McQueen v. Jordan Pines Townhomes

Annotate this Case
Download PDF
2013 UT App 53 _________________________________________________________ THE UTAH COURT OF APPEALS ISAAC MCQUEEN, Plaintiff, Appellee, and Cross appellant, v. JORDAN PINES TOWNHOMES OWNERS ASSOCIATION, INC., Defendant, Appellant, and Cross appellee. Opinion No. 20110312 CA Filed February 28, 2013 Third District, Salt Lake Department The Honorable Joseph C. Fratto Jr. No. 070918316 John D. Morris and Jamie L. Nopper, Attorneys for Appellant and Cross appellee Bruce A. Maak, Attorney for Appellee and Cross appellant JUDGE MICHELE M. CHRISTIANSEN authored this Opinion, in which JUDGE JAMES Z. DAVIS concurred. JUDGE J. FREDERIC VOROS JR. concurred with opinion. CHRISTIANSEN, Judge: ¶1 Defendant Jordan Pines Townhomes Owners Association, Inc. appeals the district court s grant of partial summary judgment in favor of plaintiff, Isaac McQueen. McQueen cross appeals the district court s denial of his requested attorney fees. We affirm. McQueen v. Jordan Pines Townhomes BACKGROUND1 ¶2 Jordan  Pines  Townhomes  Owners  Association,  Inc.  (the Association) is a condominium association located in West Jordan, Utah.  Ownership  of  a  Jordan  Pines  condominium  unit  requires owners to sign a condominium declaration by which they agree to pay assessments to the Association. The assessments cover exterior and clubhouse maintenance, snow removal, common utilities, and other  expenses.  If  the  required  assessments  are  not  paid,  the condominium declaration provides for the creation of a lien that may be enforced through foreclosure or sale in accordance with the law  of  deeds  of  trust  or  mortgages  or  in  any  other  manner permitted  by  law.   In  February  2006,  McQueen  purchased  a condominium  unit  at  Jordan  Pines  Townhomes  and  signed  the required declaration. McQueen never actually occupied the unit and, instead, leased it out to several different tenants over a period of nineteen months. ¶3 At some point after he purchased the condominium unit, McQueen  came  to  be  in  arrears  on  his  assessment  fees  in  the amount of $903.71.2 The Association, acting through its attorney, initiated nonjudicial foreclosure proceedings on March 2, 2007, by recording with the office of the Salt Lake County Recorder a Notice of Lien against McQueen s unit. The Association later recorded a 1.  Before we recite the facts, we note that in reviewing a grant of summary  judgment,  we  view  the  facts  and  all  reasonable inferences  drawn  therefrom  in  the  light  most  favorable  to  the nonmoving  party.  We  state  the  facts  in  this  case  accordingly. Higgins v. Salt Lake Cnty., 855 P.2d 231, 233 (Utah 1993) (citations omitted). 2. The record is unclear as to the exact timing of McQueen s failure to  pay  his  assessments.  The  Association  alleges  on  appeal  that McQueen  paid  only  one  assessment  between  August  2006  and September 2007. 20110312 CA 2 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes Notice  of  Default,  posted  a  published  Notice  of  Sale  by  Public Auction,  and  set  the  auction  for  September  11,  2007.  Exchange Properties, Inc., a company owned by J. Daniel Fox (collectively, Exchange), was the only bidder at the auction. Exchange purchased McQueen s unit for $3,312.76. The purchase amount included the assessment fees arrearage, interest, the cost of selling the unit, and attorney  fees  incurred  in  pursuing  the  foreclosure  against McQueen s unit. Once the Association delivered the deed to the unit, Exchange evicted McQueen s tenants. ¶4 On December 31, 2007, McQueen filed suit against Exchange and the Association seeking to quiet title to the unit and to recover damages for slander of title. McQueen thereafter filed a motion for partial summary judgment, arguing as a matter of law that (1) the nonjudicial foreclosure procedure followed by the Association was ineffective  and  void,  (2)  McQueen  remained  the  owner  of  the subject  property,  and  (3)  title  to  the  subject  property  should  be quieted in favor of McQueen. On January 4, 2009, the district court granted  McQueen s  partial  summary  judgment  motion  and determined that the Association did not appoint a qualified trustee to perform the nonjudicial foreclosure sale as required by section 57 8 20  of  the  Condominium  Ownership  Act,  see  generally  Utah Code  Ann.  §  57 8 20(4)  (LexisNexis  2010)  (current  version  at  id. § 57 8 44,  45 (Supp. 2012)), and the Trust Deed Act, see generally id. §§  57 1 19  to  38  (2010  &  Supp.  2012).  Consequently,  the  court invalidated  the  sale  of  the  condominium  unit  to  Exchange  and quieted title to the unit in McQueen. ¶5 McQueen next attempted to regain possession of his unit by contacting  Exchange  and  counsel  for  the  Association.  When  his efforts  proved  to  be  unsuccessful,  McQueen  filed  an  unlawful detainer  action  against  Exchange  and  Exchange s  tenants.  The unlawful detainer action was tried before a different district court judge on April 6, 2009. The court took judicial notice of the prior partial summary judgment ruling and determined that McQueen was entitled to exclusive possession of the unit. Exchange did not 20110312 CA 3 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes appeal this ruling. McQueen retook possession of his condominium in April 2009. ¶6 On  May  26,  2009,  McQueen  filed  a  second  amended complaint  in  the  quiet  title  case.  In  addition  to  the  claims  not resolved by the court s previous partial summary judgment ruling, the  second  amended  complaint  alleged  that  Exchange  had committed waste and that McQueen was entitled to attorney fees. Following  a  bench  trial  in  March  2010,  the  court  entered  final judgment against the Association and issued findings of fact and conclusions of law. Relevant to this appeal, the court ruled that McQueen was not entitled to attorney fees as a matter of law and dismissed that claim with prejudice. The court also confirmed its prior partial summary judgment ruling declaring the foreclosure procedure as ineffective and void. Both parties appeal. ISSUES AND STANDARDS OF REVIEW ¶7 On  appeal,  the  Association  argues  that  the  district  court erred  as  a  matter  of  law  in  determining  that  the  nonjudicial foreclosure  proceeding  conducted  by  the  Association  was ineffective and void because the Association failed to appoint a qualified  trustee  to  conduct  the  nonjudicial  foreclosure  sale pursuant to the Condominium Ownership Act, see id. § 57 8 20(4) (2010); see generally id. § 57 8 1 to  41, and the Trust Deed Act, see id. §§ 57 1 19 to  38 (2010 & Supp. 2012).  Because summary judgment is granted as a matter of law, we review for correctness.  Harding v. Atlas Title Ins. Agency, Inc., 2012 UT App 236, ¶ 5, 285 P.3d 1260 (citation  and  internal  quotation  marks  omitted).  Whether  a qualified  trustee  must  be  appointed  to  conduct  a  nonjudicial foreclosure or sale is a question of statutory interpretation.  The proper interpretation and application of a statute is a question of law which we review for correctness, affording no deference to the district court s legal conclusion.  Ellison v. Stam, 2006 UT App 150, 20110312 CA 4 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes ¶  16,  136  P.3d  1242  (quoting  Gutierrez  v.  Medley,  972  P.2d  913, 914 15 (Utah 1998)).3 ¶8 On cross appeal, McQueen contends that the district court erred  in  ruling  that  the  Association  is  not  liable  for  certain  of McQueen s attorney fees based upon the condominium declaration and Utah Code section 78B 5 826 or as a result of the consequential damages he incurred in pursuing clear title to the condominium unit.  We review the denial of an award of attorney fees as a matter of law for correctness.  PC Crane Serv., LLC v. McQueen Masonry, Inc., 2012 UT App 61, ¶ 23, 273 P.3d 396. ANALYSIS I. The Condominium Ownership Act and the Trust Deed Act Both Require that a Qualified Trustee Be Appointed To Conduct a Nonjudicial Foreclosure or Sale. A. The Relevant Statutory Law ¶9 The question presented by the Association s appeal is how much of the Trust Deed Act, see Utah Code Ann. §§ 57 1 19 to  46 (LexisNexis  2010  &  Supp.  2012),  is  incorporated  into  the Condominium Ownership Act, see id. §§ 57 8 1 to  41, by the latter s 3. McQueen argues that collateral estoppel and acceptance of or acquiescence  to  the  district  court s  ruling  should  bar  the Association s  appeal.  Because  we  agree  that  the  district  court correctly  ruled  that  Utah  law  requires  the  appointment  of  a qualified trustee, it is unnecessary for us to examine either of these arguments. See generally State v. Carter, 776 P.2d 886, 888 89 (Utah 1989)  (concluding  that  appellate  courts  need  not  analyze  and address in writing each and every argument, issue, or claim raised and should  expeditiously focus judicial resources and energy on those [issues which are] critical or outcome determinative ). 20110312 CA 5 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes provision  that  a  lien  for  nonpayment  of  a  condominium  unit assessment may be enforced through foreclosure or sale according to the law of deeds of trust or mortgages. See id. § 57 8 20 (4)(a) (b) (2010). The relevant portion of the Condominium Ownership Act is  Utah  Code  subsection  57 8 20(4)(a) (b),  which  was  the controlling statute at the time litigation commenced in this case. See id.4  Under  this  statute,  nonpayment  of  a  condominium  unit assessment resulted in a lien in favor of the management of the condominium association. See id. That is, if  any  unit  owner  fails  or  refuses  to  pay  an assessment when due, that amount constitutes a lien 4. The Utah Legislature repealed this section of the Condominium Ownership Act in May 2011 and replaced it with Utah Code section 57 8 44 and  45. See Utah Laws 2011, ch. 355, § 45, eff. May 10, 2011. During  oral  argument  before  this  court,  counsel  for  McQueen moved to strike the portions of the Association s reply brief which address  how  the  2011  amendments  [to  the  Condominium Ownership Act] came to say what they say.  We agree that this section of the Association s reply brief inappropriately discusses the Association s and others  efforts in seeking amendment to the statute  in  2011.  Proper  examples  of  legislative  history  include legislative  floor  debates,  committee  reports,  transcripts  of discussions at committee hearings, conference committee reports, analyses  of  bills  by  legislative  counsel  and  administrative departments, amendments accepted and rejected, and prior and subsequent legislation dealing with the same subject matter. See Jose R. Torres & Steve Windsor, State Legislative Histories: A Select, Annotated  Bibliography,  85  Law  Libr.  J.  545,  546  (1993).  In  short, legislative history  encompasses almost any relevant and reliable evidence  relating  to  events  that  influenced  passage  of  the legislation.  Id. at 547. The Association s reply brief relies on the anecdotal experiences of a few individuals involved in the 2011 attempts to amend the statute. Accordingly, we grant McQueen s motion to strike. 20110312 CA 6 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes on  the  interest  of  the  owner  in  the  property,  and upon the recording of notice of lien by the manager or management committee it is a lien upon the unit owner s  interest  in  the  property  prior  to  all  other liens and encumbrances . . . . Id. § 57 8 20(4)(a).5 ¶10 Based upon McQueen s arrearage, there is no dispute the Association had a rightful lien against McQueen s condominium unit in this case. Rather, the parties disagree about the procedure undertaken by the Association to foreclose on that lien. The statute also sets forth the procedure for enforcing an assessment lien: The lien for nonpayment of an assessment may be enforced by sale or foreclosure of the unit owner s interest by the manager or management committee. The  sale  or  foreclosure  shall  be  conducted  in  the same  manner  as  foreclosures  in  deeds  of  trust  or mortgages or in any other manner prescribed by law. Id. § 57 8 20(4)(b). As noted in the Condominium Ownership Act, the sale or foreclosure of an assessment lien must be conducted in the same manner as foreclosures involving trust deeds, mortgages, or any other method permitted by law. Utilization of a trust deed in  a  foreclosure  allows  property  to  be  nonjudicially  foreclosed, often making a trust deed the preferred option over the traditional mortgage foreclosure process that requires judicial involvement. Nonjudicial trust deed foreclosures and sales are governed by the Trust Deed Act. Accordingly, we turn to the specific requirements of the Trust Deed Act to determine the appropriate procedure for enforcing an assessment lien by nonjudicial foreclosure. 5. In this opinion, we use the term  assessment lien  to refer to a lien for nonpayment of a condominium unit assessment pursuant to section 57 8 20. 20110312 CA 7 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes ¶11 Relevant to our analysis is section 57 1 19(3), which defines a trust deed as a device that  convey[s] real property to a trustee in trust to secure the performance of an obligation of the trustor or other person named in the deed to a beneficiary.  Id. § 57 1 19(3) (2010). Additionally, section 57 1 21 is applicable here and states that the power of sale  may only be exercised by the trustee of a trust deed if the trustee is qualified under Subsection (1)(a)(i) or (iv).  Id. § 57 1 21(3). Notably, section 57 1 21(4) mandates that [a] trust deed with an unqualified trustee or without a trustee shall be effective to create a lien on the trust property,  but  the  power  of  sale  and  other  trustee powers under the trust deed may be exercised only if the beneficiary has appointed a qualified successor trustee under Section 57 1 22. Id. § 57 1 21(4). The Condominium Ownership Act requires that nonjudicial assessment lien foreclosures and sales be carried out pursuant to the requirements set forth in the Trust Deed Act. The Trust Deed Act, in addition to other procedural requirements like proper notice, requires the creation of a trust relationship and the appointment  of  a  qualified  trustee.6  The  extent  to  which  these requirements  apply  to  the  Condominium  Ownership  Act  is  the subject of the Association s appeal. 6. We read the concurring opinion to require the conveyance of title to  a  condominium  unit  to  a  trustee  in  trust  as  a  necessary prerequisite to the exercise of a power of sale by the manager or management committee of a condominium association. This may be true. Regardless, we do not address the concern raised by the concurrence because resolution of that issue is not necessary for our determination. Here, we are concerned only with the validity of  the  Association s  foreclosure  procedure,  as  opposed  to  the requisite procedures leading up to the foreclosure. 20110312 CA 8 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes B. Plain Language Interpretation of the Condominium Ownership Act and the Trust Deed Act ¶12 Following  its  grant  of  partial  summary  judgment  at  oral argument, the district court ruled that the Association had failed to comply  with  the  statutory  requirements  for  a  nonjudicial foreclosure  of  an  assessment  lien.  Under  the  district  court s interpretation of the Condominium Ownership Act and Trust Deed Act, a party must appoint a qualified trustee if it wishes to enforce an  assessment  lien  via  foreclosure  or  sale  without  judicial intervention. Because the Association failed to appoint a qualified trustee, the court declared as ineffective and void the foreclosure sale of McQueen s condominium. ¶13 The  Association  argues  on  appeal  that  the  district  court incorrectly interpreted subsections 57 8 20(a) and (b) and ignored the superiority of the Condominium Ownership Act over the Trust Deed  Act  where  the  two  statutory  provisions  conflict.7  The Association attacks the district court s reliance on the language in section 57 8 20(4)(b) that requires assessment lien foreclosures to be conducted in the  same manner  as those for trust deeds. See id. § 57 8 20(4)(b).  This  phrase, according to the  Association,  refers only  to  sections  57 1 23  through  57 1 29  of  the  Trust  Deed  Act, which address the procedures applicable to a permitted sale, such as those relating to timing and notice. See id. §§ 57 1 23 to  29 (2010 &  Supp.  2012).  The  Association  insists  that  the  phrase,  same manner,  does not refer to earlier sections of the statute that outline 7. The Association cites the following portion of the Utah Code in support  of  its  argument  that  the  Condominium  Ownership  Act supersedes the requirements contained in the Trust Deed Act:  The provisions of this chapter shall be in addition and supplemental to all other provisions of law, statutory or judicially declared, provided that wherever the application of the provisions of this chapter conflict with the application of such other provisions, this chapter shall prevail.  Utah Code Ann. § 57 8 35(1) (LexisNexis 2010) (emphasis added). 20110312 CA 9 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes a conveyance in trust with the power of sale and the appointment of a qualified trustee because the purpose behind the creation of a trust is to provide a security interest for the lender. See id. § 57 1 20 (2010) ( Transfers in trust of real property may be made to secure the performance of an obligation of the trustor or any other person named in the trust deed to a beneficiary. ). The Association argues that  because  the  security  interest  in  assessment  liens  arises automatically under section 57 8 20(4)(a), there is no need to create a  trust  relationship  and  appoint  a  qualified  trustee  to  pursue nonjudicial foreclosure of a condominium unit. To hold otherwise, according to the Association, would create a conflict between the two  statutes,  in  which  case  the  specific  provisions  of  the Condominium Ownership Act prevail. See id. § 57 8 35(1). ¶14 In  support  of  its  position,  the  Association  relies  on  the language in section 57 8 20(4)(b), which states that a foreclosure upon or a sale of a condominium unit need only be enforced by the manager  or  management  committee.   Utah  Code  Ann. § 57 8 20(4)(b) (LexisNexis 2010) (current version at id. § 57 8 44,  45 (Supp. 2012)). According to the Association, imposing a trustee requirement in a condominium foreclosure proceeding conflicts with  the  Condominium  Ownership  Act  requirements,  which require  only  that  the  sale  be  conducted  by  the  manager  or management  committee.   Id.  Because  the  Condominium Ownership Act prevails over the Trust Deed Act, the Association asserts that no trustee is required to conduct a foreclosure. ¶15 Interpreting  the  interplay  between  the  Condominium Ownership  Act  and  the  Trust  Deed  Act  is  an  issue  of  first impression in Utah courts.8  When interpreting a statute, we look 8. McQueen cites General Glass Corp. v. Mast Construction Co., 766 P.2d 429 (Utah Ct. App. 1988), for the proposition that failure to convey title to a trustee prevents a valid nonjudicial foreclosure proceeding  or  sale.  See  id.  at  432  (determining  that  a  document purporting to be a trust deed was ineffective because it failed to (continued...) 20110312 CA 10 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes first to its text. We employ plain language analysis to carry out the legislative purpose of the statute as expressed through the enacted text.  Richards v. Brown, 2012 UT 14, ¶ 23, 274 P.3d 911 (footnote citations  omitted).  Based  on  this  basic  rule  of  statutory construction, we agree with the district court s application of the Trust Deed Act to a nonjudicial foreclosure of an assessment lien and its determination that the appointment of a qualified trustee with  the  power  of  sale  is  necessary  to  conduct  a  nonjudicial foreclosure or sale of an assessment lien. ¶16 Subsection 57 8 20(4)(b) of the Condominium Ownership Act  states  that  an  assessment  lien  may  be  enforced  by  sale  or foreclosure  of  the  unit  owner s  interest  by  the  manager  or management  committee.   Utah  Code  Ann.  §  57 8 20(4)(b).  In addition,  [t]he sale or foreclosure shall be conducted in the same manner as foreclosures in deeds of trust or mortgages or in any other manner prescribed by law.  Id. We draw two conclusions from  our  reading  of  these  provisions.  First,  a  manager  or management committee may enforce an assessment lien. Second, the  manager  or  management  committee s  enforcement  of  an assessment lien through foreclosure or sale must be carried out in a manner consistent with the requirements of the Trust Deed Act,  should  the  manager  or  management  committee  elect  that option.9  The  statute  provides  no  further  guidance,  and  courts 8. (...continued) identify or name a trustee). McQueen also cites cases from other states to support his argument that use of an unqualified trustee in a  foreclosure  proceeding  voids  a  trustee s  sale.  See  Dimock  v. Emerald  Properties.  LLC,  97  Cal.  Rptr.  2d  255,  261  (Cal.  Ct.  App. 2000); White v. Simpson, 915 P.2d 1004, 1008 09 (Or. Ct. App. 1996). Because  we  reach  our  resolution  by  applying  rules  of  statutory construction, we need not look to the law in other states. 9. A foreclosure or sale may also be carried out consistent with the law of mortgages which involves judicial proceedings. See generally (continued...) 20110312 CA 11 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes should  avoid  adding  to  or  deleting  from  statutory  language, unless absolutely necessary to make it a rational statute.  Lorenzo v.  Workforce  Appeals  Bd.,  2002  UT  App  371,  ¶  11,  58  P.3d  873 (citation  and  internal  quotation  marks  omitted).  Nor  does  the statute  parse  out  which  specific  sections  of  the  Trust  Deed  Act apply. The statute simply states that an assessment lien foreclosure or sale must be conducted  in the same manner as foreclosures in deeds of trust or mortgages or in any other manner prescribed by law.  Id. ¶17 Our  analysis  of  the  plain  language  of  the  Condominium Ownership Act and Trust Deed Act leads us to conclude that more than  just  the  Trust  Deed  Act  provisions  relating  to  timing  and notice, as argued by the Association, should apply to a nonjudicial foreclosure of an assessment lien. In construing the two statutes together,  we  determine  that  the  Condominium  Ownership  Act forms a foundational base for the foreclosure of an assessment lien on a condominium unit, which base is supplemented by the Trust Deed Act. In other words, just because elements of the Trust Deed Act are incorporated by reference in the Condominium Ownership Act does not mean that the two statutes conflict. As a result, the manager  or  management  committee  that  pursues  foreclosure without  involving  the  court  must  appoint  a  qualified  trustee  to conduct the sale or foreclosure of a condominium owner s interest in  the  unit.  This  interpretation  harmonizes  the  Condominium Ownership Act with the Trust Deed Act and avoids the conflicts envisioned by the Association. Therefore, we determine the district court correctly ruled that  [n]owhere in the Condominium Act is the need for a trustee in a non judicial sale eliminated. 9. (...continued) Utah Code Ann. §§ 78B 6 901 to  909 (LexisNexis 2012). Because the  case  before  us  involves  a  nonjudicial  foreclosure  sale,  we determine only whether the Trust Deed Act is applicable. See id. § 57 8 20(4)(b) (2010). 20110312 CA 12 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes ¶18 The Association argues that appointment of a trustee under the Condominium Ownership Act is unnecessary. According to the Association, the provisions of the Trust Deed Act that discuss a trustee s  duties  could  just  as  easily  be  applied  to  the  party conducting the foreclosure or sale, even though that party is not an appointed trustee. Though that approach may functionally be true, it  is  nonetheless  legally  inconsistent  with  our  interpretation discussed above. Additionally, the Association argues that because the  trustee  requirement  does  not  explicitly  exist  in  the Condominium  Ownership  Act,  such  a  requirement  is  not  only inapplicable,  it  is  not  permitted.  Thus,  it  appears  that  the Association asserts that in order to require the appointment of a trustee, the Condominium Ownership Act must expressly instruct a party to do so. Yet, this interpretation ignores the plain language construction of both statutes. Because the Trust Deed Act requires appointment of a qualified trustee, we find this same requirement applicable to the nonjudicial foreclosure or sale of a condominium unit. See id. §§ 57 1 19(3),  21(3),(4). C. The Absence of a Trustee in the Present Case ¶19 Next, the Association argues that its attorney was legally authorized to act on its behalf and conduct the foreclosure sale of McQueen s  condominium.  The  Association  argues  that  it  was appropriate and proper for its attorney to prepare all paperwork necessary  for  the  sale,  to  conduct  the  sale,  and  to  execute  all documents  necessary  for  the  sale  of  the  condominium.  We disagree. The record reveals that,  though its attorney may have qualified as a trustee under the Trust Deed Act, the Association failed to appoint its attorney as such. ¶20 The  Association s  argument  again  ignores  the  plain language  of  subsection  57 8 20(4)(b)  of  the  Condominium Ownership Act, which vests the power of sale only in a  manager or management committee.  Utah Code Ann. § 57 8 20(4)(b) (2010). While it may be true that principles of agency allow a management committee to delegate the power of sale to its attorney, the attorney 20110312 CA 13 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes must  still  be  a  properly  appointed  and  qualified  trustee.  Based upon the interplay between the Condominium Ownership Act and the  Trust  Deed  Act,  we  determine  that  the  plain  language  of subsection 57 8 20(4)(b) does not extend the power of sale to the Association s attorney without appointment as a qualified trustee. Nor  did  the  Association  attempt  to  appoint  a  trustee  once  the foreclosure process began. The Association simply delegated all responsibility  for  the  matter  to  its  attorney,  who  was  never officially  appointed  as  trustee.10  Section  57 1 21(4)  of  the  Trust Deed Act clearly indicates that if no trustee has been appointed, as is the case here, then  the power of sale and other trustee powers under the trust deed may be exercised only if the beneficiary has appointed  a  qualified  successor  trustee.   Id.  §  57 1 21(4).  No qualified successor trustee was appointed in this instance. ¶21 The  purpose  of  requiring  the  appointment  of  a  qualified trustee  is  to  provide  an  independent  third  party  who  can objectively execute a foreclosure or sale in the absence of judicial oversight. See generally Russell v. Lundberg, 2005 UT App 315, ¶ 22, 120  P.3d  541  ( [A]  trustee  has  a  duty  to  act  with  reasonable diligence and good faith on [the trustor s] behalf consistent with [the trustee s] primary obligation to assure payment of the secured debt.   (alterations  in  original)  (citation  and  internal  quotation marks  omitted)).  Indeed,  while  a  trustee s  obligations  in  a  trust deed  relationship  do  not  normally  rise  to  the  level  of  fiduciary duty, a trustee is not without any duty whatsoever. See id. ( While a trustee s primary duty and obligation is to the beneficiary of the trust, the trustee s duty to the beneficiary does not imply that the trustee may ignore the trustor s rights and interests.  (citations and 10. Attorneys may properly serve as trustees if they are qualified and appointed. See Utah Code Ann. § 57 1 21(1)(a)(i) ( The trustee of a trust deed shall be: (i) any active member of the Utah State Bar who maintains a place within the state where the trustor or other interested  parties  may  meet  with  the  trustee  .  .  .  . ).  Though  it appears  that  the  Association s  attorney  was  qualified,  the Association s attorney was never appointed as trustee. 20110312 CA 14 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes internal quotation marks omitted)); Blodgett v. Martsch, 590 P.2d 298, 302 (Utah 1978) ( The duty of the trustee under a trust deed is greater than the mere obligation to sell the pledged property in accordance with the default provision of the trust deed instrument, it is a duty to treat the trustor fairly and in accordance with a high punctilio of honor. ). This underlying rationale behind the trustee requirement  thus  strengthens  our  conclusion  that  a  party  must appoint a qualified trustee in order to enforce an assessment lien without  judicial  intervention.  Because  the  Association  failed  to properly appoint a qualified trustee, we affirm the district court s determination  that  the  sale  of  McQueen s  condominium  unit  to Exchange was invalid. II. McQueen Is Not Entitled to Attorney Fees Because His Claim Did Not Arise Under the Condominium Declaration, Under an Applicable Statute, or as Consequential Damages. ¶22 After the bench trial in March 2010, the district court issued a  memorandum  decision,  ruling  that  McQueen  was  entitled  to reasonable attorney fees for efforts to recover title and possession of  the  property.   The  Association  then  submitted  a  motion  to amend  or  modify  that  decision,  which  the  court  granted.  The district court issued its final ruling on the matter on March 17, 2011, stating,  As a matter of law, McQueen is not entitled to recover his attorney[] fees from the Association or Fox/Exchange based upon the  provisions  of  the  condominium  declaration,  the  judicial equitable  exception  rule,  as  a  component  of  consequential damages,  or  otherwise.   The  district  court  also  dismissed McQueen s  attorney  fees  claim  with  prejudice.  On  appeal, McQueen argues that the district court erred in denying his request for attorney fees. A. The Condominium Declaration and Utah Code Section 78B 5 826 ¶23 McQueen first argues that the court should have awarded his attorney fees based upon an application of Utah s Reciprocal 20110312 CA 15 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes Fee Statute to the condominium declaration at issue in this case. See Utah  Code  Ann.  §  78B 5 826  (LexisNexis  2012).  The  pertinent statute states, A court may award costs and attorney fees to either party that prevails in a civil action based upon any promissory note, written contract, or other writing executed after April 28, 1986, when the provisions of the  promissory  note,  written  contract,  or  other writing allow at least one party to recover attorney fees. Id.  The plain language of the Reciprocal Fee Statute indicates that a court may award costs and attorney fees to a prevailing party in a  civil  action  if  two  main  conditions  are  met.   Anderson  & Karrenberg v. Warnick, 2012 UT App 275, ¶ 10, 289 P.3d 600 (quoting Bilanzich  v.  Lonetti,  2007  UT  26,  ¶  14,  160  P.3d  1041).  The  first condition  is  that  the  civil  action  must  be  based  upon  any  .  .  . written contract,  and the second is that the contract  must allow at least one party to recover attorney s fees.  Id. (quoting Bilanzich, 2007 UT 26, ¶ 14 (citation and internal quotation marks omitted)). ¶24 We  determine  that  McQueen  does  not  satisfy  the  first condition of the statute. McQueen argues that he sought to enforce the terms of the condominium declaration by suing the Association for breach of its provisions. See Hooban v. Unicity Int l, Inc., 2012 UT 40, ¶ 22, 285 P.3d 766 ( [A]n action is  based upon  a contract under the  statute  if  a  party  to  the  litigation  assert[s]  the  writing s enforceability as basis for recovery.  (second alteration in original) (quoting Bilanzich 2007 UT 26, ¶ 15)). McQueen points to his second amended complaint as support for his claim that the Association breached the  condominium declaration.11 However, none of the 11.  Specifically,  McQueen  argues  that  his  second  amended complaint  alleged  that  the  Association s  notice  of  lien,  which initiated  the  foreclosure  proceedings,  was  flawed;  that  the (continued...) 20110312 CA 16 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes five  counts  listed  in  McQueen s  second  amended  complaint expressly or substantively alleged a breach of the condominium declaration. To the contrary, McQueen sued the Association on just two grounds seeking to quiet title to the property and alleging slander  of  title.  He  prevailed  only  on  the  quiet  title  action.  The remaining  counts slander  of  title  (again),  unjust  enrichment, waste, and trespass were levied against Exchange. ¶25 McQueen s  quiet  title  action  is  distinct  from  a  suit  based upon breach of the condominium declaration, even though the two may be related. The principal purpose behind the quiet title action was to establish rightful ownership of the condominium unit, not to enforce the condominium declaration. See Andrus v. Bagley, 775 P.2d 934, 935 (Utah 1989) ( The purpose of a quiet title action is to perfect an interest in property that exists at the time suit is filed. ). Though  it  is  true  that  a  part  of  the  quiet  title  litigation  below involved analysis of the condominium declaration, resolution of the case ultimately turned upon the district court s interpretation of  the  Condominium  Ownership  Act  and  Trust  Deed  Act. Moreover, the parts of the condominium declaration providing for attorney fees refer  to  the Association s available remedies upon nonpayment of assessments. If McQueen had sued the Association based on whether he actually paid his assessments, then perhaps this case could be construed as one arising under the condominium declaration. Yet McQueen sought clear title to the condominium, a  cause  of  action  which  we  determine  to  be  independent  and distinct from a cause of action seeking to enforce the condominium declaration; therefore, McQueen s suit cannot be characterized as one based upon a written contract. Furthermore, section 78B 5 826 does  not  create  an  independent  right  to  a  fee  award  that  the contract s attorney fee provision would not allow to either party simply because the fee provision is one sided.  PC Crane Serv., LLC 11. (...continued) foreclosure was improperly conducted by a party not authorized by the declaration; and that the foreclosure was not conducted in compliance with the declaration s requirements. 20110312 CA 17 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes v.  McQueen  Masonry,  Inc.,  2012  UT  App  61,  ¶  23,  273  P.3d  396. Therefore, section 78B 5 826 is inapplicable and McQueen is not entitled to attorney fees under this ground. B. Attorney Fees as Consequential Damages ¶26 McQueen also claims he is entitled to his attorney fees as a result  of  the  consequential  damages  he  incurred.  Recovery  of attorney fees as consequential damages is a narrow exception to the normal rule requiring statutory or contractual authorization of an attorney fee award. See Collier v. Heinz, 827 P.2d 982, 983 (Utah Ct. App. 1992). Recovery of attorney fees as consequential damages generally  applies  in  just  two  situations.  The  first  is  when  the litigation is based on an insurance contract. See Pugh v. North Am. Warranty  Servs.,  Inc.,  2000  UT  App  121,  ¶  14,  1  P.3d  570  ( Our courts have carved out a narrow exception to [the] rule [requiring statutory  or  contractual  authorization  for  attorney  fees]  in  the insurance context. ). This case is clearly not based on an insurance contract. Second,  [a] well established exception to this general rule allows  recovery  of  attorney  fees  as  consequential  damages,  but only  in  the  limited  situation  where  the  defendant s  breach  of contract  foreseeably  caused  the  plaintiff  to  incur  attorney  fees through litigation with a third party.  Collier, 827 P.2d at 984; see also Lewiston State Bank v. Greenline Equip., LLC, 2006 UT App 446, ¶ 22, 147 P.3d 951. This exception refers to the third party tort rule and does not apply in this case. McQueen would have had to assert and  establish  that  the  Association  breached  the  condominium declaration and that the breach foreseeably caused him to incur attorney fees  in litigation with a third party.  Those  facts  do not exist here. Rather, the dispute is solely between the Association and McQueen  and  under  the  third party  exception,  attorney  fees incurred  in  litigation  between  the  contracting  parties  are  not recoverable by the non breaching party as damages.  Collier, 827 P.2d at 984. ¶27 Moreover, this exception requires that damages result from a breach of a contract. See id. McQueen sued the Association seeking 20110312 CA 18 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes to quiet title to the property and alleging slander of title, not for breach  of  the  condominium  declaration.  McQueen s  request  for attorney fees is understandable after he was forced to bring suit against the Association to quiet title to his condominium. However, attorney fees are recoverable under this exception only if they are caused  by  and  are  a  foreseeable  result  of  the  original  breach  of contract, not a subsequent wrongful act.  Gardiner v. York, 2006 UT App 496, ¶ 9, 153 P.3d 791. The Association s ineffective foreclosure was not a breach of the declaration, even though it may have been a  procedurally  wrongful  act.  Therefore,  because  this  exception requires the award of damages arising from a breach of contract, it is  inapplicable  to  this  case.  Accordingly,  we  conclude  that McQueen is not entitled to attorney fees as a result of consequential damages. CONCLUSION ¶28 The  district  court  correctly  construed  the  Condominium Ownership Act in conjunction with the Trust Deed Act to require the  appointment  of  a  qualified  trustee  with  the  power  of  sale. Because the Association failed to comply with this requirement, we affirm  the  district  court s  summary  judgment  ruling  that  the nonjudicial  foreclosure  sale  was  ineffective  and  void.  We  also affirm the district court s ruling that McQueen was not entitled to attorney fees under the reciprocal attorney fee statute or as a result of consequential damages because his quiet title claim did not arise under the condominium declaration. VOROS, Judge (concurring): ¶29 I concur in the result reached by the majority opinion, and agree with its analysis except as to one point. The fatal flaw in the Association s  nonjudicial  foreclosure  was  not  the  absence  of  a trustee, but the absence of a trust deed. I do not agree that under the controlling version of the statute the manager or management 20110312 CA 19 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes committee of a condominium homeowners association may, when no conveyance in trust has occurred, appoint a qualified trustee. Nor do I agree that such a  trustee  may, upon a unit owner s non payment  of  assessments,  notice  and  conduct  a  public  sale  and, presumably, convey to the highest bidder fee simple title to the condominium. ¶30 In this context, a trustee is  a person to whom title to real property is conveyed by trust deed, or his successor in interest. Utah Code Ann. § 57 1 19(4) (LexisNexis 2010). A trust deed is a deed,  executed  in  conformity  with  title  57,  conveying  real property  to  a  trustee  in  trust  to  secure  the  performance  of  an obligation of the trustor or other person named in the deed to a beneficiary.  Id. § 57 1 19(3). Thus,  a trust deed is a conveyance by which title to the trust property passes to the trustee.  First Sec. Bank of Utah, NA v. Banberry Crossing, 780 P.2d 1253, 1256 (Utah 1989). Unlike the majority, I cannot see how a party (such as the management committee of the Association) that does not hold title to a condominium can convey title to a  trustee.  Nor can I see how a  trustee  who does not hold title could, in turn, convey title to the purchaser at a public sale. ¶31 The  Condominium  Ownership  Act  does  of  course incorporate by reference some portion of the Trust Deed Act. The relevant  provision  states  that  a  lien  for  nonpayment  of  an assessment  may  be  enforced  by  sale  or  foreclosure  of  the  unit owner s interest by the manager or management committee . . . in the same manner as foreclosures in deeds of trust or mortgages or in any other manner permitted by law.  Utah Code Ann. § 57 8 20(4)(b) (2010). However, I do not read this generalized language to eliminate what I view as a necessary prerequisite to the exercise of a power of sale: the conveyance of the property in trust to secure the performance of an obligation. ¶32 As noted in the majority opinion, the Legislature has since amended the Condominium Ownership Act to effect just such a conveyance  by  operation  of  law  when  a  buyer  purchases  a 20110312 CA 20 2013 UT App 53 McQueen v. Jordan Pines Townhomes condominium. See id. § 57 8 45(2) (Supp. 2012).  [W]e presume that when the legislature amends a statute, it intended the amendment to change existing legal rights.  Harvey v. Cedar Hills City, 2010 UT 12,  ¶  13,  227  P.3d  256  (citations  and  internal  quotation  marks omitted).  A  statutory  amendment  may  nevertheless  be  given retroactive effect if it merely clarifies the meaning of the existing statute or if any change is merely procedural. Id. ¶ 14. But here, the Association acknowledges that these amendments  are prospective only.   Accordingly,  they  reinforce  rather  than  undermine  my reading of the Condominium Ownership Act. 20110312 CA 21 2013 UT App 53

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.