Richards v. Cook

 Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 250 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS ALEXANDER RICHARDS, Plaintiff and Appellant, v. LINDA PETERSON COOK, GAYLE BENDINELLI, AND THE CLARENCE R. PETERSON REVOCABLE TRUST, Defendants and Appellees. Memorandum Decision No. 20120764 CA Filed October 18, 2013 Second District Court, Ogden Department The Honorable Michael D. DiReda No. 100902475 Brandon R. Richards and Jason B. Richards, Attorneys for Appellant Keith M. Backman, Attorney for Appellees JUDGE JAMES Z. DAVIS authored this Memorandum Decision, in which JUDGES GREGORY K. ORME and MICHELE M. CHRISTIANSEN concurred. DAVIS, Judge: ¶1 Alexander  Richards  appeals  the  trial  court s  grant  of Defendants  motion for involuntary dismissal of Richards s breach of contract and fraudulent nondisclosure claims. We affirm. ¶2 In 2009, Raul Barrios made an offer to buy a house owned by Defendants. When Barrios was unable to obtain financing, his wife s cousin, Richards, agreed to finance the purchase in his own name. Barrios and his family planned to live in the house, maintain it, and make payments on the loan. While inspecting the house, Barrios and his real estate agent observed that the linoleum floor in Richards v. Cook the  basement  of  the  house  exhibited  signs  of  warping  and bubbling. They also thought it was odd that a sub floor had been installed in the basement1 and were concerned that the sub floor might  conceal  water  damage.  Defendants   disclosures  indicated that  there  was  some  water  seepage  from  a  leaky  toilet,  but Defendants  did  not  disclose  the  existence  of  any  other  water problems in the house. One of the defendants, Gayle Bendinelli, later testified that she was not aware of any water leaks apart from the toilet during the thirty six years she lived in the house and that she did not know why her father, who passed away in 2006, had installed  the  sub floor.  Barrios  hired  a  home  inspector2  to  do  a visual inspection  of the basement, and the inspector concluded that  although  he  didn t  know   whether  there  was  a  water problem, he  couldn t see any water that was visible  and detected no  dampness  smell.   Despite  these  concerns,  Richards  and Defendants entered into a real estate purchase contract (REPC) and closed on the house in August 2009. Richards himself was unaware of  any concerns or problems or issues with the house  prior to closing. ¶3 After the purchase was finalized, Barrios began remodeling the basement of the house and discovered extensive water damage beneath the sub floor and behind the paneling on the walls. He also discovered that water from the outdoor sprinkler system had been leaking  into  the  basement  through  a  seam  in  the  house s foundation.  Richards  hired  a  second  home  inspector,  Michael Fisher, to assess the water damage. Fisher discovered that a land drain system installed on the property had become inoperable and 1. Barrios s real estate agent and Michael Fisher, a home inspector, both testified at trial that they had never before seen a sub floor in a basement on top of a concrete floor. 2. This was not the same home inspector who testified at the trial. See supra note 1. 20120764 CA 2 2013 UT App 250 Richards v. Cook surmised that the leakage had been going on for approximately ten years. ¶4 Richards  filed  a  complaint  against  Defendants  in  March 2010,  asserting  claims  of  breach  of  contract  and  fraudulent nondisclosure.  A  bench  trial  was  held  on  April  23,  2012.  After Richards  presented  his  case,  which  included  calling  one  of  the Defendants  as  a  witness,  Defendants  moved  for  involuntary dismissal  pursuant  to  rule  41(b)  of  the  Utah  Rules  of  Civil Procedure.  The  trial  court  granted  the  motion,  finding  that Defendants did not have actual knowledge of the water damage and that Richards had failed to exercise due diligence in inspecting the  house.  The  trial  court  made  detailed  subsidiary  findings  in support  of  this  determination.  The  trial  court  also  awarded Defendants attorney fees in the amount of $18,027.30 in accordance with the provisions of the REPC. Richards appeals. ¶5 Rule 41(b) of the Utah Rules of Civil Procedure provides, After the plaintiff, in an action tried by the court without a jury, has completed the presentation of his evidence, the defendant . . . may move for a dismissal on the ground that upon the facts and the law the plaintiff has shown no right to relief.  Utah R. Civ. P. 41(b). A trial court may grant a motion for involuntary dismissal under rule 41(b)  when the trial judge finds that the claimant has either failed to make out a prima facie case or when the trial judge is  not  persuaded  by  the  evidence  presented  by  the  claimant. Lemon v. Coates, 735 P.2d 58, 60 (Utah 1987). The trial court is not precluded from granting [a rule 41(b)] motion merely because the plaintiff has made out a prima facie case, as it is when ruling upon a . . . motion for a directed verdict in a case tried to a jury. Rather, the rule expressly states that once the motion is made,  [t]he court as trier of the facts may then determine [the  facts] and render judgment against the plaintiff or may decline to render any judgment until the close of all the evidence. 20120764 CA 3 2013 UT App 250 Richards v. Cook Wessel v. Erickson Landscaping Co., 711 P.2d 250, 252 (Utah 1985) (second  and  third  alterations  in  original)  (citations  omitted) (quoting Utah R. Civ. P. 41(b)). Because the trial court in this case made findings of fact and granted the rule 41(b) motion based on its  determination  that  it  was  unpersuaded  by  the  evidence,  we defer to the court s decision insofar as its findings are not clearly erroneous.3 See Lemon, 735 P.2d at 60 (explaining that because it is the trial  court s  prerogative when acting  as the  trier  of  fact in a bench  trial  to  assess  credibility  and  make  factual  findings,  we review a dismissal pursuant to rule 41(b) for clear error); Petty v. Gindy Mfg. Corp., 404 P.2d 30, 31 (Utah 1965) (explaining that where the trial court granted [the] defendant s motion to dismiss and 3. Richards asserts that Bair v. Axiom Design, LLC, 2001 UT 20, 20 P.3d  388,  requires  that  we  review  the  court s  decision  for correctness and consider only whether the evidence he presented meets the initial threshold of making out a prima facie case  in the absence of contrary evidence.  See id. ¶ 14. While the trial court did state that Richards had failed to make out a prima facie case on each  of  his  claims,  its  decision  is  stated  in  terms  of  Richards s failure  to  establish   certain  factors  rather  than  his  failure  to present  evidence  pertaining  to  those  factors.  The  court  made extensive  findings  of  fact,  weighed  the  evidence  based  on  the applicable burden of proof for each claim, and even observed that it considered one of the claims to present a  close[] question for the court.  This is not the type of analysis undertaken in examining only the existence of a prima facie case but is a discussion of the persuasiveness of the evidence. Bair recognized that a rule 41(b) motion may be granted not only where a plaintiff fails to make out a prima facie case, but also where the trial court  is not persuaded by the  evidence presented  by the claimant  so long as the trial court makes findings explaining why the court found the evidence unpersuasive. Id. ¶¶ 12, 19 20 (quoting Lemon v. Coates, 735 P.2d 58, 60 (Utah 1987)). This is precisely what the trial court did here. Thus, we review the trial court s decision under a clearly erroneous standard rather than a correctness standard. 20120764 CA 4 2013 UT App 250 Richards v. Cook elected to make findings as authorized by Rule 41(b) . . . we review the evidence in the light most favorable to the findings ). ¶6 In order to prove fraudulent nondisclosure, a plaintiff must demonstrate  by  clear  and  convincing  evidence,  see  Anderson  v. Kriser, 2011 UT 66, ¶ 22, 266 P.3d 819, that  (1) there is a legal duty to communicate information, (2) the nondisclosed information is known to the party failing  to disclose, and (3) the  nondisclosed information is material,  Yazd v. Woodside Homes Corp., 2006 UT 47, ¶ 35, 143 P.3d 283. A seller s legal duty to disclose is limited to defects  not  discoverable  by  reasonable  care.   Mitchell  v. Christensen,  2001  UT  80,  ¶  11,  31  P.3d  572  (citation  and  internal quotation  marks  omitted).  Moreover,  the  second  element  of fraudulent nondisclosure requires actual knowledge on the part of the seller. See Anderson, 2011 UT 66, ¶ 24. ¶7 The elements of a prima facie case for breach of contract are (1)  a  contract,  (2)  performance  by  the  party  seeking  recovery, (3) breach of the contract by the other party, and (4) damages.  Bair v.  Axiom  Design,  LLC,  2001  UT  20,  ¶  14,  20  P.3d  388.  Richards maintains that Defendants breached the REPC by failing to disclose the existence of the water damage in accordance with paragraph 10.3 of the REPC, which provides,  Seller agrees to . . . disclose in writing  to  Buyer  defects  in  the  Property  known  to  Seller  that materially affect the value of the Property that cannot be discovered by  a  reasonable  inspection  by  an  ordinary  prudent  Buyer  .  .  .  . (Emphasis added.) ¶8 Thus, both of Richards s causes of action required him to demonstrate that Defendants had actual knowledge of the water damage  and  that  the  damage  could  not  have  been  discovered through his exercise of due diligence in inspecting the house. The trial court found that Richards had failed to establish either of these factors  and  that  he  had  therefore  failed  to  establish  either fraudulent nondisclosure or breach of contract. Richards does not challenge the evidentiary basis for the trial court s factual findings. Rather, Richards attempts to reargue the facts on appeal, asserting 20120764 CA 5 2013 UT App 250 Richards v. Cook that  his  inspection  of  the  house  was  reasonable  and  that Defendants had actual knowledge of the water damage. We are required to defer to the trial court s findings unless they are clearly erroneous. See Lemon, 735 P.2d at 60. Because we see no error in the trial  court s  findings,  and  because  those  findings  support  a determination that Richards failed to establish essential elements of his claims, the trial court s decision to grant Defendants  rule 41(b) motion is not clearly erroneous. ¶9 The trial court s finding that Defendants did not have actual knowledge  of  the  water  damage  is  supported  by  Bendinelli s testimony  that  she  was  not  aware  of  any  water  problems  apart from the leaky toilet and that she did not know why her father had installed  the  sub floor.  Although  Richards  asserts  that  water damage to the extent of that found in the house  must have been accompanied  by  smells  of  rotting  wood  and  mildew   such  that anyone living in the house would have been aware of the water damage, neither Barrios nor his real estate agent noticed any smells in the three to five times they visited the house before closing, and the first inspector did not notice any smells when he visited the house. Furthermore, Fisher testified that sewage smells from the leaky  toilet  could  have  masked  smells  from  the  other  water damage and made it difficult for someone living in the house to detect a separate water problem. In light of this evidence, the trial court s finding that Defendants did not have actual knowledge of the water damage was not clearly erroneous.4 4. Defendants were admittedly aware that some of the linoleum in the basement was  warping, bubbling, or becoming soft,  but they believed that this was natural deterioration typical of a forty year old  linoleum  floor  and  did  not  suspect  that  it  was  the  result  of water  damage.  Because  the  problem  with  the  linoleum  was obvious,  Defendants  did  not  explicitly  disclose  it  to  Richards. Barrios s  real  estate  agent  indicated  that  he  was  aware  of  the warping prior to closing and that it was one of the factors that led him and Barrios to hire the first inspector. Thus, the warping is (continued...) 20120764 CA 6 2013 UT App 250 Richards v. Cook ¶10 The  trial  court s  determination  that  Richards  could  have discovered  the  water  damage  by  using  reasonable  care  in conducting his due diligence  is also supported by the evidence. Richards did not personally take any steps to ensure that a home inspection was conducted and, at the time of trial, was not even sure  whether  such  an  inspection  had  ever  been  conducted.  In addition  to  his  own  observations,  Barrios  arranged  only  for  a visual inspection  of the basement after observing the warping in the  linoleum  and  becoming  concerned  that  the  sub floor  might have  been  installed  to  cover  water  damage.  Although  the  first inspector conducted no tests and ultimately determined that he did not know whether there was water damage, Barrios and his real estate agent relied on the fact that the inspector could not detect any water damage. Fisher testified at trial, after reviewing pictures of the utility room, that peeling and bubbling evident in the paint on the walls showed  obvious water damage  that would have concerned him as a home inspector and that it would have been evident prior to closing. Fisher testified that if he had conducted the original inspection, he would have  recommend[ed] that [the buyers] negotiate some removal of some wall board to expose some framing members to dig into a little bit further before purchase. And,  as  the  trial  court  pointed  out,  the  REPC  provided  for  the buyer  to  conduct  potentially  damaging  tests  in  the  course  of inspections as long as the buyer paid for the damage. Thus, the trial court did not clearly err in finding that there were obvious signs of water damage that would have led a reasonable buyer conducting due  diligence  to  investigate  further  and  eventually  uncover  the damage.  See  Mitchell,  2001  UT  80,  ¶¶  12 13  (explaining  that although  an ordinary prudent person  need not  hire numerous expert home inspectors to search for hidden defects,   inspection by someone with sufficient expertise to appraise [a] defect  may be necessary where the buyer is  put on notice that a possible defect exists ). 4. (...continued) something  that  could  have  been and  indeed  was discovered through the exercise of due diligence. 20120764 CA 7 2013 UT App 250 Richards v. Cook ¶11 In sum, the trial court found that Richards failed to establish essential elements of his claims, and its findings are supported by the  evidence.  Accordingly,  we  affirm  the  trial  court s  grant  of Defendants  rule 41(b) motion to dismiss. We also affirm the trial court s  award  of  attorney  fees,5  and  because  Defendants  have prevailed on appeal and have complied with rule 24(a)(9) of the Utah Rules of Appellate Procedure, see Utah R. App. P. 24(a)(9) (requiring that a party seeking fees on appeal  state the request explicitly  and  set  forth  the  legal  basis  for  such  an  award ),  we remand for the trial court to calculate an award of fees reasonably incurred on appeal, see Valcarce v. Fitzgerald, 961 P.2d 305, 319 (Utah 1998) ( [W]hen a party who received attorney fees below prevails on appeal, the party is also entitled to fees reasonably incurred on appeal.  (citation and internal quotation marks omitted)). 5. Richards has not challenged the trial court s award of fees apart from  arguing  that  the  award  should  be  reversed  in  conjunction with reversing the trial court s dismissal of his claims. Because we affirm the trial court s dismissal, we need not further evaluate the propriety of the fee award. 20120764 CA 8 2013 UT App 250

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.