In Re: 244.5 Acres of Land: The Village, LLC v. Delaware Agricultural Lands Foundation, et al.
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I N T H E S U P E R I O R C O U R T O F T H E S T A T E O F D E L A W A R E I N A N D F O R K E N T C O U N T Y I N R E : 2 4 4.5 A C R E S O F L A N D : : T H E V I L L A G E , L . L . C ., a D e l a w a r e li m it e d li a b ilit y c o m p a n y , : : C . A . N o. 9 8 C -0 2-0 2 1 : P l a i n tiff, : : v. : : D E L A c or J O c a p of L .P L A W A R E A G R I C U L T U N D S F O U N D A T I O N , a p o r a ti o n o f t h e S t a t e o f D H N F. T A R B U R T O N , in a c it y a s S e c r e t a r y o f t h e A g ri c u lt u r e ; a n d F A R M S ., a D e l a w a r e L i m it e d P a R A L : b o d y a n d ela w are; his o fficial D e p art m e nt L A N D S, rtn ers hip, : : : : : : : D efe n d a nts. : S u b m itte d : M a y 4 , 2 0 0 1 D e cid e d: A u g u st 2 2, 2 0 0 1 M E M O R A N D U M O P I N I O N O n P l a i n tiff's M o ti o n f o r S u m m a r y J u d g m e n t. D e n i e d . O n D e f e n d a n ts' M o ti o n f o r S u m m a r y J u d g m e n t. G r a n t e d . C o n sta n ti n e F . M al m b e r g , Y o u n g & P lai n tiff. M a l m b e r g , P . A ., D o v e r, D e l a w a r e , A tt o r n e y s f o r t h e T h o m a s H . E llis, D e p a rt m e n t o f J u stic e, D efe n d a nts. W il m i n g t o n , D ela w a r e, A tt o r n e y f o r t h e W I T H A M , J. IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 O n t h i s 2 2 n d d a y o f A u g u st, 2 0 0 1 , u p o n c o n si d e r a ti o n o f t h e P l a i n tiff's a n d D e f e n d a n ts' C r o s s M o ti o n s f o r S u m m a r y J u d g m e n t a n d t h eir o r al a r g u m e n ts p u rs u a n t t h e r et o , t h e C o u rt fi n d s t h e f o ll o w i n g : T h e V ill a g e at C a n n o n M ill ( P l ai n tiff o r V ill a g e ) e n t e r e d i n t o a c o n tr a ct o n M a y 2 3 , 1 9 9 6 , t o p u r c h a s e la n d o n w h ic h t h e y p la n n e d t o p la c e a d e v el o p m e n t w it h si n g le f a m il y a n d t o w n h o u s e st y le d h o u si n g . F ar m L a n d s, L . P ., t h e o w n e r o f a d j a c e n t t o t h e V ill a g e s p r o p e rt y , fil e d a n a p p li c ati o n w it h t h e D el a w a r e A F o u n d ati o n ( F o u n d ati o n ) t o c r e ate a n a g ric u lt u r al p r e s e r v ati o n d istrict p r o v isi o n s o f t h e D ela w a r e A g ric u lt u r al L a n d s P r e s e r v ati o n A ct (t h e A L P F a r m L a n d s' a p p lic ati o n r e c ei v e d fi n al a p p r o v al fr o m t h e 9 0 1, et s e q. J a n u a r y 1 3 , 1 9 9 8 . T h e V illa g e file d t h e a cti o n T a r b u rt o n a n d F a r m L a n d s ( c o lle cti v el y s u b ju dic e 2 4 4.5 a cres g ri c u lt u r a l L a n d p urs u a nt to th e § A ), 3 D el. C . F o u n d ati o n o n a g ai n st t h e F o u n d ati o n , J o h n F . D e f e n d a n ts ). T h is is t h e t h ir d o p i n i o n i n t h e tril o g y c o n c e r n i n g t h e 2 4 4 . 5 a c r e s o f l a n d i n q u e s ti o n .1 I n t h i s m a tt e r, t h e p r o p e rt y o w n e r s I n r e tr o s p e c t, t h e C o u rt b e li e v e s t h a t it m a y h a v e b e e n m o r e e ffi c i e n t t o c o m b i n e t h e i m m e d i a t e a r g u m e n ts w it h t h e p r e v i o u s o p i n i o n o n t h e t a k i n g s is s u e. T h is is e s p e c i a ll y tr u e si n c e v irt u a ll y n o disc o v ery h as ta k e n pla c e. 1 3 IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 ri g h t t o d e v el o p h is la n d c o m p ete s w it h t h e d e cla r e d p o lic y o f t h e state t o c o n s e r v e, p r o te ct a n d e n c o u r a g e t h e i m p r o v e m e n t o f a g ric u lt u r al la n d s. T h e C o u rt is n o t g o i n g t o r e p e at t h e f a cts fr o m its J a n u a r y 1 9 , 2 0 0 1 , o p i n i o n a s t h e s e s u m m a r y j u d g m e n t m o ti o n s i n v o l v e t h e s a m e s e t o f u n d i s p u t e d f a c t s.2 2 S e e I n r,e:D 2e 4. 4.5u p Ae rc. re Cs . o f. L ao n d9 ;8 T -h0 e 2 - V0 ill1 a, g eW , i t Lh .a L . C J .. v. a D . ela9 w are0 1 A) , g rM ice ult. u rO al. L t a n d 2s l S , A N . C 2 m (J n 1 , 2 0 m p a 1Pd reet sa ei r ivn atio a n c F u oa ul nb da ac tik og nr o u n d o f c a s e ) . ( l g f t 4 IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 T h e first o p i n i o n i n t h is p ie c e m e al liti g ati o n w a s i n r e s p o n s e t o D e f e n d a n ts R ule 1 2 ( b )( 6 ) m o ti o n t o d is m is s f o r f ail u r e t o state a clai m u p o n w h ic h r elie f c a n b e g r a n te d . T h e C o u rt d e n ie d t h e M o ti o n t o D is m is s, b u t sta y e d C o u n ts I V p e n d i n g t h e o u tc o m e o f C o u n t V I. I n sta y i n g t h e first fi v e c o u n ts, t h e C o u rt f o u n d t h at t h e V illa g e h a d n o t e x h a u ste d th e S tate s p r o c e d u re s f o r d eter m inin g w h eth er a ta kin g h a s o c c u rre d, a n d if s o w h at c o m p e n s ati o n is d u e fr o m t h e S tate f o r t h is ta k i n g . 3 A fte r t h e C o u rt s r u li n g o n t h e m o ti o n t o d is m is s, D e f e n d a n ts file d a M o ti o n f o r S u m m a r y J u d g m e n t a s t o C o u n t V I. P lai n tiff file d a r e s p o n s e o p p o si n g t h is m o ti o n , a n d f o u r d a y s late r P lai n tiffs file d a c r o s s m o ti o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t. T h e C o u rt is s u e d its s e c o n d o p i n i o n o n J a n u a r y 1 9 , 2 0 0 1 , g r a n ti n g t h e D e f e n d a n t s' M o ti o n f o r S u m m a r y J u d g m e n t w it h r e s p e c t t o C o u n t V I,4 fi n d i n g t h a t n o t a k i n g h a d o c c u r r e d o f t h e V ill a g e s p r o p e rt y .5 T h e C o u rt s s e c o n d o p i n i o n a l s o 3 I n re: 2 , 4 4D .5l . AS crp ee sr . , o fC . LA a n N d; . T9 h8 eC - V il- l0a g e, L .i L h. C .m , v.. ( DF ee lba. w 1 a0r, e 2 A 0 g 0ric uO ltr ud re ar l a tL a n d s e u . o 0 2 2 1, W t a J 0 ), 1. P re s er v atio n F o u n d atio n 4 I n re: 2 , 4 4D .5l . AS crp ee sr . , o fC . LA a n N d; . T9 h8 eC - V il- l0a g e, L .i L h. C .m v. ( D a en l. a w 9 a, re2 0 A 1g )r.ic ultu ral L a n d s e u . o 0 2 2 1, W t a J. J 1 0 P re s er v atio n F o u n d atio n T h e C o u rt n o te s f o r t h e p a rtie s t h at t h e U n ite d S tate s S u p r e m e C o u rt r e c e n tl y , --- U .S. , 2 0 0 1 W L 7 2 1 0 0 5 (J u n e 2 8, 2 0 0 1 ) w hic h s u p p o rts th e P n ala z zi os loo f v. h R hi om d e e Isla t ne d f a c t s u s i n h e f a c t o r s f r o m a aly s t e m dia g t . In th e C o u rt dis Ps en no nt d C e ep nr ti rv al d a l l eP c alan zo z m olo u s e o f t h e i r l a p a rtial r e g u lat o r y ta k i n g s c a s e s i n w h ic h t h e la n d o w n e r i e o ic state d th at O u r p o le sta r i n ste a d r e m ai n s t h e p ri n ci p le s s et f o rt h i n P e n n C e n tr al its elf a n d o u r o t h e r c a s e s t h at g o v e r n p a rtial r e g u lat o r y ta k i n g s. . . . T h e o u tc o m e d e p e n d s la r g el y u p o n t h e , a t 1 2 4 ( p a rtic u la r cir c u m sta n c e s [i n t h at] c a s e. P e n n C e ntral, s u p ra q u otin g U nite d 5 5 iss u e d C o u r t's c u sse d n d a n d IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 res olv e d C o u nts I a n d V . C u rr e n tl y b e f o r e t h e C o u rt a r e c r o s s m o ti o n s f o r s u m m a r y j u d g m e n t w it h r e s p e ct t o t h e r e m ai n i n g c o u n ts o f t h e C o m p lai n t (II, III a n d I V ). T h e s e c o u n ts a r e a s f o ll o w s: II. T h e V illa g t h e m e eti n g , i n n eit h e r n e u tr al e s d u e p r o c e s s ri g h ts w e r e v i o late d b y i n s u fficie n t n o tic e o f s f f i c i e n t o p p o r t u n i t y t o b e h e a r d a n d t h a t t h e F o u n d a t i o n w a s u n or d eta c h e d. , 3 5 7 U .S. 1 5 5, set for m p t a t i o 2 4 (i n te r n al q u o tati o n m a r k s o m itte d ). T h e te u le s i n eit h e r d ir e cti o n m u st b e r e siste d . T h e T x a m i n ati o n a n d w ei g h i n g all o f t h e r ele v a n t cir c u m sta 7-1 8. s Sa tl ai te en s c v.o f C t eh ne tsralf a Ec u srec ka an n Mo t inb ie n r ge d Cu oc .e d t o a n y e e t 1 r e 1 6 1 6 8 m ula n to a kin n c es ( 1 9 5 8 )). . . . A s b e f . , 4 3 8 d o Pp et n wn h Ca e na tral u n t t a t m o g s C la u s e re q uire s i n t h is c o n t e x t. ore, U .S o p e c ar th e ., a t r se eful at P ala z z olo IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 III. T h e F o u n d ati o n f aile d t o f o ll o w t h e p r o c e d u r e s f o r n o tic e a n d h e a ri n g o f c a s e d e cisio n s. I V . T h e F o u n d ati o n a n d F a r m la n d A d v is o r y B o a r d f aile d t o e sta b lis h a n a d e q u ate r e c o r d a n d f aile d t o s et f o rt h o n t h e r e c o r d t h e f a ct u al b a sis f o r its d e cisio n. T h e S tate als o c o n ti n u e s t o a s k f o r s u m m a r y j u d g m e n t t o d is m is s fr o m t h e c a s e J o h n F . T a r b u rt o n , t h e S e c r e t a r y o f t h e D e p a rt m e n t o f A g ri c u lt u r e, s u e d i n h is o ffi c i a l c a p a cit y . I n d e ci d i n g p a rt t h r e e o f t h is tril o g y , t h e C o u rt w ill first r e v ie w t h e p r o c e s s o f e sta b lis h i n g a n a g ric u lt u r al p r e s e r v ati o n a n d t h e n a d d r e s s e a c h o f t h e t h r e e r e m ai n i n g c o u n ts i n d i v i d u all y . S u p erio r C o u rt C ivil R ule 5 6 g o v e r n s m o ti o n s f o r s u m m a r y j u d g m e n t. state s th at s u m m ar y ju d g m e nt is a p p r o p riate w h e n th e T h e rule p le a d i n g s, d e p o siti o n s, a n s w e rs t o i n te rr o g at o rie s, a n d a d m is si o n s o n file, t o g et h e r w it h t h e a ffi d a v its, if a n y s h o w t h at t h e r e is n o g e n u i n e is s u e a s t o a n y m ate rial f a ct a n d t h at t h e m o v i n g p a rt y is e n title d t o a j u d g m e n t a s a m atte r o f la w . a n al y sis is v e r y si m ila r. I n state d th at W h e n c r o s s m o ti o n s f o r s u m m a r y j u d g m e n t a r e file d t h e , th e c o u rt E m m o n s v. H artf o r d U n d er w riters I n s u ra n c e C o. w h e n o p p o si n g p a rti e s m a k e c r o s s m o ti o n s f o r s u m m a r y j u d g m e n t, n e it h e r p a rt y s m o ti o n w ill b e g r a n te d u n le s s n o g e n u i n e is s u e o f m ate rial f a ct e x ists a n d o n e o f t h e p a rtie s is e n title d t o j u d g m e n t a s a m atte r o f la w . 6 T h e c o u rt h a s als o state d t h at w h e n , D e l. S u p r., 6 9 7 A . 2 d 7 4 2 , 7 4 3 ( 1 9 9 7 ); 6 E m m o n s v. H artf o r, d D Ue n. d eru wp re irt. e, rs I n s.A C 2 od. 1 0 7 4 , 1 0 7 6 ( 1 9 9 2 ) . l S 6 2 2 . F P , I n c. v. C olu m bia C a s u alty C o. 7 P la yte x IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 c r o s s m o ti o n s f o r s u m m a r y j u d g m e n t a r e file d t h e p a rtie s i m p licitl y c o n c e d e t h e a b s e n c e o f m aterial fa ctu al dis p ute s a n d a c k n o w le d g e th e s u fficie n c y o f th e re c o r d to s u p p o rt th eir 7 W h ile t h e p a rtie s m a y i m p licitl y c o n c e d e t h e a b s e n c e o f m ate rial f a ct u al d is p u te, t h e C o u rt m u st still e v al u ate t h e m o ti o n s u n d er R ule 5 6 a n d d eter m in e th at n o m aterial iss u e s o f fa ct d o e xist a n d th at o n e p arty is fili n g o f c r o s s m o ti o n s f o r s u m m a r y j u d g m e n t. e n title d t o j u d g m e n t a s a m atte r o f la w . T h e C o u rt is p e rs u a d e d t h at m ate rial is s u e s o f f a ct d o n o t e x ist a n d w ill e v al u at e t h e l a w t o d e ci d e t h e d is p o siti v e s u m m a r y j u d g m e n t m o ti o n s. O ur L e gislature thro u g h 3 D el. C . § 9 0 7 ( a ), ( b ) a n d ( c ), p r e s c ri b e d t h e p r o c e d u r e f o r E sta b lis h m e n t o f A g ric u lt u r al P r e s e r v ati o n D istricts. T h e C o u rt w ill atte m p t t o m a p o u t . T h e first ste p t h at p r o c e d u r e a n d w e a v e it i n t o t h e u n d is p u te d f a cts o f t h e c a s e u n d er 3 s u b ju dic e D el. C . § 9 0 7 ( a ) is f o r t h e la n d o w n e r t o s u b m it a n a p p lic ati o n t o t h e D ela w a r e A g ric u lt u r al L a n d s P r e s e r v ati o n F o u n d ati o n ( F o u n d ati o n ). I n t h e i m m e d iate c a s e, t h e a p p lic ati o n w a s s u b m itte d o n O ct o b e r 2 4 , 1 9 9 7 . P u rs u a n t t o § 9 0 7 ( a ), t h e F o u n d ati o n h a s f o rt y -fi v e ( 4 5 ) d a y s t o r e v ie w t h e a p p lic ati o n t o s e e if it c o m p lie s w it h t h e r e q u ir e m e n ts o f , D e l. S u p e r., 6 4 2 A . 2 d 8 2 0 , 8 2 3 7 ( 1 9 9 3 ). B r o w nin g - F erris, I n c. v. R o c k f o r d E nter p ris e s, I n c. 8 IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 § 9 0 8 a n d a c c e p t o r r eje ct s u c h a p p lic ati o n . If t h e a p p lic ati o n is a c c e p te d , t h e F o u n d ati o n s u b m its t h e a p p lic ati o n t o t h e F a r m la n d P r e s e r v ati o n A d v is o r y B o a r d ( B o a r d ) a n d t o t h e Pla n nin g a n d Z o nin g C o m m issio n ( P & Z C o m m issio n ) for th e c o u nty in w hic h th e la n d sits. T h e B o a r d r e v ie w s t h e a p p lic ati o n i n a c c o r d a n c e w it h § 9 0 6 ( d ), a n d h a s 6 0 d a y s t o r e a c h a d e c isi o n o r t h e ir sil e n c e is d e e m e d a n a p p r o v a l. O n J a n u a r y 6 , 1 9 9 8 , t h e F a r m l a n d P r e s e r v ati o n A d v is o r y B o a r d f o r K e n t C o u n t y a p p r o v e d t h e i m m e d iate a p p lic ati o n . T h e P & Z C o m m is si o n m u st c o m p l y w it h all o f t h eir p r o c e d u r al r e q u ir e m e n ts a n d t h e y h a v e 9 0 d a y s t o r e a c h a d e c isi o n o r t h e ir sil e n c e is d e e m e d a n a p p r o v a l. I n K e n t C o u n t y , t h is a g e n c y is c alle d t h e K e n t C o u n t y R e g i o n al P la n n i n g C o m m is si o n . O n J a n u a r y 8 , 1 9 9 8 , t h e i m m e d iate a p p lic ati o n w a s a p p r o v e d b y t h e K e n t C o u n t y R e g i o n al P la n n i n g C o m m is si o n b u t m o d ifi e d t o d e n y t h e a p p li c ati o n f o r a t w e n t y -fi v e ( 2 5 ) f o o t w i d e stri p c o n ti g u o u s t o t h e P r o j e c t. T h e a p p li c a ti o n is t h e n r e c o n si d e r e d f o r fi n a l a p p r o v a l b y t h e F o u n d a ti o n a t its n e x t r e g u la rl y s c h e d u le d m e eti n g . A t t h is sta g e i n t h e a p p lic ati o n p r o c e s s, t h e F o u n d ati o n d ete r m i n e s w h et h e r o r n o t t h e l a n d i n q u e sti o n w ill b e e st a b lis h e d a s a n A g ri c u lt u r a l P r e s e r v a ti o n D istri c t. T o e st a b lis h a n a g ri c u lt u r a l p r e s e r v a ti o n d istri c t, t w o o f t h e f o ll o w i n g t h r e e a g e n c i e s m u st a p p r o v e t h e a p p lic ati o n : t h e F o u n d ati o n a s t h e S tate a g e n c y , a n d t h e t w o c o u n t y a g e n cie s i n v o l v e d , t h e B o a r d a n d t h e P & Z C o m m is si o n . I n t h e i m m e d iate c a s e, t h e F o u n d ati o n p u b lis h e d n o tic e o n J a n u a r y 6 , 1 9 9 8 , i n b o t h t h e D ela w are S tate N e w s a n d th e W il m in gto n , w h ic h state d t h at t h e a p p lic ati o n f o r t h e p r e s e r v ati o n d istrict i n q u e sti o n N e w s J o u r n al 9 IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 w o u l d b e b e f o r e t h e F o u n d ati o n at its J a n u a r y 1 3 t h m e eti n g . A t th e Ja n u ary 1 3, 1 9 9 8, m e eti n g , P lai n tiff s att o r n e y , M r. M al m b e r g , s p o k e o n t h eir b e h alf c o n c e r n i n g t h e t h e a g ric u lt u r al p r e s e r v ati o n d istrict w o u l d h a v e o n P lai n tiff s p r o p o s e d d e v el o p D a v i d E d g e ll, fr o m t h e D o v e r D e p a rt m e n t o f P l a n n i n g , a ls o s p o k e o n P l a i n tiff s b h i g h li g h ti n g t h e ti m e d is p a rit y i n t h e la n d u s e/ d e v el o p m e n t p r o c e s s e s i n t h is effe ct m e n t. e h alf, c ase. A c c o r d i n g t o M r. E d g e ll a n d t h e r e c o r d b e f o r e t h is C o u rt, t h e V ill a g e h a d b e e n w o r k i n g w it h t h e C it y o f D o v e r si n c e A u g u st/ S e p te m b e r o f 1 9 9 6 i n t h e c o n c e p t u al a n d p la n n i n g s t a g e s o f t h e ir d e v e l o p m e n t.8 H o w e v e r, t h e a g ri c u lt u r a l p r e s e r v a ti o n d i s tri c t d i d n o t b e g i n its a p p lic ati o n p r o c e s s u n til a y e a r late r i n O ct o b e r, 1 9 9 7 . O n J a n u ar y 1 3, 1 9 9 8, after h e a ri n g P l a i n tiff s c o m m e n ts, t h e F o u n d a ti o n e st a b lis h e d t h e 2 4 4 . 5 a c r e s a s a n a g ri c u lt u r al § 9 2 7, p r e s e r v a ti o n d istri c t. T h e r e a ft e r, P l a i n tiff b r o u g h t t h is a c ti o n , p u r s u a n t t o 3 D el. C . w h ic h state s t h at [j] u d icial p r o c e e d i n g s t o r e v ie w a n y r u le, r e g u lati o n s o r o t h e r a cti o n o f t h e F o u n d ati o n o r t o d ete r m i n e t h e m e a n i n g o r e ff e ct t h e r e o f m a y b e b r o u g h t i n t h e S u p erio r C o u rt o f this S tate. I n b rie f, P lai n tiff a r g u e s t h at t h e F o u n d ati o n v i o late d t h eir d u e p r o c e s s ri g h ts o f n o tic e a n d f air h e a ri n g , f aile d t o c o m p l y w it h t h e A d m i n istr ati v e P r o c e d u r e s A ct a n d f aile d t o m a k e a n a d e q u ate r e c o r d o f t h eir J a n u a r y 1 3 t h d e cisi o n . T h is C o u rt is u n a w a r e o f w h at c o m m u n ic ati o n t o o k p la c e t o a d v is e K e n t C o u n t y o r t h e B o a r d o f t h e e x ist e n c e o f P l a i n tiff's p r o p o s e d d e v e l o p m e n t p ri o r t o J a n u a r y 1 3 , 1 9 9 8 . 8 1 0 IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 I. Is t h e V illa g e a p r o p e r p a rt y e n title d t o c o n stit u ti o n al ri g h ts o f d u e p r o c e s s, p r o p e r n o tic e a n d a h e a ri n g b e f o r e a n e u tr al a n d d eta c h e d tri b u n al? P lai n tiff s first c o n te n ti o n i n C o u n t II is t h at t h e y s h o u l d h a v e b e e n c o n si d e r e d a p a rt y b e f o r e a ll t h r e e o f t h e a g e n c i e s t h a t r e v i e w e d t h e D e f e n d a n t F a r m L a n d s' a p p li c ati o n . I n s u p p o rt o f t h is c o n te n ti o n , P lai n tiff p o i n ts t o t h e z o n i n g d e cisi o n o f 9 T ate v. M ile s as s u p p o rt f o r t h e i d e a t h at a s a c o n ti g u o u s e q u ita b le la n d o w n e r, t h e y h a v e sta n d i n g a n d s h o uld h a v e b e e n c o n sid ere d a p arty b ef o re th e th re e re vie w in g a g e n cie s. T h e C o u rt g e n e r all y a g r e e s t h at t h e V illa g e, a s e q u ita b le o w n e r o f t h e p r o p e rt y i n q u e sti o n si n c e M a y 2 3, 1 9 9 6, is p r o p erly a p arty. W it h r e s p e ct t o c o n si d e ri n g P lai n tiff a p a rt y b e f o r e all t h r e e a g e n cie s, th e C o u rt d o e s n ot k n o w w h at differe n c e this w o uld m a k e u n d er th e s e fa cts a s P lai n tiff atte n d e d t h e m e eti n g s a n d v o ic e d t h eir c o n c e r n s. F o r p u r p o s e s o f t h is m o ti o n , t h e C o u rt w ill c o n si d e r P lai n tiff, a s e q u ita b le o w n e r o f la n d c o n ti g u o u s t o t h e a g ric u lt u r al p r e s e r v ati o n d istrict i n q u e sti o n , a p a rt y w it h p r o p e r sta n d i n g . T h e V illa g e clai m s t h at a s a p r o p e r p a rt y t h e y a r e e n title d t o d u e p r o c e s s, p r o p e r n o ti c e a n d a h e a ri n g b e f o r e a n e u tr a l a n d d e t a c h e d tri b u n a l. D e f e n d a n ts a r g u e t h a t b e c a u s e t h e C o u rt h el d i n its p r e v i o u s o p i n i o n t h at n o ta k i n g o c c u rr e d , t h e P lai n tiffs d o n o t h a v e a c o n stit u ti o n all y prote cte d d u e pro c ess interest w o rth y of F o u rte e nth A m e n d m e nt p r o te cti o n . T h e C o u rt a g r e e s t h at b e c a u s e n o ta k i n g o c c u rr e d , t h e r e is n o t a c o n stit u ti o n al 9 , D e l S u p r., 5 0 3 A . 2 d 1 8 7 ( 1 9 8 6 ). T ate v. M ile s 1 1 IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 d u e p r o c e s s c o n c e r n p r e s e n t. H o w e v e r, w h e n a S t a t e d e l e g a t e s its p o w e r t o r e g u l a t e l a n d u s e t o a n a g e n c y s u c h a s t h e F o u n d ati o n a n d n o ta k i n g h a s o c c u rr e d , t h e q u e sti o n t h at re m ain s is w h et h e r t h e p r o c e d u r al p r e r e q u isite s o f t h e d ele g ate d p o w e r h a v e b e e n s a ti s fi e d .10 P l a i n tif f a r g u e s t h a t t h e F o u n d a ti o n d i d n o t f o ll o w t h e p r o c e d u r a l r e q u ir e m e n t s f o r n o ti c e a n d n e u tr a lit y o f t h e tri b u n a l. 1 0 S e e G re e n v. C o u nty C o u n cil o f S u ss e x 1 2 , 5 0 8 A .2 d 8 8 2 ( 1 9 8 6 ). IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 T h e alle g ati o n s r ais e d b y t h e P lai n tiff p u t fr o n t- a n d - c e n te r t h e e x tr e m el y d iffic u lt p o siti o n i n w h i c h t h e f a c ts o f t h is c a s e l e a v e t h e C o u rt. S e c ti o n 9 1 0 a p p e a r s t o b e w ritt e n f o r t h e i n v e rs e o f t h e c u rr e n t sit u ati o n . T h e inte nt of th e A L P A a p p e ars to b e th e p r o t e c ti o n o f e x isti n g f a r m l a n d s a s n e w d e v e l o p m e n t s p r e a d s i n t o t h e r u r a l, f a r m l a n d a r e a s. H e r e, t h e f a cts p r e s e n t a sit u ati o n w h e r e, at le a st c o n c e p t u all y , t h e d e v el o p m e n t w a s i n e x iste n c e b e f o r e t h e a g ric u lt u r al p r e s e r v ati o n d istrict w a s f o r m e d . A fte r c a r e f u l r e v ie w o f t h e A L P A , t h e C o u rt fi n d s t h is c a s e t o b e a n a n o m al o u s, d iffic u lt sit u ati o n n o t e n tir el y a c c o u n t e d f o r i n t h e A c t. O n e o f t h e p ri m a r y p r o b l e m s is t h a t t h e A L P A d o e s n o t a c c o u n t f o r b e c o m i n g e m b r o ile d i n a z o n i n g -t y p e d is p u te. P u rs u a n t t o § 9 1 0 ( a )( 2 ), t h e fift y ( 5 0 ) f o o t s et b a c k r e q u ir e m e n t o n l y a p p lie s t o a d efin e d in th e statute. I n t h e p e r m it- p l u s r u le t o c o n sid ere d a n e w s u b di t h e c o n c e p t u a l, p l a n n i n g p e r m it. n e w s u b divisio n d e v elo p o r d e r t o e x p lai n o r fill t h is g a p , t h e C o u rt s p r d ete r m i n e w h et h e r o r n o t P lai n tiff s s u b v i s i o n o r d e v e l o p m e n t u n d e r § 9 1 0 .11 W h il e st a g e s o f t h e ir d e v e l o p m e n t, t h e y h a d n o t a p m e nt w hic h is n ot e vio u s o pinio n u se d divisio n s h o uld b e t h e P lai n tiff w a s i n p lie d f o r a b u il d i n g T h e r e f o r e , u n d e r t h e p e r m it- p l u s r u l e , a s a p p li e d b y t h is C o u rt, t h e V ill a g e is c o n s i d e r e d a n e w s u b d i v i s i o n d e v e l o p m e n t.12 D efe n d a nts arg u e th at this sa m e re as o nin g 1 1 F o u n d atio n , D e l I n S ure:e r ,2 4C 4. .A 5. A cre9 s8 o f 0 L - a0 n2 d1,, TW hi e h a V mil, laJ g e,J a L . 1L . ,C .2 0 v0 . 1 ) D eO la d w e ar re t A . g ric ultu ral L a n d s . p N o. C - 2 t . ( n. 9 , r a 3 1 2 I d. 1 3 IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 a p p lie s t o d ete r m i n i n g t h e sta n d i n g a n d d u e p r o c e s s ri g h ts o f P lai n tiff. T h e f a ct t h at n o ta k i n g h a s o c c u rr e d m e a n s t h at t h e P lai n tiff h a s m i n i m al d u e p r o c e s s ri g h ts. T h e s e ri g h ts w e r e n o t v i o late d b y t h e a cti o n s o f t h e F o u n d ati o n . T h e r e f o r e, all t h at r e m ai n s f o r t h e V illa g e t o a r g u e is t h at t h e F o u n d ati o n d i d n o t c o m p l y w it h t h e le g islati v el y e n a cte d p r o c e d u r e s f o r e st a b lis h i n g a n a g ri c u lt u r a l p r e s e r v a ti o n d istri c t. I n C o u n t II, P l a i n tiff a ls o alle g e s t h at t h e F o u n d ati o n d i d n o t f o ll o w t h e p r o c e d u r al r e q u ir e m e n ts f o r n o tic e a n d n e u tr a lit y o f t h e tri b u n a l. N o fa cts h a v e b e e n p re s e nte d to th e C o u rt to s h o w th at th e F o u n d a ti o n w a s n o t n e u tr a l a n d d e t a c h e d ; t h e r e f o r e , t h e C o u rt w ill o n l y a d d r e s s P l a i n tiff's a r g u m e n t t h at t h e y w e r e n o t g i v e n p r o p e r n o tic e. T h e o n l y m e eti n g t h at t h e V illa g e a p p e a rs t o a r g u e w a s i m p r o p e rl y n o tic e d w a s t h e J a n u a r y 1 3 , 1 9 9 8 , m e e ti n g o f t h e F o u n d a ti o n .13 N o ti c e f o r t h e J a n u a r y 1 3 t h m e e ti n g w a s p u b lis h e d o n J a n u a r y 6 , 1 9 9 8 , i n t h e D ela w are S tate N e w s a n d th e W il m in gto n N e w s . T h e o n l y n o tic e r e q u ir e m e n t i n t h e A L P A is § 9 2 8 w h ic h state s t h at [f]or a n y p u b li c h e a ri n g c o n d u c t e d u n d e r t h e p r o v isi o n s o f t h is c h a p t e r, t h e F o u n d ati o n s h all p r o v i d e J o u r n al T h e r e g u lati o n s t h at g o v th at b oth of th ese a g o r q u e sti o n e d t h eir 1 3 C o u rt b a e r n n o tic e e n cies c o m a p p lic ati o n ses for p li to this th e B e d w it this c o n t h e f a ct t h at P lai n tiff h a s n o t d is c u s s e d o r p r e s e n te d t h e o a r d o r t h e P & Z C o m m is si o n . T h e r e f o r e, t h e C o u rt w ill a s s u m e h t h e ir r e g u l a ti o n s a n d p r o c e d u r e s si n c e P l a i n tiff h a s n o t p r o d u c e d ase. 1 4 IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 at le a st 2 0 d a y s a d v a n c e n o tic e. D e f e n d a n ts r e s p o n d t o t h is w it h t w o a n s w e r s: fir st, t h a t th ere is a differe n c e b et w e e n a p u b lic m e eti n g a n d a p u b lic h e a ri n g , a n d s e c o n d , t h at b y a p p e a ri n g at t h e J a n u a r y 1 3 t h m e eti n g , p r e s e n ti n g t h eir c a s e a n d n o t r aisi n g t h eir ti m eli n e s s c o n c e r n s, t h e V illa g e h a s w ai v e d a n y n o tic e a r g u m e n ts. D efe n d a nts a p p at a p u c rit first re s p o n s e is th at th e t w e lie s t o p u b lic h e a ri n g s a n d t h e d e cisi o n t h at p u b lic m e eti n g o f t h e F o u n d ati o n . T h e la n g b lic h e a ri n g i n § 9 0 4 ( a )( 1 ),( 2 ),( 3 ) a n d ( b )( 2 e ria, r e q u ir e m e n ts r u le s o r r e g u lati o n s f o r t h e n t y ( 2 0 ) d a y s n o tic e r e q u ir e d i n § 9 2 8 w as re n d ere d o n Ja n u ary 1 3th o c c urre d u a g e of th e A L P A d o es in clu d e th e ter m 1 ) w h e n referrin g to h e arin g s at w hic h F o u n d ati o n a r e e sta b lis h e d o r c h a n g e d . T h e n in § 9 2 8, th e A L P A states th at [f] o r a n y p u b lic h e a ri n g c o n d u cte d u n d e r t h e p r o v isi o n s o f t h is c h a p te r, t h e F o u n d ati o n s h all p r o v i d e at le a st 2 0 d a y s a d v a n c e n o tic e p u b lis h e d i n a d ail y n e w s p a p e r o f g e n e r al cir c u lati o n t h r o u g h o u t t h e S tate. O n th e oth er h a n d , § 9 0 3 ( d ) state s t h at [ a ]ll v o te s o n m atte rs b e f o r e t h e F o u n d ati o n s h all b e c at m e e ti n g s o p e n t o t h e p u b li c, a n d s u c h m e eti n g s s h all b e ti m el y n o tic e d . A c c D e f e n d a n ts, t h e J a n u a r y 1 3 t h m e eti n g w a s a § 9 0 3 ( d ) m e eti n g , r e q u iri n g ti m el a n d n o t a p u b lic h e a ri n g u n d e r § 9 2 8 r e q u iri n g t w e n t y ( 2 0 ) d a y s n o tic e. T a g r e e s t h at t h e A ct d iff e r e n tiate s b et w e e n t h e n o tic e r e q u ir e d f o r m atte rs d e ci d e d o n d u cte d ordin g to y n o tic e h e C o u rt at p u b lic h e a ri n g s a n d t h o s e a cti o n s ta k e n at t h e g e n e r al m e eti n g s o p e n t o t h e p u b lic. I n a d d iti o n , t h e C o u rt is p e rs u a d e d t h at v o ti n g o n fi n al a p p r o v al o f a n a p p lic ati o n d o e s n o t f all u n d e r 1 5 IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 a n y o f t h e liste d r e a s o n s f o r h o l d i n g a p u b lic h e a ri n g i n § 9 0 4 . T h e C o u rt als o c o n si d e r e d t h e F r e e d o m o f I n f o r m a ti o n A c t, 2 9 A ct disc u sses O p e n M e eti n g s D el. C . § 1 0 0 0 1, et s e q. T h e F r e e d o m o f I n f o r m ati o n i n § 1 0 0 0 4 a n d s p e cific all y state s i n § 1 0 0 0 4 ( e )( 2 ) t h at [ a ]ll p u b lic b o d ie s s h all g i v e p u b lic n o tic e o f t h eir r e g u la r m e eti n g s a n d t h eir i n te n t t o h o l d a n e x e c u ti v e s e s si o n cl o s e d t o t h e p u b lic, at le a st 7 d a y s i n a d v a n c e t h e r e o f. F o r all o f t h e s e r e a s o n s, t h e C o u rt fi n d s t h at t h e s e v e n d a y s n o tic e f o r t h e J a n u a r y 1 3 t h m e eti n g is s u ffi c i e n t. D e f e n d a n ts s e c o n d r e s p o n s e is t h at t h e V illa g e w ai v e d t h eir n o tic e a r g u m e n ts b y atte n d i n g a n d n o t r aisi n g a n y n o tic e c o n c e r n s at t h e m e eti n g . T h e tr a n s c ri p t o f t h e J a n u a r y 1 3 t h m e e ti n g r e v e a ls t h a t t h e V ill a g e s c o u n s e l, M r. M a l m b e r g , a tt e n d e d t h e m e e ti n g a n d a r g u e d h is c li e n t s p o siti o n w it h t h e a s sist a n c e o f D a v i d E d g e ll. D e f e n d a n ts c l a i m t h a t b y n o t r aisi n g a n y n o tic e c o n c e r n s at t h e m e eti n g a n d a r g u i n g t h e m e rits o f t h eir c a s e, t h e V illa g e h a s a s a m atte r o f la w w ai v e d a n y n o tic e c o n c e r n s. T h e C o u rt a g r e e s t h at P lai n tiff w ai v e d t h eir d e ficie n t n o tic e clai m s b y s h o w i n g u p a n d a r g u i n g t h e m e rits o f t h e c a u s e w it h o u t e v e r m e n ti o n i n g t h a t t h e y b e li e v e d p r o c e d u r a l irr e g u l a riti e s e x ist e d w it h r e s p e ct t o t h e m e eti n g (s). T h eref o re, u n d er th e u n dis p ute d fa cts a n d circ u m sta n c e s p re s e nte d in this c a s e, th e C o u rt fi n d s t h at A L P A s ti m el y n o tic e r e q u ir e m e n ts i n § 9 0 7 w e r e m et b y t h e F o u n d ati o n s o n e w e e k n o tic e g i v e n f o r its J a n u a r y 1 3 t h m e eti n g . I n a d d iti o n , P lai n tiff s clai m t h at it d i d n o t h a v e p r o p e r n o tic e f ails b e c a u s e t h e y a r g u e d t h e m e rits o f t h eir 1 6 IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 p o s iti o n (t h e r e q u e s t t o a b a t e t h e e f f e c t o f t h e fift y - f o o t b u f f e r ) b e f o r e a ll t h r e e a g e n c i e s.14 R at h e r t h a n r aisi n g t h e n o tic e c o n c e r n s a n d p u tti n g t h eir o b je cti o n s o n t h e r e c o r d at t h e p u b lic m e eti n g , P lai n tiff c h o s e t o p u rs u e t h e m e rits o f t h eir p o siti o n a n d w ait t o r ais e t h e n o tic e is s u e s u n til t h is liti g ati o n . T h e C o u rt t h e r e f o r e a g r e e s w it h t h e S tate t h at e v e n if ti m e li n e s s i s s u e s e x i s t e d , t h e y w e r e w a i v e d b y s u c h a c ti o n s.15 T h e S tate s m o ti o n f o r T h e C o u rt b elie v e s P lai n tiff p r e s e n te d t h eir p o siti o n t o all t h r e e a g e n cie s b a s e d o n p a g e 6 b e f o r e t h e F o u n d ati o n i n w h ic h M r. M al m b e r g r e f e r e n c e s h is ti m e b e f o r e t h e o t h e r t w o t h is c a m e b e f o r e t h e A g ri c u lt u r a l R e v i e w C o m m itt e e, I t h i n k t h a t s t h e p r o p e r n a m e, [t h e i s t o b e t h e F a r m l a n d A d v i s o r y B o a r d f o r K e n t C o u n t y ] , w e b r o u g h t u p t h e i s s u e w h y a r e dis c u ssio n (in a u dible) p u nte d to th e K e nt C o u nty R e gio n al P la n nin g C o m m issio n a n d th e g i o n al P la n n i n g C o m m is si o n a g r e e d w it h u s a n d c a r v e d o u t t h at 2 5 f o o t stri p o n t h e o f p r o p erty. 1 5 O n a n a si d e, t h e C o u rt n o te s t h at P lai n tiff h a s n o t b e e n a b le t o p o i n t t h e C o u rt t o a n y s p e cific p r o c e d u r al r e q u ir e m e n t w it h w h ic h t h e F o u n d ati o n f aile d t o c o m p l y . B e c a u s e t h e A ct is n o t S e cti o n II ( d is c u s si n g c a s e i n te n d e d t o b e a c a s e d e cisi o n o r a ct a s a z o n i n g r e g u lati o n ( e A P A ) ) , t h e d r a f t e r s d i d n o t b u i l d t h e s a m e n o t i Sc ee er in fu ri ar e m e n t s i n t o t h e p r e s e r v a t i o n d e cisio n s u n d er th e q d istrict p r o c e s s a s a r e r e q u ir e d f o r z o n i n g r e g u lati o n s a n d c a s e d e cisi o n s. T h e r e a r e at le a st t w o p la u si b le e x p l a n a ti o n s f o r t h is. F ir st, t h e b u ff e r z o n e r e q u ir e m e n t i n § 9 1 0 o n l y a p p li e s t o n e w s u b d i v isi o n d e v e l o p m e n t s n o t e x i s t i n g l a n d o w n e r s ; t h e r e f o r e , t h e S t a t e m a y n o t h a v e f e l t i t n c e s s a r y t o n o t i c e e w n e r s o f s o m e t h i n g t h a t h a s n o i m m e d i a t e e f f e c t o n t h e m . T h e o n l y g r o u p o f p e o p l e t o e x isti n g la n d o w h o m n o tic e m atte r s is t h e i n d i v i d u al o r c o r p o r ati o n w h o w a n ts t o p u t a n e w s u b d i v isi o n d e v el o p m e n t o n t h e n ei g h b o ri n g la n d i n t h e f u t u r e. O n e o t h e r p o s si b ilit y ( a n d t h e o n e n o t a d d r e s s e d b y t h e stat u te ) is t h at th e c u rre nt u n affe cte d la n d o w n er m a y pla n to d e v elo p his p r o p erty in th e f utu re. O b vio u sly, th ere is n o c r y stal b all f o r t h e S tate o r its a g e n cie s t o f o r e s e e o r p r e d ict w h o t h at m i g h t b e; h o w e v e r, it w o u l d s e e m a p p r o p riate t o n o tic e all c o n ti g u o u s la n d o w n e r s a s o n e o f t h e m m a y b e c o n te m p lati n g d e v el o p i n g t h eir p r o p e rt y . T h e i m m e d iate c a s e r e p r e s e n ts t h at e x a ct p r o b le m a v irt u all y si m u lta n e o u s c r e ati o n o f a n a g ric u lt u r al p r e s e r v ati o n d istrict a n d a n e w s u b d i v isi o n d e v el o m e n t b y a n e x isti n g o w n e r. T h e s e c o n d p e x p la n ati o n a s t o w h y t h e A L P A d o e s n o t h a v e s p e cific n o tic e a n d r e c o r d r e q u ir e m e n ts i n t h e a p p lic ati o n p r o c e s s f o r a g ric u lt u r al e a s e m e n ts is t h at t h e L e g islat u r e i n te n d e d t o ta p i n t o t h e e x isti n g p r o c e d u r e o f t h e 1 4 o f th e T ra n s cript a g e n cies: W h e n C o u r t b e l i e v e s t h [sic] w e h ere . . . K e nt C o u nty R e c o n ti g u o u s p ie c e 1 7 IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 s u m m ary ju d g m e nt as to C o u nt II of th e C o m plaint is G R A N T E D . II. D o e s t h e A d m i n istr ati v e P r o c e d u r e s A ct a p p l y t o t h e F o u n d ati o n ? P lai n tiff clai m s t h at t h e A d m i n istr ati v e P r o c e d u r e s A ct ( A P A ), 2 9 § D el. C . a p p lie s t o t h e F o u n d ati o n . A c c o r d i n g t o P lai n tiff, t h e A P A a n d all o f its 1 0 1 0 1, et s e q. p r o c e d u r al r e q u ir e m e n ts a p p l y t o t h e F o u n d ati o n . S p e cific all y , P lai n tiff clai m s t h at t h e F o u n d ati o n d i d n o t f o ll o w t h e A P A s p r o c e d u r al r e q u ir e m e n ts f o r n o tic e a n d h e a ri n g o f B o ard a n d th e P & Z C o m m issio n. B y in clu din g thre e se p arate re vie i n d i v i d u al p r o c e d u r al r e q u ir e m e n ts, t h e p r o p e r p a rtie s w o u l d b e g i v i m m e d iate c a s e, P lai n tiff p r e s e n te d its p o siti o n b e f o r e all o f t h e i n d i v t h at t h e a p p lic ati o n s fi n al a p p r o v al b e f o r e t h e F o u n d ati o n w a s i m p p refer th at th e S tat L e gislatu re in str u ct th e a g e n cie s a n d c o u rts o n e sit u ati o n s t o a v o i d t h is t y p e o f p r o c e d u r al d is p u te i n t h e f u t u r e. 1 8 w in e n id u ro p th e g a g e n cie s, e a c h w it h t h eir o w a d e q u a t e n o ti c e . I n f a c t, i n t h al a g e n cies a n d h as o nly arg u e e rl y n o tic e d . T h e C o u rt w o u l a p p r o p riate p r o c e d u re in th e s n e d d e IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 c ase d e cisio n s a n d c o m m u n ic ati o n s. m a y h a v e als o violate d th e pro visio n s re g ardin g e x p arte P u rs u a n t t o § 1 0 1 1 5 o f t h e A P A , t w e n t y ( 2 0 ) d a y s n o tic e is r e q u ir e d [ w ]h e n e v er a n a g e n c y pro p o ses to p urs u a nt to § 1 0 1 2 2 of th e A P A , [ d e cisi o n , it s h all g i v e 2 0 d a y s p ri o r s e v e n d a y s n o tic e f o r t h e J a n u a r y 1 3 f o r m u l a t e , a d o p t, a m e n d o r r e p e a l a r e g u l a ti o n , a n d w ]h e n e v er a n a g e n c y pro p o ses to pro c e e d for a c ase n o tic e t o all p a rtie s. B e c a u s e P lai n tiff o n l y r e c ei v e d t h m e eti n g t h e y clai m t h at t h e F o u n d ati o n s d e cisi o n s h o u l d b e r e v e rs e d a n d a n e w , p r o p e rl y n o tic e d h e a ri n g / m e eti n g s h o u l d b e h el d . D e f e n d a n ts a r g u e t h at t h e A P A d o e s n o t a p p l y t o t h e F o u n d ati o n . D efe n d a nts, 2 9 D el. C . A c c ordin g to § 1 0 1 6 1 ( a ) lists t h e a g e n cie s t o w h ic h t h e A P A a p p lie s a n d t h e list i n § 1 0 1 6 1 ( a ) d o e s n o t i n cl u d e t h e F o u n d ati o n . T h e r e f o r e, § 1 0 1 6 1 ( b ) a p p lie s t o t h e F o u n d ati o n a s it state s t h at [ a ]ll a g e n cie s w h ic h a r e n o t liste d i n s u b s e cti o n ( a ) o f t h is s e cti o n s h all o n l y b e s u b je ct t o s u b c h a p te rs I a n d II a n d § § 1 0 1 4 1 , 1 0 1 4 4 a n d 1 0 1 4 5 o f t h is title. S u b c h a p te r I is title d R e g u lati o n s. P o lic y a n d D e fi n iti o n s O th er th a n d efinin g th e ter m a n d S u b c h a p te r II is title d A g e n c y c a s e d e cisi o n i n S u b c h a p te r I, t h e A P A d o e s n o t d is c u s s c a s e d e cisi o n s u n til S u b c h a p te r III w h ic h d o e s n o t a p p l y t o t h e F o u n d ati o n p u rs u a n t t o § 1 0 1 6 1 ( b ). D e f e n d a n ts als o a r g u e t h at t h e F o u n d ati o n s d e cisi o n t h at t h e 2 4 4 . 5 a c r e s i n q u e sti o n w o u l d b e a n a g ric u lt u r al p r e s e r v ati o n d istrict d o e s n o t fit s q u a r el y w it h i n t h e d e fi n iti o n o f c ase or c ase d e cisio n or r e g u lati o n i n § 1 0 1 0 2 .16 2 9 § 1 0 1 0 2 . D e fi n iti o n s. Dr el. a Cs .e d e c i s i o n s m e a n s a n y a g e n c y p r o c e e d i n g s o r d e t e r m i n a t i o n t h a t a n a m e d p a r t y (3) C ase o c 1 6 1 9 IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 a s a m a tt e r o f p a st o r p r e s e n t f a c t, o r o f t h r e a t e n e d o r c o n t e m p l a t e d p ri v a t e a c ti o n , is o r is n o t i n v i o l a ti o o f a la w o r r e g u lati o n , o r is o r is n o t i n c o m p lia n c e w it h a n y e x isti n g r e q u ir e m e n t f o r o b tai n i n g a lic e n s o r o t h e r ri g h t o r b e n e fit. S u c h a d m i n istr a ti v e a d j u d i c a ti o n s i n c l u d e , w it h o u t li m it a ti o n , t h o s e o f d e cla r at o r y n at u r e r e s p e cti n g t h e p a y m e n t o f m o n e y o r r e s u lti n g i n i n j u n cti v e r elie f r e q u iri n g a n a m e p a rt y t o a ct o r r e fr ai n fr o m a cti n g o r t h r e ate n i n g t o a ct i n s o m e w a y r e q u ir e d o r f o r b i d d e n b y la w o r e g u lati o n u n d e r w h ic h t h e a g e n c y is o p e r ati n g . ( 7 ) R e g u lati o n m e a n s a n y state m e n t o f la w , p r o c e d u r e, p o lic y , ri g h t r e q u ir e m e n t o r p r o h i b iti o f o r m u l a t e d a n d p r o m u l a t e d b y a n a g e n c y a s a r u l e o r s t a n d a r d , o r a s a g u i d e f o r t h e d e c i s i o n s o f c a s e g t h e r e a ft e r b y it o r b y a n y o t h e r a g e n c y , a u t h o rit y o r c o u rt. 2 0 n e a d r n s IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 T h e C o u rt a g r e e s t h at p u rs u a n t t o § 1 0 1 6 1 ( b ) t h e A P A a p p lie s i n o n l y a li m ite d f a s h i o n t o t h e F o u n d ati o n . I n a d d iti o n , t h e C o u rt fi n d s t h at t h e F o u n d ati o n s a a n a p p lic ati o n is n o t a r e g u lati o n o r c a s e d e cisi o n a s d e fi n e d i n t h e A P A . t h e n o tic e r e q u ir e m e n ts f o r a r e g u lati o n i n S u b c h a p te r II d o n o t a p p l y t o D e f e n d a n t F a r m L a n d s' a p p lic ati o n n o r d o t h e n o tic e r e q u ir e m e n ts f o r c a s e d e s u b c h a p t e r III o f t h e A P A a p p l y t o t h e F o u n d a ti o n . I n f a c t, t h e t w e n t y ( 2 0 ) p pro v al of T h erefore, a p pro vin g cisio n s in d a y n o tic e r e q u ir e m e n t f o r a d o p ti n g o r c h a n g i n g r e g u lati o n s at p u b lic h e a ri n g s i n t h e A P A is c o n siste n t w it h t h e n o tic e r e q u ir e m e n ts f o r p u b lic h e a ri n g s i n § § 9 0 4 a n d 9 2 8 o f t h e A L P A . P lai n tiff als o alle g e d i n t h e c o m p lai n t t h at t h e F o u n d ati o n m a y h a v e v i o late d t h e A P A s c o m m u n ic ati o n s; h o w e v e r, t h e p r o h i b iti o n s a g ai n st pro visio n s re g ardin g e x p arte e x p arte c o m m u n ic ati o n s a r e i n § 1 0 1 2 9 o f S u b c h a p te r III w h ic h d o e s n o t a p p l y t o t h e F o u n d ati o n , a n d P lai n tiff p r e s e n te d n o e v i d e n c e t o s u b sta n tiate t h is alle g ati o n . I n c o n cl u si o n , P lai n tiff is c o rr e ct t h at t h e A P A d o e s a p p l y t o t h e F o u n d ati o n ; h o w e v e r, t h e A P A a p p lie s i n a li m ite d f a s h i o n a n d w a s n o t v i o late d b y t h e F o u n d ati o n i n t h e s e f a cts a n d cir c u m sta n c e s. T h e State s re q u est for s u m m ary ju d g m e nt as to C o u nt III of th e C o m plaint is G R A N T E D . III. D i d t h e F o u n d ati o n f ail t o e sta b lis h a n a d e q u ate r e c o r d ? T h e V illa g e als o clai m s t h at t h e F o u n d ati o n f aile d t o e sta b lis h a n a d e q u ate r e c o r d a n d f aile d t o s et f o rt h o n t h e r e c o r d t h e f a ct u al b a sis a n d r e a s o n f o r its d e cisi o n . B a s e d o n 2 1 IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 ,17 P l a i n tif f a r g u e s t h a t D e l a w a r e l a w N e w C a stle C o u nty v. B C D e v elo p m e nt A ss o ciate s re q uire s a g o v er n m e ntal a g e n c y to cre ate a s u fficie nt re c o r d f o r z o nin g d e cisio n s f o r th e d e cisi o n t o b e v ali d . T h e o n l y r e c o r d p r e s e n te d t o t h e C o u rt i n t h is m atte r w a s t h e tr a n s c ri p t f r o m t h e J a n u a r y 1 3 t h m e e ti n g .18 r e g u lati o n t h e r e c o r d r e q u ir e m e n ts o f If t h e F o u n d ati o n s d e cisi o n is a z o n i n g a n d N e w C a stle C o u nty C o u n cil v. B C D e v elo p m e nt m u st b e m e t. H o w e v e r, t h e A L P A s st a t e d , st a t u t o r y p u r p o s e is n o t t o c r e a t e n e w z o n i n g r e g u l ati o n s o r o r d i n a n c e s b u t t o c o n s e r v e, p r o te ct a n d e n c o u r a g e i m p r o v e m e n t o f a g ric u lt u r al la n d s w it h i n t h e S tate f o r t h e p r o d u cti o n o f f o o d a n d o t h e r a g ric u lt u r al T ate v. M ile s , D e l. S u p r., 5 6 7 A . 2 d 1 2 7 1 ( 1 9 8 9 ) 1 7 ( [ w ] h e n C o u n c i l N e w k Ce a stle e Cz o u nty Cd o ui ns ciln v.w Bi t Ch o Du e ve es lt oa pb l mi s eh ni tn A st sh oe c.b a s i s f o r i t s a c t i o n , i t t h w a r t s t h e m a s a r o nin g e c io t g , a b ilit y o f a c o u rt t o p r o v i d e e ff e cti v e r e v ie w . A s w e state d i n Te ac toer v.i t M ir le ea ss 1 9 1 ( 1 9 8 6 ), [ u ] n le s s C o u n cil c r e ate s a r e c o r d o r state s o n t h e r d s n n o m e a n s b y w h i c h i t m a y r e v i e w t h e C o u n c i l s d e c i s i o n . ) . c o u rt is giv e 1 8 D efe n d a nts in f o r m e d th e C o u rt at o ral ar g u m e nt th at m in ute s a ls o e x ist. T h e s e m e e ti n g m i n u t e s w e r e n e v e r p r e s e n t e d t o t h e C o u rt a n d w e r e d e ci d i n g t h is s u m m a r y j u d g m e n t m o ti o n . 2 2 D e l. S u p r., 5 0 3 A . 2 d 1 8 7 , o n s for a z o nin g c h a n g e, a f o r t h e J a n u a r y 1 3 m e eti n g th erefore n ot c o n sid ere d in IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 pr o d u cts. I n r e alit y , o n e o f t h e A L P A s p r a ctic al e ff e cts, p a rtic u la rl y i n t h is c a s e, is t h at t h e fift y ( 5 0 ) f o o t b u ff e r r e s e m b le s a z o n i n g r e stricti o n o n P lai n tiff s p r o p e rt y . T h is u n d e r s c o r e s t h e u n d e rl y i n g p r o b l e m i n a n a l y z i n g t h is m a tt e r, w h i c h is t h a t t h e F o u n d a ti o n s a p p r o v al o f a g ric u lt u r al p r e s e r v ati o n d istricts is a h y b ri d d e cisi o n a n d n o t a c a s e d e cisi o n , z o n i n g r e g u lati o n o r o t h e r e sta b lis h e d c ate g o r y . S i m ila r t o t h e n o tic e is s u e d is c u s s e d e a rlie r, b e c a u s e t h e A L P A w a s n o t w ritte n t o b e a z o n i n g r e g u lati o n it d o e s n o t 1 9 e x p licitl y a d d r e s s t h e is s u e o f e sta b lis h i n g a p r o p e r r e c o r d f o r t h e a p p r o v al o f a g ric u lt u r al p r e s e r v ati o n d istricts. 1 9 3 D el. C . § 9 0 1. 2 3 IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 T h e o n l y r e q u ir e m e n t t h at a r e c o r d b e k e p t lie s i n § 9 2 8 o f t h e A L P A w h ic h r e q u ir e s t h at a r e c o r d b e k e p t w h e n t h e F o u n d ati o n is c o n d u cti n g a p u b lic h e a ri n g . T h e o n l y ti m e p u b lic h e a ri n g s a r e h el d is w h e n t h e F o u n d ati o n is a d o p ti n g , a m e n d i n g o r c h a n g i n g r e g u l a ti o n s.20 T h e J a n u a r y 1 3 t h d e cisi o n i n t h e m atte r m e eti n g n o t a p u b lic h e a ri n g . s u b ju dic e c a m e fr o m a p u b lic A fte r r e v ie w i n g t h e A L P A s r e c o r d r e q u ir e m e n ts, it b e c o m e s a p p a r e n t t h a t t h e r e c o r d r e q u ir e m e n ts o n l y a p p l y t o t h e a d o p ti o n o r a m e n d m e n t o f t h e F o u n d ati o n s r e g u lati o n s a n d n o t t h e a ct u al p r o c e s s o f a p p l y i n g f o r a n a g ric u lt u r al p r e s e r v a ti o n d istri c t. A t t h e J a n u a r y 1 3 t h m e e ti n g , t h e F o u n d a ti o n f o u n d t h a t b o t h o f t h e o t h e r r e v i e w i n g a g e n c i e s a p p r o v e d t h e f o r m a ti o n o f t h e p r e s e r v a ti o n d istri c t, list e n e d t o P lai n tiff s a r g u m e n ts a g ai n st i m p o si n g t h e fift y ( 5 0 ) f o o t b u ff e r a n d t h e n g a v e fi n al a p p r o v al t o F a r m L a n d s' a p p lic ati o n . T h e r e is n o stat u t o r y o r o t h e r le g al r e q u ir e m e n t t h at t h e F o u n d ati o n is s u e a fi n al c a s e d e cisi o n i n t h is h y b ri d , a p p lic ati o n a p p r o v al p r o c e s s. T h e r e f o r e, t h e tr a n s c ri p t o f t h e m e eti n g is a s u fficie n t r e c o r d f o r t h e C o u rt t o r e v ie w t h e F o u n d ati o n s a cti o n s at t h e J a n u a r y 1 3 t h m e eti n g . s u m m ary ju d g m e nt as to C o u nt I V is G R A N T E D . T h e r e f o r e, t h e S tate s m o ti o n f o r I n c o n cl u si o n , D e f e n d a n ts' M o ti o n f o r S u m m a r y J u d g m e n t a s t o C o u n ts II, III a n d I V i s G R A N T E D a n d P l a i n tiff's M o ti o n f o r S u m m a r y J u d g m e n t i s D E N I E D . I T I S S O O R D E R E D . 2 0 S ee 3 D el. C . § 9 0 4 ( 1 ), ( 2 ), ( 3 ) a n d ( b )( 2 1 ). 2 4 IC n. A R. e:N o 2. 4 49 .8 5 C A 0 cre s 2 o1 f L a n d - 2-0 A u g u st 2 2, 2 0 0 1 J. d m h o c: x c: P roth o n otary O r d e r D istri b u ti o n 2 5
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