Appeal of Nanak Hospitality

 Annotate this Case
Download PDF
STATE OF VERMONT  ENVIRONMENTAL COURT                }              }    Docket No. 64 3 05Vtec  In Re: Appeal of Nanak Hospitality  }    Appeal from municipal     PUD & Site Plan      }    Planning Commission              }    Decision and Order  Nanak Hospitality, LLC (hereinafter referred to alternately as Nanak, Appellant  and Applicant) filed its appeal with this Court on March 28, 2005, from the March 16,  2005 Decision of the Town of Killington Planning Commission (Planning Commission),  denying  Nanak s  application  for  a  planned  unit  development  and  site  plan  review  to  convert a portion of the previously constructed facilities of the former Killington Center  for  the  Arts  into  a  92 room1  commercial  lodging  facility  and  separate  office  building.   Appellant  asserted  in  its  Revised  Statement  of  Questions  of  May  6,  2005,  that  the  Planning Commission  found and concluded that applicant/appellant complied with all  of  the  applicable  criteria  .  .  .  with  one  exception   concerning  conformance  with  the  applicable side yard setback requirements.    The Court scheduled and completed a merits hearing on this appeal on June 24,  2005,  Environmental  Judge  Thomas  S.  Durkin  presiding.    John  D.  Hansen,  Esq.  appeared  as counsel for Appellant Nanak.    Kevin E.  Brown, Esq. appeared as counsel  for the Town of Killington (Town).  The trial was followed by a site visit to the property,  during  which  the  parties,  their  respective  counsel,  and  Judge  Durkin,  observed  the  buildings  and  improvements  to  the  subject  property,  including  the  easterly  border  of  the property abutting property belonging to Gordon M. Goes and Sammi K. Goes.    1 Nanak initially sought approval to operate a 96 room lodging facility, but then amended its application  to a 92 room proposal during the course of its presentation to the Planning Commission.  The proceeding was completed in one full day.  Pursuant to the Court s request,  the parties thereafter submitted proposed Findings of Fact and legal memoranda.  On August 1, 2005, Mr. & Mrs. Goes filed a letter with the Court.  On August 11,  2005,  Stephanie  A.  Lorentz,  Esq.  filed  her  appearance  for  Mr.  &  Mrs.  Goes,  together  with  a  Motion  to  Intervene  and  Reopen  Evidence.    Attorney  Hansen  filed Appellant s  response to the Goes  filing by way of letter dated August 5, 2005.    We  first  address  the  Goes   motion  to  intervene  and  reopen  the  evidence  in  this  proceeding.  Intervention by the Goes  Where  a  party  moves  to  intervene  in  an  on going  proceeding  and  asserts  that  their  property  interest  will  be  impacted  by  that  proceeding,  V.R.C.P.  24(a)  guides  the  trial court on the proper use of its discretion in determining whether to grant or deny  the  intervention  request.    That  Rule  establishes  that  upon  timely  application,   intervention should be allowed to anyone who either has a statutory right to intervene  or who claims that the pending action may  impair or impede  their property interest,  unless  the  [intervening]  applicant s  interest  is  adequately  represented  by  existing  parties. 2  While determinations on intervention requests are to be made within the sound  discretion of the trial court, we are cautioned to exercise this discretion  on a different  and  higher  standard  in  the  case  of  intervention  of  right,  as  opposed  to  a  permissive  intervention.   Ernst v. Rocky Road, Inc., 141 Vt. 637, 640 (1982) (citing 7A C. Wright &  A.  Miller,  Federal  Practice  and  Procedure  §  1916,  at  573  (1974);  Vermont  Pub.  Power  Supply Auth., 140 Vt. 424, 430 34 (1981)).  In this appeal, it appears beyond dispute that  Mr.  &  Mrs.  Goes  are  asserting  a  right  to  intervene,  as  their  property  abuts  the  subject  property.    See  In  re  Shantee  Point,  Inc.,  174  Vt.  248,  253  (2002)  (owners  of  abutting  2 The provisions recited here relate to intervention as of right;  subsection (b) speaks to permissive  intervention. Page 2 of 11. property may file for  intervention as of right  under subsection (a) of V.R.C.P. 24). In  fact, the sole substantive issue in this appeal, as characterized by Appellant Nanak in its  Revised Statement of Questions, is whether a reduced setback may be permitted along  the side yard boundary adjoining Mr. & Mrs. Goes property.  Thus, we are cautioned to  give  greater  deference to the Goes  intervention request.  We must next determine if the Goes  request has been timely filed.  In an appeal  from  this  Court,  In  re  Garen,  174  Vt.  151  (2002),  our  Supreme  Court  held  that  the  Environmental  Court  may  look  to  the  Vermont  Rules  of  Appellate  Procedure  in  determining  what  would  constitute  a  reasonable  time  in  which  to  seek  intervention.    Id. at 154.  The Supreme Court cited to V.R.A.P. 4, which permits other parties to file a  notice of appeal within 14 days of the original appeal, and to V.R.A.P. 29 and the former  V.R.C.P.  76(e)(4)(B)  (now  V.R.E.C.P.  5),  as  examples  of  filing  deadlines  that  a  Court  could reference when determining whether intervention has been timely.  The  interveners  here,  the  Goes,  have  not  met  any  of  the  timeliness  standards  suggested  by  the  Supreme  Court  in  Garen.    In  fact,  those  preliminary  filing  deadlines  that the existing parties were required to abide by here passed many months before the  Goes filed their motions.  The bench trial was completed and the evidence closed nearly  two  months  before  the  Goes  filed  their  motion.    We  therefore  find  that  the  Goes   intervention request was untimely and should be denied.  In  making  this  determination,  we  have  taken  the  following  additional  factors  into consideration.  First, we are aware that the Goes assert that they did not receive the  certified mailing notice of this appeal forwarded by Attorney Hansen.3  But we are also  aware  that  the  Goes  concede  that  they  received  notice  of  the  hearing  before  the  3 Attorney Hansen supplied the Court with a copy of his certified mailing, franked by the U.S. Post Office  on April 4, 2005, upon which it was noted that notice of the certified mailing was delivered to the  addressees.  The following dates appear on the face of the envelope:  April 5, 2005; April 13, 2005; May 19,  2005; and May 26, 2005.  The enveloped was thereafter stamped as  Unclaimed Refused  and returned to  Mr. Hansen.  We are unaware of whether the other conditions under V.R.C.P. 4(f) were satisfied for  service to be effectuated by refusal.  Page 3 of 11. Planning  Commission,  but  did  not  attend  that  hearing  and  chose  not  to  file  a  written  statement  of  their  concerns  with  the  Commission.    The  Goes  had  a  number  of  conversations  with  Nanak s  representatives,  but  apparently  chose  not  to  seek  independent verification of  Nanak s representations  or determine whether Nanak  had  appealed  the  Planning  Commission s  Decision.    The  Goes  would  have  us  place  the  burden  on  the  Appellant  and  others  to  advise  abutters  who  chose  not  to  participate  below of when an appeal was filed with this Court.  Both our procedural rules and the  provisions  of  Title  24,  Chapter  117  place  the  burden  upon  non parties  who  may  be  considering intervention, like the Goes, to monitor municipal permit decisions in cases  that may impede or impair their property rights.  It is unfortunate that the Goes failed  to do so here, as there is little doubt that they would have been permitted to intervene  in this proceeding had their request been made on a timely basis.  We understand that the presence of two commercial buildings, less than 30 feet  from  their  shared  boundary  line,  is  the  motivating  factor  for  the  Goes   pursuit  of  intervention in this case.  We note two other factors that also impacted our decision to  deny the Goes  request:  first, these buildings are pre existing, having received zoning  permit  approval  in  1999  and  constructed  later  that  same  year;  and  second,  that  the  Town  chose  to  play  an  active  role  in  this  appeal,  including  the  trial.    The  Town  presented testimony and legal arguments on the impact upon the Goes  property, in the  event Appellant was granted authority to operate a motel in the pre existing buildings  that  are  less  than  30  feet  away.    Thus,  the  Court  makes  the  additional  determination  under  V.R.C.P.  24(a)(2)  that  the  Goes   relevant  property  interest  [was]  adequately  represented by [an] existing part[y].   V.R.C.P. 24(a)(2).  For all these reasons, we deny  the Goes  requests to reopen the taking of evidence and allow them to intervene in this  proceeding at this very late date.  Page 4 of 11. Findings of Fact  Based  upon  the  evidence  presented  at  the  hearing,  including  evidence  and  exhibits stipulated to by the parties, the Court makes the following Findings of Fact and  Conclusions of Law:  1. Appellant s application for planned unit development and site plan review is  subject to the Killington Zoning Regulations (hereinafter KZR), adopted June 26, 1979,  and amended through March 5, 2002.  2. The  subject  property  is  the  site  of  the  former  Rome  Family  Corporation Killington Center for the Arts and is located adjacent to the Killington Access Road, so  called, in the Town of Killington.  3. The Rome Center for the Arts first received zoning approval in 1999 for use as  a  school.    At  that  time,  the  subject  property  was  in  the  Residential 1  zoning  district.   Schools were a permitted use in that district.  At that time, hotels, motels, and lodges,  were not allowed in the Residential 1 District, either as a permitted use or in a planned  unit development.  4. Pursuant  to  their  1999  zoning  approval,  the  Rome  Family  Corporation  (Rome)  constructed  two  52 room  dormitory  buildings  and  started,  but  did  not  complete,  the  construction  of  an  administration/classroom  building.    Rome  also  constructed the access road and certain other infrastructure and improvements to serve  the project.  5. The  two  dormitory  buildings  were  constructed  in  compliance  with  all  then existing setback requirements, including the minimum 25 feet side setback requirement  for permitted uses in the Residential 1 District found in KZR § 240.3.  6. Later in 1999, changes in Rome s business caused it to seek zoning approval  to  change  the  permitted  use  of  the  property  to  allow  for  the  leasing  of  the  two  dormitory  buildings  for  housing  for  some  of  the  seasonal  employees  of  the  nearby  Killington Ski Resort.  In its decision of March 9, 1999, the Killington Zoning Board of  Page 5 of 11. Adjustment (ZBA) noted that  hotels, motels and lodges are not permitted uses in the  Residential 1  District.  .  .  ..    [The ZBA  further]  ascertained  that  if  the  Killington  Center  for the Arts is not successful, or if only the dormitory buildings  were constructed, the  buildings would not be used as a commercial lodging facility [and that at] no time shall  the dormitory rooms be used for commercial transient or short term lodging.   7. Rome  chose  not  to  appeal  the  March  9,  1999  ZBA  Decision,  but  rather  advocated  for  a  change  in  the  zoning  regulations.    On  November  2,  1999,  Killington  amended  its  zoning  regulations,  including  a  change  in  the  zoning  district  map  that  located the subject property in  the business zoning district.  This amendment  brought  about two changes that are of material consequence to this case:  first, schools were no  longer  a  permitted  use  in  the  district  where  the  subject  property  was  located;  and  second,  hotels,  motels,  and  lodges,  were  a  permitted  use  within  a  planned  unit  development in the applicable zoning district.  8. Rome  thereafter  filed  for  bankruptcy  protection  from  its  creditors.    On  June  29,  2004,  Nanak  Hospitality,  LLC  (the  applicant  here)  purchased  the  property  at  a  public sale approved by the U.S. Bankruptcy Court.  9. At  all  times  relevant  to  this  proceeding,  the  subject  property  contained  the  two  dormitory  buildings  and  the  unfinished  structure  originally  intended  as  a  classroom/administration  building,  as  well  as  the  access  road  and  other  infrastructure  and improvements that Rome originally constructed.  10. In  February,  2005,  Nanak  applied  for  planned  unit  development  (PUD)  and  site  plan  approval  to  convert  the  former  project  into  a  96 room  commercial  lodging  facility  and  office  building.    The  two  dormitories  would  be  improved  and  become  a  hotel;  the unfinished administration/classroom building would be completed and used  as  an  office  building.    Nanak  revised  its  application  while  it  was  being  considered  by  the Planning Commission to reduce the lodging facility to 92 rooms, so as to allow for  additional storage space.  Page 6 of 11. 11. As  part  of  its  application,  Nanak  requested  that  the  Planning  Commission  reduce  the  side  yard  setback  requirement.    Under  the  amended  zoning  regulations,  a  PUD was required to have a side yard setback of no less than 100 feet, per KZR § 240.8,  unless  the  Commission  determined,  pursuant  to  KZR  §  505(5),  that  special  circumstances   would  make  that  setback  requirement  inappropriate   for  the  specific  PUD project.  The nearest pre existing dorm building is just over 25 feet from the side  boundary  line  shared  with  Mr.  &  Mrs.  Goes.    This  measurement  is  taken  from  the  building itself and not from any steps or roof overhang, pursuant to KZR § 120.  12. The  Planning  Commission  specifically  found  and  concluded  that  Nanak s  proposed  conversion  of  the  existing  buildings  complied  with  all  PUD  and  site  plan  criteria under KZR §§ 505 and 510, except for the PUD side yard setback requirement of  100  feet  contained  in  §  240.8.    The  Planning  Commission  determined  that  the  special  circumstances  test to reduce the setback found in § 505(5) had not been met.  13. Rome  installed  a  wooden,  6  to  8 foot  high  fence  along  the  boundary  shared  with Mr. & Mrs. Goes, which also runs parallel to the two former dormitory buildings.  14. The  Goes   property  nearest  to  the  former  dormitory  buildings  is  heavily  wooded.    The  parties  represented  at  hearing  that  this  portion  of  the  Goes  property  is  undeveloped.    Testimony  at  hearing,  confirmed  by  the  subsequent  site  visit,  represented  that  an  intermittent  stream  on  the  Goes   property  runs  parallel  to  the  portion of their property abutting the former dormitory buildings.  15. At  the  time  the  property  was  being  developed  as  an  Arts  Center,  the  dorm  buildings were sited near the Goes  boundary line because of wetlands and buffer zones  on  other  portions  of  the  Applicant s  property.    It  appears  that  if  these  buildings  were  required  to  conform  to  a  100 foot  side  yard  setback  when  designed  and  built,  they  would have encroached into the nearby wetlands and their buffer zones.  Page 7 of 11. 16. Due  to  the  size, mass,  and  structure  of  the  former  dorm  buildings,  it  would  not be feasible to relocate the previously permitted buildings to respect a 100 foot side  yard setback.  17. Both  before  and  after  purchasing  the  property  at  the  Bankruptcy  Court sanctioned public sale, Nanak officers investigated the viability of other uses to which  the  pre existing  buildings  could  be  put,  particularly  uses  that  would  not  require  PUD  approval, and the corresponding increase in the side yard setback requirement from 25  feet to 100 feet.  18. Mr. Sunny Nagra testified on behalf of Nanak that they attempted to renew  the  use  of  the  property  as  a  school  by  offering  a  considerable  discount  to  Green  Mountain College, the entity that was to have rented the space from Rome.  The College  declined Nanak s offer.  Mr. Nagra testified that Nanak entered into a lease agreement  so  that  the  buildings  could  be  used  to  house  seasonal  employees,  as  permitted  by  the  March  9,  1999  ZBA  Decision,  but  that  venture  proved  to  be  unworkable  and  was  terminated.  Lastly, Mr. Nagra testified about unsuccessful efforts to obtain other leases  with  private  parties.    The  Court  finds  Mr.  Nagra s  testimony  to  be  both  credible  and  relevant to the material issues in this case, as discussed below.  19.  The  Court  also  finds  credible  the  testimony  of  Nanak s  consultant,  William  Jewell, particularly as to further efforts to investigate other viable uses for the property,  and his conclusion that these various investigations lead to a conclusion, not refuted by  credible  evidence,  that  the  only  viable  future  use  of  the  pre existing  dorm  buildings,  with some modification, is as a hotel or motel.  20. The undisputed testimony leads this Court to conclude that the only impact  to the Goes  property of the use of the abutting buildings is limited to sight and sound.   No credible evidence was offered to suggest that a 92 room lodging facility located 25  feet  from  the  boundary  line  would  create  more  of  an  impact  than  a  96 room  dorm  Page 8 of 11. facility  located  that  same  distance  away,  or  a  similar  lodging  facility  located  100  feet  away.  Conclusions and Order  Pursuant  to  the  parties   stipulation  and  previous  determinations  of  this  Court,  the only issue remaining to be determined in this appeal is whether to decrease to the  as built  distance  the  side  yard  setback  requirement  for  the  two  structures  previously  intended  to  be  dormitories  but  now  proposed  to  be  converted  into  a  92 room  commercial  lodging  facility.    The  parties  agree  that  KZR  §  505(5)  authorizes  the  Planning Commission (and this Court on appeal) to reduce a PUD s side yard setback  requirement.    The  parties  disagree,  however,  on  whether  the  ordinance s  special  circumstances  test has been met by the applicant here.  Words  or  phrases  not  specifically  defined  in  the  Killington  Zoning  Regulations  are to be  construed and understood in accordance with commonly accepted technical  meanings . . . [or] as defined in a Webster s New Collegiate Dictionary no more than 5  years  old.     KZR  § 120(1).    With  this  reference  in  mind,  the  §  505(5)  test  directs  us  to  determine  whether  unique  or  unusual   circumstances  render  the  100 foot  side  yard  setback for this PUD application inappropriate, not  suitable  or  compatible.   This  case  presents  the  following  unique  and  special  circumstances  that  make  rigid adherence to the 100 foot PUD side yard setback inappropriate:  a. The  two  dormitory  buildings  were  originally  constructed  in  accordance  with the then existing ordinance provisions and permit.  b. The  ordinance  was  later  amended  to  allow  for  the  uses  of  the  property  now suggested by Appellant Applicant.   c. The  ordinance  amendments  also  result  in  the  previously  approved  uses  for  the  property  no  longer  being  permitted  for  the  property.    Thus,  if  Appellant continued to use the property as a school complex, it would be  regarded  as  a  pre existing,  non conforming  use  of  the  property,  as  that  term was once defined in 24 V.S.A. § 4408(a)(1), now defined in 24 V.S.A.  § 4303(15).  While such uses are lawful, precedent expresses a distain for  Page 9 of 11. the perpetuation of such uses and encourages a replacement of such uses  with a use conforming to and permitted by the current zoning ordinance.   See  State  v.  Sanguinetti,  141  Vt.  349,  351  (1982)  (citing  Vermont  Brick  &  Block, Inc. v. Village of Essex Jct., 135 Vt. 481, 482 (1977); City of Rutland  v. Keiffer, 124 Vt. 357, 366 67 (1964)).  d. Applicant  and  its  consultant  completed  a  due  diligence  investigation  of  whether  the  previous  (and  now  non conforming)  use  of  the  property  could  be  renewed,  or  whether  other  uses  that  are  now  permitted  for  the  property could viably occur.  Their investigation led them to conclude that  the only viable use  of  the  property  was as  a hotel or  motel.   No credible  evidence was offered at trial as to other viable uses to which the property  could  be  put  that  were  also  permitted  uses  under  the  amended  zoning  ordinance.  e.  No credible evidence was offered at trial that a rigid adherence to the 100 foot PUD setback would measurably diminish the impact on the abutting  property,  particularly  when  compared  to  the  pre existing  use  or  if  the  proposed  use  was  conducted  within  a  structure  that  was  100  feet  away  from the side yard boundary.  Upon  initial  review,  Appellant s  proposed  conversion  appeared  to  present  a  direct  affront  to  the  well  established  precedent  of  the  importance  of  finality  in  municipal  determinations  found  in  24  V.S.A.  §  4472.    See  also  Town  of  Sandgate  v.  Colehamer,  156  Vt.  77,  84  (1990);  Levy  v.  Town  of  St.  Albans,  152  Vt.  139,  142  (1989).   The record here contains many references to specific representations by the prior owner  and  determinations  by  the  Planning  Commission  in  1999  that  the  subject  property  should  not  and  would  not  be  used  for  commercial  lodging.    Where  there  has  been  a  prior determination made as to use or use restriction that has not been timely appealed,  that determination may not later be collaterally attacked.  Id.  Where changes in circumstances warrant and justify flexibility over finality, we  are  encouraged  to  be  flexible  in  allowing  modification  and  amendment  to  permit  approvals.    See  In  re  Appeal  of  Hildebrand,  Docket  No.  228 12 04  Vtec  (Vt.  Env.  Ct.,  Oct.  13,  2005)  (citing  In  re  Stowe  Club  Highlands,  166  Vt.  33  (1996);  In  re  Nehemiah  Assoc.,  166  Vt.  593  (1996);  and  In  re  Nehemiah  Assoc.,  168  Vt.  288  (1998)).    The  Page 10 of 11. numerous  changes  in  circumstances  in  this  appeal,  listed  above,  provide  ample  foundation for the conclusion that Appellant should be granted approval for a use that  was once specifically denied.  We therefore conclude that the special circumstances exist  that  would  make  it  inappropriate  to  require  Nanak s  proposed  PUD  to  respect  a  100 foot  side  yard  setback,  and  specifically  reduce  the  side  yard  setback  along  the  side  boundary shared with Mr. & Mrs. Goes to 25 feet.  Accordingly  and  based  on  the  foregoing,  it  is  hereby  ORDERED  and  ADJUDGED  that  Appellant s  application  for  planned  unit  development  and  site  plan  review is APPROVED, including the provision of its application that requests that the  side yard setback be reduced to 25 feet.  Development and use of Appellant s property  shall  be  in  accordance  with  the  plans  and  exhibits  submitted  in  this  proceeding.    The  unappealed  conditions  listed  in  the  Killington  Planning  Commission  Decision,  dated  March  16,  2005  (see  pages  4 7,  inclusive)  shall  remain  in  full  force  and  effect.    To  the  extent  necessary,4  this  matter  is  remanded  to  the  Killington  Zoning  Administrator  for  further administrative proceedings that are in accordance with this Decision.    Done at Berlin, Vermont, this 4th day of January, 2006.    ____________________________________  Thomas S. Durkin, Environmental Judge      This Decision concludes this appeal.  Remand may only be necessary so as to allow Appellant Applicant to receive a zoning permit or some other administrative action that would follow as a  consequence of the approvals granted herein.  4 Page 11 of 11.

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.