Rapoport v. Four Lakes Homeowners Assoc.

 Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 78 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS RICHARD N. RAPOPORT AND JEAN A. RAPOPORT, Plaintiffs and Appellants, v. FOUR LAKES VILLAGE HOMEOWNERS ASSOCIATION, INC., Defendant and Appellee. Memorandum Decision No. 20110801 CA Filed March 28, 2013 Third District, Silver Summit Department The Honorable Keith A. Kelly No. 090501020 Richard N. Rapoport, Appellant Pro Se Matthew B. Hutchinson, Attorney for Appellee JUDGE STEPHEN L. ROTH authored this Memorandum Decision,  in which JUDGES JAMES Z. DAVIS  and CAROLYN B. MCHUGH concurred. ROTH, Judge: ¶1 Plaintiffs Richard N. Rapoport and Jean A. Rapoport appeal from the district court s decision to uphold Defendant Four Lakes Village Homeowners Association, Inc. s (the HOA) denial of the Rapoports  request  to install  and  use  certain  lighting fixtures in common areas of the condominium complex where the Rapoports own  a  condominium  unit.  We  affirm  in  part  and  reverse  and remand in part. Rapoport v. Four Lake Village Homeowners I. The District Court Improperly Decided Issues Not Raised by the Pleadings and Not Tried by the Parties  Consent. ¶2 The Rapoports first argue that, in deciding their claim for declaratory  relief,  the  district  court  improperly  decided  factual issues that were neither raised by the pleadings nor tried by the parties  consent and made the same error in entering postjudgment findings and conclusions. ¶3 The Rapoports  original application to the HOA requested that they be allowed to install several different lighting fixtures in common areas of the condominium complex, including spotlights that illuminated aspen trees in a common area just behind their unit (the aspen spotlights), as well as other spotlights and tiki lights affixed to and illuminating a limited common area including their rear patio. After much review, the HOA ultimately denied their request. The Rapoports then brought a claim for declaratory relief against the HOA. The district court ruled in favor of the HOA, and the court included in the scope of its decision all of the lighting fixtures  that  had  been  the  subject  of  the  HOA s  decision.  The Rapoports objected, asserting that their claim for declaratory relief had  been  limited  to  the  aspen  spotlights  and  that  the  HOA s decision regarding the other spotlights and the tiki lights had not been raised by the pleadings or tried by the parties  consent. Based on its review of the pleadings and the evidence at trial, the district court  concluded  that  the  tiki  lights  and  other  spotlights  were appropriately within the scope of its decision. The court reasoned that in the complaint and at trial the primary issue raised by the Rapoports was the propriety of the HOA s decision to deny their request  to  install  lighting  fixtures,  a  decision  that  generally implicated and extended to all of the lighting fixtures. On review, however,  we  conclude  that  only  the  issue  involving  the  aspen spotlights has pleaded and tried. ¶4 The complaint describes the aspen spotlights as the factual basis for the Rapaports  claim:  [The Rapoports] have installed two low voltage spot lights (the  Lights ) on the rear exterior wall of the 20110801 CA 2 2013 UT App 78 Rapoport v. Four Lake Village Homeowners Unit over the deck. When lighted the Lights illuminate two [aspen] trees  in  the  Common  Area  to  the  rear  of  the  Unit  .  .  .  .   In explaining the facts underlying the Rapoports  claim, the complaint then  repeatedly  refers  to  the  Lights,   which  is  the  designated reference  for  the  aspen  spotlights.  None  of  the  other  lighting fixtures  are  ever  specifically  mentioned  or  described  in  the complaint. ¶5 The  HOA  asserts,  however,  that  the  complaint  is  broad enough to encompass all of the lighting fixtures that were within the scope of its original decision. It points out that the complaint reads,  A controversy exist[s] between [the Rapoports] and [the HOA] regarding the interpretation of the CC&Rs and the right of [the Rapoports] to continue to maintain and use the Lighting. [The Rapoports] contend that they are entitled to use and maintain the Lighting  in  accordance  with  the  CC&Rs.   The  Rapoports  then request generally that the district court review the HOA s decision and  enter a declaratory judgment declaring that [the Rapoports] have  the  right  to  maintain  and  use  the  Lighting.   The  HOA concludes that because its decision encompassed all of the lighting fixtures, the Rapoports  request that the district court review the basis for its decision naturally extends to all the lighting fixtures. ¶6 The rules applicable to the construction of pleadings do not support the HOA s contention.  Specific averments in pleading[s] are usually given precedence over general ones regarding the same matter.  Lord v. Shaw, 665 P.2d 1288, 1289 (Utah 1983).  The specific averments are deemed to supplant, limit and control the general allegations.   Id.  The  Rapaports   complaint  specifically  identifies only the aspen spotlights, designated as  the Lights,  and neither mentions nor describes the other spotlights or the tiki lights. On a few occasions the complaint also refers to  the Lighting,  which is never specifically defined. Although this term could be a reference to all of the lighting fixtures, considering the complaint as a whole, there is no reasonable basis to conclude that it is meant to expand the factual scope of the complaint to the other lighting fixtures that are never specifically mentioned. Rather, it seems more likely that 20110801 CA 3 2013 UT App 78 Rapoport v. Four Lake Village Homeowners the  term  is  simply  used  as  an  alternate  reference  to  the  aspen spotlights.  We  therefore  conclude  that  the  specific  averments regarding  the  aspen  spotlights  supplant,  limit  and  control  the more general allegations  referring to the HOA s decision.1 See id. Reading the Rapoport s complaint in this way, we conclude that it is limited to the aspen spotlights. ¶7 We further conclude that the scope of the Rapaports  claim was  not  expanded  at  trial  by  the  parties   express  or  implied consent. Rule 15 of the Utah Rules of Civil Procedure provides that [w]hen issues not raised by the pleading are tried by express or implied consent of the parties, they shall be treated in all respects as if they had been raised in the pleadings.  Utah R. Civ. P. 15(b). Under rule 15 . . . , a trial court may infer an amendment to the pleadings if the issue is tried by the [p]arties  express or implied consent.   Lee  v.  Sanders,  2002  UT  App  281,  ¶  7,  55  P.3d  1127. Implied consent to try an issue may be found . . . where evidence is introduced without objection, [and] where it appear[s] that the parties  understood  the  evidence  [was]  to  be  aimed  at  the unpleaded  issue.   Id.  ¶  10  (alterations  in  original)  (citation  and internal  quotation  marks  omitted).  On  the  other  hand,  [a]  trial court  may  not  base  its  decision  [to  infer  an  amendment  to  the pleadings] on an issue that was tried inadvertently.  Id. (citation and internal quotation marks omitted). A  trial  court s  application  of  rule  15(b)  is  a legal  question  that  we  review  for  correctness. However, because the trial court s determination of whether  the  issues  were  tried  with  all  parties 1 Indeed, both parties originally interpreted the scope of the complaint in this way, as is demonstrated by a discussion among the parties and the district court when the Rapoports moved to amend the complaint to include as part of their claim for declaratory relief the HOA s decision on the other spotlights. See infra ¶¶ 8 9. 20110801 CA 4 2013 UT App 78 Rapoport v. Four Lake Village Homeowners implied consent is highly fact intensive, we grant the trial  court  a  fairly  broad  measure  of  discretion  in making that determination under a given set of facts. Berg v. Berg, 2012 UT App 142, ¶ 4, 278 P.3d 1071 (mem.) (citations and internal quotation marks omitted). ¶8 At a hearing three weeks before trial, the Rapoports moved to amend their complaint  to include  the HOA s decision on  the other spotlights as part of their claim for declaratory relief.2 The HOA opposed the motion, and at one point during the hearing it argued  that  the  only  lights  .  .  .  in  this  case  are  the  [aspen] spotlights and that s because those are the only spotlights that [the Rapoports] made reference to in their complaint.  The district court denied  the  Rapoports   motion,  explaining  that  the  issues  tried would be limited to the issues raised by the pleadings. ¶9 Before  opening  statements  on  the  first  day  of  trial,  the Rapoports again addressed their motion to amend the pleadings. MR. RAPOPORT: Your Honor, at the hearing on the motion for summary judgment we had a discussion of  what  the  issues  would  be  at  the  trial  and  your Honor stated that they would be strictly limited to the  pleadings  unless  the  parties  agreed  to  include additional  issues.  We  did  not  so  agree  so  it s  my understanding that we were only going to deal with the complaint and the answer.  The complaint is a complaint for declaratory relief in which we allege that under the declaration [we] are authorized to use what I call the spotlights to  light  the  trees  behind  [the]  unit.  And  .  .  .  that s 2 In moving to amend the pleadings, the Rapoports made no mention of the tiki lights. 20110801 CA 5 2013 UT App 78 Rapoport v. Four Lake Village Homeowners been denied by the [HOA] and those are the issues before the Court. THE  COURT:  So  from  your  perspective  the  only issue is the use of the spotlights to light the trees? MR. RAPOPORT: To light the trees. THE COURT: Okay. The HOA did not challenge the Rapoports  characterization of the issue that would be tried.3 ¶10 During  the  trial,  the  tiki  lights  and  other  spotlights  were mentioned on occasion, but it appears that these lighting fixtures were  mentioned  to  give  context  to  the  events  that  underlie  this lawsuit.4 Rather, the aspen spotlights were the focus of the trial, including the parties  opening and closing statements. Thus, even with the deference that is accorded to the district court on such matters, given the parties  and the court s statements at the pretrial hearing and at the commencement of trial as well as the focus on the aspen spotlights at trial, we conclude that the HOA s decision 3 The HOA argues that the district court was simply ac knowledging rather than agreeing with the Rapoports  position. But viewing this discussion in full and in the context of the court s statements and the HOA s argument at the previous hearing, we cannot agree with the HOA s characterization. 4 While the HOA argues that issues relating to the tiki lights and other spotlights were actually tried, it does not provide any citations to the trial transcript to show exactly where and how those issues were tried. Rather, the HOA directs us only to the dialogue among the parties and the district court that we have described above. See supra ¶¶ 8 9. 20110801 CA 6 2013 UT App 78 Rapoport v. Four Lake Village Homeowners as it extended to the tiki lights and the other spotlights has not tried by the express or implied consent of the parties. ¶11 We therefore conclude that issues concerning the tiki lights and  other  spotlights  were  neither  pleaded  in  the  complaint  nor tried by the parties  consent. Accordingly, we reverse the district court s  decision  to  the  extent  that  it  concluded  otherwise  and decided those issues and remand for appropriate modification of the judgment. II. The District Court Appropriately Upheld the HOA s Decision To Deny the Rapoports  Request To Install the Aspen Spotlights. ¶12 The  Rapoports  argue  that  the  district  court  erred  in upholding the HOA s decision to deny their request to install and use the aspen spotlights. In addressing this issue, the Rapoports rely primarily on  the  Declaration of Covenants,  Conditions and Restrictions (the Declaration), which sets forth the rights and duties of  both  the  HOA  and  the  owners  of  units  in  this  condominium complex.5 ¶13 As we have explained, the Rapoports installed spotlights that  illuminated  two  aspen  trees  in  a  common  area  of  the condominium  complex  directly  behind  their  unit  and  then requested approval from the HOA for the use and installation of the aspen spotlights.6 The HOA ultimately denied the Rapoports 5 In deciding this issue, the district court made several factual findings that the Rapoports have not challenged on appeal. Consequently, we recite the facts as the court found them. 6 The Rapoports requested approval from the HOA only after installing the spotlights, which was contrary to a requirement in the Declaration that an owner of a condominium unit must obtain prior written consent of the HOA before (continued...) 20110801 CA 7 2013 UT App 78 Rapoport v. Four Lake Village Homeowners request because they failed to obtain approval for the installation and use of the aspen spotlights from one of their neighbors.7 The Rapoports now challenge the HOA s decision, arguing that  [t]here is no provision of the Declaration, nor any provision in the rules adopted by the [HOA] which would require an owner to obtain the approval of a neighbor in order to exercise his or her rights [to use the common areas] under the Declaration.  They further argue that [r]equiring  [the]  approval  of  neighbors  .  .  .  is  clearly  arbitrary since the approval of a neighbor is not subject to any standard. Stated differently, the Rapoports  arguments are essentially that requiring neighbor approval is not consistent with the Delcaration and  that  a  neighbor  approval  requirement  is  arbitrary,  in  any event,  because  there  is  no  standard  to  guide  or  constrain  its application. ¶14 The  Declaration  states  in  section  3.05  that  [e]xcept  as otherwise provided in this declaration, any Owner shall be entitled to nonexclusive use of the Common Areas . . . in any manner that does not hinder or encroach upon the rights of other Owners and is  not  contrary  to  any  rules  or  regulations  promulgated  by  the [HOA]. 8 Based on this language, there are potentially two bases 6 (...continued) making additions or alterations to any common area or limited common area. 7 In the district court and on appeal, the HOA presented several other bases for its decision denying the Rapoports request to install the aspen spotlights. However, as this appears to be the primary basis for the HOA s denial of the Rapoports request and we affirm the district court s decision on these grounds, it is unnecessary for us to reach the other bases raised by the HOA. 8 According to the Rapoports, the aspen spotlights were actually installed in a limited common area but cast light into (continued...) 20110801 CA 8 2013 UT App 78 Rapoport v. Four Lake Village Homeowners on which the HOA might deny the Rapoports  request to install and use the spotlights under the Declaration: (1) the use is contrary to some rule or regulation promulgated by the HOA or (2) the use hinders or encroaches upon the rights of other owners to use and enjoy the common areas. ¶15 The Rapoports  argument focuses to a significant extent on the absence of rules or regulations applicable to the installation and use of lighting fixtures in common areas. Under the Declaration, the  HOA  is  granted  authority  to  make  reasonable  rules  and regulations governing . . . the [c]ommon [a]reas . . . , which rules and  regulations  shall  be  consistent  with  the  rights  and  duties established  in  th[e]  Declaration.   According  to  the  Rapoports, when  they installed the spotlights there  was  no existing rule  or regulation  that  specifically  addressed  common  area  lighting restrictions  or requirements  and none have been adopted since. Rather,  the  HOA  has  adopted  what  it  describes  as  the  lighting guidelines.9  And  the  HOA  agrees  with  the  Rapoports  that  the lighting  guidelines  are  not  rules  or  regulations  but  are  instead guidelines  established  for  the  purpose  of  providing  some consistent standard for the HOA to follow in reviewing requests 8 (...continued) and illuminated aspen trees in a common area. But despite this potential distinction between the location where the spotlights are actually installed and where the spotlights cast light, the parties  arguments are limited to the portions of the Declaration that address common areas. 9 The lighting guidelines were adopted after the Rapoports had installed the aspen spotlights and after they had submitted a request to the HOA for approval of the spotlights. However, the parties agree that the lighting guidelines were not adopted specifically because of the Rapoports  spotlights. Rather, the HOA had been in the process of drafting the lighting guidelines, and the timing of the Rapoports  request and the implementation of the lighting guidelines was simply coincidental. 20110801 CA 9 2013 UT App 78 Rapoport v. Four Lake Village Homeowners that relate to the installation and use of exterior lighting fixtures. The parties never address the weight or authority that the lighting guidelines  should  be  afforded.  So  although  we  do  not  treat  the lighting  guidelines  as  rules  or  regulations  per  se,  they  are nonetheless relevant to this analysis because the HOA relied on them to guide its application of the Declaration to the Rapoports request. ¶16 We first address the Rapoports  argument that there is no provision in the Declaration that would require them to obtain a neighbor s  approval  to  install  and  use  lighting  fixtures  in  a common area. In making this argument, the Rapoports focus on the portion  of  section  3.05  of  the  Declaration  that  provides  that  an owner  cannot  use  a  common  area  in  any  manner  .  .  .  [that  is] contrary to any rules or regulations promulgated by the [HOA], contending that in the absence of such rules and regulations there is no reasonable basis for the HOA to have denied their application. The Rapoports  ignore,  however, the portion of section 3.05  that provides that an owner may not use a common area in a manner that  hinder[s] or encroach[es] upon the rights of other Owners. While this language does not explicitly establish a requirement to seek  out  neighbor  approval,  it  does  seem  to  support  the requirement  of  the  HOA s  lighting  guidelines,  which  provides, among  other  things,  that  [a]s  in  all  other  exterior  changes,  the approval of adjacent neighbors must be obtained  before an owner may  install  and  use  lighting  fixtures  in  common  areas.  This neighbor approval provision of the lighting guidelines seems to be a reasonable adaptation of the Declaration s requirement that one owner s  use  of  a  common  area  not  hinder  or  encroach  another owner s  use  and  enjoyment  of  the  common  area,  because  it establishes that a legitimate consideration for the HOA to take into account in deciding whether to allow a proposed use is how that use  may  affect  a  neighbor s  use  and  enjoyment  of  the  common area. And requiring a neighbor s input regarding a proposed use is  a  simple  way  to  explore  whether  that  use  may  hinder  or encroach  upon  the  rights  of   a  neighbor  to  use  and  enjoy  the common area. Thus, it is not unreasonable for the HOA to employ 20110801 CA 10 2013 UT App 78 Rapoport v. Four Lake Village Homeowners a  lighting  guideline  that  requires  the  approval  of  adjacent neighbors  for proposed lighting fixtures that will affect a common area of the development, because such an approach is reasonably consistent with section 3.05 of the Declaration and is reasonably aimed at enforcing its explicit purpose of protecting the rights of all unit owners to use and enjoy common areas of the condominium development. ¶17 We next address the Rapoports  concern that  [r]equiring [the]  approval  of  neighbors  .  .  .  is  clearly  arbitrary  since  the approval of a neighbor is not subject to any standard.  We do not disagree with the Rapoports that it is possible that a neighbor s decision  to  withhold  approval  may  be  unreasonable  or  for  an improper  purpose.  But  such  a  concern  does  not  seem  to  be implicated in this case. In rendering its decision, the district court found  that  the  HOA  has  consistently  considered  the  input  of neighbors when an owner seeks to obtain [its] prior written consent to any additions or alterations to the exterior of  a unit, and that [w]hen  weighing  the  input  of  neighbors,  the  [HOA]  considers whether  neighbor  complaints  are  irrational  or  motivated  by  an improper motive such as spite or retaliation.  And the court further found  that  [i]n  the  course  of  making  the[]  decisions  being reviewed  .  .  .  in  this  case,  the  [HOA]  considered  whether  [the Rapoports   neighbor s]  complaints  about  the  .  .  .  lights  were irrational  or  motivated  by  an  improper  motive  such  as  spite  or retaliation and reasonably concluded that they were not.  Based on the  court s  unchallenged  findings  in  this  regard,  the  HOA  has consistently interpreted the requirement for neighbor approval to mean  that  such  approval  cannot  be  arbitrarily  or  unreasonably withheld. And more importantly, the district court found that the HOA  actually  considered  the  reasonableness  of  the  neighbor s decision  to  withhold  her  approval  here.  We  therefore  cannot conclude that the HOA s decision to deny the Rapoports  request 20110801 CA 11 2013 UT App 78 Rapoport v. Four Lake Village Homeowners based  on  the  neighbor s  disapproval  was  unreasonable  or arbitrary.10 ¶18 Therefore, because the neighbor approval requirement in the lighting guidelines is reasonably derived from section 3.05 of the Declaration, and because a reasonableness constraint is imported into the neighbor approval requirement to ensure that a neighbor s decision to grant or withhold approval is not arbitrary, we affirm the  district  court s  decision  to  uphold  the  HOA s  denial  of  the Rapoports  request to install and use the aspen spotlights. III. The District Court Appropriately Declined to Receive into Evidence a Photograph Offered by the Rapoports. ¶19 The Rapoports next argue that the district court abused its discretion when it sustained the HOA s objection to a photograph they offered into evidence.11 See generally Chen v. Stewart, 2005 UT 68, ¶ 27, 123 P.3d 416 ( A [district] court has broad discretion to admit or exclude evidence and its determination typically will only be disturbed if it constitutes an abuse of discretion.  (alteration in original) (citation and internal quotation marks omitted)). 10 The district court s findings are supported by testimony given at trial that detailed the HOA s decision making process in general as well as its particular review of and decision on the Rapoports  request. The district court also heard testimony from the neighbor who had objected to the Rapoports  lighting fixtures. 11 In their opening brief, the Rapoports argued that the district court abused its discretion in declining to admit three photographs into evidence: Exhibits 7, 18, and 19. However, in their reply brief, the Rapoports abandoned their arguments as to Exhibits 18 and 19, so we address only the photograph that was offered as Exhibit 7. 20110801 CA 12 2013 UT App 78 Rapoport v. Four Lake Village Homeowners ¶20 According to the Rapoports, this photograph would have shown that, when sitting in her living room, one of their neighbors would not have been able to see the light cast on the aspen trees by the  spotlights  because  of  a  large  evergreen  to  the  rear  of  the [neighbor s] unit.  The HOA objected on the basis that it appeared that  the  photograph,  which  was  taken  at  night,  may  have  been taken with a flash, which would have distorted the actual visual effects of the light from the spotlights. The district court sustained the  objection.  The  Rapoports  do  not  address  the  district  court s basis for declining to admit the photograph into evidence. As a consequence, because the HOA s objection seems to have raised a legitimate  concern  about  the  adequacy  of  the  evidentiary foundation to support the photograph s admission, the decision to exclude it appears to be well within the district court s discretion. See  Utah  R.  Evid.  901(a)  ( To  satisfy  the  requirement  of authenticating or identifying an item of evidence, the proponent must produce evidence sufficient to support a finding that the item is what the proponent claims it is. ). IV. Attorney Fees ¶21 The  Rapoports  challenge  the  district  court s  decision  to award the HOA attorney fees under the Declaration on the basis that  the  Declaration s  attorney  fees  provision  does  not  allow attorney fees for defending against a unit owner s claim but only for successfully litigating an affirmative claim. ¶22 [A]ttorney fees are awarded only if authorized by statute or contract.  Chase v. Scott, 2001 UT App 404, ¶ 12, 38 P.3d 1001 (citation and internal quotation marks omitted).  If provided for by contract, attorney fees are awarded in accordance with the terms of that contract.  Id. (citation and internal quotation marks omitted). Section 7.05 of the Declaration provides, The  [HOA]  may  take  judicial  action  against  any Owner  to  enforce  compliance  with  such  rules  and regulations  or  other  obligations  of  Owners  arising 20110801 CA 13 2013 UT App 78 Rapoport v. Four Lake Village Homeowners hereunder, or to obtain damages for noncompliance therewith, as permitted by law. In the event of such judicial action, the [HOA] shall be entitled to recover its costs, including reasonable attorney[] fees, from the offending Owner. ¶23 The Rapoports filed a claim for declaratory relief seeking to overturn  the  HOA s  decision  to  deny  the  Rapoports   request  to install the aspen spotlights. The HOA answered the complaint but did  not  file  a  counterclaim.  According  to  the  Rapoports,  by providing  for  an  award  of  attorney  fees  [i]n  the  event  of  .  .  . judicial action,  the Declaration permits the HOA to recover fees only if it affirmatively asserts a claim against an owner and not for simply  defending  itself  against  an  owner s  claim.  Similarly,  the Rapoports  assert  that  the  HOA s  opposition  to  a  postjudgment motion does not entitle them to an award of attorney fees under the Declaration because simply opposing a motion does not constitute judicial action  under the Declaration. ¶24 The  Declaration  limits  the  award  of  attorney  fees  to  the HOA to circumstances where it  take[s] judicial action against any Owner to enforce compliance  with applicable rules, regulations, or other obligations. The Rapoports  interpretation of the phrase judicial action  is too narrow. Rather, we agree with the HOA and the district court that the phrase  judicial action  is broad enough to encompass both the assertion of and the defense against a claim. And  further,  the  judicial  action  taken  here  by  the  HOA  in defending against the Rapoports  claim for declaratory relief was to  enforce compliance  with its interpretation of the Declaration as expressed in its decision to deny the Rapoports  lighting request. See, e.g., id. ¶ 17 (concluding that defending against a suit to rescind a contract is an action to enforce the contract, under the contract s attorney  fees  provision).  A  successful  defense  in  such circumstances falls as readily within the scope of  judicial action to  enforce  compliance   with  the  Declaration  as  would  an affirmative  claim  by  the  HOA.  To  conclude  otherwise  would elevate form over substance. Accordingly, we conclude that the 20110801 CA 14 2013 UT App 78 Rapoport v. Four Lake Village Homeowners district court did not err in awarding attorney fees to the HOA both for  its  successful  defense  against  the  Rapaports   attempt  to overturn the HOA s decision and the HOA s successful opposition to the Rapaports  postjudgment motion. ¶25 In  addition,  the  HOA  requests  attorney  fees  on  appeal because it was awarded attorney fees below under the Declaration. We grant the HOA s request for an award of reasonable attorney fees and remand to the district court for calculation. See generally Valcarce v. Fitzgerald, 961 P.2d 305, 319 (Utah 1998) ( [W]hen a party who received attorney fees below prevails on appeal, the party is also entitled to fees reasonably incurred on appeal.  (citation and internal  quotation  marks  omitted)).  In  calculating  the  HOA s attorney fees, however, the district court must take into account the fact  that  the  Rapoports  were  not  totally  unsuccessful  in  their appeal,  as  they  prevailed  in  arguing  that  the  district  court inappropriately decided issues neither raised by the pleadings nor tried by the parties  consent. With this in mind, we also direct the district court  to reassess its prior awards of  attorney fees to  the HOA  to  the  extent  that  our  decision  on  this  issue  makes reconsideration of the amount of that award appropriate. V. Conclusion ¶26 We conclude that the district court decided issues neither raised by the pleadings nor tried by the parties  consent when it extended its decision to the other spotlights and tiki lights. Rather, the only issue actually pleaded and tried was the HOA s decision regarding  the  aspen  spotlights.  Nonetheless,  we  agree  with  the district  court  in  upholding  the  HOA s  decision  to  deny  the Rapoports   request  to  install  the  aspen  spotlights.  Further,  we conclude  that  the  district  court  was  within  its  discretion  in sustaining  the  HOA s  objection  to  one  of  the  photographs  the Rapoports offered into evidence. And we also conclude that the district court appropriately awarded the HOA attorney fees under the Declaration. 20110801 CA 15 2013 UT App 78 Rapoport v. Four Lake Village Homeowners ¶27 Accordingly, we affirm in part and reverse and remand in part, as set forth above. 20110801 CA 16 2013 UT App 78

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.