Chipman Hill Estates PUD

 Annotate this Case
Download PDF
STATE OF VERMONT  ENVIRONMENTAL COURT              In re: Chipman Hill Estates PUD     (Appeal of Baker & Johns)                 }     }  }     }    Docket No. 39 2 06 Vtec  Decision and Order on Pending Motion to Dismiss  This matter concerns an appeal filed by Patricia Baker and Yvonne Johns from a  decision  of  the  Town  of  Middlebury  Planning  Commission  (Planning  Commission),  approving  Appellee Applicant  Co operative  Insurance  Companies   (Co operative)  application  to  amend  the  Chipman  Hill  Estates  Planned  Unit  Development  (the  PUD)  northerly  of  Washington  Street  Extension.    Co operative  is  represented  in  this  proceeding  by  Willem  Jewett,  Esq.;  Appellants  are  represented  by  James  W.  Runcie,  Esq.; the Town of Middlebury (Town) is represented by Karl W. Neuse, Esq.  Appellants  previously  appealed  from  the  Planning  Commission s  decision  approving  Co operative s  two lot  subdivision  of  an  adjacent  80.3 acre  parcel  to  the  northeast, see In re Appeal of Baker & Johns, Docket No. 200 10 04 Vtec (Vt. Envtl. Ct.,  Sept.  27,  2005).    In  that  proceeding,  by  decision  dated  September  27,  2005,  the  Court  granted in part Co operative s motion for summary judgment by determining that Co operative s  two lot  subdivision  was  in  conformance  with  all  applicable  subdivision  regulations,  but  found  material  facts  remained  in  dispute  as  to  the  proposed  subdivision s  access,  as  required  by  24  V.S.A.  §  4412(3)  (2006).    The  remaining  proceedings  in  Docket  No.  200 10 04  Vtec  were  stayed  pending  the  outcome  of  this  proceeding.  In  the  previous  decision,  we  found  that  the  Planning  Commission  failed  to  include in its notice for the public hearing that it would also consider whether the PUD  at  issue  in  this  appeal  could  be  amended  to  permit  access  to  the  adjacent  two lot  1 subdivision through the PUD from Colonial Drive.  We remanded the so called  access  issue   to  the  Planning  Commission  so  that  a  properly  warned  hearing  could  be  conducted on the issue of whether the PUD could be amended by changing the status of  PUD  Lots 7  and  8  to  construct  the  sixty foot wide  access  drive to  the  adjacent  two lot  subdivision, as required by 24 V.S.A. § 4412(3).  The Planning Commission below approved Co operative s application for a PUD  amendment on January 29, 2006.  Appellants filed their notice of appeal of the Planning  Commission s  approval  of  the  PUD  amendment  on  February  28,  2006,  and  subsequently  filed  a  Statement  of  Questions  containing  seven  Questions  on  March  20,  2006.  On  March  27,  2006,  Co operative  moved  to  dismiss  Questions  2  through  7  of  Appellants  Statement of Questions for failing to state a claim upon which relief may be  granted,  pursuant  to  V.R.C.P.  12(b)(6).    Additionally,  Co operative  has  moved  for  a  more definitive statement of Appellants  Question 1, which asks,  Did the Middlebury  Planning Commission err in amending or modifying the Chipman Hill Estates PUD to  permit  a  right of way1  from  Colonial  Drive  to  Lot  A  of  the  proposed  subdivision?    Appellants  filed  their  Memorandum  in  Opposition  on  April  3,  2006.    We  address  the  latter issue first.  Motion for a More Definitive Statement  While not specifically admitting that their first question is too broad or unclear,  Appellants presented some clarification for Question 1 of their Statement of Questions  in their Memorandum in Opposition.  Appellants allege that the Planning Commission  did not properly consider all of the factors required to amend the Chipman Hill Estates   As stated in our September 27, 2005 decision, the proposed access is often referred to as a  right of way   or  easement,   although  the  use  of  these  legal  terms  may  not  be  appropriate,  given  that  the  land  over  which the rights of way pass, while a separate set of lots, are all owned by Co operative.   Easement  or  right of way  is not usually the terms used when the servient and dominant estates are owned by the  same entity.  1 2 PUD,  particularly  the  changing  of  restrictions  on  the  development  of  Lots  7  and  8,  as  well  as  the  factors  enumerated  in  the  Town  of  Middlebury  Zoning  Ordinance  §§ 540(C)(1)  (relating  to  the  character  of  the  area  affected   factor  in  conditional  use  review),  550(III)(a)  (regarding  whether  visual  and  aural  privacy  for  residents   of  the  PUD is ensured by the PUD amendment at issue here), 550(III)(d) (concerning whether  the  PUD  amendment  meets  open  space  requirements),  and  550(III)(e)  (relating  to  whether the PUD amendment is  an efficient and unified treatment of the development  possibilities of the site  and whether the amendment meets other design requirements).   The Court appreciates Appellants  candor in clarifying Question 1 and will address the  merits  of  that  question  in  future  proceedings.    However,  a  more  clear  statement  of  Question  1  is  needed  to  clarify  the  issues  to  be  addressed  at  the  merits  hearing.    Co operative s motion for a more definitive statement is therefore GRANTED.  Appellants  are  to  file  an  amended  Question  1  of  their  Statement  of  Questions  within  fifteen  (15)  days.  Failure to do so will result in Question 1 being dismissed.  See V.R.C.P. 12(e).  Motion to Dismiss  In  the  interest  of  judicial  economy  and  fairness  to  the  parties,  the  Court  would  have  liked  to  resolve  all  issues  in  this  appeal  on  motion  for  summary  judgment,  as  permitted by V.R.C.P. 12(b) and 56.  See Welch v. Home Two, Inc., 172 Vt. 632, 632 n.2  (2000).    However,  while  the  parties  allude  to  facts  in  either  their  motion  or  memorandum  in  opposition,  neither  party  has  provided  documents  or  affidavits  regarding  those  facts  sufficient  to  convert  the  motion  to  dismiss  to  a  motion  for  summary  judgment.    Therefore,  we  are  left  with  Co operative s  motion  to  dismiss  Questions 2 through 7.  We will address each one in turn.  Appellants  Question 2 asks whether the Planning Commission erred in deciding  that Lot B could also be accessed from the proposed right of way.  For the reasons more  3 particularly  stated  below,  we  find  that  this  question  is  not  appropriate  for  our  review  here.  There  are two  bases for our determination  that this Question if  not appropriate  for our review.  First, since we are called upon to review this appeal on a de novo basis,  our  responsibilities  are  to  determine  the  material  facts,  based  upon  the  evidence  presented, and apply the applicable law  anew.   We are not asked to (and should not)  pass  judgment  on  whether  the  Planning  Commission  erred   in  the  manner  or  substance of its decision.  Since Appellants  Question 2 solely asks the latter, we should  dismiss  it  as  improperly  stated.    But  we  believe  it  important  to  address  Appellants   Question 2 on its implied substance as well.  Appellants   Question  2  appears  to  ask  us  to  address  an  issue  relating  to  the  proposed  subdivision Lot  B.    However,  this  appeal  concerns  a  related  but  separate  issue  of  the  amendment  to  the  permitted  PUD.    While  the  purpose  of  the  PUD  amendment is to provide access to the proposed subdivision, our analysis in this appeal  is limited to the impacts caused by the requested amendment to the Chipman Hill PUD,  and  not the possible future impacts of a subdivision  of  land adjoining that PUD.  The  question  of  the  appropriateness  of  the  proposed  access  to  the  two lot  subdivision  will  be  considered  at  the  merits  hearing  for  Docket  No.  200 10 04  Vtec,  as  ordered  by  our  September 27, 2005 Decision, but questions concerning that separate two lot subdivision  are not appropriate here.  Question 2 in this appeal must therefore be dismissed.  Appellants   Question  3  asks  whether  the  Planning  Commission  erred  in  approving a subdivision when Lot A would have no direct access to Washington Street  Extension.    Like  Question  2,  this  question  is  not  appropriate  for  our  review  in  this  proceeding, as it relates to whether the Commission  erred  and whether the approval  of the proposed two lot subdivision was appropriate.  This question may be considered  at the merits hearing on Docket No. 200 10 04 Vtec, but not in this appeal.  Appellants   Question 3 is therefore also dismissed.  4 Appellants  Question 4 asks whether the Planning Commission erred in failing to  consider  future  development  of  Lot  A  when  evidence  of  intent  to  develop  was  presented.    To  the  extent  that  this  Question  asks  us  to  review  the  future  use  of  a  proposed  subdivision  adjacent  to,  but  separate  from  the  PUD  now  before  us,  it  is  not  appropriate  for  our  review  in  this  proceeding.    We  discussed  the  appropriateness  of  considering possible future plans for the development of one of the two subdivided lots  in our September 27, 2005 Decision in Docket No. 200 10 04 Vtec.  Any question seeking  review  of  possible  future  uses  for  an  undeveloped  parcel  that  have  not  yet  been  proposed or submitted for review in a permit proceeding is not appropriate.  See In re  Taft Corners Assocs., 171 Vt. 135, 141 (1991).  Such a question is even less appropriate in  this proceeding.  While  subdivision  review  is  not  intended  to  police  prospective  uses  of  the  subdivided  lots,   Taft  Corners,  171  Vt.  At  141,  we  recognize  that  a  planned  unit  development is intended, in part,  to merge zoning and subdivision requirements.   In  re Appeal of 232511 Investments, Ltd. d/b/a Stowe Highlands, 2006 VT 27, ¶ 11 (citing  In re Stowe Club Highlands, 164 Vt. 272, 276 (1995)).  As such, the consideration of the  effect of the existence of the right of way on the PUD is appropriate in proceedings to  amend  PUDs.    Our  consideration  here,  however,  must  be  limited  exclusively  to  the  possible  effects  of  the  right of way  on  the  PUD  lands,  as  provided  by  the  Town s  Zoning Ordinance §§ 540(C)(1), 550(III)(a), 550(III)(d) and 550(III)(e).  The Taft Corners  precedent  prohibits  us  from  considering  the  possible  effects  of  future  uses  not  yet  proposed  for  the  adjacent  subdivided  lots,  nor  can  we  consider  here  the  effect  of  any  alleged  future  use  of  the  right of way  itself,  for  the  very  simple  reason  that  such  uses  have not yet been developed, proposed or authorized through the municipal permitting  process.  Our review in this proceeding must be limited solely to the effect on the PUD of  the  mere  existence  of  the  right of way  for  the  two  undeveloped  subdivided  lots.    As  5 Appellants   Question  4  asks  us  in  this  PUD  amendment  proceeding  to  consider  the  effect of possible future uses for the subdivided lots, we conclude that such a question is  not appropriate for our consideration here.  Question 4 must therefore be dismissed.  Appellants   Question  5  asks  whether  the  Planning  Commission  erred  in  approving  the  right of way  serving  the  subdivision.    Like  Questions  2  and  3,  this  question is not appropriate for our review in this de novo proceeding, particularly as it  relates to the approval of the proposed two lot subdivision.  The issue of approving the  proposed  subdivision s  access  right of way  is  a  ministerial  action  by  the  zoning  administrator, so long as the proposed right of way meets the standards of the Town s  zoning ordinance and subdivision regulations, and therefore may be considered in the  merits hearing ordered by our September 27, 2005 Decision, but not in this proceeding.   Question 5 must therefore be dismissed.  Appellants   Question  6  asks  whether  the  Planning  Commission  erred  in  its  findings  of  fact,  conclusion  and  order.    Appellants  clarified  this  admittedly  broad  question in their Memorandum in Opposition.  In light of this clarification, we find that  the notice of the public hearings on the PUD amendment to be sufficiently clear so as to  notify the public as to a potential change in the status of Lots 7 and 8.    The public notice stated that the Commission would consider  [t]he application  of  Co operative  Insurance  Companies  to  amend  or  modify  [the  PUD]  as  follows:  to  remove  the  restrictions  placed  on  Lots  7  and  8  by  a  Planning  Commission  decision  dated March 14, 1979 . . . .   This statement in the Town s notice conveyed to the parties,  interested  persons,  and  the  general  public  that  the  previously  imposed  restrictions  requiring that Lots 7 and 8 remain as open space were at issue in the scheduled public  hearing.  Since we find that the uncontested evidence shows that the notice was clear,  this  portion of Question  6 should be dismissed.  All other  issues raised by  Question  6  were previously raised by Appellants  Question 1 and are already properly  before the  Court.  Thus, the balance of Question 6 should be dismissed as well.  6 Appellants   Question  7  asks  whether  the  Planning  Commission  should  have  required  that  any  right of way  serving  the  proposed  two lot  subdivision  be  in  a  different  location.    The  location  of  the  right of way  serving  the  proposed  subdivision  is  not  at  issue here, but it may be considered in the merits hearing ordered by our September 27,  2005  Decision.    At  issue  in  this  proceeding  is  whether  the  PUD  can  be  amended  to  provide access to the proposed two lot subdivision, based on the specific location of the  proposed access presented in Co operative s PUD amendment application.  While this  appeal  is  de  novo  before  the  Court,  the  Court  is  limited  to  the  PUD  amendment  application presented to the Planning Commission below.  See Village of Woodstock v.  Bahramian,  160  Vt.  417,  424  (1993).    Thus,  we  are  charged  solely  with  determining  whether the application presented to us in this proceeding is in conformance with the  applicable provisions of the Ordinance.  Whether alternatives to the plan proposed by  an applicant are  available is  beyond  the scope  of  the specific  case or controversy now  before  us.    To  opine  on  such  alternatives  is  beyond  the  authority  of  this  Court.    See  Cupola Golf Course, Inc. v. Dooley, 2006 VT 25, ¶ 11 (stating that  the judiciary is not  empowered  to  render  advisory  opinions.  Courts  are  not  permitted  to  dispose  of  the  merely  hypothetical. ).    We  do  not  intend  to  knowingly  violate  this  mandate  and  therefore will dismiss Question 7. Accordingly,  based  on  the  foregoing,  it  is  hereby  ORDERED  and  ADJUDGED  that  Co operative s  motion  for  a  more  definitive  statement  is  GRANTED.    Appellants  must file a replacement pleading within fifteen (15) days, clarifying Question 1 of their  Statement  of  Questions.    Failure  to  file  a  replacement  Question  1  within  the  period  prescribed will result in the dismissal of the sole remaining Question in this appeal.  Co operative s motion to dismiss is GRANTED as to Questions 2, 3, 4, 5, 6, and 7.   Those  Questions  are  hereby  DISMISSED  because  those  Questions  do  not  raise  issues  7 appropriate  for  this  Court s  consideration  in  this  appeal  from  the  approval  of  a  PUD  amendment application.  Now  that  all  but  one  Question  is  disposed  of  by  Co operative s  motions,  we  hereby VACATE the stay on the proceedings in Docket No. 200 10 04 Vtec.  Pursuant to  V.R.E.C.P.  2(b)  and  the  above  dismissal  of  the  majority  of  Questions  in  Appellants   Statement of Questions, we hereby CONSOLIDATE Docket Nos. 200 10 04 Vtec and 39 2 06 Vtec,  concerning Co operative s proposed subdivision  and the amendment of the  Chipman Hill Estates PUD, for a joint hearing on the merits of Question 1 in Docket No.  39 2 06 Vtec and the remaining factual issues not disposed of by our September 27, 2005  Decision in Docket No. 200 10 04 Vtec.    A  pre trial  conference  will  be  held  by  telephone  pursuant  to  the  Notice  of  Hearing  which  accompanies  this  Order.    At  that  conference,  the  parties  and  their  counsel  should  be  prepared  to  discuss  the  scheduling  of  a  trial  on  the  merits  of  this  matter in late July, 2006.    Done at Berlin, Vermont, this 15th day of May, 2006.                                                          Thomas S. Durkin, Environmental Judge  8

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.