Harvey & Symmes Final Plat Application

 Annotate this Case
Download PDF
STATE OF VERMONT ENVIRONMENTAL COURT }  Harvey & Symmes Final Plat Application  }    (Appeal of Bevan)  }    }  Docket No. 96 5 05 Vtec  Judgment Order  This  matter  came  on  for  a  hearing  on  the  merits  on  February  2,  2006,  Environmental  Judge Thomas S. Durkin  presiding.  There are two appeals pending of  the  two  lot  subdivision  approval  issued  by  the  Charlotte  Planning  Commission  as  of  May 5, 2005.  The initial appeal was filed by Appellants John and Rosemary Bevan, who  are  represented  in  this  proceeding  by  Mark  G.  Hall,  Esq.    The  Bevans  own  an  undeveloped  parcel  across  a  private  road White  Birch  Lane from  the  proposed  development.    A  cross appeal  was  filed  by  the  Applicants,  Jason  and  Andrea  Harvey  and William and Caroline Symmes, who are represented by Michael B. Clapp, Esq.  The  Town of Charlotte (Town) entered an appearance through Will S. Baker, Esq.  Upon  the  close  of  the  Applicants   case  in  chief,  Appellants  and  the  Town  renewed  their  respective  motions  to  dismiss  and  strike  the  Harveys   and  Symmes   application and  revised  site  plan.  The Court granted these renewed motions, with  an  explanation entered on the record and which is reproduced below.  To the extent that  this  Judgment  Order  differs  in  content  from  the  explanation  entered  in  the  record  on  February 2, 2006, this Judgment Order shall control.  By  Order  dated  Sept  29,  2005,  the  Court  addressed  four  specific  issues  that  the  parties  presented  by  way  of  cross  motions  for  summary  judgment.    Relevant  to  the  discussion at the merits hearing is whether the Charlotte Subdivision Bylaws (Bylaws)  require  the  purported  easement  benefiting  Appellants   property  to  be  shown  on  the  preliminary  and  final  subdivision  plats.    By  its  September  29th  Decision,  the  Court  Page 1 of 4. granted  summary  judgment  to  Appellants  by  interpreting  Bylaws  §§  10  and  11  to  specifically  require  that  the  preliminary  and  final  subdivision  plats  show  existing  easements.   By that Decision, the Court directed Applicants to revise the plat they intended  the Court to consider so that it depicted the Bevans  easement.  In response, Applicants  filed  a  revised  subdivision  plat  on  November  30,  2005,  that  did  not  provide  further  reference  to  Appellants   purported  easement.    As  with  the  prior  plat,  it  contained  the  following  general  reference  in  Note  #11:    This  property  may  be  subject  to  rights of ways [sic], easements, restrictions, and/or reservations that may or may not be found in  the Town of Charlotte Land Records.   The revised plat contained no specific reference  to Appellants  septic easement.  The  revised  plat  had  several  other  material  changes.    It  significantly  expanded  the  building  envelopes  on  both  Lots  1  and  2  from  those  presented  to  the  Planning  Commission.  It also deleted the hash mark reference to the area in which  R.O.W. #3   was located on Lot 2.    In  response  to  the  Nov.  30th  revised  plat,  both  Appellants  and  the  Town  filed  additional motions to dismiss and to strike.  The Court issued a Supplemental Order on  January  18,  2006.    In  response,  on  January  27th,  (four  business  days  before  trial),  Applicants  filed  another  revised  plat.    This  final  revision  continued  to  show  the  expanded building envelopes.  It now showed  R.O.W. #3  in the same general manner  as the first plat, although Mr. Symmes testified that it may have been relocated slightly,  by sixty feet or so.  Of interest to the Court is that the expanded building envelope on  Lot 2 now appeared to encroach upon the area delineated for the approximate location  of  R.O.W. #3.    The  January  27th plat  also  included  a  new  reference  identified  as  Area  A,  which is also referenced in a new Note 15.  Area  A  is  shown  as  having  a  square  dimension  of  125  feet  by  125  feet.    Mr.  Symmes  testified  that  the  determination  of  the  location  and  size  of  Area  A  was  made  Page 2 of 4. without reference to deeds, prior site maps, or the easement deed that was the origin of  Appellants   easement.    Rather,  according  to  Mr.  Symmes,  the  Area  A   dimensions  were  based  upon  what  may  be  best   for  the  siting  of  the  Appellants   septic  system,  particularly  from  the  perspective  of  Applicants   future  development.    This  is  not  a  proper foundation for compliance with Bylaws §§ 10 and 11.  Subdivision regulations often require identification of easements on subdivision  plats.    The  Charlotte  Bylaws  specifically  require  subdivision  plats  to  show  existing  easements.     It  appears  to  the  Court  that  this  requirement  serves  a  very  practical  purpose:  to determine if the proposed development encroaches in any way upon rights  of other parties to the property.    It is unfortunate that the parties, and this comment is directed to all parties, have  been unable to come to a resolution of this apparent dispute concerning easements and  rights of way.    In  the  absence  of  some  foundation  in  the  record,  such  as  a  deed,  recorded plats, or surveys that Applicants can reference, the Court is forced to conclude  that Applicants have not fulfilled their threshold burden of showing easements on their  revised site plat, as required by the Bylaws.    Of  additional  concern  to  the  Court  is  the  significant  change  to  the  size  and  expanse of the building envelopes.  In this regard, the Court finds merit in the Town s  assertion that the application reviewed by the Town Planning Commission relied upon  preliminary  and  final  site  plats  that  showed  first  a  building  site  and  then  a  building  envelope  that were significantly  smaller than those Applicants  presented  at  trial.   The  Planning Commission, in Finding #5 of its May 5, 2005 Decision, specifically referenced  the importance of the envelopes once proposed by the Applicants:  The proposed envelopes are at opposite ends of the property.  While the  Planning  Commission  usually  seeks  to  cluster  dwellings,  the  proposed  envelopes  will  result  in  both  dwellings  blending  to  the  greatest  degree  possible  with  the  landscape.    The  dwelling  on  the  northern  lot  will  be  located in a mature planted forested area.  The dwelling on the southern  Page 3 of 4. lot will be located adjacent to a wood line near the southern property line  and where the grade  becomes somewhat more steep, allowing  the house  to fit into the hillside and to be  backgrounded  by woods to the south.  Applicants   Statement  of  Questions  contains  no  basis  for  this  Court  to  consider  an application  on  appeal with  a significant  change to the building envelopes from the  application that was first presented to the Town.  It is regrettable that the result of this  determination is that the application, as presented at trial, is DENIED, but such a result  is necessary to respect the jurisdictional limits of this Court.    To  the  extent  that  Applicants  wish  to  seek  approval  of  a  subdivision  plan  that  incorporates building envelopes as are now depicted on their January 27, 2006 plat, it is  improper  for  this  Court  to  review  that  application  without  the  Planning  Commission  first  reviewing  it.    And  for  those  reasons,  Appellants   motion  to  dismiss  Applicants   application and cross appeal is GRANTED.  In granting Appellants  motion, the Court  specifically  finds  that  the  application,  as  currently  presented,  fails  to  comport  with  Bylaws  §§ 10  and  11  and  is  beyond  the  scope  and  significantly  different  from  the  application  first  presented  to  the  Planning  Commission.    Therefore,  it  is  improper  for  this Court to review and render a decision upon the application presented here.  As  a  result,  the  Planning  Commission s  May  5,  2005  approval  is  VACATED.   Appellants  appeal is GRANTED.  In so doing, the Court has determined as a matter of  law that an application put forth for the subdivision of the subject property must depict  all encumbering easements in a specific manner that has some foundation in the chain  of  title  for  the  dominant  and  servient  estates.  The  proceedings  over  which  this  Court  has jurisdiction are now concluded.      Done at Berlin, Vermont, this 22nd day of February, 2006.                        _____________________________________  Thomas S. Durkin, Environmental Judge  Page 4 of 4.

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.