Smith Companies v. Thomas.

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I N T H E S U P E R I O R C O U R T O F T H E S T A T E O F D E L A W A R E I N A N D F O R K E N T C O U N T Y R O B E R T J. S M I T H C O M P A N I E S , I N C ., ) ) ) D efe n d a nt B elo w A p p e ll a n t, ) ) ) 5. ) C . A . N o. 0 1 A -0 6-0 0 4 H D R ) J A C Q U E L I N E A . T H O M A S, ) ) P lai n tiff B el o w A p p elle e. ) ) S u b m itte d : S e p te m b e r 1 0 , 2 0 0 1 D e cid e d: D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 M i c h a e l W . A r ri n g t o n , E s q . o f P a r k o w s k i & G u e r k e , P . A ., D o v e r, D e l a w a r e , f o r D e f e n d a n t B e l o w - A p p e ll a n t. C o n sta n ti n e F . M al m b e r g , III, E s q . o f Y o u n g & P lai n tiff B el o w - A p p elle e. M a l m b e r g , P . A ., D o v e r, D e l a w a r e , f o r O P I N I O N U p o n A p p e al fro m th e C o u rt o f C o m m o n P le a s A F FI R M E D I N P A R T; R E V E R S E D I N P A R T R I D G E L Y , P resid e nt J u d g e T h is is a n a p p e al b y D e f e n d a n t R o b e rt J. S m it h C o m p a n ie s, I n c. ( S m it h ) fr o m a j u d g m e n t o f t h e C o u rt o f C o m m o n P le a s w h ic h a w a r d e d t h e P lai n tiff J a c q u eli n e A . T h o m a s ( T h o m a s ) h e r d e p o sit o n a r e a l e st a t e s a l e s c o n tr a c t p l u s i n t e r e st. S m it h a r g u e s o n a p p e al t h at t h e trial c o u rt e rr e d i n its i n te r p r etati o n o f t h e c o n tr a ct u al p r o v isi o n s, m a d e e rr o r s o f f a c t i n fi n d i n g t h a t T h o m a s c o m p li e d w it h t h e c o n tr a c t, a n d i m p r o p e rl y a d m itt e d te sti m o n y o r i m p r o p e rl y i n te rf e r e d w it h S m it h s c a s e. A lte r n ati v el y , S m it h s e e k s t h e r e v e r s a l o f t h e tri a l c o u rt s c a l c u l a ti o n a n d a w a r d o f i n t e r e st. I fi n d t h a t t h e j u d g m e n t is s u p p o rte d b y s u b sta n tial e v i d e n c e a n d fr e e o f le g al e rr o r w it h t h e li m ite d e x c e p ti o n o f t h e d a t e f o r t h e a c c r u a l o f i n t e r e st. A c c o r din gly, th e ju d g m e nt is affir m e d a n d th e c a s e is r e m a n d e d f o r t h e r e c alc u lati o n o f p r etrial i n te r e st fr o m J u n e 1 3 , 2 0 0 0 . I. B A C K G R O U N D T h is a p p e al a ris e s fr o m a c o n tr a ct b et w e e n T h o m a s a n d S m it h f o r t h e p u r c h a s e o f a n e w l y c o n str u cte d h o m e i n t h e r e si d e n tial h o u si n g d e v el o p m e n t o f S h e ffiel d F a r m s. T h e c o n tr a ct p r o v isi o n s i n d is p u te p e rtai n t o L o t 8 1 i n S h e ffiel d F a r m s, h o w e v e r, L o t 8 1 w a s n o t t h e o n l y l o t o v e r w h ic h t h e s e p a rtie s n e g o tiate d . O n S e p te m b e r 2 1 , 1 9 9 9 , i n a n tici p ati o n o f p u r c h a si n g a h o m e i n S h e ffiel d F a r m s, T h o m a s a p p lie d f o r a m o rt g a g e w it h A m e ric a n F a m il y M o rt g a g e C o r p o r ati o n . T his m o rtg a g e w a s f o r a lo a n a m o u nt o f $ 1 0 0,0 0 0 o n a h o m e v alu e o f $ 1 4 0,0 0 0 in S h effield F ar m s. T h e m o rt g a g e c o m p a n y is s u e d a l o a n c o m m it m e n t a g r e e m e n t f o r a l o a n o f $ 1 0 0,0 0 0 s et to e x pire in six m o nth s, o n M arc h 2 1, 2 0 0 0. c o m p a n y is s u e d a l o c k -i n a g r e e m e n t. A d d iti o n all y , t h e m o rt g a g e T h is l o c k -i n a g r e e m e n t h a d t w o o p ti o n s f o r t h e i n te r e st r ate. T h o m a s s ele cte d t h e o p ti o n t h at all o w e d t h e i n te r e st r ate t o fl o at u n til s h e T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 d e cid e d to lo c k -in. O n O ct o b e r 5 , 1 9 9 9 , T h o m a s c o n tr a cte d w it h S m it h f o r t h e p u r c h a s e o f a h o m e t o b e b u ilt u p o n L o t 2 2 . T h o m as m a d e t h e i n itial d e p o sit o f $ 1 , 0 0 0 . 0 0 at t h is ti m e. S u b s e q u e n t d e p o sits t o t ali n g $ 7 , 2 2 5 w e r e m a d e b et w e e n O ct o b e r 2 1 , 1 9 9 9 a n d O ct o b e r 2 4 , 1 9 9 9 , b ri n g i n g t h e t o tal d e p o sits at O ct o b e r 2 4 , 1 9 9 9 t o $ 8 , 2 2 5 . 0 0 . T h is o ri g i n al c o n tr a ct w a s c o n ti n g e n t u p o n T h o m a s s elli n g t h e h o m e s h e t h e n o w n e d . T h o m a s w a s u n a b le t o q u ic k l y s ell t h e h o m e i n w h ic h s h e r e si d e d , t h e r e f o r e w a s u n a b le t o p u r c h a s e L o t 2 2 o n t h e o ri g i n all y d e si g n ate d d ate. S m it h t h e n s o l d L o t 2 2 t o a d iff e r e n t p u r c h a s e r. O n D e c e m b e r 1 , 1 9 9 9 , T h o m a s a n d S m it h e x e c u t e d t h e c o n tr a ct t h at is c u rr e n tl y i n d is p u te. T h is s e c o n d c o n tr a ct w a s f o r L o t 8 1 , a n d all p r e v i o u s d e p o sits m a d e o n L o t 2 2 w e r e tr a n s f e rr e d t o t h e L o t 8 1 c o n tr a c t. O n M arc h 2 1, 1 9 9 9, th e m o rtg a g e c o m m it m e n t t h at T h o m a s h a d w it h A m e ric a n F a m il y M o rt g a g e C o r p . e x p ir e d . O n A p ril 2 8 , 2 0 0 0 , T h o m a s s o l d h e r p r e v i o u s h o m e. O n M a y 1 , 2 0 0 0 , T h o m a s m a d e a n a d d iti o n al d e p o sit o n L o t 8 1 , b ri n g i n g t h e t o t al d e p o sit t o $ 1 0 , 7 7 5 . 0 0 , t h e a m o u n t c u rr e n tl y i n d is p u t e. I n e a rl y J u n e 2 0 0 0 , T h o m a s w a s i n f o r m e d b y A m e ri c a n F a m il y M o rt g a g e C o r p . t h at d u e t o c h a n g e s i n h e r fi n a n cial c o n d iti o n s h e w a s n o l o n g e r eli g i b le f o r a m o rt g a g e s u ffi c i e n t t o p u r c h a s e a h o m e i n S h e ffi el d F a r m s. T h o m a s u n s u c c e s sf u ll y att e m p t e d t o a d d h er r o o m m ate to th e m o rtg a g e in h o p e s o f p u rc h a sin g a h o m e in S h effield F ar m s. T h o m a s t h e n a p p lie d f o r a s m alle r m o rt g a g e, m o st li k el y f o r a m o d u la r h o m e. O n J u n e 8 , 2 0 0 0 t h e 2 T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 s e c o n d m o rt g a g e a p p lic ati o n w a s d e n ie d . I n e a rl y J u n e, S m it h d e cla r e d t h e c o n tr a ct b et w e e n S m it h a n d T h o m a s v o i d , a n d o n J u n e 1 3 , 2 0 0 0 , S m it h s o l d L o t 8 1 t o a d iff e r e n t p a rt y . B y lette r d ate d J u n e 1 9 , 2 0 0 0 , T h o m a s r e q u e st e d t h e r e t u r n o f t h e d o w n p a y m e n t o f $ 1 0 , 7 7 5 . 0 0 . T h e c o n str u cti o n o n L o t 8 1 b e g a n in e arly J uly a n d w a s c o m plete d a n d s old b y S e pte m b er 6, 2 0 0 0. S m it h r e f u s e d t o r e t u r n a n y p o rti o n o f t h e d o w n p a y m e n t, c l a i m i n g it a s li q u i d a t e d d a m a g e s p r o v i d e d f o r u n d e r t h e c o n tr a c t u a l p r o v isi o n s. T h o m a s fil e d h e r c o m p l a i n t a g a i n st S m it h o n O c t o b e r 1 3 , 2 0 0 0 , s e e k i n g r e t u r n o f t h e d o w n p a y m e n t p l u s i n t e r e st. T h e C o u rt o f C o m m o n P l e a s c o n d u c t e d a tri a l a n d a w a r d e d T h o m a s t h e r e t u r n o f t h e e n tir e d e p o sit, p l u s i n t e r e st fr o m O c t o b e r 5 , 1 9 9 9 . S m it h fil e d t h is ti m e l y a p p e a l. II. S T A N D A R D O F R E V I E W T h e sta n d ar d o f re vie w b y th e S u p erio r C o u rt f o r a n a p p e al fr o m th e C o u rt o f C o m m o n P le a s is t h e s a m e sta n d a r d a p p lie d b y t h e S u p r e m e C o u rt t o a p p e als fr o m t h e S u p e ri o r C o u rt.1 U p o n a n a p p e al fr o m t h e C o u rt o f C o m m o n P le a s, a ci v il a cti o n is r e v ie w e d o n t h e r e c o r d a n d s h all n o t b e trie d d e n o v o . 2 I n a d d r e s si n g a p p e als fr o m a trial c o u rt, t h is C o u rt is li m it e d t o c o rr e c ti n g e rr o r s o f l a w a n d d e t e r m i n i n g w h e t h e r s u b st a n ti a l e v i d e n c e e x i s t s t o s u p p o rt f a c t u a l fi n d i n g s.3 S u b s t a n ti a l e v i d e n c e i s r e l e v a n t e v i d e n c e t h a t 1 S e e S tate v. C a gle, 1 0 2 D el. C D e l. S u p r., 3 3 2 A . 2 d 1 4 0 , 1 4 2 ( 1 9 7 4 ). . § 1 3 2 6 ( c ); S u p e r C t. C i v . R . 7 2 ( g ). 3 S e e S h a h a n v. L a n d i n g, D e l. S u p r., 6 4 3 A . 2 d 1 3 5 7 , 1 3 5 9 ( 1 9 9 4 ). 3 T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 a r e a s o n a b l e m i n d m i g h t a c c e p t a s a d e q u a t e t o s u p p o rt a c o n c l u s i o n .4 It i s n o t t h e d u t y o f t h e r e v ie w i n g C o u rt t o w ei g h t h e e v i d e n c e, d ete r m i n e t h e q u e sti o n s o f c r e d i b ilit y , o r m a k e it s o w n f a c t u a l fi n d i n g s.5 W h e n t h e d e t e r m i n a ti o n o f f a c t s r e s t s o n a q u e s ti o n o f c r e d i b ilit y a n d a c c e p ta n c e o r r eje cti o n b y t h e trial j u d g e o f li v e te sti m o n y , t h e trial J u d g e's fi n d i n g s w ill b e a p p r o v e d o n r e v i e w .6 F a c t u a l fi n d i n g s i n t h i s c a s e w ill n o t b e o v e rt u r n e d o n a p p e a l if t h e y a r e " s u fficie n tl y s u p p o rte d b y t h e r e c o r d a n d a r e t h e p r o d u ct o f a n o r d e rl y a n d 4 S e e O c e a n p o rt I n d. v. W il m in gto n S te v e d o re s, 5 S e e J o h n s o n v. C h r y sler C o r p., 6 S e e L e vitt v. B o u vier, D e l. S u p r., 6 3 6 A . 2 d 8 9 2 , 8 9 9 ( 1 9 9 4 ). D e l. S u p r., 2 1 3 A . 2 d 6 4 , 6 6 ( 1 9 6 5 ). D e l. S u p r., 2 8 7 A . 2 d 6 7 1 , 6 7 3 ( 1 9 7 2 ). 4 T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 l o g ic al d e d u cti v e p r o c e s s." 7 Q u e sti o n s o f la w a r e r e v ie w e d III. D I S C U S S I O N 8 d e n o v o. T h e d is p o siti o n o f t h is a p p e al r e v o l v e s a r o u n d t h r e e is s u e s. F ir st, S m it h s e e k s r e v e r s a l o f t h e j u d g m e n t b a s e d o n t h e tri a l c o u rt s i n t e r p r e t a ti o n o f t h e c o n tr a c t. S m it h o ff e rs t h r e e g r o u n d s f o r fi n d i n g t h at T h o m a s b r e a c h e d t h e c o n tr a ct a n d h a s f o rf eite d t h e r et u r n o f t h e d e p o sit: T h o m a s f aile d t o a p p l y f o r a m o rt g a g e a s r e q u ir e d b y t h e m o rt g a g e c o n ti n g e n c y c l a u s e , T h o m a s f a il e d t o l o c k -i n a n i n t e r e st r a t e a s r e q u ir e d b y t h e c o n tr a c t, a n d T h o m a s f aile d t o a ct i n g o o d f ait h . I n t h e alte r n ati v e, S m it h s e e k s t o h a v e t h e a w a r d o f interest re v erse d. L a stl y , S m it h s e e k s r e v e rs al b a s e d u p o n eit h e r t h e l o w e r c o u rt s i m p r o p e r a d m is si o n o f te sti m o n y o r t h e i m p r o p e r i n te rf e r e n c e w it h S m it h s c a s e. S m it h first a r g u e s t h at t h e trial c o u rt m a d e b o t h a le g al a n d f a ct u al e rr o r i n t h e i n te r p r etati o n o f t h e c o n tr a ct u al la n g u a g e r e g a r d i n g t h e m o rt g a g e c o n ti n g e n c y cla u s e. D e l. S u p r., 3 3 2 A . 2 d 1 4 0 , 1 4 2 - 4 3 ( 1 9 7 4 ); 7 C o n str., I n c., D e Il d.;S S tp ar t. e v. 7C aA g. l2 e, 8 5 4 , 8 5 5 ( 1 9 8 8 ) . . u , 5 9 d 8 S e e R o h n er v. N ie m a n n, E n s m in g er v. M erritt M arin e D e l. S u p r., 3 8 0 A . 2 d 5 4 9 , 5 5 2 ( 1 9 7 7 ). 5 T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 S m it h c o n te n d s t h at t h e c o n tr a ct la n g u a g e is cle a r a n d u n a m b i g u o u s a n d t h e trial c o u rt s h o uld h a v e e n f o rc e d th e c o ntra ct a c c o r din g to th o s e ter m s. P ara g ra p h s 3 (a) a n d 3 ( d ) o f th e A gre e m e nt of S ale pro vid e: M o rt g a g e C o n ti n g e n c y . ( a ) W it h i n s e v e n ( 7 ) b a n k i n g d a y s o f a c c e p t a n c e o f t h is A g r e e m e n t b y b o t h P U R C H A S E R a n d S E L L E R , P U R C H A S E R s h all a p p l y , at a q u alifie d le n d i n g i n stit u ti o n (t h e L E N D E R ), f o r m o rt g a g e f i n a n c i n g . S E L L E R a g r e e s t h a t t h i s A g r e e m e n t s c o n t i n g e t u p o n P u r c h a s e r i n o b tai n i n g a n u n c o n d iti o n al c o m m it m e n t fr o m s ai d L E N D E R , f o r a m o rt g a g e i n t h e a m o u n t o f $ 1 0 0 , 0 0 0 . 0 0 , at t h e p r e v aili n g i n te r e st r ate, a n d f o r a te r m n o t t o e x c e e d 3 0 y e a rs, w it h i n 1 5 d a y s fr o m t h e e x e c u ti o n o f t h is A g r e e m e n t (t h e C o m m it m e n t ). * * * 3. (d) If P U R C H w it h i n t h e s p e c s o le o p ti o n , m a s h all b e f o rf eit w hic h c ase S E lia b ilit y o r clai A S E R f ails t o m a k e ifie d fifte e n ( 1 5 ) b a n y d e clare this A gre e m e d b y P U R C H A S E R L L E R a n d P U R C H A m s h e r e u n d e r. a p p li kin g e nt n to S S E R c ati o n f o r t h e m o rt g a g e d a y s th e n S E L L E R , at S u ll a n d v o i d a n d all d e p o E L L E R a s li q u i d ate d d a s h all b e r elie v e d fr o m a fin E L sit m a n y a n cin g L E R s m o n i e s g e s, in f u rth er S m it h a r g u e s t h e c o u rt c o m m itte d le g al e rr o r i n i n te r p r eti n g t h e w o r d a p ply in p a r a g r a p h 3 ( a ) t o i n cl u d e t h e a p p lic ati o n f o r a l o w e r p ric e d h o m e p r e p a r e d t w o m o n t h s p ri o r t o t h e si g n i n g o f t h e D e c e m b e r 1 , 1 9 9 9 c o n tr a c t. T e sti m o n y fr o m W illia m S c h a e f e r ( S c h a e f e r ), t h e l o a n o ffic e r e sta b lis h e d t h at T h o m a s o ri g i n all y a p p lie d f o r a m o rt g a g e i n S e p te m b e r 1 9 9 9 , o n a h o m e w it h a p u r c h a s e p ric e o f $ 1 4 0 , 0 0 0 i n S h e ffiel d F a r m s. T h e D e c e m b e r 1 9 9 9 c o n tr a ct p r o v i d e d f o r a p u r c h a s e p ric e o f $ 1 5 1 , 0 5 0 . S m it h clai m s t h at t h e differe n c e in p u rc h a s e p ric e e vid e n c e s s e p arate c o ntra cts. 6 T h e r e f o r e, S m it h a r g u e s t h at T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 all o w i n g t h e a p p lic ati o n f o r t h e $ 1 4 0 , 0 0 0 h o m e t o f all w it h i n t h e d e fi n iti o n o f a p p lic ati o n u n d e r p a r a g r a p h 3 ( a ) o f t h e D e c e m b e r 1 9 9 9 c o n tr a ct w a s a v i o lati o n o f t h e cle a r a n d u n a m b i g u o u s t e r m s o f t h e c o n tr a c t. S m it h clai m s t h at t h e trial c o u rt c o m m itte d a n e rr o r w h e n it f o u n d T h o m a s t o h a v e f u lfille d t h e r e q u ir e m e n t t o m a k e a n a p p lic ati o n w it h i n s e v e n d a y s. S m it h a r g u e s t h at t h e c o u rt s fi n d i n g s a r e b a s e d u p o n a m is st a t e m e n t o f S c h a e f e r s t e sti m o n y . S m it h a s s e rts t h at c o n tr a r y t o t h e tri a l c o u rt s st a t e m e n t, S c h a e f e r s t e sti m o n y w a s c o n tr a d i c t e d a n d p o i n ts t o t h e te sti m o n y o f T h o m a s, w h e r e s h e c o n c e d e d t h at s h e d i d n o t file a n e w a p p lic ati o n f o r a m o rtg a g e o n L ot 8 1. T h o m a s l a b e ls S m it h s c o n t e n ti o n s a s a h y p e r-t e c h n i c a l a r g u m e n t. T h o m a s a r g u e s t h at t h e m o d ific ati o n o f t h e A g r e e m e n t o f S ale fr o m L o t 2 2 t o L o t 8 1 alt h o u g h te c h n ic all y a n e w c o n tr a c t, d i d n o t n e g a t e h e r t h e n p e n d i n g a p p li c a ti o n o r r e q u ir e h e r t o g o t h r o u g h t h e m e a n i n g le s s e x e r cis e o f fili n g a n e w a p p lic ati o n . I n s u p p o rt, T h o m a s n o t e s t h a t h e r m o rt g a g e c o m p a n y d i d n o t c o n si d e r it n e c e s s a r y t o r e a p p l y . S c h a e f e r a c k n o w l e d g e d t h at it w a s n o t n e c e s s a r y f o r a n e w a p p lic ati o n t o b e m a d e b e c a u s e t h e o ri g i n al a p p lic ati o n w a s f o r a lot a n d h o m e in S h effield F ar m s. A d d iti o n all y , S c h a e f e r state d t h at h e m et w it h T h o m a s s e v e r al ti m e s t o f o ll o w u p o n h e r a p p lic ati o n . T h e i n t e r p r e t a ti o n o f c o n tr a c t u a l l a n g u a g e i n v o l v e s q u e s ti o n s o f l a w a n d f a c t.9 9 o f C o ntra cts § 2 S e e. K lair v. R e e s e 1 2) , D e l. S u p r., 5 3 1 A . 2 d 2 1 9 , 2 2 2 ( 1 9 8 7 ) ( c iti n g t h e 7 R e state m e nt ( S e c o n d ) T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 W h il e t h is C o u rt m a y d r a w its o w n c o n c l u si o n s a s t o t h e w ritt e n t e r m s o f t h e c o n tr a c t, I d efer to th e trial c o u rt o n fin din g s o f fa ct b a s e d o n e vid e n c e b e y o n d th e f o u r c o r n ers o f th e d o c u m e n t, a s s u m i n g t h o s e fi n d i n g s a r e t h e p r o d u c t o f a n o r d e rl y a n d l o g i c a l d e d u c ti v e p r o c e s s.10 T h e i s s u e s a s r a i s e d b y S m it h r e q u ir e b o t h a r e v i e w o f t h e c o n tr a c t u a l t e r m s o f t h e c o n tr a c t a n d t h e f a c t u a l fi n d i n g s o f t h e tri a l c o u rt. T h e c o n te n ti o n b y S m it h t h at p a r a g r a p h s 3 ( a ) a n d 3 ( d ) cle a rl y a n d u n a m b i g u o u sl y re q uire d T h o m a s to re a p ply is n ot s u p p o rte d b y this C o u rt s inter p ret th at th e cle ar a n d u n a m big u o u s la n g u a g e o f th e c o ntra ct re q uire d T h o m o rtg a g e o n th e $ 1 5 1,0 0 0 h o m e. P ara g ra p h 3 (a) re q uire s th at T h o m a m o rt g a g e i n t h e a m o u n t o f $ 1 0 0 , 0 0 0 . T h e r e is n o m e n ti o n i n p a r a g r a p p u rc h a s e p ric e o f th e h o m e. ati o n . S m it h state s m as to a p ply for h er s m erely a p ply for a h 3(a) or 3(d) of th e T h e o n l y d o lla r a m o u n t state d i n p a r a g r a p h 3 ( a ) is t h e m o rt g a g e b ala n c e, w h ic h w a s i n s e rte d b y h a n d . It a p p e a rs t h at t h e i n te n ti o n o f t h e p a rtie s w a s f o r T h o m a s to p r o vid e th e differe n c e b et w e e n th e p u rc h a s e p ric e a n d th e m o rtg a g e a m o u n t. In 1 0 m a k i n g its d ete r m i n ati o n , t h e trial c o u rt r elie d u p o n t h e te sti m o n y o f t h e ( citi n g , D e l. S u p r., 4 9 8 A . 2 d 1 1 0 8 , 1 1 1 3 S e e id. , D e l . E .I. pdr u. , P2 o8 n7 t dA e. 2 Nd e 6 m7 o1 u rs 7 v3. S 1 h 9ell2 O) i. l C o. ( 1 9 8 5 ); S u , 6 ( 7 ) L e vitt v. B o u vier 8 T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 m o rt g a g e l o a n o ffi c e r t h at T h o m a s m a d e a n a p p li c ati o n f o r a h o m e i n S h e ffi el d F a r m s. H is te sti m o n y als o e sta b lis h e d t h at fr o m t h e le n d e r s p e rs p e cti v e, T h o m a s w a s n o t r e q u ir e d t o r e a p p l y f o r a m o rt g a g e w h e n s h e s w itc h e d l o ts. T h is d e cisi o n a p p e a rs t o r e st si g n ific a n tl y u p o n S c h a e f e r s te sti m o n y . T h is r elia n c e is r e a s o n a b le b e c a u s e t h e m o rt g a g e c o m p a n y is t h e e n tit y t o w h ic h t h e a p p lic ati o n m u st b e m a d e. It w a s r e a s o n a b le t o i n f e r t h at a p a rt y w o u l d n o t b e e x p e c t e d t o f o r c e a n e w a p p li c a ti o n u p o n a l e n d e r w h o d o e s n o t r e q u ir e it. T h e r e f o r e, t h e trial c o u rt s f a ct u al fi n d i n g t h at T h o m a s c o m p lie d w it h t h e c o n tr a ct is s u p p o rte d b y t h e r e c o r d a n d is t h e p r o d u ct o f a n o r d e rl y a n d l o g ic al d e d u cti v e r e a s o n i n g pr o c e ss. S m it h a s s e rts t h at T h o m a s als o v i o late d p a r a g r a p h 3 (f) b y f aili n g t o l o c k -i n a n i n t e r e st r a t e a n d t h is b r e a c h s h o u l d p r e c l u d e a n y r e c o v e r y o f h e r d e p o sit. P a r a g r a p h 3 (f) o f th e A gre e m e nt of S ale pro vid es: If, s u b s e q u e n t t o lo c k -in a n inter u c h t h a P U R C H s t L E N D E R , th e n A g r e e m e n t n u ll P U R C H A S E R to a n d P U R C H A S E h e r e u n d e r. th e iss u a n c e of th e C o m m e st r at e w it h L E N D E R a n d , A S E R n o l o n g e r q u alifi e s f S E L L E R m a y, at S E L L E a n d v o i d a n d all d e p o sit S E L L E R a s li q u i d ate d d a R s h all b e r elie v e d fr o m it m as a or m R s m o m a g a n y e n t, P U R C H A S E R f a ils t o r e s u lt, i n t e r e st r a t e s c h a n g e o rt g a g e fi n a n ci n g w it h s ai d s o le o p ti o n , d e cla r e t h is n ie s s h all b e f o rf eite d b y e s, in w hic h c a s e S E L L E R f u rt h e r lia b ilit y o r clai m s T h o m a s e x e c u te d a L o c k I n A g r e e m e n t w h ic h all o w e d t h e i n te r e st r ate t o fl o at u n til T h o m a s t o o k s o m e a cti o n t o l o c k it i n . S m it h c o n te n d s t h at t h e a b o v e p r o v isi o n r e q u ir e d 9 T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 T h o m a s t o l o c k -i n a n i n te r e st r ate a n d h e r f ail u r e t o d o s o is a b r e a c h . H o w e v e r, T h o m a s a r g u e s t h at p a r a g r a p h 3 (f) s h o u l d b e i n te r p r ete d t o a p p l y o n l y w h ere a p arty is d e nie d a m o rtg a g e d u e to a n in cre a s e in intere st rate s. P ara g ra p h 3 (f) is m e r el y i n te n d e d t o p r e v e n t T h o m a s fr o m u si n g t h e m o rt g a g e c o n ti n g e n c y a s a n e x c u s e if r ate s g o u p . T h o m a s c o n te n d s t h e trial c o u rt f o ll o w e d t h is i n te r p r etati o n . T h e trial c o u rt th e n m a d e a f a ct u al d ete r m i n ati o n r e g a r d i n g t h e is s u e o f w h y T h o m a s w a s d e n ie d a m o rt g a g e. B a s e d o n te sti m o n y o f S c h a e f e r t h e trial c o u rt d ete r m i n e d t h at T h o m a s w a s n o t d e nie d a m o rtg a g e b a s e d o n a n in cre a s e in intere st rate s, b ut w a s d e nie d th e m o rtg a g e s o lel y a s a r e s u lt o f h e r a s s et a n d c r e d it sit u ati o n . I a m n o t p e r s u a d e d b y S m it h s a r g u m e n t t h at p a r a g r a p h 3 (f) r e q u ir e d l o c k -i f a il u r e t o d o s o w a s a b r e a c h . T h e w o r d i n g a n d , a s a r e s u lt, i n t e r e st r a t e s c h a n g e P U R C H A S E R n o l o n g e r q u alifie s f o r m o rt g a g e fi n a n ci n g w it h s ai d L E N D E R , T h o m a s s i n te r p r etati o n . P a r a g r a p h 3 (f) o n l y a p p lie s w h e r e a p a rt y h a s b e e n m o rtg a g e d u e to a n in cre a s e in intere st rate s. n a n d th e s u c h th at s u p p o rts d e nie d a T h e trial c o u rt m a d e a fa ctu al fin din g th at th ere w a s n o e vid e n c e th at a n intere st rate c h a n g e h a d a n y e ff e ct o n T h o m a s b ei n g d e n ie d a m o rt g a g e. T h e trial c o u rt r elie d u p o n S c h a e f e r s te sti m o n y t h at T h o m a s w a s d e n ie d a l o a n b a s e d s o lel y o n h e r c r e d it a n d a s s ets. T h e trial c o u rt f u rth er d eter m in e d th at p ara g ra p h 3 (f) did n ot a p ply to T h o m a s b e c a u s e h er f ail u r e t o l o c k -i n a n i n te r e st r ate d i d n o t c a u s e h e r T h e trial c o u rt s f a ct u al d ete r m i n ati o n r e g a r d i n g t h e r e a s o n T h o m a s w a s d e n ie d a m o rt g a g e is s u p p o rte d b y 1 0 m o rt g a g e d e n i a l. T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 t h e r e c o r d a n d is t h e p r o d u ct o f a n o r d e rl y a n d l o g ic al d e d u cti v e r e a s o n i n g p r o c e s s. S m it h a r g u e s t h at T h o m a s b r e a c h e d t h e c o n tr a ct b y a cti n g i n b a d f ait h . C a s e la w a n d p a r a g r a p h 1 6 o f t h e c o n tr a c t r e q u ir e b o t h p a rti e s t o a c t i n g o o d f a it h .11 T o s u p p o rt t h e alle g ati o n t h at T h o m a s a cte d i n b a d f ait h S m it h c o n te n d e d : T h o m a s f aile d t o P ara gra p h 1 6 pro vid es: T i m e o f t h e E s s e n c e ; D e f a u lt. T i m e is o f t h e e s s e n c e o f t h is A g r e e m e n t. If P U R C H A S E R f ails t o m a k e a n y p a y m e n t a s s p e cifie d h e r ei n , k n o w i n g l y f u r n is h e s f als e o r i n c o m p lete i n f o r m ati o n t o S E L L E R , S E L L E R s b r o k e r, a n y a g e n t o r e m p l o y e e o f S E L L E R s b r o k e r o r P U R C H A S E R s o r S E L L E R s l e n d i n g i n s t i t u t i o n c o n c e r n i n g B u y e r s l e g a l o r f i n a n c i a l s t a t u s , f a i l s o m a k e a p p l i c a i o n o r c o o p e r a t e i n t h e p r o c e s s i n g t t m o r t g a g e l o a n a p p l i c a t i o n , w h i c h a c t ( s ) w o u l d r e s u l t i n f a i l u r e t o o b t a i n a m o r t g a g e of th e fi n a n c i n g c o m m it m e n t, o r v i o l a t e s o r f a ils t o p e rf o r m a n y o f t h e t e r m s o r c o n d iti o n s o f t h is A g r e e m e n t, t h e S E L L E R s h a ll h a v e t h e ri g h t a n d o p ti o n t o d e c l a r e t h is A g r e e m e n t n u ll a n d v o i d , t o r etai n a n y all d e p o sit m o n ie s a s li q u i d ate d d a m a g e s f o r s u c h d e f a u lt b y P U R C H A S E R , o r t o e x e r cis e a n y le g al o r e q u ita b le ri g h t o r r e m e d y t o w h ic h S E L L E R m a y b e e n titl e d a n d i n c o n n e c ti o n t h e r e w it h t o a p p l y a n y d e p o sit m o n i e s e it h e r o n a c c o u n t o f t h e p u r c h a s e r p ri c e o r o n a c c o u n t o f d a m a g e s, a s S E L L E R m a y e l e c t. F o r m a l t e n d e r o f d e e d a n d te n d er of p urc h ase m o nies are w aiv e d. 1 1 1 1 m a k e T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 a p p lic ati o n o r p r o v i d e a n y i n f o r m ati o n t o t h e m o rt g a g e c o m p a n y b et w e e n D e c e m b e r 1 st a n d D e c e m b e r 8 t h ; T h o m a s f aile d t o si g n o r r et u r n t h e c o m m it m e n t lette r; T h o m a s d e c ei v e d S m it h b y p r e s e n ti n g t h e c o m m it m e n t lette r a s a v ali d c o m m it m e n t; a n d T h o m a s a p p lie d f o r a m o rt g a g e o n a m o d u la r h o m e w h ile still u n d e r c o n tr a ct w it h S m it h . T h o m a s d e n i e d a n y a c ts o f b a d f a it h a n d c o n t e n d s t h at S m it h s e x a m p l e s a r e m e r el y a n i n c o rr e ct c h a r a cte riz ati o n o f t h e r e c o r d b el o w . T h o m a s a r g u e s s h e d i d n o t f ail t o m a k e a p p lic ati o n o r p r o v i d e a n y i n f o r m ati o n t o t h e m o rt g a g e c o m p a n y b et w e e n D e c e m b e r 1 1 st a n d D e c e m b e r 8 th, a n d r e l i e s u p o n S c h a e f e r s t e s t i m o n y a b o u t t h e m a n y t i m e s t h e y m e t r e g a r d i n g t h e m o rt g a g e. T h o m a s c o n te n d s t h at h e r f ail u r e t o si g n o r r et u r n t h e c o m m it m e n t lette r w a s n o t a n a ct o f b a d f ait h , a n d a s d is c u s s e d a b o v e p a r a g r a p h 3 (f) d i d n o t r e q u ir e h e r t o d o s o . T h o m a s a s s e rts s h e d i d n o t d e c ei v e S m it h i n a n y w a y a n d t o o k n o ste p s t o p u r c h a s e o t h e r p r o p e rt y p ri o r t o b ei n g d e n ie d t h e a b ilit y t o p u r c h a s e i n S h e ffiel d F a r m s. T o t h e c o n tr a r y , T h o m a s a s s e rts g o o d f ait h s u p p o rte d b y h e r atte m p ts t o o b tai n fi n a n ci n g b y i n cl u d i n g h e r r o o m m ate o n t h e m o rt g a g e a p p lic ati o n . S m it h is c o rr e ct t h at b o t h p a rtie s a r e b o u n d t o a ct i n g o o d f ait h . E v er y c o ntra ct i m p o s e s a d u t y o f g o o d f ait h i n its p e rf o r m a n c e. A b r e a c h o f t h e o b li g ati o n o f g o o d f ait h in p erfor m a n c e m a y b e o v e rt o r m a y c o n sist o f i n a cti o n . T h e r e q u ir e m e n t o f g o o d f ait h e x t e n d s t o t h e s a ti s f a c ti o n o f c o n tr a c t u a l c o n d iti o n s o r c o n ti n g e n c i e s. 12 T h e d e t e r m i n a ti o n D e l. S u p e r., C . A . N o . 9 1 C - 1 2 0 3 - 0 3 5 , L e e , J . , R1 e9 h9 o2 b oW thL R2 e0 s7 o2rt6 2R, e al2 ty( ,J Iu nl c. 2 v. , B 1ri9 tti2 n) g h a me m E . ntO erp p )riscei st ,a I ino c.,s o m i t t e d ) ( a f f d * y 1 9 ( M . ( t n , D e l . S u p r . , N o . 5 5 1 , 1 9 9 2 , V e a s e y , C . J . , 1 9 9 3 W L S ki4 p5 a n d 4 4 8 0 J u d y, I n c. v. R e h o b oth R e s o rt R e alty, I n c. 1 2 T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 o f w h et h e r a p a rt y a cte d i n g o o d f ait h is a f a ct u al fi n d i n g a n d w ill n o t b e o v e rt u r n e d if it is t h e p r o d u ct o f a n o r d e rl y a n d l o g ic al d e d u cti v e p r o c e s s, a n d a r e s u p p o rte d b y s u fficie n t e v i d e n c e i n t h e r e c o r d .13 T his C o u rt s re vie w is to d eter m in e if th e d e cisio n b elo w w a s th e p r o d u ct o f a n o r d e rl y a n d l o g i c al d e d u cti v e p r o c e s s, a n d is s u p p o rt e d b y s u ffi ci e n t e v i d e n c e i n t h e r e c o r d . T h e trial c o u rt c o n si d e r e d t h is is s u e a n d d i d n o t fi n d t h at T h o m a s a cte d i n b a d f ait h . T h o m a s h a s p u t f o rt h s u fficie n t e v i d e n c e i n t h e r e c o r d t o r e f u te all e x a m p le s o f b a d f ait h . U n d e r t h e f a cts a n d cir c u m sta n c e o f t h is c a s e, a n d i n li g h t o f t h e a p p lic a b le sta n d a r d o f r e v ie w , t h e trial c o u rt s fi n d i n g t h at T h o m a s m et h e r d u t y o f a cti n g i n g o o d f ait h is e n title d to d efere n c e. ( N o v. 1, 1 9 9 3 ) ( O R D E R )). , D e l. S u p r., N o . 5 5 1 , 1 9 9 2 , 1 3 , D e l. S u p r., 2 8 7 V e a s e y , C . J . , 1 9 S9 e3 e W S kL ip4 4 a5 n 4 d 8 J u * d 1 y,( I no c.. v1 ., R e h o b o( tO h R RD e s oR rt ( Rc iet altg y, I n c. 0 N v 1 9 9 3) E ) in L e vitt v. B o u vier A .2 d 6 7 1, 6 7 3 ( 1 9 7 2 )). 1 3 T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 N e x t, S m it h a ll e g e s t h e tri a l c o u rt i m p r o p e rl y a d m itt e d t e sti m o n y o f a n u n d is c l o s e d w it n e s s a n d i m p r o p e rl y a n d m at e ri all y i n t e rf e r e d w it h t h e d e f e n d a n t s c a s e. T h o m a s s fir st w it n e s s, B a r b a r a J a r v is ( J a r v is ), w a s t h e o n site s ale s p e rs o n o f S m it h w h e n T h o m a s a tt e m p t e d t o p u r c h a s e a h o m e. J a r v is w a s n o t o n t h e p r e tri a l sti p u l ati o n , h o w e v e r t h e c o u rt all o w e d h e r te sti m o n y , w h ic h t o u c h e d o n t h e a m o u n t a n d d ate o f t h e r e s ale o f L o t 8 1 . S m it h c o n te n d s t h is w a s a v i o lati o n o f t h e C o u rt o f C o m m o n P le a s C i v il R u le 1 6 a n d c r e a t e d a m a n if e s t i n j u s ti c e a n d p r e j u d i c e a g a i n s t S m it h .14 A d d iti o n a ll y , S m it h c l a i m s t h e 1 4 CCP Civ. R. 16. Pretrial procedure; formulating issues. In any action, the Court may in its discretion direct the attorneys for the parties and any unrepresented parties to appear before it for a conference to consider: (1) The simplification of the issues; (2) The necessity or desirability of amendments to the pleadings; (3) The possibility of obtaining admissions of fact and of documents which will avoid unnecessary proof; (4) The limitation of the number of expert witnesses; (5) The advisability of a preliminary reference of issues to a Commissioner for findings to be used as evidence at trial; (6) Such other matters as may aid in the disposition of the action. The Court shall make 1 4 T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 lo w er c o u rt interfere d w it h t h e c a s e b y d is c o u r a g i n g c r o s s- e x a m i n ati o n o f J a r v is, i n d is c o u n ti n g d ir e ct te sti m o n y b e f o r e it w a s o ff e r e d o f S m it h s w it n e s s, a n d t h r o u g h f a u lt y e v i d e n ti a r y r u li n g s p e r m itti n g c r o s s e x a m i n ati o n b e y o n d t h e s c o p e o f d ir e ct e x a m i n ati o n o f S m it h s w it n e s s. S m it h r e q u e sts t h is C o u rt t o fi n d r e v e rsi b le e rr o r. T h o m a s c o n te n d s t h at if a n y e rr o r o c c u rr e d it w a s h a r m le s s. an order which recites the action taken at the conference, the amendments allowed to the pleadings, and the agreements made by the parties as to any of the matters considered, and which limits the issues for trial to those not disposed of by admissions or agreements of counsel; and such order when entered controls the subsequent course of the action, unless modified at the trial to prevent manifest injustice. 1 5 T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 C a s e la w i n te r p r eti n g C i v il R u le 1 6 o f t h is C o u rt is r ele v a n t h e r e. I n , , this C o u rt h eld th at th e p h ra s e F u r e k v. in U niv ersity o f D ela w are S u p e ri o r C o u rt C i v il R u le 1 6 ( e ), w o u l d all o w t h e te sti m o n y o f te n w it n e s s e s n o t i d e n tifie d i n t h e p r e tri a l s ti p u l a ti o n .15 t o p r e v e n t m a n if e st i n j u stic e F e d e r al c o u rts, u n d e r t h e c o u n te r p a rt t o R u le 1 6 ( e ), h a v e a p p lie d a f o u r-f a ct o r te st i n a s s e s si n g w h et h e r t o p e r m it a p a rt y t o d e p a rt fr o m its p r etrial s u b m issio n s. T h e s e fa cto rs re q uire a trial c o u rt to c o n sid er: ( 1 ) th e p reju dic e o r s u r p ris e in f a ct o f t h e p a rt y a g ai n st w h o m t h e e x cl u d e d w it n e s s e s w o u l d h a v e te stifie d , ( 2 ) t h e a b ilit y o f t h e p a rt y t o c u r e t h e p r ej u d ic e; ( 3 ) t h e e x te n t t o w h ic h w ai v e r o f t h e r u le a g ai n st c alli n g u n liste d w it n e s s e s w o u l d d isr u p t t h e o r d e rl y a n d e fficie n t trial o f t h e c a s e o r o f o t h e r c a s e s i n t h e c o u rt; a n d ( 4 ) b a d f a it h a n d w illf u l n e s s i n f a ili n g t o c o m p l y w it h t h e c o u rt s o r d e r.16 , cite s , a c a s e fr o m t h e S e v e n t h C ir c u it, w h e r e a T h e C o u rt in F u re k G alar d v. J o h n s o n w it n e s s n o t li s t e d i n t h e p r e tri a l o r d e r w a s a ll o w e d t o t e s tif y .17 T h e C o u rt r e a s o n e d t h a t si n c e t h e d e f e n s e k n e w t h e p lai n tiff i n te n d e d t o c all t h e w it n e s s, a n d t h e s u b je ct o f h e r te sti m o n y , a n e w trial w a s n o t w a rr a n te d b e c a u s e p r ej u d ic e w a s n o t s h o w n . C i v il R u le 1 6 f o r t h e C o u rt o f C o m m o n P le a s i n cl u d e s t h e s a m e p h r a s e t o p r e v e n t m a n if e st i n j u sti c e a s d is c u s s e d a b o v e. T h e f a c ts i n t h e c a s e b e f o r e t h is C o u rt a r e i d e n ti c al 1 5 D e l. S u p e r., C . A . N o 8 2 C - 0 9 - 0 3 0 , G e b e l e i n , J., 1 9 8 7 W L 1 8 1 1 8 ( S e p t. 2 5 , 1 9 8 7 ) ( O R D E R ). 1 6 1 9 7 7 ). 1 7 S e e M e y ers v. P e n n y p a c k W o o d s H o m e O w n ers hip A ss n 7 t h C ir., 5 0 4 F . 2 d 1 1 9 8 ( 1 9 7 4 ). 1 6 , 5 5 9 F .2 d 8 9 4, 9 0 4 - 0 5 ( 3 d. C ir. T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 to th o se in G alar d v. J o h n s o n. T u es d a y, M a y 2 9, 2 0 0 1. T h e trial fr o m w hic h this a p p e al w as ta k e n o c c urre d o n W h e n S m it h first o b je cte d t o J a r v is b ei n g c alle d , c o u n s el state d t h a t t h e y w e r e n o t m a d e a w a r e t h a t s h e w o u l d t e stif y u n til t h e F ri d a y b e f o r e tri a l. J a r v is w a s a p a st e m p l o y e e o f S m it h , t h e r e f o r e S m it h w o u l d h a v e k n o w le d g e o f h e r e x p e cte d te sti m o n y . A n al o g o u s t o G alar d , S m it h k n e w T h o m a s i n te n d e d t o c all t h e w it n e s s p ri o r t o tri a l, a n d t h e s u b j e c t o f h e r t e sti m o n y , a c c o r d i n g l y a n e w tri a l is n o t w a rr a n t e d b e c a u s e preju dic e h as n ot b e e n s h o w n. S m it h als o r e q u e sts t h at t h is C o u rt c o n si d e r v a ri o u s e v e n ts i n t h e trial b el o w t o fi n d r e v e rsi b le e rr o r. U n d e r C o u rt o f C o m m o n P le a s C i v il R u le 6 1 a n e rr o r o r d e f e ct w ill b e d i s r e g a r d e d u n l e s s it a f f e c t s a s u b s t a n ti a l ri g h t o f t h e p a rt y .18 F ir s t, S m it h c l a i m s t h e l o w e r c o u rt i n te rf e r e d w it h t h e c a s e b y d is c o u r a g i n g c r o s s- e x a m i n ati o n o f J a r v is. refle cts th e trial c o u rt state d T h e re c ord N o w , a r e w e p r ett y n e a r t h e e n d o f t h e c r o s s- e x a m i n ati o n ? It s g etti n g v e r y l o n g , la b o ri o u s a n d te d i o u s. S e c o n d , S m it h alle g e s t h e l o w e r c o u rt d is c o u n te d d ir e ct te sti m o n y b e f o r e it w a s o ff e r e d b y S m it h s w it n e s s. T h e r e c o r d r e fle cts t h e trial c o u rt state d i n r e s p o n s e t o a n o b je cti o n a b o u t all o w i n g a w it n e s s t o te stif y fr o m a 1 8 CCP Civ. R. 61. Harmless error. No error in either the admission or the exclusion of evidence and no error or defect in any ruling or order or in anything done or omitted by the Court or by any of the parties is ground for granting a new trial or for vacating, modifying or otherwise disturbing a judgment or order, unless refusal to take such action appears to the Court inconsistent with substantial justice. The Court at every stage of the proceeding must disregard any error or defect in the proceeding which does not affect the substantial rights of the parties. 1 7 T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 lette r, T hir d, S m it h c o n t e n d s t h e l o w e r c o u rt, t h r o u g h f a u lt y e v i d e n ti a r y r u li n g s p e r m itt e d c r o s s W e ll, s h e c a n t e stif y if s h e w a n ts, b u t it j u st s e e m s li k e a w a st e o f ti m e . e x a m i n a ti o n b e y o n d t h e s c o p e o f d ir e c t e x a m i n a ti o n o f S m it h s w it n e s s. T h e c o u rt a ll o w e d q u e sti o n s o f a w it n e s s o n c r o s s- e x a m i n ati o n r e g a r d i n g t h e c o n str u cti o n a n d s ale o f L o t 8 1 . T h e d ir e ct te sti m o n y o f t h is w it n e s s t o u c h e d o n L o t 8 1 , b u t o n l y i n r e g a r d t o T h o m a s s a tt e m p t t o p u r c h a s e it. T h is C o u rt c a n fi n d n o e x a m p le o f a n e rr o r t h at a ff e cts a s u b sta n tial ri g h t o f a p a rt y . I n b o t h t h e first a n d s e c o n d alle g e d e rr o r t h e c o u rt d i d n o t p r o h i b it te sti m o n y . T h e trial c o u rt h a s a r e s p o n si b ilit y t o a d m i n ist e r a n e ffi c i e n t a n d s p e e d y tri a l. T h is m a y a t ti m e s w a rr a n t e n c o u r a g e m e n t t o c o u n s e l r e g a r d i n g t h e e li m i n a ti o n o f s u p e rfl u o u s t e sti m o n y . T h e first t w o ite m s cite d w e r e m e r el y t h e c o u rt s atte m p t t o e n c o u r a g e e fficie n c y a n d n o t a d ir e ct r u li n g t o e x cl u d e te sti m o n y . S m it h s t h ir d c o n te n ti o n r e g a r d i n g c r o s s e x a m i n ati o n q u e sti o n i n g b e y o n d t h e s c o p e o f d ir e ct is n o t a r e v e rsi b le e rr o r. T h e d ir e ct te sti m o n y t o u c h e d o n L o t 8 1 , t h e c r o s s e x a m i n ati o n q u e sti o n s w e r e als o a b o u t L o t 8 1 . T h e r e f o r e, n o s u b sta n tial ri g h t h a s b e e n v i o late d a n d n o r e v e rsi b le e rr o r e x ists. F i n all y , S m it h c o n te n d s i n t h e alte r n ati v e t h at t h e trial c o u rt e rr e d i n a w a r d i n g i n te r e st r elati n g b a c k t o O ct o b e r 5 , 1 9 9 9 . S m it h a r g u e s t h at t h e c o n tr a ct w a s sile n t o n i n t e r e st a n d t h is s h o u l d b e i n t e r p r e t e d a s a p l a i n d ir e c ti o n t o p r e c l u d e a n a w a r d o f i n t e r e st. A lte r n ati v el y , S m it h c o n te n d s t h at a n y a w a r d o f i n te r e st t h at p r e d ate s t h e c o n tr a ct b et w e e n t h e p a rti e s is i n c o rr e c t. F i n a ll y , a t a m i n i m u m S m it h c l a i m s t h e i n t e r e st s h o u l d r u n fr o m 1 8 T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 t h e d a t e o f e a c h d e p o sit n o t O c t o b e r 5 , 1 9 9 9 , t h e d a t e o f t h e i n iti a l $ 1 , 0 0 0 d e p o sit. T h o m a s a g r e e s t h at t h e p r e -j u d g m e n t i n te r e st s h o u l d r u n fr o m t h e d ate e a c h d e p o sit w a s m a d e. U n d e r D ela w a r e la w , a p a rt y is e n title d t o p r ej u d g m e n t i n te r e st w h e n t h e a m o u n t o f d a m a g e i s c a l c u l a b l e , a n d s u c h i n t e r e s t h a s b e e n a w a r d e d i n a b r e a c h o f c o n tr a c t c a s e .19 S u c h i n t e r e s t i s c a l c u l a t e d f r o m t h e d a t e p a y m e n t i s d u e .20 W h e r e t h e u n d e rl y i n g o b li g a ti o n t o m a k e p a y m e n ts a ris e s o u t o f a c o n tr a c t, a C o u rt s h o u l d l o o k t o t h e c o n tr a c t t o d e t e r m i n e w h e n i n t e r e s t b e g i n s t o a c c r u e .21 W h e n t h e c o n tr a c t d o e s n o t s p e c if y a n i n t e r e s t r a t e , 6 D el. § 2 3 0 1 ( a ) state s t h at t h e le g al r ate o f i n te r e st s h all b e 0 . 5 % o v e r t h e F e d e r al R e s e r v e C ode d i s c o u n t r a t e i n c l u d i n g a n y s u r c h a r g e a s o f t h e ti m e f r o m w h i c h i n t e r e s t i s d u e . 22 T h e A gre e m e nt of S ale d o es n ot pro vid e a d ate fro m w hic h interest s h o uld a c cru e, t h e r e f o r e it s h o u l d b e c alc u late d fr o m t h e d ate p a y m e n t b e c a m e d u e. P ara gra p h 3(b) r e q u ir e d t h a t a ll m o n i e s b e r e t u r n e d w h e n t h e c o n tr a c t b e c o m e s n u ll a n d v o i d .23 T e s ti m o n y , 3 r d C ir., 5 9 9 F . S u p p . 6 9 7 , 7 0 4 1 9 S e e F . E . M e y ers C o. v. P iDp e l . M S auintr e, n a n c e A S. e2 rd vi8 c1 e s, I8 n2 c6. ( 1 9 9 2 ) . , e p . 6 0 3 8, ( 1 9 8 4 ); C ita d el H oldin g C o r p. v. R o s e n , 6 0 3 A .2 d at 8 2 6. 2 0 S e e C ita d el H oldin g C o r p. 2 1 S e e i d. 2 2 6 D el. C . P ara g S u bje ct to th e o btain e d b y t m o n ie s s h all 2 3 § 2 3 0 1 ( a ). ra p h 3( pro visi h e a b o v b e retur b) pro vid es: o n s o f p a r a g r a p h s 3 ( d ), (f), a n d ( g ) b e l o w , if s a i d c o m m it m e n t is n o t e d ate, t h is A g r e e m e n t s h all b e c o m e n u ll a n d v o i d , a n d all d e p o sit n e d to P U R C H A S E R . 1 9 T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 h a s p r o v i d e d t h at S m it h first d e cla r e d t h e c o n tr a ct n u ll a n d v o i d w h e n M elis s a T o m s s e n t a lette r t o T h o m a s a r o u n d J u n e 1 3 , 2 0 0 0 . I n s u m m ati o n T h o m a s als o r e q u e ste d t h e a w a r d o f interest to ru n fro m J u n e 1 3, 2 0 0 0. T h e r e c o r d e sta b lis h e s t h at b o t h p a rtie s a g r e e t h e c o n tr a ct b e c a m e n u ll a n d v o i d o n J u n e 1 3 , 2 0 0 0 . T h e trial c o u rt s a w a r d o f i n te r e st fr o m O ct o b e r 5 , 1 9 9 9 is r e v e rs e d a n d t h is m atte r is r e m a n d e d w it h i n str u cti o n s t o a w a r d p r etrial i n te r e st o n t h e d e p o sit a m o u n t o f $ 1 0 , 7 7 5 . 0 0 b e g i n n i n g J u n e 1 3 , 2 0 0 0 t o t h e d ate o f t h is j u d g m e n t, a t t h e r a t e s p e c ifi e d i n 6 D el. C . § 2 3 0 1 ( a ). I V . C O N C L U S I O N F or th e f ore g oin g re a s o n s, th e ju d g m e nt of th e A F FI R M E D C o u rt o f C o m m o n Ple as is a n d t h e c a s e is r e m a n d e d f o r t h e r e c alc u lati o n o f p r etrial i n te r e st fr o m J u n e 1 3, 2 0 0 0. 2 0 T .h A o . m Na so . v. 1 R A o - b0 e6rt 0 J. 4 S m ithR C o m p a nie s, I n c. C 0 - 0 H D D e c e m b er 1 0, 2 0 0 1 I T I S S O O R D E R E D . /s/ H e nry d u P o nt R id g ely P resid e nt J u d g e c m h o c: x c: P roth o n otary O r d e r d istri b u ti o n 2 1

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