Appeal of Stohl

 Annotate this Case
Download PDF
      Appeal of Stohl                STATE OF VERMONT    ENVIRONMENTAL COURT        }      }       Docket No. 98 6 04Vtec      }  Decision and Order  This  appeal  came  on  for  merits  hearing  on  June  3,  2005,  Thomas  S.  Durkin,  Environmental Judge, presiding.  Appellants Jocelyn and Donald Stohl appeared at the  hearing and were represented by Robert R. Bent, Esq.  Appellee Applicants Kristen and  Julia Haupt also appeared at the hearing and were represented by Peter Nowlan, Esq.   Paul S. Gillies, Esq. entered his appearance for the Town of Braintree (Town), and Julie  Tower Pierce, Esq., from Attorney Gillies s office, attended the merits hearing, so as to  monitor the proceedings on behalf of the Town.  The following neighbors appeared as Interested Persons in this proceeding, some  of whom testified at the hearing:  Bruce N. and Sherry L. Tabor, Douglas and Patricia  Lawrence,  Steve  Brown,  and  Cindy  Brown  (hereinafter  sometimes  referred  to  collectively as the  Interested Persons ).  Mr.  and  Mrs.  Stohl  appealed  the  decision  of  the  Braintree  Zoning  Board  of  Adjustment  (ZBA),  dated  June  3,  2004,  which  granted  conditional  use  approval  to  the  Haupts  for  the  construction  of  a  32   by  50   garage,  to  be  used  as  a  workshop  and  storage of equipment for use in their logging business, Iron Horse Logging.   The ZBA  classified the Haupts  proposed new garage  as an accessory building for Agricultural  and  Forestry  work.     The  DRB  determined  that  this  was  allowed  under  Article 4.3(b)(20) of the Town of Braintree Zoning Ordinance (Ordinance).  By Decision  filed April 8,  2005, this Court  ruled  in  response  to the  parties  pre trial  cross motions  for  summary  judgment  that  the  Haupts   pending  application  was  not  barred  by  the  doctrines  of  res  judicata  or  collateral  estoppel.    The  Court  also  determined  in  its  April  8th  Decision  that  Appellee Applicants   proposed  additional  garage was more appropriately classified as a  home enterprise,  as that term is defined  in Ordinance § 5.13.  The consequence of these determinations was to limit the scope of  this appeal to the following Questions contained in Appellants  Statement of Questions  (paraphrased by the Court): 1  3. If  the  Court  decides  to  grant  Appellees  their  requested  permit,  should  it  be  conditioned  upon  relocating  the  proposed  garage  farther  into  Appellees   property,  where it would minimize the impact on neighboring properties?   4. Does  the  proposed  garage  negatively  affect  the  character  of  the  neighborhood?  5. Does the proposed garage and its proposed use negatively affect traffic on the  neighboring roads and highways?  Findings of Fact  Based  upon  the  testimony  of  witnesses  and  the  exhibits  admitted  at  trial,  the  Court makes the following findings of fact:  1. Kristin  and  Julia  Haupt  (hereinafter  Appellee Applicants)  own  a  73.3 acre  parcel of land off of Riford Brook Road and within the Town of Braintree Rural District  II  zoning  district  (RD  II  District).    Located  on  the  property  are  Appellee Applicants   single  family  residence,  a  garage  where  Mr.  Haupt  stores  some  tools  and  equipment  and  where  Mrs.  Haupt  operates  her  tanning  business,  a  sugar  house,  numerous  dog  houses,  and  dogs  that  Mr.  Haupt  uses  to  hunt  bears.    Testimony  also  located  a  run  down   sugar  house,  a  pen  in  which  a  neighbor  raised  pigs,  a  well,  an  underground  septic system and a swimming pool on Appellee Applicants  property, but the specific  location of these items was not identified on any site map provided to the Court.      The  Court s  paraphrasing  of  the  remaining  Questions  retains  Appellants   numbering.    Question  6  is  also  eliminated  from  the  Court s  consideration,  since  that  question  was  dependent  upon  the  Court  adopting the DRB s use classification under Ordinance § 4.3(b)(20)  1 Page 2 of 8. 2. Appellee Applicants  propose  to  build  a  32 foot  by  50 foot,  three bay  garage  to be used in connection with Mr. Haupt s logging business:  Iron Horse Logging.  He  intends  to  use  the  proposed  garage  for  the  storage  and  service  of  his  equipment,  including skidders, bulldozers, a tractor, a rototiller, a brush hog and chainsaws.  In a  subsequently  filed  narrative,  Mr.  Haupt  also  disclosed  that  he  intended  to  store  two  personal vehicles in the proposed garage.  3. Mr. Haupt currently stores some (but not all) of his logging equipment on his  home property.  He will often leave his skidder and other large pieces of equipment at  job  sites,  rather  than  transporting  the  equipment  home.    He  currently  repairs  some  of  his equipment on job sites, but also works on some of his equipment in the area where  he proposes to build his new garage.  He uses tools and repair equipment stored in his  existing  garage,  but  that  garage  is  not  large  enough  to  house  his  logging  equipment.   When repairing this equipment, Mr. Haupt is therefore required to do his repair work  outside, sometimes in the rain.  The proposed garage would allow him to work on his  equipment while protected from the elements and would allow him to store equipment  that he currently leaves on job sites.  4. Appellants  asserted  that  Mr.  Haupt  has  used  his  property  to  repair  vehicles  and  equipment  owned  by  others,  and  that  he  intends  to  use  the  proposed  garage  to  continue  his  repair  work  for  others  some  time  in  the  future,  after  he  retires  from  the  logging business.  Mr. Haupt denied Appellants  allegations.  The unrefuted evidence is  that Mr. Haupt does not have a present intention to conduct such use in the proposed  garage and has not applied for a permit to do so.  5. Appellee Applicants   proposed  garage  would  be  located  approximately  seventy five feet from the center line of Riford Brook Road and fifty feet from the side  boundary line they share with Mr. and Mrs. Tabor to the east.  These setbacks conform  to the minimum setback requirements for the RD II District.    Page 3 of 8. 6. The  portion  of  Appellee Applicants   property  that  is  bordered  by  Riford  Brook Road is relatively flat and cleared of trees.  However, as one travels away from  the road, Appellee Applicants  land rises sharply from the rear of the proposed garage  to their residence, located about 1,500 feet up a steep driveway that runs southerly from  Riford Brook Road.  7. The  Haupts  have  already  commenced  some  site  clearing  for  their  proposed  garage, including leveling the site and raising it with gravel Mr. Haupt brought in from  off site.  There was no suggestion made during the trial that this site work constituted a  zoning  violation.    This  site  work  did,  however,  provide  the  Court  with  a  clear  view  during  its  site  visit  of  the  exact  location  of  the  proposed  garage  and  the  height  of  the  area upon which it would be built.    8. The  proposed  garage  will  be  a  prominent  building  in  the  neighborhood,  given that its height will be twenty eight feet and that it will be located upon a raised  gravel bed.  The evidence adduced at trial and the site visit causes the Court to conclude  that  the  proposed  garage  will  be  the  largest  building  on  property  belonging  to  either  Appellee Applicants or their neighbors.  Its proximity to the road, in the cleared portion  of Appellee Applicants  property, makes screening the building impracticable at least at  its  current  location.    Its  design  will  make  it  easy  to  identify  as  a  commercial type  structure in this rural residential neighborhood.  9. Appellants   home  is  located  directly  across  Riford  Brook  Road  from  the  proposed garage.  It is also located relatively close to the road, also being about seventy five  feet  from  the  centerline  of  the  road.    Mrs.  Stohl  works  outside  their  home,  as  a  Vermont  State  Trooper.    Mr.  Stohl  is  an  accountant  and  operates  a  business  from  his  home.  Some accounting clients occasionally visit his home office.  10. The  neighborhood  surrounding  Appellee Applicants   property  is  generally  rural and residential in character.  Most properties are occupied as primary residences;  many have an associated home occupation use.  Some neighboring properties have an  Page 4 of 8. accessory structure, such as a barn or a garage.  A couple of nearby barns, once used for  farming,  are  now  put  to  alternative  uses,  such  as  storage.    However,  there  was  no  evidence suggesting that other nearby properties are put to the multiplicity of uses that  currently exist or are proposed for Appellee Applicants  property.  11. When  a  skidder  or  other  logging  equipment  is  delivered  to  Appellee Applicants   home  property,  the  trailer  upon  which  the  equipment  is  transported  at  times  drives off the traveled portion  of Riford  Brook  Road and  onto Appellants   front  lawn, particularly when the trailer is traveling from the west.  This practice leaves tire  marks  and  divots  on  Appellants   front  lawn  from  time  to  time.    The  ZBA  granted  conditional  use  approval  with  several  conditions,  including  the  condition  that  all  vehicles will enter and exit the Haupt property from the easterly direction . . .,  so as to  minimize the chance of damage occurring to Appellants  front lawn.  It was suggested  that the Court impose a similar condition, should it determine that the project warrants  conditional use approval.  Discussion  Pursuant to the Court s Decision of April 8, 2005, Appellee Applicants  proposed  additional  garage  should  be  regarded  as  a  commercial   structure,  Ordinance  § 4.3(b)(13), necessitating the Court to conduct conditional use review of the proposed  structure  under  Ordinance  § 6.12.    See  also  24  V.S.A.  § 4414(3).    In  doing  so,  we  are  required to render determinations on whether the proposed structure will result in an  undue adverse effect on specific conditional use criteria.    No  party  challenged  the  following  four  conditional  use  criteria  contained  in  Ordinance  § 6.12:  criterion  a.  (impact  on  existing  or  planned  community  facilities);  criterion  d.  (compliance  with  zoning  ordinance);  criterion  e.  (utilization  of  renewable  energy  resources)  and  an  un lettered  criterion  regarding  the  treatment  of  hazardous  materials.    Since  they  were  not  referenced  in  Appellants   Statement  of  Questions,  Page 5 of 8. consideration  of  these  criteria  has  not  been  preserved  for  review  in  this  appeal.    In  re  Appeal  of  Murray,  Docket  No.  227 12 98,  slip  op.  at  1  (Vt.  Envtl.  Ct.,  Mar.  1,  1999)  (citing  Village  of  Woodstock  v.  Bahramian,  160  Vt.  417,  424  (1993)).    Thus,  we  only  analyze  whether  Appellee Applicants   proposed  structure  will  result  in  an  undue  adverse effect on the following criteria:2  b.  Character  of  the  area  affected:    As  noted  in  the  Findings,  above,  the  area  immediately  surrounding  Appellee Applicants   property  is  rural  and  residential  in  character.    Riford  Brook  Road  is  a  dirt  road,  not  unlike  the  back  roads  where  many  Vermonters  reside.    The  properties  in  Appellee Applicants   immediate  neighborhood3  are almost all used as primary residences for their owners, some of whom conduct an  occupation  within  their  home.    However,  none  of  the  home  properties  in  Appellee Applicants   neighborhood  have the  multiplicity  of  uses to which  the Haupts  put  their  property.    The  proposed  garage  will  add  a  sixth  use  to  their  property,  taking  into  account  the  tanning  salon,  sugar  house,  bear  dogs,  pre existing  garage  and  primary  residence.    None  of  Appellee Applicants   pre existing  uses  is  alleged  to  be  nonconforming  or  unlawful;  those  prior  uses  cannot  be  regulated  further  in  this  proceeding.    Our  review of the proposed garage must take into context what other uses are established in  this area, including on Appellee Applicants  property.  The  Haupts   proposed  garage  will  be  one  of  the  largest  structures  in  the  immediate neighborhood.  Its design as a commercial building will be readily apparent,  as it will appear dissimilar to the homes and barns that occupy the nearby properties.  It    We ve maintained the lettering for the remaining criteria that is found in the Ordinance.  2   In using the term  immediate neighborhood,  the Court includes not only the properties immediately  abutting  Appellee Applicants ,  but  also  other  properties  leading  to  Appellee Applicants   property  from  Vermont  Route  12A,  which  appears  to  separate  Appellee Applicants   neighborhood  from  other  surrounding neighborhoods.  3 Page 6 of 8. will  be  one  of  the  tallest  buildings  in  the  immediate  neighborhood,  and  will  appear  even taller, due to its location on a raised gravel bed.  Appellee Applicants  have  not  proposed  any  sufficient  screening,  either  by  new  plantings  or  by  relocating  the  structure  behind  some  of  the  existing  trees  on  their  property.  The Court recognizes that locating the structure farther back on the property  may be difficult, given its steep grade.  But the absence of screening and the prominence  of  this  structure,  unique  to  this  neighborhood,  leads  the  Court  to  conclude  that  as  currently  designed  and  sited,  its  construction  and  proposed  use  will  have  an  undue  adverse effect on this neighborhood, warranting denial of the requested conditional use  approval.  Appellants  suggest  in  Question  3  that  this  Court  may  approve  Appellee Applicants  proposed garage, conditioned upon relocating it deeper into their property,  where  it  would  minimize  the  impact  on  neighboring  properties.     We believe  such  a  condition  is  inappropriate  for  the  Court  to  impose.    Our  jurisdictional  authority  is  limited  to  review  of  an  application  properly  submitted  to  this  Court  on  appeal.    The  applicant, and not the Court, is the most appropriate entity to present modifications to  an  application,  since  it  is  the  applicant  and  their  neighbors  who  know  the  subject  property best.  In this case, Appellee Applicants expressed their opinion that it would  be  impracticable  to  relocate  their  proposed  garage  to  the  wooded  portion  of  their  property.  We have therefore reviewed the garage as presented at trial and find that it  will have an undue adverse effect on the character of the area.  c. Traffic  on  roads  and  highways  in  the  vicinity:    Appellee Applicants  assert  that  the  proposed  structure  will  not  add  to  the  traffic  on  the  nearby  roads  and  highways,  since Mr. Haupt sometimes stores and repairs his logging equipment on their property.   Appellants  do  not  contest  this  assertion,  but  assert  instead  that  Appellee Applicants   prior  use  has  caused  occasional  damage  to  their  front  lawn.    There  was  no  other  Page 7 of 8. testimony offered that the proposed garage and its use would cause a material adverse  impact on the neighboring roads and highways.  This Decision will not result in conditional use approval being granted, but if it  were,  the  Court  would  consider  a  condition  prohibiting  vehicles  that  transport  Mr.  Haupt s logging equipment from traveling upon or damaging his neighbors  property.  In  light  of  the  determinations  above,  the  Court  does  not  grant  conditional  use  approval for Appellee Applicants  proposed garage.  While this Decision concludes the  proceedings  before  this  Court,  nothing  contained  in  this  Decision  is  to  be  regarded  as  prohibiting  Appellee Applicants  from  submitting  a  subsequent  application,  provided  that it is substantially different from the present application, particularly in relation to  the design, location and screening of the proposed structure, and the ability of vehicles  delivering Mr. Haupt s logging equipment to avoid causing damage to their neighbors   property.  Conclusion  Accordingly,  based  on  the  foregoing,  it  is  hereby  ORDERED  and  ADJUDGED  that the decision of the Braintree Zoning Board of Adjustment granting conditional use  approval,  dated  June  3,  2004,  is  REVERSED  and  conditional  use  approval  is  hereby  DENIED.    Done at Berlin, Vermont, this 31st day of January, 2006.      ____________________________________  Thomas S. Durkin, Environmental Judge  Page 8 of 8.

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.