Hansen v. Bank of New York Mellon

 Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 132 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS KRIS HANSEN, Plaintiff and Appellant, v. THE BANK OF NEW YORK MELLON AND MARLON L. BATES, Defendants and Appellees. Memorandum Decision No. 20120010 CA Filed May 23, 2013 Fifth District, St. George Department The Honorable G. Rand Beacham No. 110500249 Adam D. Ford and Matthew B. Crane, Attorneys for Appellant Joseph A. Skinner, Attorney for Appellee Marlon L. Bates Stephen C. Tingey and Elaina M. Maragakis, Attorneys for Appellee The Bank of New York Mellon JUDGE STEPHEN L. ROTH authored this Memorandum Decision, in which JUDGES GREGORY K. ORME and JAMES Z. DAVIS concurred. ROTH, Judge: ¶1 Plaintiff Kris Hansen appeals the district court s decision to grant the respective motions to dismiss filed by Defendants The Bank of New York Mellon (the Bank) and Marlon L. Bates on the basis that Hansen s claims are barred by res judicata. We affirm. ¶2 In 2006, Hansen executed a deed of trust on certain property, naming Mortgage Electronic Registration Systems, Inc.  (MERS) as Hansen v. Bank of New York Mellon beneficiary.  In  May  2010,  the  Bank,  purporting  to  act  as  the beneficiary  under  the  trust  deed,  executed  and  recorded  a Substitution  of  Trustee,  naming  Bates  as  a  trustee.  That  same month,  Bates,  acting  as  trustee,  initiated  nonjudicial  foreclosure proceedings  against  Hansen s  property  on  the  Bank s  behalf  by executing and recording a Notice of Default. ¶3 In August 2010, Hansen filed a federal lawsuit against the Bank,  MERS,  and  others,  attempting  to  prevent  the  Bank  from foreclosing  on  his  property.  In  the  federal  lawsuit,  Hansen requested  declaratory  relief,  claiming  that  the  defendants, including the Bank,  did not own a legal interest in [his] property due  to  the  illegal  securitization  of  [his]  .  .  .  mortgage  loan.   In November 2010, the federal lawsuit was dismissed with prejudice. ¶4 In October 2010, MERS assigned the beneficiary s interest in the  trust  deed  to  the  Bank  and  recorded  the  assignment.  The assignment occurred after the Substitution of Trustee and Notice of Default had been executed and recorded in May 2010, and after Hansen had filed the federal lawsuit in August 2010, but before the federal lawsuit was dismissed in November 2010. Hansen filed the complaint in the case before us in January 2011. In his complaint, Hansen  alleged  claims  of  fraud,  negligent  misrepresentation, breach of the covenant of good faith and fair dealing, and improper execution  of  foreclosure  proceedings.  The  theory  underlying Hansen s claims is that the Bank and Bates acted without authority in initiating foreclosure proceedings on his property in May 2010 because the Bank was not assigned the beneficiary s interest in the deed  of  trust  until  October  2010.  On  Defendants   motions,  the district court dismissed Hansen s claims with prejudice, concluding that they were barred by res judicata as a result of the dismissal of the federal suit. ¶5 The doctrine of res judicata embraces two distinct branches: claim preclusion and issue preclusion.  Mack v. Utah State Dep t of Commerce,  2009  UT  47,  ¶  29,  221  P.3d  194  (citation  and  internal 20120010 CA 2 2013 UT App 132 Hansen v. Bank of New York Mellon quotation marks omitted). Only claim preclusion is at issue here.1 [C]laim preclusion corresponds to causes of action,  id. (alteration in original) (citation and internal quotation marks omitted), and bars a party from prosecuting in a subsequent action a claim that has been fully litigated previously,  In re D.A., 2009 UT 83, ¶ 33, 222 P.3d 1172 (citation and internal quotation marks omitted). A claim  is  precluded  in  a  subsequent  action  if  (1)  both  cases  .  .  . involve  the  same  parties  or  their  privies,   (2)  the  claim  that  is alleged to be barred  was  presented in the first suit  or  could and should have been raised in the first action,  and (3)  the first suit . . . resulted in a final judgment on the merits.  Mack, 2009 UT 47, ¶ 29 (citation and internal quotation marks omitted). ¶6 Hansen does not dispute that the federal lawsuit resulted in a final judgment on the merits or that he and the Bank were both parties in the federal lawsuit. He argues, however, that Bates, who was not a party to the federal lawsuit, is not in privity with any of the  parties  to  the  federal  lawsuit,  so  res  judicata  cannot  bar  his claims against Bates. He also argues that the claims he brings in this  case  against  both  Bates  and  the  Bank  are  not  barred  under claim preclusion because those claims could not have been raised in the federal lawsuit. We address each argument in turn. I. Privity ¶7 Hansen first argues that Bates was not a privy of the Bank in the federal suit.  The legal definition of a person in privity with another, is a person so identified in interest with another that he represents the same legal right.  Press Publ g, Ltd. v. Matol Botanical 1. In his brief, Hansen also addressed the issue preclusion branch of res judicata. But because we affirm the district court s decision on the basis of claim preclusion, we need not reach the question of issue  preclusion.  Further,  the  parties  only  presented  arguments under claim preclusion to the district court, and the Defendants have similarly limited their arguments on appeal. 20120010 CA 3 2013 UT App 132 Hansen v. Bank of New York Mellon Int l, Ltd., 2001 UT 106, ¶ 20, 37 P.3d 1121 (quoting Searle Bros. v. Searle, 588 P.2d 689, 691 (Utah 1978)).  [P]rivity depends mostly [on the parties ] relationship to the subject matter of the litigation.  Id. (second  alteration  in  original)  (citation  and  internal  quotation marks  omitted).  Thus,  the  issue  is  whether  Bates,  as  the  trustee under the trust deed, represents the same legal interest as the Bank in its capacity as the beneficiary under the trust deed in the federal suit. ¶8 In  arguing  whether  Bates  and  the  Bank  are  privies,  the parties rely on the statutory definitions of a trust deed, trustee, and beneficiary. A trust deed is a  deed . . . conveying real property to a trustee in trust to secure the performance of an obligation of the trustor  .  .  .  to  a  beneficiary.   Utah  Code  Ann.  §  57 1 19(3) (LexisNexis 2010). The beneficiary is  the person . . . designated in a trust deed as the person for whose benefit a trust deed is given, while  the  trustee  is  a  person  to  whom  title  to  real  property  is conveyed by trust deed.  Id. § 57 1 19(1), (4). ¶9 According to Hansen, all of the defendants in the federal lawsuit were beneficiaries under the deed of trust. Hansen thus argues that because Bates is not a beneficiary under the deed of trust,  he  does  not  represent  the  same  legal  right  as  the  Bank. Rather, Hansen argues, Bates is a trustee, making his interest in the deed of trust  substantively different from that of a beneficiary. In  particular,  Hansen  argues  that  a  trustee  is  not  a  simple employee, agent or assign of the beneficiary but . . . has duties to the trustor or homeowner.  (Citing Russell v. Lundberg, 2005 UT App  315,  ¶  19,  120  P.3d  541  ( In  certain  circumstances  .  .  .  it  is possible that the trustee is bound by a fiduciary duty to act in the interest  of  the  trustor.   (citation  and  internal  quotation  marks omitted)).) The Bank and Bates point out, however, that a trustee holds property for the benefit of the beneficiary, namely to secure the debt owed to the beneficiary, and that this is particularly true in the case of foreclosure where the trustee acts at the instance and in the interest of the beneficiary to foreclose the secured property 20120010 CA 4 2013 UT App 132 Hansen v. Bank of New York Mellon in order  to assure the payment of the debt secured by the trust deed.   See  id.  ( A  trustee s  primary  obligation  is  to  assure  the payment of the debt secured by the trust deed. ). Foreclosure is therefore a circumstance in which the duties and interests of the trustee align with the interests of the beneficiary and not with the trustor property owner. ¶10 Under the facts  of this case, we agree  with the Bank  and Bates that the Bank s legal interest as the beneficiary and Bates s legal interest as the trustee are aligned in these lawsuits. In both the federal lawsuit and this lawsuit, Hansen has attempted to prevent foreclosure on his property by arguing that the Bank does not have a beneficial interest in the trust deed. Bates has acted in his capacity as the trustee under the trust deed to foreclose on the property for the benefit of the Bank. Accordingly, we conclude that for purposes of this case, the Bank and Bates represent the same legal interest and are therefore in privity. See, e.g., Brunson v. Bank of N.Y. Mellon, 2012 UT App 222, ¶ 4, 286 P.3d 934 (per curiam) (reasoning that where the first lawsuit had been litigated against the trustee under the trust deed and the second action was brought against both the trustee and the beneficiary of the trust deed, the second lawsuit was  against parties who were in privity with  the parties in the first action). II. The Claims Could Have Been Raised in the Federal Suit ¶11 Hansen next argues that the claims alleged in this case could not have been brought in the federal lawsuit because the facts that establish the basis for these claims only occurred after the federal lawsuit was filed.2 The Bank and Bates disagree, asserting that the 2. In challenging the  same  claim   element  of  claim  preclusion, Hansen  argues  that  the  claims  alleged  in  this  lawsuit  could  not have been brought in the federal lawsuit because these claims are (continued...) 20120010 CA 5 2013 UT App 132 Hansen v. Bank of New York Mellon critical  facts  upon  which  Hansen s  claims  are  based  occurred months before he filed the federal lawsuit. We agree with the Bank and Bates. ¶12 In  essence,  Hansen  claims  that  the  Bank  did  not  have authority  to  execute  and  record  the  Substitution  of  Trustee appointing  Bates  as  trustee,  and  consequently,  Bates  lacked authority to execute and record the Notice of Default because the beneficial interest in the trust deed was not assigned to the Bank until months later. Indeed, the beneficial interest in the trust deed was not assigned to the Bank until October 2010, five months after the Substitution of Trustee and Notice of Default were executed 2. (...continued) based on facts that did not exist at the time he brought the federal lawsuit.  Hansen  does  not  argue  that  the  claims  alleged  in  this lawsuit  should  not  have  been  brought  in  the  federal  lawsuit because they arise out of a different transaction or set of operative facts. See generally Mack v. Utah State Dep t of Commerce, 2009 UT 47, ¶  30,  221  P.3d  194  ( Claims  or  causes  of  action  are  the  same  as those brought or that could have been brought in the first action if they arise from the same operative facts, or in other words from the same transaction.  (citing Restatement (Second) of Judgments § 24 (1982))). Based on a cursory review, it appears that Hansen s claims raised in this lawsuit and in the federal lawsuit are part of the same transaction or set of operative facts. See id.; see also Brunson v. Bank of N.Y. Mellon, 2012 UT App 222, ¶¶ 2, 5, 286 P.3d 934 (per curiam) (reasoning  that  where  the  first  lawsuit  raised  issues  related  to securitization and the second lawsuit raised claims of wrongful foreclosure and both lawsuits were brought to prevent foreclosure of the same loan involving the same property, the claims brought in  both  lawsuits  were  the  same  for  res  judicata  purposes).  But because Hansen does not raise this issue in any meaningful way, we will not consider the issue more thoroughly. See generally Utah R. App. P. 24(a)(9). 20120010 CA 6 2013 UT App 132 Hansen v. Bank of New York Mellon and recorded in May 2010 and two months after the federal lawsuit was filed in August 2010. As Hansen explains it,  [t]he key factual assertion raised in the present case is that [t]he Bank . . . received its interest  in  [Hansen] s  loans  through  an  assignment  of  Deed  of Trust [in October 2010] . . . , transferring a beneficial interest in the Deed of Trust to [t]he Bank . . . yet appointed Bates and instructed him  to  act  as  trustee  five  months  earlier[,]   and  that  Bates accepted this appointment and attempted to act as trustee on behalf of [t]he Bank even though he should have known that the [B]ank did not yet have authority to act. ¶13 Thus, according to Hansen,  [t]hese causes of action each depend  on  the  [a]ssignment  that  occurred  after  the  [federal lawsuit] was filed.  But in reality, Hansen s claims actually depend on the allegation that the Bank and Bates lacked authority in May 2010,  not  that  the  authority  was  finally  conveyed  with  the beneficial  interest  months  later  in  October.  In  other  words,  the alleged  lack  of  authority  was  a  fact  in  existence  at  the  time  the federal suit was filed in August 2010, regardless of the timing of the later assignment or whether a subsequent assignment occurred at all. In fact, the October 2010 assignment seems largely irrelevant to the lack of authority issue because it had no effect on the status of the Bank and Bates in May 2010, and its later occurrence changed that status only from that point forward. Because that critical fact existed as early as May 2010 and well through the August 2010 filing date, we conclude that the claims alleged in the case before us could have been brought in the federal lawsuit. ¶14 Given the substance of Hansen s claims, the question arises whether Hansen knew or reasonably should have known about the nonexistence  of  the  assignment  after  May  2010,  based  on  his knowledge that the Bank and Bates had executed and recorded the Substitution of Trustee and Notice of Default. But notably, Hansen 20120010 CA 7 2013 UT App 132 Hansen v. Bank of New York Mellon has not presented such an argument on appeal.3 We therefore limit our analysis to the arguments Hansen has actually raised.4 ¶15 Hansen  does  not  otherwise  challenge  the  district  court s decision. Because we conclude that Bates was in privity with the Bank s position in the federal lawsuit and Hansen s claims in this case could have been brought in the federal action, we hold that the district court correctly dismissed Hansen s claims as being barred by res judicata. ¶16 Affirmed. 3. In his complaint, Hansen alleges that Defendants misrepresented their authority to initiate foreclosure proceedings on the property and that he reasonably relied on those misrepresentations. He did not  allege  in  his  complaint  nor  argue  in  opposing  Defendants motions to dismiss that he did not know or reasonably could not have known that the Bank had not been assigned the beneficiary s interest  in  the  trust  deed.  We  therefore  decline  to  consider  this issue. 4. Another fact that Hansen argues did not exist when he filed the federal  lawsuit  is  that  in  January  2011,  Defendants  scheduled  a foreclosure sale. According to Hansen, he could not have pleaded a claim for  improper execution of foreclosure proceedings,  as he has done in this case, without the occurrence of that fact. However, Defendants initiated foreclosure proceedings by recording a Notice of Default in May 2010. Were the foreclosure proceeding to move forward,  it  would  be  inevitable  that  a  foreclosure  sale  would eventually be scheduled. Thus, Hansen has not convinced us that the scheduling of a foreclosure sale is a new fact that gave rise to a claim  that  would  not  otherwise  have  been  available  to  him, particularly  because  this  claim,  like  the  others,  is  based  on  the theory that Defendants acted without authority in executing and recording the Notice of Default in May 2010. 20120010 CA 8 2013 UT App 132

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.