a questionnaire, which required Sherman to provide,  among other things, an evaluation of a traffic intersection in the  Town of Monroe (located miles away) and the details of a wetlands  walking trail crossing that did not cross any wetlands.  13   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  Sherman was also required to answer all inquiries by local  residents.  Some answers to these questions needed to be repeated  twenty to forty times because the Planning Board did not permit  him to quote a previous answer.    C. The Town Planner  In September 2010, the Planning Board voted to accept  Sherman s DEIS as complete, seven years after his original DEIS was  deemed complete  in October 2003.  A few months later, Ted Fink  replaced Garling Associates as the Town Planner.  Fink requested an  additional study regarding traffic on the other side of town, even  though Sherman had long before completed that study.  Fink also  sent monthly lists of demands to Sherman, which included a  wetland study,  a  concerted species study,  and a  constraints  study.   The new studies concluded that there were no changes since  those same studies were completed in 2003.  Fink also required  Sherman to redo the DEIS that had just been deemed complete.    14   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  V. Financial Losses and Subsequent Death  The Town s machinations to prevent the development of  MareBrook were not without their cost.  Between taxes, interest  charges, carrying costs, and expenses, Sherman spent approximately  $5.5 million on top of the original $2.7 purchase price.  As a result,  Sherman became financially exhausted to the point of facing  foreclosure and possible personal bankruptcy.  And while the case  was pending on appeal, Sherman died.  Nancy J. Sherman, his  widow, was substituted for him on appeal as his personal  representative.2  VI. Procedural History  As already mentioned, in 2008 Sherman filed suit against the  Town and other defendants in federal court.  He brought many of  the same claims that he raises today.  The Town moved to dismiss,  arguing among other things that Sherman s takings claim was not                                                 2 Nancy Sherman was substituted after the briefs were filed.  For this reason, and  for the sake of simplicity, we will refer only to Steven Sherman throughout this  opinion.  15   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  ripe because he had not sought compensation from the state.   Sherman voluntarily dismissed the case and then filed the case now  before us in state court.  The Town removed to federal court, where  it once again moved to dismiss in part on ripeness grounds.  The District Court dismissed some of Sherman s federal  claims on the merits, and most because they were unripe.  While  acknowledging it was a close case, the District Court concluded that  Sherman had failed to show that seeking a final decision from the  Town would be futile.  Sherman timely appealed.  DISCUSSION  We review de novo a district court s order granting a motion  to dismiss under Rule 12(b)(6), accepting as true all allegations in the  complaint and drawing all reasonable inferences in favor of the  nonmoving party.  To survive a Rule 12(b)(6) motion to dismiss, the  complaint must include enough facts to state a claim to relief that is  plausible on its face.  A claim will have facial plausibility when the  16   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  plaintiff pleads factual content that allows the court to draw the  reasonable inference that the defendant is liable for the misconduct  alleged.   Wilson v. Dantas,   F.3d  , 2014 WL 866507, at *2 (2d Cir.  Mar. 6, 2014) (internal citations and quotation marks omitted).  Although Sherman brought numerous federal and state  claims, the main dispute on appeal concerns Sherman s takings  claim, which was dismissed as unripe under the first prong of  Williamson County Regional Planning Commission v. Hamilton Bank of  Johnson City, 473 U.S. 172 (1985).  The District Court dismissed most  of the other federal claims for the same reason, and some of them, in  the alternative, for failure to state a claim.  Finally, the District Court  declined to exercise supplemental jurisdiction over Sherman s state  law claims.3                                                  3 The District Court also dismissed Sherman s freedom of religion and right to  association claims as frivolous.  Sherman has not challenged that ruling on  appeal.  17   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  I. Takings Claim and Williamson County Ripeness  We evaluate the ripeness of a takings claim under the two  prong test established by the Supreme Court in Williamson County.   For the claim to be ripe, the plaintiff must  show that (1) the state  regulatory entity has rendered a  final decision  on the matter, and  (2) the plaintiff has sought just compensation by means of an  available state procedure.   Dougherty v. Town of N. Hempstead Bd. of  Zoning Appeals, 282 F.3d 83, 88 (2d Cir. 2002).  Because Williamson County is a prudential rather than a  jurisdictional rule, we may determine that in some instances, the  rule should not apply and we still have the power to decide the  case.   Sansotta v. Town of Nags Head, 724 F.3d 533, 545 (4th Cir.  2013); see also Horne v. Dep t of Agric., 133 S.Ct. 2053, 2062 (2013)  (recognizing that Williamson County  is not, strictly speaking,  jurisdictional ); Suitum v. Tahoe Reg l Planning Agency, 520 U.S. 725,  733 34 (1997) (describing the Williamson County prongs as  two  independent prudential hurdles ).  18   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  A. The Final Decision Prong  Sherman concedes that the Town has not reached an official  final decision.  He argues instead that he does not need to meet this  requirement because seeking a final decision would be futile.  [T]he finality requirement is not mechanically applied.  A  property owner, for example, will be excused from obtaining a final  decision if pursuing an appeal to a zoning board of appeals or  seeking a variance would be futile.  That is, a property owner need  not pursue such applications when a zoning agency lacks discretion  to grant variances or has dug in its heels and made clear that all such  applications will be denied.   Murphy v. New Milford Zoning Comm n,  402 F.3d 342, 349 (2d Cir. 2005).  Additionally,  [g]overnment authorities, of course, may not  burden property by imposition of repetitive or unfair land use  procedures in order to avoid a final decision.   Palazzolo v. Rhode  Island, 533 U.S. 606, 621 (2001); see also MacDonald, Sommer & Frates v.  Yolo Cnty., 477 U.S. 340, 350 n.7 (1986) ( A property owner is of  19   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  course not required to resort to piecemeal litigation or otherwise  unfair procedures in order to obtain this determination. ).  While these two exceptions to the finality requirement    futility and unfair/repetitive procedures   are distinct concepts, in  this case, the analyses for the two are the same.  Sherman argues that  seeking a final decision would be futile because the Town used    and in all likelihood will continue to use   repetitive and unfair  procedures in order to avoid a final decision.  The final decision requirement  follows from the principle  that only a regulation that  goes too far,  results in a taking under the  Fifth Amendment.   Suitum, 520 U.S. at 734 (internal citations  omitted).  Normally,  [a] court cannot determine whether a  regulation has gone  too far  unless it knows how far the regulation  goes.   MacDonald, 477 U.S. at 348.  However, in this case, Sherman  is not challenging any one regulation.  Rather, he argues that the  repeated zoning changes and other roadblocks   the  procedure he  20   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  had to endure    constituted a taking.  See Appellant s Brief at 27.  A  final decision is not necessary to evaluate whether that obstruction  itself constituted a taking.  In Del Monte Dunes at Monterey, Ltd. v. City of Monterey, the  Ninth Circuit ruled that seeking a final decision would be futile  under similar circumstances.  920 F.2d 1496, 1506 (9th Cir. 1990).  In  that case, the property owners submitted a proposal to develop their  property with 344 residential units.  Id. at 1502.  The plan was denied  by the planning commission, and the city planners stated that a  proposal with 264 units would be received favorably.  Id.  When the  owners submitted a new 264 unit plan, it was denied, and the city  planners this time stated that a proposal with 224 units would be  received favorably.  Id.  When the owners submitted a new 224 unit  plan, it was denied as well.  Id.  That decision was appealed to the  city council, which referred the project back to the planning  commission with a request that it consider a 190 unit plan.  Id.  The  21   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  owners submitted a new 190 unit plan, which was also denied.  Id.   The owners once again appealed to the city council, which approved  the plan so long as fifteen conditions were met.  Id. at 1503.  The  owners submitted a new plan which substantially met those  conditions.  That too was denied by both the planning commission  and the city council.  Id. at 1504, 1506.  Yet none of this constituted a  final decision.   The Ninth Circuit ruled that the property owners did not need  to meet the final decision prong of Williamson County.  Id. at 1506.   The court reasoned that  [r]equiring [the owners] to persist with this  protracted application process to meet the final decision  requirement would implicate the concerns about disjointed,  repetitive, and unfair procedures expressed in MacDonald . . . .   Id.  (internal citations omitted).    Requiring Sherman to persist with a similar protracted  application process would implicate these same concerns.  For years,  22   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  every time Sherman submitted or was about to submit a proposal  for MareBrook, the Town changed its zoning regulations, sending  Sherman back to the drawing board.  It retroactively issued a six  month moratorium on development that appears to have applied  only to Sherman s property.  That six month moratorium was  extended for another year until after Sherman sued the Town.  Town  officials also repeatedly asked Sherman to resubmit studies and  plans that had already been approved.  The District Court adopted a narrower view of futility than  the Ninth Circuit s: that while  the ripeness doctrine does not  require litigants to engage in futile gestures such as to jump through  a series of hoops, the last of which is certain to be obstructed by a  brick wall, the presence of that brick wall must be all but certain for  the futility exception to apply.   Sherman v. Town of Chester, No. 12  Civ. 647, 2013 WL 1148922, at *9 (S.D.N.Y. Mar. 20, 2013) (internal  alteration omitted).  Applying that standard to our case, the court  23   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  below concluded,  Here, all that is known is that Plaintiff has  jumped through many hoops   more, perhaps, than sound policy  should require   and there are one or more hoops in the future.  The  inference that there is a brick wall at the end is hard to establish, and  it is not established here, though it is a close case.   Id.  This analysis does not account for the nature of the Town s  tactics.  The Town will likely never put up a brick wall in between  Sherman and the finish line.  Rather, the finish line will always be  moved just one step away until Sherman collapses.  In essence, the  Town engaged in a war of attrition with Sherman.  Over ten years,  Sherman was forced to spend over $5.5 million on top of the original  $2.7 million purchase.  As a result, he became financially exhausted  to the point of facing foreclosure and possible personal bankruptcy.   Moreover, at no point could Sherman force the Town to simply give  a final  yay or nay  to his proposal.  When asked at argument, the  Town s counsel could not name one way Sherman could have  24   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  appealed any aspect of the Town s decade of maneuvers in order to  obtain a final decision.  See Oral Arg. Tr. at 21:20 22:9.  We are mindful that federal courts should not become  zoning boards of appeal . . . .   Sullivan v. Town of Salem, 805 F.2d 81,  82 (2d Cir. 1986).  Every delay in zoning approval does not ripen  into a federal claim.  Unfortunately, it is no simple task to  distinguish procedures that are merely frustrating from those that  are unfair or would be futile to pursue.  But when the government s  actions are so unreasonable, duplicative, or unjust as to make the  conduct farcical, the high standard is met.  And it was met in this case.  Seeking a final decision would be  futile because the Town used   and will in all likelihood continue to  use   repetitive and unfair procedures, thereby avoiding a final  decision.  Sherman is therefore not required to satisfy the first prong  of Williamson County.  This conclusion is consistent with the  principles behind Williamson County.  The final decision requirement  25   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  ensures that a court knows how far a regulation goes before it is  asked to determine whether that regulation  goes too far.   In this  case, we are not dealing with any one regulation but the Town s  decade of obstruction.  A final decision is not necessary to evaluate  whether that obstruction was itself a taking.  B. State Procedures Prong  Under the second prong of Williamson County, a plaintiff s  claim is ripe only if the  plaintiff has sought just compensation by  means of an available state procedure.   Dougherty, 282 F.3d at 88.  While Williamson County prevents a plaintiff from bringing his  takings claim in federal court before first seeking compensation from  the state, it  does not preclude state courts from hearing  simultaneously a plaintiff s request for compensation under state  law and the claim that, in the alternative, the denial of compensation  would violate the [Takings Clause of the] Fifth Amendment of the  Federal Constitution.   San Remo Hotel, L.P. v. City and Cnty. of S.F.,  545 U.S. 323, 347 (2005).  This is because  [r]eading Williamson  26   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  County to preclude plaintiffs from raising such claims in the  alternative would erroneously interpret [the Supreme Court s] cases  as requiring property owners to  resort to piecemeal litigation or  otherwise unfair procedures.   Id. (quoting MacDonald, 477 U.S. at  350 n.7).  Sherman first brought suit against the Town in federal court  in 2008.  The Town argued that the takings claim was unripe in part  because Sherman had not alleged that he sought and was denied just  compensation by an available state procedure.  Sherman voluntarily  dismissed the case, and followed San Remo by filing his federal  takings claim and his state law claim for compensation in state court.   The Town then removed the case from state court to federal court,  where it argued once again that the takings claim must be dismissed  because it can be heard only in state court under Williamson County.  In Sansotta v. Town of Nags Head, 724 F.3d 533 (4th Cir. 2013),  the Fourth Circuit concluded that when the defendant removes a  27   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  takings claim to federal court, the state procedures prong of  Williamson County does not apply.  We agree with that court s  reasoning that  refusing to apply the state litigation requirement in  this instance ensures that a state or its political subdivision cannot  manipulate litigation to deny a plaintiff a forum for his claim.   Id. at  545.    The removal maneuver prevents Sherman from litigating his  federal takings claim until he finishes litigating his state law claim  for compensation.  In other words, it prevents Sherman from  pursuing both claims simultaneously, no matter what forum they  are brought in.  This runs against San Remo, which allows plaintiffs  to do just that.  In other words, the removal tactic can  deny[ ] a  plaintiff any forum for having his claim heard,  or at least force the  plaintiff into the kind of piecemeal litigation that, under San Remo,  cannot be required.  See id. at 547.    28   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  We conclude that when a defendant removes a takings claim  from state court to federal court, the second prong of Williamson  County is satisfied.  Sherman s takings claim is ripe, and we may  address the merits.  C. Merits of the Takings Claim  The law recognizes two species of takings: physical takings  and regulatory takings.   Buffalo Teachers Fedʹn v. Tobe, 464 F.3d 362,  374 (2d Cir. 2006).  This case concerns a regulatory taking, which  occurs  when the government acts in a regulatory capacity.   Id.   The gravamen of a regulatory taking claim is that the state  regulation goes too far and in essence  effects a taking.   Id.  Regulatory takings are further subdivided into categorical  and non categorical takings.   Huntleigh USA Corp. v. United States,  525 F.3d 1370, 1378 n.2 (Fed. Cir. 2008).  A categorical taking occurs  in  the extraordinary circumstance when no productive or  economically beneficial use of land is permitted.   Tahoe Sierra Pres.  Council, Inc. v. Tahoe Reg l Planning Agency, 535 U.S. 302, 330 (2002).   29   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  Anything less than a complete elimination of value, or a total loss,   is a non categorical taking, which is analyzed under the framework  created in Penn Central Transportation Co. v. New York City, 438 U.S.  104 (1978).  Tahoe Sierra, 535 U.S. at 330 (internal quotation marks  omitted).  In Tahoe Sierra, the Supreme Court advises three times to  resist the temptation to adopt what amount to per se rules  for  regulatory takings.  Id. at 326; see also id. at 321, 342.  In that case, the  Court addressed whether temporary moratoria on development  constituted a taking.  Id. at 321.  It concluded that the answer was  neither  yes, always  nor  no, never.   Id.  The Court therefore  rejected a categorical taking analysis and decided that issue was  best analyzed within the Penn Central framework.   Id.   We follow the Supreme Court s guidance to resist per se rules.   Like the temporary moratoria at issue in Tahoe Sierra, evaluating the  type of obstruction at issue here is not susceptible to a yes always or  30   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  no never categorical approach.  We will therefore analyze Sherman s  takings claim within the Penn Central framework.  We will then  consider the Town s argument that the claim is time barred.  And  because we conclude under the non categorical method that   Sherman has stated a claim that the Town effected a taking, we need  not decide the issue under the categorical approach.  1. Non Categorical Taking and Penn Central  The Penn Central analysis of a non categorical taking  requires  an intensive ad hoc inquiry into the circumstances of each particular  case.   Buffalo Teachers Fedʹn, 464 F.3d at 375.   We weigh three  factors to determine whether the interference with property rises to  the level of a taking: (1) the economic impact of the regulation on the  claimant; (2) the extent to which the regulation has interfered with  distinct investment backed expectations; and (3) the character of the  governmental action.   Id. (internal quotation marks omitted).   Sherman s claim passes this test.  31   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  First, the Town s actions effectively prevented Sherman from  making any economic use of his property.  New studies were  demanded after they were already completed; new deficiencies in  Sherman s proposals were found after they were already approved;  new fees were required after they had already been paid; and new  regulations were created when Sherman complied with what had  previously been required.  Because the Town kept stringing him  along, Sherman could never develop his property.  The Town won  its war of attrition.  Second, the Town interfered with Sherman s reasonable  investment backed expectations,  a matter often informed by the  law in force in the State in which the property is located.   Ark. Game  & Fish Comm n v. United States, 133 S.Ct. 511, 522 (2012).  When  Sherman bought MareBrook, it was already zoned for residential  use.  His reasonable expectation, therefore, was that he would begin  recouping that investment after a reasonable time to get the Town s  32   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  approval on at least some form of development.  He could not have  expected the Town s decade of obstruction that pushed him to the  brink of bankruptcy.    The third factor   the character of the government action   is  the most elusive.  See John D. Echeverria, Making Sense of Penn  Central, 23 UCLA J. ENVTL. L. & POL Y 171, 186 99 (2005) (outlining  nine possible definitions of  character ); Thomas W. Merrill, The  Character of the Governmental Action, 36 VT. L. REV. 649, 661 71 (2012)  (outlining six  themes or ideas  considered by courts when  evaluating  character ).    In Penn Central itself, the Court stated that  [a]  taking  may  more readily be found when the interference with property can be  characterized as a physical invasion by government than when  interference arises from some public program adjusting the benefits  and burdens of economic life to promote the common good.   438  U.S. at 124 (internal citation omitted).  In this case, the Town s  33   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  actions are not part of a public program adjusting the benefits and  burdens of public life.  Rather, the Town singled out Sherman s  development, suffocating him with red tape to make sure he could  never succeed in developing MareBrook.  The Town s alleged  conduct was unfair, unreasonable, and in bad faith.  Though the  precise contours of the  character  factor may be blurry, we can  nevertheless conclude that the Town s conduct in this case falls  safely within its ambit.  Balancing the Penn Central factors, we conclude that Sherman  stated a non categorical takings claim.  2. Statute of Limitations  The Town argues that Sherman s takings claim is barred by 42  U.S.C. § 1983 s statute of limitations, which the parties do not  dispute is three years in this case.  See Ormiston v. Nelson, 117 F.3d  69, 71 (2d Cir. 1997).  According to the Town, in evaluating whether  Sherman stated a claim, we should have considered only what  occurred in the three years before the complaint was filed.    34   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  But that argument would mean that a government entity  could engage in conduct that would constitute a taking when  viewed in its entirety, so long as no taking occurred over any three year period.  We do not accept this.  The Town used extreme delay  to effect a taking.  It would be perverse to allow the Town to use that  same delay to escape liability.  The only way plaintiffs in Sherman s position can vindicate  the Supreme Court s admonition in Palazzolo that government  authorities  may not burden property by imposition of repetitive or  unfair land use procedures  is to allow to them aggregate acts that  are not individually actionable.  See 533 U.S. at 621.  A claim based  on such a  death by a thousand cuts  theory requires a court to  consider the entirety of the government entity s conduct, not just a  slice of it.    In fact, in support of the prohibition on repetitive and unfair  procedures, the Supreme Court cited a case much like the one before  35   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  us: Monterey v. Del Monte Dunes at Monterey, Ltd., 526 U.S. 687 (1999).   That case, already described above in more detail, involved nineteen  different site plans and five formal decisions over five years.  Id. at  698.  City planners kept demanding proposals with fewer residential  units after the property owners complied with the previous demand.   Id. at 695 98; see also Tahoe Sierra, 535 U.S. at 333 34 (citing Del Monte  Dunes and suggesting that delay in bad faith could support a takings  claim).  In National Railroad Passenger Corp. v. Morgan, the Supreme  Court allowed hostile work environment claims to similarly be  evaluated in their entirety.  536 U.S. 101 (2002).  In that situation, the  unlawful employment practice . . . cannot be said to occur on any  particular day.  It occurs over a series of days or perhaps years . . . .    Id. at 115 (internal quotation marks omitted).  And each act that  makes up the unlawful conduct is likely not actionable on its own.   Id.  As a result, the Supreme Court concluded, hostile work  36   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  environment claims are timely  so long as an act contributing to that  hostile environment takes place within the statutory time period.    Id. at 105.  Although this way of applying a statute of limitations is  generally used in the employment discrimination context, we have  not limited it to that area alone.  See Shomo v. City of New York, 579  F.3d 176, 181 82 (2d Cir. 2009) (concluding that the  continuing  violation doctrine  can apply to Eighth Amendment deliberate  indifference claims); see also Fahs Constr. Grp., Inc. v. Gray, 725 F.3d  289, 292 (2d Cir. 2013) (per curiam) (concluding that for Equal  Protection claims brought under § 1983,  [w]here a plaintiff  challenges a continuous practice and policy of discrimination . . . the  commencement of the statute of limitations period may be delayed  until the last discriminatory act in furtherance of it  (internal  quotation marks omitted)).  37   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  Here, Sherman s claim is based on an unusual series of  regulations and tactical maneuvers that constitutes a taking when  considered together, even though no single component is  unconstitutional when considered in isolation.  As in the context of  the cases described above, it cannot be said that Sherman s property  was  taken  on any particular day.  But because Sherman alleges  that at least one of the acts comprising the taking occurred within  three years of filing the case, his claim is not time barred.  We  therefore need not reach the issue of whether the limitations period  is tolled under 28 U.S.C § 1367(d).  II. Other Federal Claims  The District Court ruled that other federal claims were unripe  for the same reason it concluded Sherman s takings claim was  unripe.  Because we have determined that Sherman s takings claim  was, in fact, ripe, the District Court s ruling can no longer stand.   Therefore, for the federal non takings claims that were dismissed  38   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  solely on ripeness grounds, the District Court should consider on  remand whether Sherman stated a claim.  Some claims, however, the District Court dismissed for failure  to state a claim.  They were (A) claims under 42 U.S.C. §§ 1981 and  1982; and (B) a procedural due process claim based on the Town s  consultants  fee law.  Those claims were properly dismissed.  A. Section 1981 and Section 1982 Claims  The District Court concluded that Sherman did not state a  claim based on § 1981, and it denied as futile Sherman s request to  add a claim under 42 U.S.C. § 1982 for the same reasons it dismissed  the § 1981 claim.  See Sherman, 2013 WL 1148922, at *6 n.6.  For both claims, Sherman must allege facts supporting the  Town s intent to discriminate against him on the basis of his race.   See Rivera v. United States, 928 F.2d 592, 607 08 (2d Cir. 1991).  Jews  are considered a race for the purposes of §§ 1981 and 1982.  United  States v. Nelson, 277 F.3d 164, 177 (2d Cir. 2002).  39   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  Sherman s allegations that the Town discriminated against  him because he was Jewish are insufficient.  He states that the  municipal Defendants  knew that he was Jewish, and that at a  Town Board meeting, he heard Town citizens express fear that  MareBrook might become a  Hassidic Village  like the nearby  Kiryas Joel.  He also alleges that a  model home was vandalized  with a spray painted swastika.   However, none of this is linked to  any Town official.  Nor does he allege that any similarly situated  non Jews were treated differently.  Therefore, the District Court  correctly dismissed the § 1981 claim and denied Sherman leave to  amend to add the § 1982 claim.    B. Due Process Challenge to Consultants  Fee Law  The District Court also properly dismissed Sherman s claim  that the Town s imposition of its consultants  fee law did not  provide sufficient procedural due process.  Town Code § 48 3  provides that an applicant for approval of any land development  proposal shall reimburse the Town s reasonable fees.  Pursuant to  40   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  § 48 5(A),  [a]n applicant may appeal, in writing, to the Town Board  for a reduction in the required reimbursement amount.   The appeal  must be filed within fifteen days from the delivery of the voucher  itemizing the services performed and the amount charged for those  services.  §§ 48 5(B); § 48 3(K) (L).  The itemized voucher is  accompanied by a notice, informing the applicant of these  requirements.  § 48 3(L).  Sherman makes two arguments in support of his due process  claim.4  First, he argues that  the Town did not provide Sherman  with actual notice of what he was being asked to pay for . . . .    Appellant s Brief 58.  However, the complaint states that while he  initially did not receive invoices for the required consultants  fees,                                                 4 Sherman s arguments in support of the due process claim raised for the first  time in his reply brief are waived.  See JP Morgan Chase Bank v. Altos Hornos de  Mexico, S.A. de C.V., 412 F.3d 418, 428 (2d Cir. 2005) ( [A]rguments not made in  an appellant s opening brief are waived even if the appellant pursued those  arguments in the district court or raised them in a reply brief. ).  We also do not  consider Sherman s argument that the provisions in question violated New York  law because the District Court declined to exercise supplemental jurisdiction  over that claim.  41   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  the Planning Board eventually provided Plaintiff with its  consultants  invoices . . . .   Sherman also argues that the Town did not  allow a pre deprivation hearing when he complained . . . .   Appellant s Brief 58 59.  However, Sherman did not object to the fees in the 15 days  required by § 48 5(A).  He received the invoice for the $25,000 fee in  February 2010.  He paid the fee in March of that year.  He did not  did not appeal the fee until June 24, 2011   over a year after the he  received the invoices.5   In short, Sherman does not allege that he was not provided  with an opportunity to be heard.  Rather, he alleges that he did not  take advantage of that opportunity.   [I]f reasonable notice and                                                 5 The complaint also references a  timely filed  appeal in 2010.  However, the  complaint explicitly states that Sherman filed the appeal on June 24, 2011 and  does not otherwise mention a 2010 appeal.   Although factual allegations of a  complaint are normally accepted as true on a motion to dismiss, that principle  does not apply to general allegations that are contradicted by more specific  allegations in the [c]omplaint.   DPWN Holdings (USA), Inc. v. United Air Lines,  Inc.,  F.3d , 2014 WL 1244184, at *6 (2d Cir. Mar. 27, 2014) (internal citation  and quotation marks omitted).  Moreover, the appeal s timeliness is a legal  conclusion that we need not accept as true.  See Ashcroft v. Iqbal, 556 U.S. 662, 678  (2009).    42   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  opportunity for a hearing are given, due process will be satisfied,  regardless of . . . whether the owner takes advantage of the  opportunity for a hearing.   Brody v. Vill. of Port Chester, 434 F.3d 121,  131 (2d Cir. 2005); see also Smiga v. Dean Witter Reynolds, Inc., 766  F.2d 698, 708 09 (2d Cir. 1985) (rejecting procedural due process  challenge to the imposition of costs and attorney s fees because the  party had an opportunity to be heard  but failed to take advantage  of the opportunity ).  The District Court therefore properly  dismissed this claim.  III. State Law Claims  The District Court declined to exercise supplemental  jurisdiction over Sherman s state law claims on the ground that it  had dismissed all of his federal claims.  Because Sherman stated at  least one federal claim, we also vacate the District Court s decision  to remand the state law claims to state court.  43   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  CONCLUSION  Because of the way the Town handled Sherman s MareBrook  proposal and subsequent litigation, Sherman s claim became ripe.   According to the allegations in the complaint, which we take as true  for these purposes, the Town employed a decade of unfair and  repetitive procedures, which made seeking a final decision futile.   The Town also unfairly manipulated the litigation of the case in a  way that might have prevented Sherman from ever bringing his  takings claim.  It removed the case from state court, and then moved  to dismiss on the ground that the takings claim must be heard in  state court.  We cannot accept this tactic.  Throughout it all, the  Town prevented Sherman from developing his land.  Had the Town  acted more reasonably, the claim may never have become ripe, and  no taking may ever had occurred.  We REVERSE the District Court s  decision to dismiss Sherman s federal takings claim.  Because the Williamson County ripeness requirements are  satisfied, we VACATE the District Court s decision to the extent it  44   SHERMAN V. TOWN OF CHESTER  dismissed Sherman s federal non takings claims solely on ripeness  grounds.  On remand, the District Court may consider whether  Sherman has sufficiently stated those claims.  We AFFIRM the District Court s decision (1) to dismiss  Sherman s § 1981 claim, (2) to deny Sherman leave to amend to add  a § 1982 claim, and (3) to dismiss Sherman s procedural due process  claim based on the consultants  fee law.  Because at least one federal claim has been stated, we  VACATE the District Court s decision to decline to exercise  supplemental jurisdiction over Sherman s state law claims on the  ground that all the federal claims had been dismissed.  On remand,  the District Court may reconsider whether to exercise supplemental  jurisdiction in light of the new posture of the case.    We REMAND to the District Court for further proceedings  consistent with this opinion.  45