Town of Randolph v Finkle and Quillia

 Annotate this Case
Download PDF
STATE OF VERMONT  ENVIRONMENTAL COURT                }  Randolph Town Office Zoning Appeal }    (Appeal of Rydjeski)    }              }      Docket No. 225 12 04 Vtec  Decision and Order  Letita  H.  Rydjeski appeals from the decisions of the  Town of Randolph (Town)  Development Review Board (DRB) granting site plan approval and a zoning permit to  Appellee Applicant  Town  for  the  renovation  and  expansion  of  their  municipal  office  building  on  7  Summer  Street  in  the  Town s  Commercial  zoning  district.    Appellant  appears and represents herself; the Town is represented by Peter M. Nowlan, Esq.; and  William  J.  Kevan  and  Interested  Person  Leigh  R.  Wright  appeared  and  represent  themselves.  This appeal is on the record, since the Town has adopted and implemented the  procedures  necessary  for  such  appeals,  pursuant  to  24  V.S.A.  §§  4471  and  4472.    Mr.  Wright  and  the  Town  have  filed  briefs  on  the  merits  of  this  appeal  for  the  Court s  consideration.    William  J.  Kevan  has  also  filed  a  motion  to  intervene,  pursuant  to  10  V.S.A.  §  8504(n).    Appellant  and  Mr.  Kevan  also  filed  a  Motion  for  de  Novo  Proceedings,  asserting that a trial de novo is warranted because the tape recording of  the hearings was allegedly inaudible and was not transcribed.  I.  Summary Issues  Appellant s Statement of Questions raises a variety of issues in seven questions,  almost  all  of  which  are  not  appropriate  for  our  consideration  in  this  permit  appeal  proceeding.  Appellant s first Question, labeled Question A, asks,  Why is the proposed  addition now placed over an existing VCP sewer?   Appellant neither cites nor refers to  any  provisions  in  the  Town s  Zoning  or  Subdivision  Regulations  prohibiting  the  1 placement of the proposed addition over an existing sewer.  Moreover, Appellant never  expresses concern about the sewer in her letters or responsive motions to the Court.  In  the absence of any specific reference to a bylaw or regulatory provision being violated  by  building  the  proposed  addition  on  top  of  a  municipal  sewer,  and  being  unable  to  find  such  provision  ourselves,  the  Court  declines  to  answer  that  question,  and  it  is  hereby DISMISSED.  Appellant s  second  Question,  actually  labeled  Question  1,  concerns  why  the  Town presented different plans to the DRB for the proposed addition to the municipal  office building than were presented to the public at a November 2, 2004 bond issue vote  for the same addition.  Similarly, Appellant s fourth Question, labeled Question 3, also  concerns a change in plans from those presented at the time of a municipal bond issue  vote.  While we sympathize with Appellant s position, we cannot address this specific  concern because our review of the DRB s decision in this on the record appeal is limited  to the application presented to the DRB below.  We cannot address matters beyond the  Town s current plans and applications, as presented to the DRB.    This Court does not have jurisdiction to review decisions of a Town Selectboard  or  issues  of  public  indebtedness  arising  under  Chapter  53  of  Title  24  relating  to  the  impropriety  of  a  bond  issue,  a  vote  on  a  particular  bond  issue,  or  on  the  plans  submitted pursuant to a bond issue vote.  Our jurisdiction is limited to certain appeals,  as articulated in 4 V.S.A. § 1001 (2005):  10  V.S.A.  Chapters  201  and  220  and  matters  arising  under  24  V.S.A.  Chapters 201 and 220 and matters arising under 24 V.SA. Chapter 117 and  Chapter  61,  subchapter  12.    In  addition,  the  judges  shall  have  original  jurisdiction to revoke permits under 10 V.S.A. Chapter 151.    Appellant s allegations relating to the impropriety of the Town s bond issue for  improvements to the municipal offices are therefore not within this Court s jurisdiction.  2 Appellant s remaining questions for our review, Questions 2, 4, 5, and 6, concern  the Town s planned removal of a flowering crab apple tree located to the south of the  existing municipal office building in the middle of green space adjacent to the existing  municipal offices.  The crab apple tree is labeled on the Town s site plan as  existing 20 ³  apple  tree and is considered a public shade tree under the control of the Town s tree  warden.  See 24 V.S.A. § 2502.    Although  the  Randolph  tree  warden  also  happens  to  be  the  Town  Zoning  Administrator,  the  Legislature  has  limited  our  jurisdiction  to  those  provisions  of  the  Vermont Statutes Annotated enumerated in 4 V.S.A. § 1001.  Decisions of tree wardens  are not reviewable in this Court, as they arise under Chapter 67 of Title 24.  Appellant  may find the relief she seeks in Superior Court.  However, we cannot make an advisory  statement  as  to  whether  an  action  in  Superior  Court  will  succeed  or  even  be  heard.   Accordingly, we have no jurisdiction over Appellant s remaining Questions, relating to  the crab apple tree, specifically Questions 2, 4, 5, and 6.  II.  Kevan Intervention Request  Before reviewing the Town s decision on the proposed municipal office building  addition,  we  must  first  address  Mr.  Kevan s  motion  to  intervene  under  10  V.S.A.  § 8504(n).    Section  8504(n)  sets  out  six  instances  when  it  is  permissible  for  a  person  to  intervene.  As we have already ruled in our July 15, 2005 Entry Order, Mr. Kevan does  not meet sub sections 1, 2, or 5, as he did not appear in the action appealed from, is not  a party of right under 10 V.S.A. § 8502(5), and does not qualify as an interested person  under  24  V.S.A.  §  4465.    Subsection  3  and  4  are  similarly  inapplicable  because  Mr.  Kevan is not a member of the natural resources board or a panel of that board, nor is he  a  person aggrieved  under 10 V.S.A. § 8502(7) because this is not an appeal of an act or  decision by a district commission or coordinator, the secretary of the Agency of Natural  Resources, the environmental court, or the supreme court.  3 The only possible avenue for allowing Mr. Kevan to intervene in this proceeding  is  whether  he  would  be  allowed  to  intervene  under  the  standards  established  by  the  Vermont Rules of Civil Procedure (V.R.C.P.).  10 V.S.A. § 8504(n)(6).  V.R.C.P. 24 allows  a party to intervene when a statute confers an unconditional right to intervene, which is  not the case here, or when the potential intervener can demonstrate an interest relating  to the property which is the subject of this action and where the disposition of the action  may as a practical matter impair or impede the potential intervener s ability to protect  that  interest,  unless  the  potential  intervener s  interest  is  adequately  represented  by  existing parties.  V.R.C.P. 24(a).  Mr.  Kevan s  interest  related  to  property  at  issue  in  this  appeal  is  a  mortgage  interest in the property of Russell Royce at 13 Summer Street.  Mr. Royce is the record  title  holder  of  that  property,  but  Mr.  Kevan  holds  a  mortgage  interest.    In  Town  of  Sandgate  v.  Colehamer,  156  Vt.  77,  81 83  (1990),  our  Supreme  Court  held  that  the  interest of a possessor of property who made mortgage payments on that property on  behalf  of  the  titleholder  was  an  insufficient  interest  for  standing  to  appeal  a  zoning  decision  under  24  V.S.A.  §  4464(b)  (now  §  4465).    We  find  the  Court s  reasoning  instructive and find that Mr. Kevan cannot intervene under V.R.C.P. 24(a) and 10 V.S.A.  § 8504(n)(6) because any disposition relating to the Town s expansion of their municipal  office building will not directly affect Mr. Kevan s mortgage interest in the property at  13 Summer Street.  Moreover, Mr. Kevan s interests are already adequately represented  by  Appellant  who  lives  at  6  Summer  Street,  which  is  closer  to  the  Town s  municipal  office  than  the  property  in  which  Mr.  Kevan  holds  a  mortgage  interest.    Mr.  Kevan s  motion to intervene under 10 V.S.A. § 8504(n) is hereby DENIED.  III.  Factual Background  In an on the record appeal, the factual findings of the administrative body below  are given great weight, although they are not conclusive.  This Court must determine if  4 substantial evidence exists in the record as a whole from which the factual findings of  the DRB might reasonably be inferred.  See In re Town of Sherburne, 154 Vt. 596, 604 05  (1990);  Appeal  of  Lussier  and  No.,  Docket  No.  116 5 02  Vtec  (Vt.  Envtl.  Ct.,  Sept.  16,  2002).  If there is conflicting evidence, the DRB is the body charged with weighing this  evidence.  Appeal of Doyle, Docket No. 100 5 02 Vtec (Vt. Envtl. Ct., Jan. 21, 2003).  This  Court  will  not  disturb  factual  findings  rendered  by  an  appropriate  municipal  panel  if  supported by substantial evidence in the record as a whole.  Id.  Upon  consideration  of  the  record  and  the  parties   memoranda,  the  Court  determines  that  the  following  DRB  factual  findings  are  supported  by  substantial  evidence in the record.*  1.  On  March  30,  2005,  the  Town  submitted  a  substantially  complete  zoning  permit  and  site  plan  approval  application  to  the  DRB  for  an  expansion  of  the  Town s  municipal offices on their 19,403 square foot lot located at 7 Summer Street.  Municipal  office  buildings  are  a  conditional  use  in  the  Commercial  District,  see  Zoning  Regulations,  at  37  (Chart  of  Permitted  and  Conditional  Uses), but  because  the  Town s  proposal is an expansion of an existing use, conditional use approval is not required.  2.  The Town proposes constructing a 3,207 square foot addition southerly of  the existing 2,170 square foot municipal office building.  The new building would thus  have  a  total  footprint  of  5,377  square  feet,  which  leads  to  a  lot  coverage  of  approximately 28%.  The DRB sets the maximum lot coverage during site plan review.  3.  The  DRB  sets  the  front,  side,  and  rear  setback  requirements  for  the  Commercial District during site plan review.  Zoning Regulations § 6.7.2.  The shortest  setbacks for the municipal office building are 22 feet between the front of the building  and  Summer  Street  and  between  the  municipal  office  building  and  the  post  office  property to the south.  * Appellant s challenge to the adequacy of the record is discussed in more detail below, in conjunction  with our consideration of Appellant s motion for a de novo hearing. 5 4.  Off street parking for the municipal office building is sufficient.  One off street  parking  space  is  required  for  every  250  square  feet  of  gross  floor  area,  Zoning  Regulations  § 5.14.3.    The  proposed  municipal  building  has  a  gross  floor  area  of  7,447  square feet, so thirty off street spaces are required.  The adjacent parking lot contains a  total of seventy four parking spaces.  The only change proposed for that parking lot is a  relocation of the handicapped spaces so that they are closer to the proposed pedestrian  access to comply with the Americans with Disabilities Act.  5.  The area surrounding the proposed municipal office expansion consists of  densely mixed residential and commercial uses, which will be mostly unaffected by the  Town s proposed addition.  To the extent that the proposed expansion will result in a  reduction  in  lighting  and  decreased  safety  on  Summer  Street,  the  Town  proposes  mitigating the loss of lighting by adding replacement lighting to bring street lighting to  a  level  equal  or  greater  than  what  currently  exists.    To  the  extent  that  the  municipal  office expansion results in the loss of green space and a crab apple tree, the Town will  plant new crab apple trees along the southern side of the building and new hackberry  trees along Summer Street.  IV.  Discussion  Appellant  has  not  adequately  contested  the  DRB s  decision  by  raising  proper  questions for review in her Statement of Questions, but she does raise judiciable issues  in  her  responses  to the  Town s motion for judgment  that  we  will  address here  for  the  sake of fairness to Appellant and Interested Person Wright.  First, Appellant alleges that  the  DRB  violated  the  procedural  requirements  of  the  Municipal  Administrative  Procedure  Act,  24  V.S.A.  §§  1201 10  (2005),  because  no  transcript  was  provided  and  because  the  recording  of  the  DRB s  hearings  on  the  Town s  application  is  inaudible.   She further argues that there are not sufficient facts in the record to support a finding  that the Town s proposed municipal office expansion is  of such a location and in such  6 size  and  character  that  it  will  be  in  harmony  with  the  appropriate  and  orderly  development of the surrounding area.   Zoning Regulations § 4.1(b).  Lastly, Appellant  argues that the Town s application is not in conformance with numerous statements of  the Town Plan.  Appellant argues that language in Town Plan suggesting public involvement in  reviewing  the  municipal  building  committee s  recommendations  on  the  municipal  office building expansion was not followed.  Appellant s allegations may have merit in  that  the  Town s  building  committee  may  not  have  consulted  the  public;  however,  hortatory  provisions  in  a  Town  Plan  such  as  these  have  no  regulatory  effect  unless  specifically incorporated in the Town s Zoning Regulations.  Appeal of Waters, Docket  No. 186 10 03 Vtec, slip op. at 7 (Vt. Envtl. Ct., Mar. 17, 2004).  As our Supreme Court  has  stated,  Although  the  plan  may  recommend  many  desirable  approaches  to  municipal  development,  only  those  provisions  incorporated  in  the  bylaws  are  legally  enforceable.   Kalakowski v. John A. Russell Corp., 137 Vt. 219, 225 26 (1979).  This Plan  statement  was  not  incorporated  into  the  Zoning  Regulations.    Thus,  the  Town s  building committee is not required to consult with the public before pursuing changes  to the municipal office building.  Appellant also argues that the Town has not developed an  adequate record  in  accordance  with  24  V.S.A.  §  4471(b)  and  the  Municipal  Administrative  Procedure  Act  because  the  recording  of  the  DRB  proceedings  below  are  inaudible  and  could  not  be  transcribed.  MAPA requires that the proceedings below be recorded and also requires  that  [t]ranscriptions of the proceedings of contested hearings shall be made upon the  request  [of]  and  upon  payment  of  the  reasonable  costs  of  transcription  by  any  party.    24 V.S.A. § 1209 (emphasis added).  Thus, the MAPA requires municipal hearings to be  recorded  and  that  recording  must  be  of  a  high  enough  quality  to  be  capable  of  being  transcribed.  See Appeal of Walters, Docket No. 206 11 03 Vtec, slip op. at 2 3 (Vt. Envtl.  Ct., Oct. 8, 2004).  7 In the instant case, the DRB recorded the hearing on audio cassette.  Contrary to  Appellant s suggestion, after listening to the recording of the DRB hearing of April 26,  2005, submitted on August 10, 2005, the Court finds the recording to be clearly audible,  capable  of  being  transcribed,  and  in  compliance  with  the  provision  of  the  Municipal  Administrative  Procedure  Act  requiring  the  hearing  to  be  recorded.     24  V.S.A.  § 1205(c).  There is no requirement that the DRB s hearings be transcribed in the absence  of  a  request  and  subsequent  payment  of  the  costs  of  the  transcription.    24  V.S.A.  § 1209(f).  Appellant s motion for a de novo hearing is therefore DENIED.  Finally,  Appellant  argues  that  there  is  insufficient  evidence  in  the  record  to  support  a  finding  consistent  with  Zoning  Regulations  §  4.1(b)  that  the  proposed  development  is  of  such  a  location  and  in  such  size  and  character  that  it  will  be  in  harmony with the appropriate and orderly development of the surrounding area.   As  stated  above,  this  Court  will  not  disturb  factual  findings  rendered  by  an  appropriate  municipal panel if supported by substantial evidence in the record as a whole.  Appeal  of Doyle, Docket No. 100 5 02 Vtec.  The  DRB  found  in  its  Notice  of  Decision  that  the  character  of  the  area  surrounding  the  municipal  office  building  is  dense  mixture   of  residential  and  commercial uses.  Finding of Fact 12.  The adjacent property to the south contains the  Town s  post  office.    Finding  of  Fact  14.    Submissions  in  the  record  indicate  that  other  surrounding  properties  include  office,  residential,  commercial,  and  church  uses.   Additional Information for Site Plan Review, at 2.    According  to  the  submitted  Floor  Plan,  the  Town s  proposed  addition  is  a  one story  addition  with  a  basement.    The  Exterior  Elevation  Plan  submitted  also  indicates  that  the  proposed  expansion  incorporates  the  design  of  the  existing  municipal  office  building with the addition of a clock tower and complies with handicapped accessibility  requirements,  Finding  of  Fact  1.    The  Town  proposes  adding  replacement  lighting  to  mitigate the impact of lighting lost by construction of the addition.  Finding of Fact 15.   8 The Town also proposes to screen the unsightly dumpster on all four sides.  Finding of  Fact 11.    From  our  review  of  the  record  and  the  Town s  Notice  of  Decision,  we  find  substantial  evidence  in  the  record  from  which  the  Town  could  conclude  that  the  proposed expansion of the existing municipal office building is in such a location and of  such  a  size  to  be  in  harmony  with  the  appropriate  and  orderly  development  of  the  surrounding area.  Zoning Regulations § 4.1(b).  Accordingly,  based  on  the  foregoing,  it  is  hereby  ORDERED  and  ADJUDGED  that  the  decisions  of  the  Town  of  Randolph  Development  Review  Board  granting  site  plan review approval and a zoning permit for the Town s proposed expansion of their  municipal office building at 7 Summer Street is AFFIRMED, as the DRB decisions are  supported by substantial evidence in the record as a whole.  Appellant s motion for a de  novo  hearing  and  Mr.  Kevan s  motion  to  intervene  are  DENIED.    Because  the  remaining questions in Appellant s Statement of Questions raise issues not appropriate  for this Court s consideration, they are dismissed from this appeal.  The consequence of  all  these  decisions  is  that  no  questions  remain  outstanding.    This  appeal  is  therefore  concluded.    Done at Berlin, Vermont, this 30th day of March, 2006.                                                Thomas S. Durkin, Environmental Judge  9

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.