Appeals of Monty

 Annotate this Case
Download PDF
STATE OF VERMONT    ENVIRONMENTAL COURT            Appeal of Monty                                                  }  }  }  }  Docket Nos.     7 1 04 Vtec         47 3 04 Vtec  Decision and Order on pending Motion    Appellant Applicant  Al  Monty  appealed  from  two  decisions  of  the  Town  of  Barre  (Town)  Planning  Commission  denying  Appellant Applicant s  two  subdivision  permit applications.  Appellant Applicant is represented by L. Brooke Dingledine, Esq.;  the  Town  as  Appellee  is  represented  by  Bruce  Bjornlund,  Esq.;  Interested  Persons  Ronald Tremblay, Paula Tremblay, W. Scott Child, Sarah Child, Reginald Orvis, Nedra  Orvis,  Robert  Boulanger,  Amy  Boulanger,  and  Amy  B.  Boulanger  (collectively  hereinafter referred to as  Interested Persons ) are represented by Robert Halpert, Esq.;  Interested Person Charles Desmarais represents himself.     Mr. Monty has moved for summary judgment on Question 1 of the Statement of  Questions  in  both  appeals:  Whether  the  Town  of  Barre  Planning  Commission  has  jurisdiction to deny a subdivision permit based upon the claim that the Applicant does  not have the right to install utilities in his 50  private right of way?   No other pre trial  motions are now pending before this Court.  Factual Background    The following facts are undisputed unless otherwise noted.    1.  By deed dated August 30, 1991, Appellant Applicant bought two of three  lots owned by a Mr. Giroux.  The two lots bought by Appellant Applicant did not have  1 road  frontage  on  Richardson  Road.1    The  August  30,  1991  deed  reserved  a  fifty foot  easement across the lot retained by Giroux, which fronted on Richardson Road, in favor  of the two lots purchased by Appellant Applicant.  The easement in this deed included  the right to lay utilities, but did not speak to access.    2.  On  September  24,  1991,  a  second  deed  was  recorded,  clarifying  that  vehicular  traffic  was  permitted  across  the  fifty foot  easement,  and  that  the  access  was  limited for use by no more than two single family residences.     3.  On  September  1,  1994,  Appellant Applicant  purchased  the  remaining  third lot, adjacent to Richardson Road, from Giroux.  Appellant Applicant now owned  the  lot  previously  encumbered  by  the  fifty foot  easements  that  provided  for  both  vehicular  and  utility  accesses  to  the  two  lots  Appellant Applicant  previously  purchased.     4.  On January 12, 2000, Appellant Applicant received Planning Commission  approval  to  subdivide  the  lot  with  road  frontage  (i.e.:  the  lot  he  purchased  on  September 1, 1994) into six lots.      5.  Appellant Applicant sold the newly created Lot 10, containing the original  fifty foot easement, to Paula and Ronald Tremblay on June 7, 2001.  The deed conveying  the land to the Tremblays contained the following language:  Said  LOT  #10  is  conveyed  subject  to  a  fifty  (50)  foot  wide  right of way  easement  along  the  common  boundary  line  between  said  LOT  #10  and  lands now or formerly owned by Orvis.  Said right of way easement shall  be  for  ingress  and  egress  by  vehicular  and  pedestrian  traffic  from  Richardson  Road,  so called,  in  the  Town  of  Barre,  to  other  lands  and  premises of the grantor herein.       6.  This easement reservation made no mention regarding utilities.   The northerly most of the two lots purchased by Appellant Applicant has road frontage on School  Road.  2 1 7.  On  June  7,  2001,  Appellant Applicant  received  Planning  Commission  preliminary approval for his  Phase 4  subdivision permit application to subdivide the  two lots without road frontage on Richardson Road into four lots.  Two of the new lots,  labeled  Lots  17  and  18  on  the  Phase  4  Site  Plan   map  with  the  handwritten  date  6/7/01 ,  were  to  be  accessed  via  the  fifty foot  easement  across  the  Tremblays   parcel,  and  the  third,  northerly most  lot,  labeled  Lot  16  on  the  Phase  4  Site  Plan   map,  had  direct  access  to  School  Road.    Lot  16  was  granted  preliminary  approval  for  development, but Lots 17 and 18 had deferrals placed on them, pending the submission  of site plans for those two lots.        8.  On  July  23,  2001,  the  Planning  Commission  issued  conditional  final  approval to Appellant Applicant for his  Phase 4  four lot subdivision.    9.  On  August  5,  2003,  Appellant Applicant  filed  his  application  (No.   P 03 08 24) to create a new four lot subdivision, by further subdividing Lots 17 and 18  (i.e.:  the  two  lots  accessed  by  the  fifty foot  easement).    The  Planning  Commission  deemed this application substantially complete on August 8, 2003.     10.   The  Planning  Commission  held  a  warned  public  hearing  on  subdivision  application  No.  P 03 08 24  on  November  12,  2003,  at  which  time  the  Planning  Commission  voted  unanimously  to  deny  the  application.    The  Planning  Commission  stated in its written decision of December 10, 2003 that the lots being proposed did not  conform  with  the  Town s  Code  of  Ordinances,  specifically  Subdivision  Regulations  §§ 202,  § 401,  and  § 406(A);  Zoning  Ordinance  Art.  III,  § 3.4(B)  and  Art.  IV,  § 4.7;  and  Chapter 8, Article III, § 8 82 of the Town Code.  The basis of all these nonconformities  was the ambiguity or absence of an explicit right to lay sewer and utility lines from the  land locked lots to Richardson Road.  3   11.  On  January  8,  2004,  Appellant Applicant  appealed  to  this  Court  the  Planning Commission s denial of his application for a four lot subdivision. This appeal  was assigned Docket No. 7 1 04 Vtec.    12.  On  December  24,  2003,  Appellant Applicant  filed  an  application,  No.   P 03 12 34,  for  revised  final  approval  of  the  previously  approved  two lot  subdivision.   The purpose of the request for revised final approval was to lift the deferral placed on  the two lots accessed by the fifty foot easement as part of the previous preliminary and  final approvals of the  Phase 4  subdivision.     13.  On  January  14,  2004,  the  Planning  Commission  held  a  warned  public  hearing  on  Appellant Applicant s  application  for  revised  final  approval  of  the  previously  approved  two lot  subdivision,  No.  P 03 12 34.    The  Planning  Commission  voted unanimously to deny the application and issued its written decision on February  11,  2004.    The  Planning  Commission  again  provided  as  explanation  for  its  denial  that  the  lots  proposed  for  development  would  be  nonconforming,  due  to  the  ambiguity  concerning the easement.    14.   On  March  12,  2004,  Appellant Applicant  appealed  the  Planning  Commission s  denial  of  his  application  for  revised  final  approval  of  a  two lot  subdivision to this Court.  This appeal was assigned Docket No. 47 3 04 Vtec.  Discussion    On  December  10,  2003,  in  Docket  No.  7 1 04  Vtec,  the  Planning  Commission  denied Appellant Applicant s application for a four lot subdivision of two lots (Lots 17  and  18  in  the  Phase  4   site  plan  map),  located  south easterly  of  the  intersection  of  Richardson  Road  and  School  Road  in  Barre.    On  February  11,  2004,  the  Planning  Commission  denied  Appellant Applicant s  application  for  revised  final  approval  to  develop  Lots  17  and  18,  which  had  deferrals  placed  on  them  at  earlier  stages  of  the  permitting process.  None of these lots have road frontage.    4 Appellant Applicant proposes that access to the lots for vehicular and pedestrian  traffic  and  for  sewage  and  utility  lines  will  travel  across  the  fifty foot  right of way  easement  Appellant Applicant  retained  when  he  sold  the  land  lying  between  the  lots  and Richardson Road to Interested Persons Ronald and Paula Tremblay.  In its denial of  both  applications,  the  Planning  Commission  found  that  there  was  ambiguity  as  to  sewer  service   and  that  therefore  Appellant Applicant  had  not  met  his  burden  of  showing compliance with the Town s subdivision regulations.    It appears that Appellant Applicant has created his own quandary by selling the  land between his proposed subdivision and Richardson Road, without retaining a clear  right to lay utilities and sewer lines across the sold land.  In fact, Appellant Applicant  does not appear to offer any specific evidence to support his apparent assertion that he  has  the  right  to  lay  the  proposed  utilities  in  the  right  of  way  he  retained  when  he  conveyed  the  encumbered  parcel  to  the  Tremblays.    In  drafting  the  easement  he  retained, he made specific mention of access, but no mention of the right to lay sewer or  utility lines.  Given the history of this easement, and the previous specific reference to  sewer and utility line usage within it, we cannot disregard the omission in Appellant s  present  applications  of  any  specific  authority  to  lay  sewer  and  utility  lines  over  property owned by an abutter.  Appellant Applicant  offers  no  authority  to  use  the  retained  right  of  way  as  he  proposes.  His position does not appear to this Court to be much different than that of  an applicant who proposes to develop property that he does not own, and to which he  has no other right.  Any  applicant  bears  the  burden  of  demonstrating  compliance  with  the  Town s  Zoning  Ordinance  and  Subdivision  Regulations,  including  Subdivision  Regulations  § 415(A), which states that  [w]here inclusion of utilities are not to be in the street right of way,  a  perpetual,  unobstructed  easement  shall  be  provided  with  satisfactory  access  5 to the street.   Regulations § 415(A).  The Planning Commission based both denials on a  finding  that  the  plans  submitted  by  Appellant Applicant  were  ambiguous  as  to  sewer  service.  The Commission therefore concluded that Appellant Applicant had not carried  his burden of showing compliance with the applicable regulations.    Appellant Applicant  argues  that  the  Planning  Commission  exceeded  its  jurisdiction  when  it  went  beyond  an  uncritical  acceptance  of  his  plans  by  questioning  whether  utilities  and  sewer  lines  could  in  fact  be  located  in  the  fifty foot  right of way  easement.  Appellant Applicant attempts to distinguish our holding in Appeal of Cole,  Docket No. 174 10 01 Vtec (Vt. Envtl. Ct., May 12, 2003), on the ground that while the  subdivision regulations at issue in Cole  required access by a private street, permanent  easement  or  right of way.  .  .  .[n]o  such  right of way  requirement  exists  in  the  Barre  Town Ordinances.   Appellant Applicant s Mot. for Summ. J. at 3.  However, as noted  above,  the  Barre  Town  Subdivision  Regulations  require  at  § 415(A)  that  [w]here  inclusion of  utilities  are  not to be in the street right of way,  a perpetual, unobstructed  easement shall be provided with satisfactory access to the street.   As Lots 17 and 18 do  not have street frontage, the easement requirement for utility access in § 415(A) applies.  This Court has previously addressed the delicate balance between assuring that  applicants  meet  their  threshold  burden  of  proving  compliance  with  the  applicable  municipal  regulations  and  our  lack  of  jurisdiction  over  property  rights  disputes.    In  addition to the Cole case, this Court has recently commented on this same legal issue in  the  following  two  appeals:    Appeal  of  Van  Nostrand,  Docket Nos.  209 11 04  Vtec  and  101 5 05  Vtec  (Vt.  Envtl.  Ct.,  Jan.  13,  2006)  ( [T]he  Environmental  Court  is  not  vested  with the jurisdiction to determine the parties  respective private property rights to land  or  easements  that  benefit  or  encroach  upon  their  property,  including  the  extent  of  the  right of way s  use.    We  intend  only  to  determine  whether  Appellant Applicants  have  met  their  threshold  burden  of  evidencing  their  interest  and  right  in  the  property  for  6 their proposed development.  Any further claims to title, or claims attacking the same,  must be presented to the appropriate Superior Court for adjudication. ); and Appeal of  Bowman,  Docket  No.  70 5 90  Vtec  (Vt.  Envtl.  Ct.,  June  21,  2005)  ( Although  the  Environmental  Court  does  have  jurisdiction  to  determine  whether  a  permit  applicant  has  met  all  the  requirements  of  the  zoning  ordinance,  including  whether  the  permit  applicants have met their burden of proof that they have access to their property over  an easement of a certain minimum width, it does not have jurisdiction to determine the  underlying property rights of the affected parties. ).  We see no reason in these appeals  to differ in our analysis.  In  the  present  appeals,  neither  the  Planning  Commission,  nor  this  Court,  has  jurisdiction to determine the attributes of Appellant Applicant s right of way easement,  including whether Appellant Applicant has the right to lay utility and sewer lines to his  proposed  development.    In  the  proceedings  below,  the  Planning  Commission  did  not  determine that Appellant Applicant lacked the right to lay utility and sewer lines in his  right of way  easement.    Rather,  the  Planning  Commission  based  its  denials  on  Appellant Applicant s  failure  to  show  that  his  lots  had  the  sewer  and  utility  access  required by Regulations § 415(A).    A  determination  that  an  applicant  has  not  demonstrated  the  existence  of  the  required  access  is  not  a  determination  no  such  access  exists.    Because  the  Planning  Commission did not determine the property rights of Appellant Applicant in relation to  abutters, but rather determined that Appellant Applicant had not carried his threshold  burden  of  showing  compliance  with  the  Subdivision  Regulations,  the  Planning  Commission acted within its jurisdiction.    Based  upon the evidence presented in this  proceeding, we have made  our own  independent  determination  that  Appellant Applicant  has  thus  far  failed  to  meet  his  threshold  burden  of  presenting  evidence  that  his  proposed  subdivision  complies  with  7 the  dictates  of  Regulations  § 415(A).    We  therefore  determine  that  Appellant Applicant s  Motion  for  Summary  Judgment  should  be  denied  by  answering  his  first  Question in the affirmative:  an appropriate municipal panel does have the authority to  deny  an  application  based  upon  a  determination  that  an  applicant  has  not  met  their  threshold burden of showing compliance with applicable ordinance provisions.    There remains some question as to how Appellant Applicant intends to meet his  threshold  burden  at  a  de  novo  merits  hearing  before  this  Court.    To  the  extent  that  Appellant Applicant  does  not  intend  to  present  further  evidence  of  his  proposed  development s compliance with Regulations § 415(A), we ask that he immediately give  notice of the same to all parties and this Court.  In the event that no new evidence will  be presented, the Court will entertain a motion to dismiss these appeals.    Accordingly,  based  on  the  foregoing,  it  is  hereby  ORDERED  and  ADJUDGED  that the Appellant Applicant s Motion for Summary Judgment is DENIED.  This matter  shall  now  proceed  to  a  hearing  on  the  merits,  which  shall  be  scheduled  pursuant  to  separate notice by the Court Manager.  Done at Berlin, Vermont, this 24th day of January, 2006.              __________________________________________  Thomas S. Durkin, Environmental Judge 8

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.