Bonnie & Hyde v. Lynch

 Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 153 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS BONNIE & HYDE, INC., Plaintiff and Appellee, v. TOM LYNCH, Defendant and Appellant. Opinion No. 20120367 CA Filed June 20, 2013 Second District, Ogden Department The Honorable Scott M. Hadley No. 080902079 Jennifer Neeley and Robert L. Neeley, Attorneys for Appellant Joseph E. Minnock and John T. Anderson, Attorneys for Appellee JUDGE CAROLYN B. MCHUGH authored this Opinion, in which JUDGES JAMES Z. DAVIS and MICHELE M. CHRISTIANSEN concurred. McHUGH, Judge: ¶1 Tom  Lynch  (Tenant)  appeals  from  the  trial  court s determination that he abandoned property that he had leased from Bonnie & Hyde, Inc. (BHI). Tenant also challenges the trial court s conclusions  that  BHI  did  not  wrongfully  convert  or  attach  his personal property. We affirm, in part, and reverse and remand, in part. Bonnie & Hyde v. Lynch BACKGROUND1 ¶2 BHI, a company operated by Jeff Hyde, owns a building and real  property  in  Huntsville,  Utah.  BHI  leased  the  premises  to  a restaurant owner until 2005, when Tenant bought the prior owner s restaurant and assumed the lease. Tenant upgraded the restaurant by supplying his own personal property including new equipment and  silverware.  Thereafter,  Tenant  fell  behind  on  his  lease payments to BHI. In June 2007, BHI and Tenant executed a new lease agreement that lowered the amount of rent due on the first day of each month. If the rent was not paid by the fifth day of the month,  the  new  lease  imposed  a  late  fee.  Tenant  was  also responsible  for  paying  the  property  taxes.  In  addition,  Tenant agreed to keep the restaurant open every day from 10:00 a.m. to 8:00 p.m., except for certain holidays. Subsequently, the restaurant was rarely closed during these business hours. When Tenant was late on his rental payment, he typically contacted Hyde and they worked out a solution together. ¶3 In November 2007, Hyde sent Tenant an invoice for the 2007 property taxes, but Tenant did not pay the bill. Hyde called Tenant several times to discuss the matter, but Tenant did not return his calls. This behavior was unusual based on the prior conduct of the parties. Tenant also failed to pay the January 2008 rent by the first of the month. On January 6, 2008, BHI sent another 2007 property tax invoice to Tenant, and the following day, BHI sent a Three Day Notice to Pay or Vacate to the address specified in the lease as well as to the restaurant s address. Tenant denied receiving this notice. On January 9, 2008, Hyde called Tenant and left a message about the delinquent amounts. Tenant returned this call and indicated 1.  On  appeal  from  a  bench  trial,  we  view  the  evidence  in  a light  most  favorable  to  the  trial  court s  findings,  and  therefore recite the facts consistent with that standard.  Alvey Dev. Corp. v. Mackelprang, 2002 UT App 220, ¶ 2, 51 P.3d 45 (citation and internal quotation marks omitted). 20120367 CA 2 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch that  the  check  was  in  the  mail.2  Three  days  later,  Hyde  left  a message for Tenant stating that he had not received the check. ¶4 Tenant was last on the premises on January 13, 2008, and two of Tenant s employees operated the restaurant the following day. Although the employees believed that they also tried to open the  restaurant  on  January  15  or  16,  2008,  their  time  sheets  for another employer indicate that they were both working elsewhere at those times. ¶5 In  the  mid afternoon  of  January  15,  2008,  the  power company  disconnected  the  power  to  the  restaurant  for nonpayment. That afternoon, Hyde tried to reach Tenant on his mobile number and at the restaurant, but no one answered. That evening,  Hyde  went  to  the  premises  and  discovered  that  the restaurant  was  closed  and  locked  and  that  the  parking  lot  and walks  were  covered  with  snow.  When  Hyde  tried  to  enter  the restaurant through the front door, he discovered that the locks had been changed. He found one door that still had a lock that could be opened with his key, but his access to that door was impeded by uncleared  snow.  Hyde  entered  the  restaurant  and  became concerned that the lack of electricity might cause the water heater to  freeze  and  burst.  He  found  food  that  had  not  been  properly stored,  causing  the  restaurant  to  reek,  and  he  noticed  that equipment had been left in the  on  position, which he believed created a fire hazard in the event the power came on while no one was present. Upon inquiry, Hyde learned that the power could not be restored until the following day. He called Tenant twice that evening and left messages regarding the power outage, but Tenant did not respond. ¶6 Based on Tenant s failure to communicate with Hyde and the  condition  of  the  restaurant,  Hyde  believed  that  Tenant  had abandoned the premises. Hyde then brought propane heaters to 2. Tenant admitted at trial that he never sent the check. 20120367 CA 3 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch the  restaurant  to  prevent  the  pipes  from  bursting  and  made arrangements to have the locks to the building changed so that he could enter through the front door access he needed to bring in the items required to mitigate the damage to the restaurant. Except for a few early morning hours, Hyde stayed at the premises until around  four  in  the  afternoon  on  January  16,  2008  without encountering Tenant or any of the restaurant s employees. When Hyde left, he posted a sign on the building that advised visitors to call BHI. ¶7 Tenant  returned  to  the  premises  later  that  evening  and discovered  that  he  had  been  locked  out  of  the  restaurant. Nevertheless,  Tenant  did  not  contact  BHI.  Hyde  returned  the following day, and again no one came to open the restaurant. On January 18, 2008, Tenant left two messages for Hyde indicating that he was having a cash flow problem but that he hoped to obtain capital  contributions  from  investors.  When  Tenant  eventually spoke to Hyde that evening, he did not ask for a key or request to take possession of the premises or his personal property. ¶8 Three days later, Hyde and Tenant met at the restaurant. During  this  meeting,  Tenant  stated  that  he  was  done  with  the business   and  that  he  was  struggling  financially.  According  to Hyde,  Tenant  offered  to  sell  the  personal  property  to  BHI  and when Hyde declined, Tenant offered to leave his personal property in  place  to  make  the  restaurant  more  appealing  to  a  potential tenant.  Tenant  also  indicated  that  he  did  not  have  the  financial ability  to  move  and  store  his  larger  items  of  personal  property. Although Hyde helped Tenant move some of his smaller items of personal property at that time, Tenant did not request the rest of his personal property for over a year. ¶9 On January 22, 2008, Hyde posted a sign on the premises advertising  that  it  was  available  for  lease.  Tenant  assisted  with cleaning the premises and with the search for a new tenant. As a 20120367 CA 4 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch result of Tenant and Hyde s efforts, a potential tenant inspected the restaurant the following month. ¶10 In  mid March  2008,  Tenant  removed  three  patio  sets,  a grill,  and  several  propane  tanks  from  the  restaurant.  Believing these  items  to  be  BHI s  property,  Hyde  alerted  the  police,  who warned  Tenant  to  stay  away  from  the  premises.  Despite  this admonishment, Tenant later saw people in the building and went inside  to  take  pictures.  He  was  subsequently  prosecuted  for trespassing. ¶11   In  late  March  2008,  BHI  filed  a  complaint  for  breach  of contract and sought a lessor s lien and a writ of attachment on the personal  property.  Tenant  counterclaimed  for  forcible  detainer, forcible  entry,  willful  exclusion,  wrongful  eviction,  wrongful attachment, economic interference, conversion, deprivation of due process,  and  breach  of  contract.  Subsequently,  Tenant s  counsel sent  a  letter  to  BHI s  counsel  requesting  the  release  of  personal property,  claiming  that  there  were  defects  in  the  attachment proceedings. In 2010, Tenant and his wife filed for bankruptcy and BHI s  affirmative  claims  became  part  of  that  proceeding.  As  a result,  when  this  matter  was  tried  to  the  bench,  only  Tenant s counterclaims were at issue. ¶12 After  trial,  the  court  ruled  in  favor  of  BHI  on  all  of  the counterclaims.  First,  the  trial  court  concluded  that  several  of Tenant s  claims  failed  because  he  had  abandoned  the  property. Second, the trial court determined that Tenant could not recover on his personal property claims because he left the property at the restaurant  by  agreement  and  the  personal  property  was  later attached. Third, while noting that Tenant did not comply with rule 26(a)(1)  of  the  Utah  Rules  of  Civil  Procedure  requiring  the disclosure of his damages evidence, the court determined that even if the evidence were considered, it did not show that Tenant had suffered damages. Tenant filed a timely appeal of the trial court s decision. 20120367 CA 5 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch ISSUES AND STANDARDS OF REVIEW ¶13 Tenant first challenges the trial court s conclusion that he abandoned  the  leased  premises.  The  Utah  Code  defines  the circumstances under which abandonment will be presumed. See Utah Code Ann. § 78B 6 815 (LexisNexis 2012).3  We review the district court s application of the statute to the facts of the case for abuse of discretion.  Aris Vision Inst., Inc. v. Wasatch Prop. Mgmt., Inc. (Aris I), 2005 UT App 326, ¶ 15, 121 P.3d 24, aff d, 2006 UT 45, 143 P.3d 278. We will reverse a trial court s findings of fact only when such findings are clearly erroneous. Dean v. Park, 2012 UT App 349, ¶ 31, 293 P.3d 388.  Common law abandonment depends on the intent of the party accused of the act.  Aris I, 2005 UT App 326, ¶ 15.  The determination of intent is a question of fact, which will  only  be  reversed  if  the  district  court s  finding  is  clearly erroneous.  Id. ¶14 Second,  Tenant  contends  that  the  trial  court  should have determined that BHI was liable for forcible entry, unlawful detainer,  and  wrongful  eviction.  See  generally  Utah  Code Ann. § 78B 6 801 (LexisNexis 2012). These issues present mixed questions of law and fact. Aris I, 2005 UT App 326, ¶ 16.  Matters of statutory construction are questions of law that are reviewed for correctness.  Id. (citation and internal quotation marks omitted). Questions  of  fact  are  reviewed  under  the  clearly  erroneous standard, with deference given to the trial court.  Id. (citation and internal quotation marks omitted).  The trial court s application of law to the facts is reviewed for abuse of discretion.  Id. (citation and internal quotation marks omitted). ¶15 Third, Tenant argues that the trial court erred in failing to determine  that  BHI  wrongfully  attached  and  converted  his 3. Because the relevant statutes have not been substantively altered since this action was filed, we cite the current version of the Utah Code as a convenience to the reader. 20120367 CA 6 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch personal property. The authority to grant a writ of attachment is governed by the Utah Rules of Civil Procedure. See Utah R. Civ. P. 64; id. R. 64A; id. R. 64C.  A district court s interpretation of a rule of civil procedure presents a question of law that is reviewed for correctness.  Aequitas Enters., LLC v. Interstate Inv. Grp., LLC, 2011 UT 82, ¶ 7, 267 P.3d 923. Likewise,  [w]hether the facts establish the elements of conversion is a question of law, which we review for correctness.  Lawrence v. Intermountain, Inc., 2010 UT App 313, ¶ 10, 243 P.3d 508 (citations omitted). ¶16 Finally,  Tenant  asserts  that  the  trial  court  erred  by  not awarding  general,  specific,  treble,  and  punitive  damages.  We review for an abuse of discretion the trial court s determination that  [Tenant]  failed  to  introduce  sufficient  evidence  to  establish damages, and we will not overturn the trial court s decision unless there  was  no  reasonable  basis  for  the  decision.   See  Richards  v. Brown, 2009 UT App 315, ¶ 12, 222 P.3d 69, aff d, 2012 UT 14, 274 P.3d 911. Whether damages should be trebled under Utah Code section 78B 6 811 is an issue of statutory construction, which we review for correctness. See Aris Vision Inst., Inc.  v. Wasatch Prop. Mgmt., Inc. (Aris II), 2006 UT 45, ¶ 7, 143 P.3d 278. ANALYSIS I. The Factual Findings Are Not Clearly Erroneous. ¶17 Tenant  first  challenges  the  trial  court s  factual  findings supporting the conclusion that he had abandoned the premises. Accordingly, we must determine whether the findings were clearly erroneous.  See  Utah  R.  Civ.  P.  52(a)  ( Findings  of  fact,  whether based  on  oral  or  documentary  evidence,  shall  not  be  set  aside unless  clearly  erroneous,  and  due  regard  shall  be  given  to  the opportunity  of  the  trial  court  to  judge  the  credibility  of  the witnesses. ). A trial court s factual findings are clearly erroneous only if they are in conflict with the clear weight of the evidence, 20120367 CA 7 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch or if this court has a definite and firm conviction that a mistake has been made.  Gardner v. Gardner, 2012 UT App 374, ¶ 16, 294 P.3d 600  (citation  and  internal  quotation  marks  omitted). Consequently, as an appellate court, we give great deference to the trial court and do[] not lightly disturb . . . [its] factual findings. Henshaw  v.  Henshaw,  2012  UT  App  56,  ¶  10,  271  P.3d  837 (alterations  and  omission  in  original)  (citation  and  internal quotation marks omitted).4 4.  BHI  contends  that  Tenant  did  not  meet  his  marshaling obligation.  See  Utah  R.  App.  P.  24(a)(9)  (providing  that  when challenging a trial court s factual findings, the appellant  must first marshal  all  record  evidence  that  supports  the  challenged finding[s] ). However, BHI s briefing of this point is deficient. As our  supreme  court  recently  noted,  Rule  24(b)  makes  the requirements of rule 24(a) applicable to the brief of the appellee. Broderick v. Apartment Mgmt. Consultants, LLC, 2012 UT 17, ¶ 10, 279 P.3d  391;  see  also  Utah  R.  App.  P.  24(b).  Accordingly,  BHI s argument must likewise  contain the contentions and reasons of [BHI] . . . with citations to the authorities, statutes, and parts of the record  relied  on.   See  Utah  R.  App.  P.  24(a)(9).  BHI s  argument cites  rule  24  and  case  law  setting  forth  the  appellant s  duty  to marshal, but it fails to point us to any specific material facts that Tenant  did  not  set  forth  in  his  opening  brief.  This  approach improperly  dumps  on  this  court  the  burden  of  comparing  the record  evidence  to  the  facts  marshaled  by  Tenant  to  determine whether  anything  of  significance  has  been  omitted.  See  Allen  v. Friel, 2008 UT 56, ¶ 9, 194 P.3d 903 ( An appellate court is not a depository in which [a party] may dump the burden of argument and research. A petitioner must plead his claims with sufficient specificity for this court to make a ruling on the merits.  (alteration in original) (citation and internal quotation marks omitted)). We exercise our discretion to consider Tenant s challenge to the factual findings. See Martinez v. Media Paymaster Plus/Church of Jesus Christ of Latter day Saints, 2007 UT 42, ¶ 20, 164 P.3d 384 (holding that the (continued...) 20120367 CA 8 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch ¶18 Specifically, Tenant challenges findings of fact 19, 30, 33, 34, and 40. Finding 19 states, The court heard from [two of Tenant s employees] who testified they went to the restaurant on January 15th or 16th to open the business. Although the court does not believe these witnesses were lying, the court concludes they must be mistaken as to the day they went  because  time  sheets  from  the  Ogden  Eccles Convention  Center  reflect  that  they  were  working there at the times they testified they tried to open the restaurant. Although Tenant disagrees with this finding, there is evidence in the  record  to  support  it.  BHI  offered  the  time  sheets  from  the Ogden Eccles Convention Center (the Center), which placed the two employees at that business at the times they testified they tried to open the restaurant. The Center s director of food and beverage explained that it would be very difficult to falsify the time sheets because the Center uses a code and hand swipe system. The trial court heard the conflicting testimony on this point and found the director s testimony more credible than that of the employees. We defer  to  the  trial  court s  advantaged  position  to  weigh  that conflicting evidence. See Hale v. Big H Constr., Inc., 2012 UT App 283,  ¶  60,  288  P.3d  1046  ( [W]hen,  as  here,  there  is  conflicting evidence, we defer to the trial court as the factfinder. The existence of conflicting evidence does not give rise to clear error as long as evidence supports the trial court s decision.  (citation and internal quotation marks omitted)). 4. (...continued) reviewing court retains discretion to consider whether the record supports the factual findings despite a party s failure to marshal the evidence). 20120367 CA 9 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch ¶19 Tenant  next  challenges  the  trial  court s  assessment  in Finding 30, that the conversation between Tenant and Hyde on the evening of January 18 was not  particularly meaningful other than that  [Tenant]  did  not  request  a  key  or  to  take  possession  of  the property. [Tenant] also mentioned that he had tried to find a buyer but that attempt fell through.  In addition, he challenges Finding 34, which states that Tenant  did not ask to be allowed to resume possession.  According to Tenant, these findings are inconsistent with  Finding  29,  which  indicates  that  Tenant  left  a  voicemail message  for  Hyde  on  January  18,  explaining  that  Tenant s employees  went  [to  the  restaurant]  yesterday  trying  to  get  the place open, read the sign and came back down,  that Tenant was having a little cash flow problem,  and that he has  a couple of people that [he] thought wanted to invest enough money . . . but it s  kind  of  tough  with  the  door  locked.   We  see  nothing inconsistent in the court s findings. ¶20 Finding  29  and  Finding  30  address  different communications on the same day. The trial court accurately relates the  content  of  the  voicemail  message  in  Finding  29  and  then accurately describes in Finding 30 the conversation between Hyde and  Tenant  when  they  communicated  by  telephone  later  that evening. The trial court s assessment that nothing meaningful was discussed  is  limited  to  the  evening  telephone  conversation  and correctly indicates that during that conversation, Tenant did not ask for a key or for possession of the premises. Tenant admits that fact in his reply brief to this court, stating,  [I]t is true that [Tenant] never  specifically  asked  for  a  key  for  the  new  locks.   Although Tenant  further  asserts  that  he  did  in  fact  ask  to  re take  the premises,   Tenant  relies  on  his  own  testimony  and  his interpretation of the prior voicemail message. The trial court had the discretion not to believe Tenant. See id. ¶ 16 ( Assessing the credibility of a witness is within the trial court s domain. ). Indeed, Tenant admitted at trial that he had lied to Hyde about putting a check in the mail and that he was  saying what he had to to try and stay alive.   Furthermore, despite Tenant s reference to his hope 20120367 CA 10 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch that he might secure additional capital and his statement that the locked door made it more difficult to find investors, the voicemail message  does  not  include  an  express  request  for  a  key  or possession of the premises. ¶21 Tenant also challenges Finding 33, which indicates that  no request was made to possess the remaining property for over one year.  Tenant states,  It is undisputed [that he] offered to leave his property on the premises to help BHI find another tenant after BHI had  locked  [him]  out  of  the  restaurant  and  exercised  dominion over  [his]  property.   Notwithstanding  that  sequence  of  events, Finding  33  is  not  clearly  erroneous.  Once  again,  the  recorded communications do not evidence a request for Tenant s personal property. In addition, Hyde testified that Tenant did not have the financial means to store the property he left in the restaurant and therefore  he  asked  that  it  be  left  in  place.  According  to  Hyde, Tenant first requested the property be returned over a year later. The trial court is in the best position to assess the credibility of the witnesses  and  we  decline  to  disturb  its  reliance  on  Hyde s testimony to support its finding on this point. See id. ¶22 Finally,  Tenant  challenges  Finding  40,  which  states  In August  2009,  [an  appraiser],  who  testified  at  trial,  valued  the remaining  property  in  BHI s  possession  at  a  little  more  than $1,500.00.  Tenant contends that this finding is clearly erroneous because the appraiser testified as to the dealer value, rather than the full market value, of the property. Our review of the record indicates that the trial court s finding regarding the value of the equipment is supported by the evidence. The appraiser testified to two values for each of the items of personal property at issue. The first  value  represents the  average value of what [the appraiser would] buy [the] equipment for,  and the second value is  what [the  appraiser]  would  sell  it  for  in  a  reconditioned  state.   He testified that after buying the items of equipment, he would  go through them at that point to refurbish them, clean them,  and then resell them at the higher price. Thus, the appraiser estimated $1,520 20120367 CA 11 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch as the price he would pay Tenant for the personal property. He then testified that after he had cleaned and refurbished the items, they could be sold for $9,300. Based on that testimony, the relevant price  is  the  $1,520  that  Tenant  would  have  received  for  the property, not the amount the appraiser might have sold it for after he refurbished it. In fact, Tenant admits as much in his reply brief, stating,  [the  appraiser]  testified  the  $1520  value  is  the  dealer s value he would pay to take the items, clean up, refurbish, then sell at a profit. ¶23 The trial court s findings are not against the clear weight of the evidence and are therefore not clearly erroneous. As a result, we consider Tenant s alternative challenge to the trial court s legal conclusion that he abandoned the leased premises in light of those findings. II. The Trial Court Did Not Exceed Its Discretion in Applying the Facts to the Statutory Presumption of Abandonment. ¶24 The Utah Code provides that abandonment is presumed if [t]he tenant has not notified the owner that he or she will be absent from the premises, and the tenant fails to pay rent within [fifteen] days after the due date, and there is no reasonable evidence other than the presence of the tenant s personal property that the tenant is occupying the premises.[5] 5. Abandonment is also statutorily presumed if [t]he tenant has not notified the owner that he or she will be absent from the premises, and the tenant fails to  pay  rent  when  due  and  the  tenant s  personal property has been removed from the dwelling unit and there is no reasonable evidence that the tenant is occupying the premises. Utah  Code  Ann.  §  78B 6 815(2)  (LexisNexis  2012).  Because  this (continued...) 20120367 CA 12 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch Utah  Code  Ann.  §  78B 6 815(1)  (LexisNexis  2012).  Accordingly, Tenant is presumed to have abandoned the premises if (a) he did not notify BHI that he would be absent from the premises, (b) he failed to pay rent within fifteen days, and (c) there is no reasonable evidence  other  than  the  presence  of  his  personal  property  that Tenant  is  occupying  the  premises.  See  id.  Where  the  statutory factors are established, the intent to abandon is presumed. See id. Here, the trial court determined that these factors were met. ¶25 There  is  evidence  in  the  record  to  support  each  element necessary to create a statutory presumption of abandonment. First, Tenant  did  not  notify  BHI  that  he  would  be  absent  from  the premises.  Second, Tenant failed to pay rent within  fifteen days; indeed, there is no evidence that he ever tendered a check for the January  2008  rent.  Finally,  by  January  16,  2008,  there  was  no reasonable evidence other than the presence of Tenant s personal property  that  he  was  occupying  the  premises.  Instead,  the restaurant was empty and closed during business hours, the power to the building had been turned off, the parking lot and walkways had not been cleared of snow, and food had been left out to spoil and  foul  the  premises.  Under  these  circumstances,  we  cannot conclude that the trial court exceeded its discretion in applying the law to the facts of this case. See id. ¶26 Nevertheless,  Tenant  claims  that  this  court s  decision  in Aris I, 2005 UT App 326, 121 P.3d 24, aff d, 2006 UT 45, 143 P.3d 278, supports  his  position  that  he  did  not  abandon  the  premises.  In Aris I, the tenant owned and operated a laser eye surgery center on leased premises, and contracted with doctors to perform surgeries there. Id. ¶ 2. Due to a downturn in business, the tenant failed to tender rent and notified third parties that it intended to terminate the business and to file for bankruptcy. Id. ¶¶ 3 4. During this time, the doctors continued to perform surgeries on the premises and the 5. (...continued) subsection  is  not  relevant  under  the  present  facts,  we  do  not consider it further. 20120367 CA 13 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch tenant began negotiating with them to assume the lease. Id. ¶ 3. Under  those  facts,  the  trial  court  determined  that  the  statutory presumption of abandonment did not arise and that the landlord had not established abandonment by common law. Id. ¶¶ 13 14. On  appeal,  this  court  affirmed,  explaining  that  the  ongoing negotiations and operations provided  reasonable evidence other than  the  presence  of  [the  tenant s]  personal  property   that  [the tenant] was still using the premises.  Id. ¶ 19 (quoting Utah Code Ann.  §  78 36 12.3(3)  (2002)  (current  version  at  id.  §  78B 6 815(1) (LexisNexis 2012))). We held in Aris I that the trial court did not exceed  its  discretion  in  ruling  that  there  was  no  statutory presumption of abandonment. Id. We then concluded that the trial court s  finding  that  the  tenant  did  not  intend  to  abandon  the premises  was  not  clearly  erroneous  and  that,  therefore, abandonment  had  not  been  proved  under  the  common  law.  Id. ¶¶ 20 21. ¶27 Here, both the trial court s decision and the facts relevant to abandonment  are  different.  First,  the  question  in  this  appeal  is whether  the  trial  court  exceeded  its  discretion  in  applying  the statutory  factors  of  abandonment  to  the  facts  of  this  case.  In contrast, the Aris I court was faced with the question of whether the trial  court  exceeded  its  discretion  in  reaching  the  opposite conclusion.  See  id.  ¶  15  ( First,  [the  landlord]  argue[s]  that  the district court erred in ruling that [the tenant] did not abandon the premises. ). Next, the facts in Aris I established that the premises were in use by the doctors who continued to perform surgeries and that the tenant repeatedly tendered the past due rent. Id. ¶¶ 5 7, 19. The evidence in this case established that the restaurant was closed and not in a condition to serve customers, and that Tenant had made no attempt to pay the past due rent or to work with BHI, contrary  to  his  usual  practices.  Despite  Hyde s  presence  at  the restaurant for most of two full business days, no one arrived to operate it. As a result, our decision in Aris I does not convince us that the trial court exceeded its discretion in determining that a statutory presumption of abandonment arose here. 20120367 CA 14 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch ¶28 Tenant further argues that abandonment can be found only in  situations  in  which  the  tenant  has  an  intent  to  abandon  the premises. Intent is an element of common law abandonment. Id. ¶  20  (defining  common  law  abandonment  as  when  a  tenant voluntarily relinquishes or vacates the leased premises with the intention  to  terminate  contractual  rights  to  .  .  .  possession  and control of the premises  and the  requisite intent can be shown by words  or  conduct   (omission  in  original)  (citation  and  internal quotation marks omitted)). Because Tenant is presumed to have abandoned the premises under Utah law, his intent is relevant only to rebut that statutory presumption.6 ¶29 Unlike the previous times when Tenant was late with his rent  payment,  he  did  not  work  with  BHI  to  solve  the  issue. Moreover, Tenant did not pay the property tax bill even though he received  the  invoice  two  months  earlier,  and  he  did  not communicate  with  BHI  about  the  delinquency.  Additionally, Tenant did not respond to Hyde s phone calls informing him of the power  outage  and  the  concerns  about  the  water  lines,  and  the restaurant  was  not  open  or  ready  for  business  during  normal business hours. When Tenant and Hyde met on January 21, 2008, Tenant  said  he  was  done  with  the  business,   and  he  actively participated in trying to find someone to take over the lease.7 Based on this evidence, the trial court s finding that the presumption of 6. The common law requirements were relevant in Aris I, 2005 UT App 326, 121 P.3d 24, aff d, 2006 UT 45, 143 P.3d 278, because, in the absence of a statutory presumption, the common law had not been displaced. See id. ¶ 20. 7. Although these events occurred after BHI had changed the locks, it has some relevance in establishing Tenant s state of mind at the relevant time. Cf. American Fork City v. Rothe, 2000 UT App 277, ¶ 7, 12 P.3d 108 ( [C]onduct before and after the offense are circumstances from  which  one s  participation  in  the  criminal  intent  may  be inferred.  (emphases added) (citation and internal quotation marks omitted)). 20120367 CA 15 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch abandonment  had  not  been  rebutted  by  evidence  of  a  contrary intent is not clearly erroneous. See id. ¶ 15 ( The determination of intent  is  a  question  of  fact,  which  will  only  be  reversed  if  the district court s finding is clearly erroneous. ). Accordingly, the trial court did not exceed its discretion in concluding that Tenant had abandoned the premises.8 III. BHI Converted Tenant s Property When It Refused to Return It After the Attachment Expired By Its Own Terms. ¶30 Tenant next argues that the trial court erred in ruling against him  on  his  claims  for  wrongful  conversion  and  attachment.  A conversion  is  an  act  of  wilful  interference  with  a  chattel,  done 8. Because we affirm the trial court s decision on abandonment, we also affirm its ruling in favor of BHI on forcible entry, unlawful detainer, and wrongful eviction. See Utah Code Ann. § 78B 6 814 (LexisNexis  2012)  (providing  that  an  owner  .  .  .  shall  not  be prevented from . . . retaking the premises and attempting to rent them  at  a  fair  rental  value  when  the  tenant  has  abandoned  the premises ); id. § 78B 6 809(1) (providing that a plaintiff asserting forcible  entry  or  forcible  detainer  shall  show  that  he  was peaceably in the actual possession at the time of the forcible entry, or  was  entitled  to  the  possession  at  the  time  of  the  forcible detainer ); see also Frisco Joes, Inc. v. Peay, 558 P.2d 1327, 1329 30 (Utah  1977)  ( A  necessary  predicate  to  the[]  cause  of  action  for forcible  entry  is  that  [the  tenants]  were  in  actual  and  peaceable possession of the property. [The tenants] could not be so if there had been abandonment or a surrender of the premises.  (footnote citation omitted)); Aris I, 2005 UT App 326, ¶ 22 ( Both [the forcible entry and detainer] statutes and the tort action derived from them require that unless a tenant plainly abandons the premises, a landlord must resort to judicial process if he wishes to be rid of a tenant in peaceable possession.  (alteration in  original) (emphasis added) (citation and internal quotation marks omitted)). Accordingly, we affirm the trial court s decision not to award damages for those claims. 20120367 CA 16 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch without lawful justification by which the person entitled thereto is deprived of its use and possession.  Fibro Trust, Inc. v. Brahman Fin.,  Inc.,  1999  UT  13,  ¶  20,  974  P.2d  288  (citation  and  internal quotation  marks omitted). A  basic requirement  of  conversion is [t]hat  there  be  a  wrongful  exercise  of  control  over  personal property in violation of the rights of its owner.  Frisco Joes, Inc. v. Peay, 558 P.2d 1327, 1330 (Utah 1977). ¶31 Here, the trial court found that  the property was originally left  in  the  restaurant  by  agreement  and  then  was  attached.   In particular,  the  trial  court  found  that  Tenant  left  the  personal property on the premises because he could not afford to move it or to  store  it  and  because  he  hoped  the  property  would  assist  in attracting a new tenant, thereby relieving him of his continuing obligations under the lease. The trial court also found that Tenant was allowed to remove some personal property, in one instance with [Hyde s] assistance, and no request was made to possess the remaining equipment for over one year.  It further determined that [t]his showed that [Hyde] was not barring Tenant from removing the property.  Accordingly, the trial court concluded that BHI did not wrongfully convert Tenant s personal property. ¶32 Tenant contends that these findings are not supported by the evidence. However, Hyde testified that Tenant  wanted to clean [the personal property] in order to stage the restaurant and get it rerented  to  mitigate  his  damages.   Tenant  corroborated  that testimony, stating, I never told [Hyde he] could keep the property. I said if  we  had  to  rent  the  property,  you  know,  it  is  in place.  There s  no  way  I m  moving  it  in  January. [Hyde s]  already  stated  there s  a  hundred  feet  of snow there. At that point without any money to store it, you know, it s one of those things where I didn t know where I stood legally. I owed him money. 20120367 CA 17 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch While Tenant blames his decision on the weather and his economic circumstances,  the  fair  inference  from  his  testimony  is  that  he agreed to leave the personal property in place and that he did not have the financial resources to store it elsewhere. ¶33 Nevertheless, Tenant argues  in his  reply brief before  this court that he  offered to leave his property on the premises to help BHI  find  another  tenant  after  BHI  had  locked  [him]  out  of  the restaurant and exercised dominion over [his] property.  However, Hyde testified that he could open only a side door that was blocked by several feet of snow and that he changed the locks so that he could enter the building using the front door. Tenant admits that he had the locks changed sometime after he entered into the lease but claimed that he gave a key to Hyde. The trial court found Hyde more credible than Tenant, stating,  If [Hyde] hadn t changed the locks,  he would be leaving [the restaurant] the way he found it with  locks  that  he  can t  get  in  and  out  of.   The  trial  court  also found  that  Tenant  never  asked  for  a  key  to  the  new  locks  after Hyde changed them. Furthermore, BHI allowed Tenant to remove some  of  his  personal  property  upon  request,  and  Hyde  helped Tenant remove it from the premises. Under these circumstances, the trial court s finding that Tenant agreed to leave his personal property  on  the  premises  is  not  precluded  by  the  fact  that  BHI changed the locks. Cf. English v. Standard Optical Co., 814 P.2d 613, 618  (Utah  Ct.  App.  1991)  (upholding  judgment  in  favor  of  the landlord for past due rent even though the landlord changed the locks after the tenant failed to pay rent and damaged the premises); see also 49 Am. Jur. 2d Landlord and Tenant § 213 (2006) ( Where a tenant abandons the premises prior to the end of a lease term and the landlord changes the locks, this gives rise to the inference that the landlord accepted the surrender of the premises, although a mere surrender of the keys to the premises may not give rise to the inference  of  acceptance  of  surrender  of  the  premises. ). Accordingly, we reject Tenant s challenge to the trial court s factual findings  regarding  the  initial  agreement  to  leave  the  personal property on the premises. 20120367 CA 18 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch ¶34 With respect to wrongful attachment, Tenant argues that he was not given notice or an opportunity to be heard before the writ was granted. Tenant therefore contends that  the writ . . . expired because there was never a hearing  and that  [n]o one bothered to determine  whether  any  of  the  property  seized  pursuant  to  the attachment  included  exempt  property. 9  The  trial  court acknowledged that  both [Tenant] and the Court made mistakes in the attachment proceedings.  However, the trial court overlooked these deficiencies on the ground that Tenant  should have asked for the writ to be set aside, which was not done until trial. 10 ¶35 The  issuance  of  prejudgment  writs  of  attachment  is governed  by  rules  64,  64A,  and  64C  of  the  Utah  Rules  of  Civil Procedure. See Utah R. Civ. P. 64; id. R. 64A; id. R. 64C. Although rule  64  provides  that  [a]t  any  time  before  notice  of  sale  of  the property or before the property is  delivered  to the plaintiff, the defendant may file a motion to discharge the writ on the ground that  the  writ was wrongfully obtained,  such a motion was not necessary here. See id. R. 64(f)(1). Rule 64A provides that [i]f a writ is issued without notice to the defendant and an opportunity to be heard, . . . the writ and the order authorizing the writ shall . . . expire [ten] days after issuance unless the court establishes an earlier expiration date, the defendant consents that the order and writ be extended or the court extends the order and writ after hearing. 9.  Tenant  claims  that  the  personal  property  included  Tenant s professional equipment and tools and that these items are exempt from attachment. 10. Although Tenant did not move to discharge the writ, he denied all the paragraphs in the complaint relating to the lessor s lien and the writ of attachment in his answer. In addition, Tenant raised wrongful attachment as a counterclaim in his verified counterclaim and in his first and second amended answer and counterclaim. 20120367 CA 19 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch Id. R. 64A(i)(5). The writ of attachment here was issued on April 3, 2008, and it was never extended by the court after hearing or by Tenant s consent. As a result, it expired ten days after it was issued by the court. Cf. Bank of Ephraim v. Davis, 581 P.2d 1001, 1006 (Utah 1978) ( [F]ailure to file an inventory and return in compliance with mandatory  statutory  requirements  renders  the  attachment proceeding  void. );  Freeway  Park  Bldg.,  Inc.  v.  Western  States Wholesale Supply, 451 P.2d 778, 784 (Utah 1969) (determining that an affidavit filed by the landlord did not comply with statutory requirements and therefore the  trial court properly held that the attachment was void ). ¶36 In February 2009, almost a year after the writ of attachment had expired by its terms, Tenant asked BHI to return his personal property. BHI refused to release the property, instructing Tenant to seek redress from the trial court. However, the plain language of rule 64A obviates any obligation for Tenant to challenge the writ, instead  providing  that  it  shall  .  .  .  expire  [in  ten]  days   unless extended by consent or an order of the court after hearing. See Utah R. Civ. P. 64A(i)(5). At the time of the February 2009 request for its return,  BHI  was  holding  Tenant s  personal  property  only  by agreement. Tenant withdrew his agreement in February 2009, yet BHI refused to return the personal property. We agree with Tenant that the failure to return the personal property was wrongful.11 11.  We  also  agree  with  Tenant  that  BHI  was  not  entitled  to  a landlord s lien. The Utah Code provides that  lessors shall have a lien for rent due upon all nonexempt property of the lessee brought or kept upon the leased premises so long as the lessee shall occupy said premises and for [thirty] days thereafter.  Utah Code Ann. § 38 3 1 (LexisNexis 2010). Accordingly, the procedures to establish a lessor s lien  must be undertaken within thirty days of the time lessee vacates the premises.  Webb v. Ninow, 883 P.2d 1365, 1368 n.1 (Utah Ct. App. 1994). Here, Tenant had abandoned the premises by January  16,  2008,  but  BHI  did  not  file  this  action  for  breach  of contract and lessor s lien until more than thirty days later in March (continued...) 20120367 CA 20 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch ¶37 The  trial  court  provisionally  determined  the  value  of  the personal  property  at  a  little  more  than  $1,500.  However,  it  also found  that  BHI  had  filed  a  notice  of  claim  in  the  bankruptcy proceeding  for more than $65,000.00.  At trial, counsel stipulated that, in the event that Tenant prevailed on his counterclaims, the trial court could not offset any damages due to Tenant against the amount  due  to  BHI  because  that  issue  should  be  left  to  the bankruptcy court. As a result, we remand to the trial court to enter judgment in favor of Tenant for the value of the personal property and stay enforcement thereof pending further proceedings in the bankruptcy court. See generally Ralph Brubaker, Article III s Bleak House (Part II): The Constitutional Limits of Bankruptcy Judges  Core Jurisdiction, 31 No. 9 Bankruptcy Law Letter 1 (Sept. 2011) ( If the district court concludes that [the landlord] does owe [the d]ebtor money,  in  view  of  [the  landlord s]  asserted  right  of  setoff,  the district  court  could  obviously  rule  on  that  issue  in  order  to determine  the  dollar  amount  of  any  judgment  against  [the landlord].  Alternatively,  though,  the  district  court  might  well remand the offset issue back to the bankruptcy judge . . . . ). CONCLUSION ¶38 Tenant has not shown that the findings of fact are clearly erroneous, and the trial court did not exceed its discretion in ruling that  under  the  present  facts,  Tenant  abandoned  the  premises. 11. (...continued) 2008. Therefore, BHI was not entitled to a landlord s lien on the personal property. See Citizens Bank v. Elks Bldg., NV, 663 P.2d 56, 58 (Utah 1983) ( [B]y the express terms of the statute, the lessor s statutory lien terminates thirty one days after the lessee has quit the  premises.   (citing  Utah  Code  Ann.  §  38 3 1  (1974)  (current version at id. (LexisNexis 2010)))); Eason v. Wheelock, 120 P.2d 319, 320 (Utah 1941) (holding that a landlord s lien was valid because it was exercised within thirty days and admonishing that  [a]ny act after that date would be one of withholding the property ). 20120367 CA 21 2013 UT App 153 Bonnie & Hyde v. Lynch Accordingly, the trial court properly dismissed Tenant s claims for forcible entry, unlawful detainer, and wrongful eviction. The trial court  erred  in  denying  Tenant s  wrongful  conversion  and attachment claims because the writ of attachment had expired by the time Tenant withdrew his consent to BHI s possession of the personal property. We therefore remand to the trial court for entry of  judgment  in  favor  of  Tenant  for  the  value  of  that  personal property, which the trial court found was approximately $1,500, with the understanding that this amount will be offset against any amounts deemed owing to BHI in the bankruptcy proceedings. 20120367 CA 22 2013 UT App 153

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.