Appeal of Van Nostrand

 Annotate this Case
Download PDF
STATE OF VERMONT  ENVIRONMENTAL COURT            Appeal of Van Nostrand                                  }  }  }  }      Docket No. 209 11 04 Vtec              101 5 05 Vtec    Decision and Order on Cross Motions for Summary Judgment    There are now two appeals pending in this Court involving the same parties and  properties.  These appeals were consolidated by Entry Order of June 1, 2005.  In the first  appeal, Docket No. 209 11 04 Vtec, Appellant Applicants Ronald C. Van Nostrand and  Elizabeth  M.  Van  Nostrand  appealed  from  a  decision  of  the  Town  of  Salisbury  Development  Review  Board  (DRB)  reversing  the  Salisbury  Zoning  Administrator s  (Salisbury ZA) and Health Officer s1 approval of Appellant Applicants  applications for  a zoning permit to construct a four bedroom single family house and septic system on  their 24 acre parcel; the second appeal, Docket No. 101 5 05 Vtec, was also filed by Mr.  & Mrs. Van Nostrand and is from the DRB s denial of a requested variance from § 502  of  the  Salisbury  Zoning  Regulations  (Regulations).    Appellant Applicants  are  represented  by  Donald  R.  Powers,  Esq.;2  Appellee  Linda  C.  Nordlund  is  an  abutting  landowner and is represented by Karl W. Neuse, Esq.  The Town of Salisbury has not  entered  an  appearance  in  this  matter,  but  interested  persons  Thomas  and  Margaret  Quigley and Dorothy White entered their appearances and represent themselves.    The Salisbury Zoning Administrator also serves as the Salisbury Health Officer.  1   By letter dated June 20, 2005, Attorney Powers advised that due to a conflict arising, he would be filing  a motion to withdraw.  His letter referenced only Docket No. 101 5 05 Vtec.  No such motion has been  filed  in  either  docket,  but  on  June  28,  2005,  Attorney  James  C.  Foley,  Jr.,  Esq.  filed  his  Notice  of  Appearance  for  Mr.  &  Mrs.  Van  Nostrand  in  Docket  No.  101 5 05  Vtec.    The  Court s  dockets  in  each  appeal  will  continue  to  reflect  both  attorneys   appearance  for  Appellant Applicants  until  further  notification or motion is made by either attorney. 2   Both  parties  have  filed  cross motions  for  summary  judgment  in  these  de  novo  appeals.    The  issues  presented  by  their  motions  and  Appellants   Statements  of  Questions can be summarized as follows:  (a)   Does  Appellant Applicants   previous  subdivision  permit,  obtained  on  April  4,  2000,  establish  a  right  to  develop  their  parcel  that  cannot  later  be  collaterally  attacked in this subsequent zoning proceeding?  (b)   Which  version  of  Regulations  §  502  applies  to  the  pending  application  now  under  appeal,  and  does  the  applicable  section  prevent  Appellant Applicants  from obtaining a zoning permit?  (c)   Is  the  existing  easement  across  Appellee s  property,  serving  Appellant Applicants  24 acre parcel, a lawful right of way for access; and  (d)  If  the  current  §  502  prevents  Appellant Applicants  from  obtaining  the  zoning  permit  now  under  appeal,  is  a  variance  available  that  would  allow  Appellant Applicants to use the right of way as access to their 24 acre parcel?  Factual Background    The following facts are undisputed unless otherwise noted.    1.  Appellant Applicants own two parcels of property on the westerly side of  West Shore Road on Lake Dunmore.  The first is a rectangular parcel of approximately  1.1 acres with frontage on West Shore Road (the front parcel).  The second parcel (the  back parcel) is an interior parcel of approximately 24 acres with no road frontage, but  served  by  a  right of way  traversing  the  1.1 acre  front  parcel  and  the  northwesterly  corner of Appellee s lot.    2.  Appellee  owns a parcel of  developed land  immediately  to  the south  and  east  of  Appellant Applicants   parcels.    Appellee s  parcel  abuts  Appellant Applicants   front parcel to the south and has frontage on West Shore Road.  Appellee s parcel also  abuts  Appellant Applicants   back  parcel  to  the  east.    Appellee s  camp  house  is  to  the  2 southeast of and is approximately thirteen or fourteen feet from Appellant Applicants   right of way burdening Appellee s parcel.    3.  On  April  4,  2000,  Appellant Applicants   predecessors in title  received  subdivision  permit  #00 8  (the  2000  permit)  which  allowed  for  the  subdivision  that  resulted  in  the  creation  of  the  two  lots  now  known  as  the  front  parcel  and  the  back  parcel.3  At the time, the Salisbury ZA determined that the subdivision complied with  the  Town s  Subdivision  Regulations,  specifically  §  502,  which  at  the  time  required  parcels  without  road  frontage  to  be  served  by  a  right of way  at  least  twenty  feet  in  width.  4.  No individual filed a timely appeal from the 2000 permit.  5.  Appellee argues that the width of the right of way over her parcel is not  twenty feet, describing it as being between ten and twelve feet wide.  While they do not  contest this characterization, Appellant Applicants contend that the section of the right of way traversing their 1.1 acre parcel is at least twenty feet wide.  6.  On  March  5,  2002,  the  Town  amended  Regulations  §  502  so  as  to  increase  the  required  width  of  any  right of way  access  for  a  parcel  without  road  frontage  to  fifty  feet.4  7.  The parties dispute whether an access for the back parcel could be created over  Appellants   front  parcel  that  would  comply  with  the  current  version  of  §  502  (i.e.:  50  feet wide).      The  2000  permit  notes  that  it  is  a  renewal  of a  prior  permit  (#99 66).   A  copy  of  the  2000  permit  was  attached  to  Appellants   Affidavit  as  Exhibit  2.    The  Court  was  not  provided  with  a  copy  of  the  1999  permit.  3   The current § 502 of the Regulations states:  No land development may be permitted on lots which do not have either frontage on a  public road, or public waters, or with the approval of the planning commission, access to  such a road or waters by a permanent easement or right of way at least fifty (50) feet in  width.  Regulations § 502.  The only difference in the version of § 502 in effect prior to March 5, 2002, was that the  required width of access rights of way was twenty feet. 4 3   8.  The  right of way,  including  that  portion  that  travels  over  Appellee s  property, is described as follows in an old deed from Farnham to Harris (Book 23, Page  286):  The Grantor reserves a right of way over an old logging road which cuts across  the northwesterly corner of the lands hereby conveyed.   This and any other description  of  the  right of way  do  not  mention  its  width,  its  specific  location  (aside  from  the  reference to the  old logging road ), nor an express limit on its use.    9.  On August 19, 2004, Appellants applied for permits for the back parcel to  construct a four bedroom, single family house and a supporting septic disposal system.   On  August 21, 2004,  the Salisbury  ZA issued zoning  permit  #04 49 and, as the Health  Officer, issued disposal system construction permit #04 50.  10.  Appellee filed a timely appeal of those permits with the DRB.  11.  The  DRB  held  a  public  hearing  and  a  deliberative  session  on  Appellee s  appeal.  On October 28, 2004, the DRB issued its decision, reversing the Salisbury ZA s  issuance of permits #04 49 and #04 50.  12.  The Appellant Applicants timely filed an appeal of the DRB s denials with  this Court, which are the subject of Docket No. 209 11 04 Vtec.  13.  While that appeal was pending with this Court, Appellants applied for a  variance  from  Regulations  §  502  to  reduce  the  required  right of way  width  to  twenty  feet  for  their  back  parcel.    After  a  hearing  and  a  deliberative  session,  the  DRB  announced its denial of Appellants  variance request by a decision dated April 21, 2005.  14.  Appellants  thereafter  timely  appealed  from  the  DRB s  April  21,  2005  variance denial to this Court.  That appeal is the subject of Docket No. 101 5 05 Vtec.  Discussion  Appellant Applicants  argue  that  Appellee s  challenge  to  their  zoning  permit  amounts to a collateral attack on their subdivision permit obtained on April 4, 2000, by  Appellant Applicants   predecessors in title.    Appellant Applicants  note  that  their  subdivision  permit  was  not  appealed  and  therefore  became  final  as  of  that  date  and  4 cannot  now  be  challenged,  directly  or  indirectly.    See  24  V.S.A.  §  4472  (2004).    In  addressing this first issue, we must determine the context and relevancy of Appellants   2000 subdivision permit to the 2004 permits, which are the subject of these appeals.  Our Supreme Court has directed that a subdivision permit is independent from  an  application  for  a  zoning  permit  and  does  not  create  a  vested  right  for  a  zoning  permit.  See In re Appeal of Taft Corners Assocs., Inc., 171 Vt. 135, 141 (2000).  It appears  that  even  the  Appellants  here  respect  the  precedent  of  Taft  Corners,  as  they  do  not  dispute that they must obtain a zoning permit to go forward with their plans to develop  their back parcel with a four bedroom, single family house.  The applicant in Taft Corners asserted that its 1987 subdivision permit, creating  some  38  independent  lots,  vested  it  with  the  right  to  obtain  commercial  or  retail  use  permits  in  1997  under  the  1987  zoning  regulations,  even  though  the  regulations  were  amended in the intervening ten years to limit commercial and retail uses to properties  within  the  zoning  district  that  had  obtained  conditional  use  approval.    So,  while  the  precedent  of  Taft  Corners  is  applicable  to  this  case,  it  does  not  appear  here  that  Appellants are asserting the same vested right flowing from their subdivision approval  that  led  to  the  Supreme  Court s  admonishment  in  Taft  Corners.    To  the  extent  that  Appellants here are claiming that the prior subdivision approval somehow vests them  with  the  right  to  a  review  of  their  2004  zoning  application  under  the  2000  zoning  regulations, we reject their claim as being contradictory to Taft Corners.  The 2000 subdivision permit, which created the back lot in the pending appeal,  became  final  when  no  party  filed  a  timely  appeal  of  it.    24  V.S.A.  §  4472(d).    All  interested persons to an unappealed municipal land use determination, including those  individuals who were entitled to seek interested person status, but chose not to, as well  as  persons  who  later  acquired  title  to  the  subject  properties,  shall  be  bound  by  that  decision  or  act   from  which  no  appeal  was  successfully  taken.    Id.    Therefore,  it  is  undisputable,  and  undisputed  by  the  parties  here,  that  the  2000  subdivision  permit  5 cannot be collaterally attacked in these appeal proceedings.  The question remains as to  what  relevancy,  if  any,  the  2000  subdivision  permit  is  to  the  zoning  applications  now  under appeal.  When the Town revised its zoning regulations to require landlocked parcels to be  served by an easement or right of way of no less than 50 feet in width, the back parcel  retained its lawful, permitted status, but became a pre existing nonconforming lot.  24  V.S.A.  §  4303(16).    Nonconforming  lots  are  not  defined  or  addressed  in  the  Salisbury  Zoning  Regulations,5  although  the  Regulations  do  follow  the  common  practice  of  establishing  that  nonconforming  uses  and  structures  may  be  continued  indefinitely,   under  certain  conditions  generally  established  to  limit  the  expansion  of  the  nonconformity.  Regulations § 512.    Appellee  appears  to  argue  that  once  §  502  was  amended,  land  development  could  not  occur  on  Appellants   back  parcel,  since  it  is  not  served  by  a  50 foot  wide  easement or right of way.  This argument appears to ignore the history and precedent  of lawful, pre existing nonconformities.  It also appears to lead to the rather draconian  result that Appellants  back parcel lost any ability to be developed for a permitted use  by operation of the zoning amendment.  We believe Appellee s argument runs counter  to precedent from our jurisdiction and others, and therefore reject it.  Zoning  regulations  are  an  important  and  necessary  tool  for  municipalities,  but  we  recognize  that  zoning  regulations  restrict  and  derogate  individual  common  law  private property rights.  Thus, we are directed that  in construing land use regulations  any uncertainty must be decided in favor of the property owner.   In re Weeks, 167 Vt.  551, 555 (1998) (citing In re Vitale, 151 Vt. 580, 584 (1989)).  We therefore cannot construe  the zoning amendment here to result in a prohibition against any use of Appellants  lot,  solely  due  to  the  now  nonconforming  width  of  their  right of way,  when  that  right of   Municipalities are authorized to regulate nonconformities in general, and nonconforming lots in  particular, under the recent revisions to 24 V.S.A., Chapter 117.  See 24 V.S.A. §4412(7).  5 6 way width was deemed in compliance with the zoning regulations when its subdivision  was approved.  The  legal  precedents  controlling  nonconforming  structures  and  nonconforming  activities  are  sometimes  difficult  to  grasp,  particularly  when  the  precedents  are  mistakenly  merged  under  the  single  denotation  of  nonconforming  use.     In  re  Miserocchi,  170  Vt.  320,  328  (2000).    In  an  attempt  to  clarify  a  clouded  area  of  legal  precedent, the Court went on in Miserocchi to explain that  [u]se  restrictions limit the  activities  that  may  take  place  within  a  certain  area,  while  bulk   restrictions  control  setbacks and size, shape and placement of buildings on the property.   Id. (citing 7 P.  Rohan, Zoning and Land Use Controls § 42.01[4], at 42 9 (1991)).  We perceive the nonconforming right of way width here as more similar to the  bulk  nonconformities addressed by the Court in the Miserocchi case.  The appellant  in that case sought zoning approval to use a barn as a residence, which was a permitted  use  in  the  applicable  zoning  district.    The  barn,  however,  did  not  comply  with  the  current  zoning  regulations,  as  it  was  no  more  than  20  feet  from  the  town  road.    The  applicable zoning regulations required a minimum 40 foot setback from the road.  The  Environmental  Court  first  determined  that  the  applicants  in  Miserocchi  could  only  conduct the requested permitted use in their noncomplying barn in that portion of the  barn  that  was  forty  or  more  feet  from  the  roadway.    The  Supreme  Court  reversed,  saying  that  the  Miserocchi  applicants  were  entitled  to  use  the  entire  noncomplying  structure  for  a  permitted  use,  since  their  residential  use  of  the  noncomplying  barn  would  not increase the nonconformity.   Id. at 328.  The  Supreme  Court  in  Miserocchi  also  cited  several  other  jurisdictions  with  similar  legal  precedents  concerning  nonconforming  uses  and  structures,  including  Connecticut  where  a  noncomplying  structure  was  permitted  to  be  changed  from  one  permitted use, a church, to another permitted use, a single family residence.  Petruzzi v.  Zoning Bd. of Appeals, 408 A.2d 243,246 47 (Conn. 1979).  In Pennsylvania, a carriage  7 house was permitted to be used as a dwelling house, since both were permitted uses in  the  applicable  zoning  district,  even  though  the  structure  was  noncomplying  due  to  a  setback encroachment.  Singh Sukthankar v. Hearing Bd. of Radnor Township, 280 A.2d  467,  470  (Pa.  Commw.  Ct.  1971);  see  also  Spring  Garden  Civic  Ass n  v.  Zoning  Bd.  of  Adjustment,  617  A.d  61,  64  (Pa.  Commw.  Ct.  1992)  (existing  nonconforming  structure  may be put to any permitted use so long as altered use does not increase nonconformity  of  structure).    In  Massachusetts,  the  Appeals  Court  remanded  a  zoning  appeal  to  the  local board to determine whether a change from one permitted use to another (carriage  house  to  a  single family  dwelling)  would  increase  the  nonconformity.    Goldhirsh  v.  McNear, 590 N.E.2d 709, 712 (Mass. App. Ct. 1992).  As  in  Miserocchi,  Appellant Applicants  here  are  entitled  by  the  applicable  zoning regulations to conduct a permitted use on their property  indefinitely,  so long  as their use of the property does not change or increase the nonconformity.  Miserocchi,  170 Vt. at 328 29.  The sole nonconformity in the appeals at issue here is the width of the  right of way.    As  such,  the  nonconformity  rests  with  the  nature  of  the  lot,  not  with  a  structure  on  it,  nor  with  a  use  proposed  for  it.    The  fact  that  a  permitted,  subdivided  parcel of undeveloped land no longer complies with the applicable zoning laws cannot  be  a  basis  for  denying  a  permitted  use  on  the  property,  in  the  absence  of  any  other  claims of noncompliance.  Weeks, 167 Vt. at 555 (citing Lubinsky v. Fair Haven Zoning  Bd.,  148  Vt.  47,  51  (1986))  (lawful  pre existing,  noncomplying  parcels  retain  their  development rights even though their area is less than prescribed by the ordinance. )  The  sole  question  remaining,  therefore,  appears  to  be  whether  Appellant Applicants   proposed  development  of  their  back  parcel  for  use  as  a  single family  residence will  increase  the nonconformity of the right of way.  The facts surrounding  how wide the right of way approved by the 2000 subdivision permit is, particularly as  it crosses Appellees  land, and whether the planned use of the back parcel will result in  an expansion of the noncompliance, are either disputed facts or facts that are not clearly  8 presented  in  the  parties   filings  to  date.    Thus,  the  Court  will  conduct  an  evidentiary  hearing  solely  on  these  disputed  factual  issues  and  will  make  a  legal  determination  based upon the facts presented.  We wish to make clear to the parties, however, that the Environmental Court is  not  vested  with  the  jurisdiction  to  determine  the  parties   respective  private  property  rights to land or easements that benefit or encroach upon their property, including the  extent  of  the  right of way s  use.    We  intend  only  to  determine  whether  Appellant Applicants have met their threshold burden of evidencing their interest and right in the  property  for  their  proposed  development.    Any  further  claims  to  title,  or  claims  attacking  the  same,  must  be  presented  to  the  appropriate  Superior  Court  for  adjudication.  As  a  consequence  of  the  determinations  here,  we  do  not  address  Appellant Applicants  last question, since our determination renders moot the question of whether  it is appropriate to issue the variance Appellant Applicants requested.  Accordingly,  based  on  the  foregoing,  it  is  hereby  ORDERED  and  ADJUDGED  that  Appellant Applicants   cross motion  for  partial  summary  judgment  is  GRANTED  to  the  extent  that  their  back  parcel  is  a  lawful,  pre existing  lot.    The  fact  that  it  is  a  nonconformity  cannot  be  the  sole  basis  for  denial  of  Appellant Applicants   current  permit applications.  Appellee s motion for summary judgment is DENIED.  The  Court  will  conduct  a  merits  hearing  on  the  issues  described  above  for  purposes of  concluding the appeal in Docket No. 209 11 04  Vtec.   That merits hearing  will be scheduled pursuant to a separate notice issued by the Court Manager.    In Docket No. 101 5 05 Vtec, the DRB s decision of March 3, 2005, is VACATED,  thereby  concluding  that  appeal,  in  light  of  this  Court s  determination  that  Appellant Applicants  do  not  need  a  variance  from  Regulations  §  502  to  obtain  their  permit  approvals.   As these  matters  are  consolidated, we will issue a final judgment order  in 9 Docket  No.  101 5 05  Vtec  after  completion  of  Docket  No.  209 11 04  Vtec,  so  as  not  to  burden either party with the need to file duplicative appeals.  See V.R.E.C.P. 2(b).        Done at Berlin, Vermont, this 13th day of January, 2006.                                                Thomas S. Durkin, Environmental Judge  10

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.