Edelman v. Belco Title & Escrow, L.L.C., No. 13-2363 (7th Cir. 2014)

Annotate this Case
Justia Opinion Summary

The plaintiffs invested $3 million in a multi‐use real‐estate project in Caseyville, Illinois, called Forest Lake, having previously worked with the developers. Their agreement with the developers promised a first‐priority mortgage, but they received only a junior mortgage. Meridian Bank had acquired a mortgage on Forest Lakes ($20 million) in 2005. When the bank foreclosed in 2009, the plaintiffs lost everything. They sued Belco, which had been created to carry out title work for the Forest Lakes transactions, including the Meridian mortgage. None of the plaintiffs’ $3 million were ever escrowed with Belco, but went directly to the developer. Belco never contacted the plaintiffs, before, during, or after the closing. After the development failed, the plaintiffs alleged Illinois state‐law claims of breach of fiduciary duty against Belco, claiming that as the “closing agent” for the transaction, Belco owed a duty to disclose that they were not receiving the first‐priority mortgage. The magistrate judge granted summary judgment for Belco, finding that Belco was the plaintiffs’ agent for the purposes of the escrow and closing, but, under Illinois law, owed only the very limited duty “to act only according to the terms of the escrow instructions.” Belco complied with the terms of the escrow agreement in that the funds were disbursed according to the agreement. The Seventh Circuit affirmed.

Download PDF
    In the United States Court of Appeals For the Seventh Circuit ____________________  No. 13 2363  STEVEN EDELMAN, et al.,  Plaintiffs Appellants,  v.  BELCO TITLE & ESCROW, LLC,  Defendant Appellee.  ____________________  Appeal from the United States District Court for the  Southern District of Illinois.  No. 3:11 cv 01121 DGW   Donald G. Wilkerson, Magistrate Judge.  ____________________  ARGUED JANUARY 10, 2014   DECIDED DATE APRIL 25, 2014  ____________________  Before  FLAUM  and  EASTERBROOK,  Circuit  Judges,  and  GRIESBACH, District Judge.ï ª  FLAUM,  Circuit  Judge.  The  plaintiffs  in  this  diversity  case  are lenders  who lost a  lot of  money on a  bad  real estate in vestment. They sued the transaction s escrowee for a breach  of  fiduciary  duty  under  Illinois  law.  The  plaintiffs  argued                                                    ï ª Of the Eastern District of Wisconsin, sitting by designation.  2  No. 13 2363  that  because  the  escrowee  signed  a  form  stating  that  it  was  acting as the lenders   agent  for the purposes of the escrow  and closing, the escrowee should have communicated to the  plaintiffs that they were not going to receive the first priority  mortgage  they  had  been  promised  by  the  real estate  devel opers.  We  agree  with  the  magistrate  judge  that  Illinois  law  does not impose such a duty on an escrowee under the unu sual  circumstances  of  this  transaction,  and  affirm  the  grant  of summary judgment in favor of the defendant.  I. Background  Plaintiffs Steven Edelman, Will Furman, and C. Bradford  Jeffries,1 together with nonplaintiff investor Nam Yung Suh,  got  into  business  with  brothers  Craig  and  John  Nicholson  and  one  of  the  brothers   real estate  development  firms,  Ca seyville Sport Choice LLC ( Caseyville ). Caseyville was de veloping a multi use real estate project in Caseyville, Illinois  called Forest Lakes. The plaintiffs had invested with the Ni cholsons before. Edelman, Furman, and Suh had invested in  the Forest Lakes project before, too.  In  2007 as  a  result  of  the  Nicholsons   solicitation Edelman, Furman, and Suh took a collective $1.6 million that  they  had  previously  loaned  to  another  of  the  Nicholsons   firms, Nicholson Property Investments, and transferred that  amount to a new  Phase II  loan for the Forest Lakes project.                                                    1  Steven  Edelman  made  his  investment  as  an  individual.  Will  Furman  made  the  investment  as  the  trustee  of  the  Furman Doane  Revocable  Trust,  and  C.  Bradford  Jeffries  as  the  trustee  of  the  C.  Bradford  Jeffries  Living  Trust.  The  two  trusts  are  the  plaintiffs  in  this  lawsuit not  Fur man and Jeffries themselves but this detail does not matter to our anal ysis.  We  will  refer  to  the  three  plaintiffs  collectively  throughout  this  opinion.   No. 13 2363  3  Jeffries  put  in  an  additional  $1.4  million.  The  Nicholsons  promised the plaintiffs that in exchange for the Phase II loan,  Caseyville would give them a first priority mortgage on the  residential portion of Forest Lakes. This promise was reflect ed in the deal s written Loan Agreement. Contrary to the Ni cholsons   representations,  however,  the  plaintiffs  received  only  a  junior  mortgage.  A  mortgage  on  the  residential  por tion  of  Forest  Lakes  (for  $20  million)  was  already  held  by  Meridian  Bank,  which  acquired  it  back  in  2005.  And  when  the  bank  foreclosed  on  its  mortgage  in  September  2009,  the  plaintiffs lost everything.   The defendant in this appeal, Belco Title & Escrow, LLC  ( Belco ),  is  a  title  company  formed  by  the  law  firm  repre senting  Caseyville,  Belsheim  &  Bruckert,  LLC  ( Belsheim ).  Belsheim  created  Belco  to  carry  out  title  work  for  Ca seyville s  various  Forest  Lakes  transactions including  the  Meridian Bank mortgage in 2005. The law firm and the title  company shared the same office and employees.  The plaintiffs and Caseyville executed the Phase II Loan  Agreement  in  March  2007.  Jeffries  had  already  wire transferred  his  $1.4  million  to  Caseyville  in  February;  Edel man,  Furman,  and  Suh s  collective  $1.6  million  was  jour naled   from  Nicholson  Property  Investments  to  Caseyville  on  the  day  the  parties  signed  the  Loan  Agreement.  Throughout  this  process,  the  plaintiffs  and  the  Nicholsons  communicated directly with one another. The plaintiffs nev er communicated with Belco.  After  Caseyville  told  Belco  who  the  lenders  were,  Belco  ordered a title search for the Phase II Forest Lakes property  from  Attorney s  Title  Guaranty  Fund,  Inc.  ( ATG ),  an  un derwriter  that  Belco  regularly  used  for  its  real estate  clos 4  No. 13 2363  ings.  ATG  returned  a  title  search  that  revealed  Meridian  Bank s senior mortgage on Forest Lakes. After reviewing the  title  search,  Belco  gave  commitment  preparation  instruc tions  to ATG, and ATG prepared a title commitment which  also disclosed Meridian Bank s mortgage. Either Belsheim or  the  Nicholsons  (the  record  is  unclear  which)  drafted  the  plaintiffs  mortgage agreement for the Phase II property. The  mortgage  agreement  did  not  disclose  the  senior  Meridian  mortgage it  incorrectly  stated  that  the  Phase  II  property  was  free and clear of all encumbrances.   The closing took place on April 25, 2007. It seems that on ly  representatives  from  Belsheim  and  Belco  attended.  They  executed  a  document  titled  the  Agency/Escrow  Disburse ment Agreement ; this document is relevant to the issue the  parties litigate in this appeal. Here is the relevant portion:  1.  We,  the  undersigned  Seller  and  Buyer  (or,  for refinance transactions, the Borrower) direct  you  to  make  disbursements  for  this  transac tion,  pursuant  to  the  attached  HUD 1  Settle ment Statement  ¦.  2.  We  understand  and  agree  that  for  the  pur poses of this closing, Belco Title & Escrow, LLC  (hereinafter  Closing Agent ) is acting only as  an  agent  of  the  lending  institution,  and  does  not  represent  either  the  Seller  or  the  Buy er/Borrower  as  an  attorney  or  in  any  other  way.  If  the  Closing  Agent s  representation  of  the lending institution gives rise to an apparent  conflict  of  interest,  the  parties  consent  to  and  waive  said  conflict  of  interest.  The  parties  un derstand  and  agree  that  all  representations  No. 13 2363  5  made  to  the  Closing  Agent  by  the  Borrower  may be made known to the lender and all doc uments  executed  and  delivered  to  the  Closing  Agent  may  be  known  and  delivered  to  the  lender at any time hereafter  ¦.  The Agency/Escrow Disbursement Agreement appears to be  a  stock  form  used  by  ATG.  A  Belsheim  attorney  signed  the  document on behalf of Caseyville, the  Borrower.  A parale gal employed by Belsheim but who was acting as a repre sentative of Belco signed the document on a line designat ed  ATG  Member  or  other  Authorized  Signatory.   There  is  no signature on the line for the  Seller,  and there is no line  at all for the  lending institution.   The Belsheim attorney signed the rest of the closing doc uments on behalf of Caseyville, and the paralegal signed the  transaction s  HUD 1  Settlement  Statement  on  behalf  of  Belco. Belco had been holding certain settlement costs for the  transaction  in  escrow.  One  of  the  Nicholson  entities  had  provided the funds for these costs (once again, the record is  not clear on this point). None of the plaintiffs  $3 million in  loan  funds  were  ever  escrowed  with  Belco,  as  those  funds  had  gone  directly  to  Caseyville.  On  the  day  of  the  closing,  Belco distributed the escrowed funds in accordance with the  HUD 1 Settlement Statement, as it was directed to do in the  Agency/Escrow Disbursement Agreement.  That same day, the Belco paralegal sent an email to Craig  Nicholson  telling  him  that  the  transaction  had  closed.  The  paralegal attached the title commitment, the Agency/Escrow  Disbursement Agreement, the HUD 1 Settlement Statement,  and the executed Phase II mortgage. Belco did not email any  of those documents to the plaintiffs. In fact, Belco never once  6  No. 13 2363  contacted the plaintiffs before, during, or after the closing.  Craig  Nicholson  forwarded  Belco s  email  to  plaintiff  Edel man, but he only included the mortgage with the email.   After  the  Forest Lakes project went under and  Meridian  Bank  foreclosed  on  the  property,  the  plaintiffs  brought  suit  against  Belsheim,  Belco,  and  ATG  in  federal  district  court.  (Interestingly,  the  plaintiffs  did  not  sue  the  Nicholsons  or  Caseyville.) The plaintiffs alleged Illinois state law claims of  breach  of  fiduciary  duty  against  Belsheim  and  Belco  and  negligent  misrepresentation  against  ATG.  Eventually,  the  plaintiffs  dismissed  their  claims  against  the  other  two  de fendants. This appeal concerns only the plaintiffs  breach of fiduciary duty claims against Belco.  The gist of the plaintiffs  claims is that Belco as the self avowed  closing agent  for the transaction owed the lend ers Belco s  principals a  fiduciary  duty  to  look  out  for  their interests in the transaction. Naturally, if Belco had been  looking  out  for  their  interests,  the  plaintiffs  reason,  Belco  would have tipped them off that they were not receiving the  first priority  mortgage  on  the  Forest  Lakes  property  that  they  thought  they  were  getting.  The  plaintiffs  argue  that  Belco s  failure  to  even  communicate  with  them  before  the  closing  was  a  proximate  cause  of  their  going  through  with  the deal and eventually losing their $3 million investment.   The  magistrate  judge,  presiding  by  consent,  granted  summary  judgment  for  Belco.  The  judge  agreed  that  Belco  was the plaintiffs  agent for the purposes of the escrow and  closing. But he nonetheless found that under Illinois law, an  escrow agent owes its lender principal only the very limited  duty  to  act  only  according  to  the  terms  of  the  escrow  in structions.  Edelman v. Belco Title & Escrow, LLC, No. 3:11 cv No. 13 2363  7  1121 DGW,  2013  WL  2147627,  at  *3  (S.D.  Ill.  May  16,  2013)  (quoting Bescor, Inc. v. Chi. Title & Trust Co., 446 N.E.2d 1209,  1213 (Ill. App. Ct. 1983)). Reasoning that  [t]here is no ques tion  here  that  Belco  complied  with  the  terms  of  the  escrow  agreement  in  that  the  funds  were  disbursed  according  to  [that]  agreement,   the  court  concluded  that  Belco  fulfilled  every obligation it owed to the plaintiffs as the transaction s  escrowee. Id.   The  magistrate  judge  further  found  that  Belco  did  not  owe  the  plaintiffs  any  additional  duties  derived  from  a  source  other  than  the  Agency/Escrow  Disbursement  Agree ment.  The  judge  reasoned  that  Belco  was  not  the  plaintiffs   agent  with  respect  to  the  loan  itself:  the  Loan  Agreement  was  between  the  plaintiffs  and  Caseyville,  who  executed  it  before  Belco  got  involved,  and  the  loan  funds  were  never  placed  in  escrow  with  Belco.  Thus,  having  concluded  that  the relevant Illinois cases  tie the fiduciary duty owed by an  escrow/closing  agent  to  the  actual  instrument  directing  the  actions of the agent,  the judge held the plaintiffs could not  show a promise Belco made to the plaintiffs that Belco failed  to adhere to. Id. at *4. The plaintiffs appeal.  II. Discussion  A. Federal Rule of Civil Procedure 8(b)(6)  Before  turning  to  the  merits,  we  must  dispense  with  a  procedural  issue.  Belco  never  filed  an  answer  to  the  plain tiffs  fourth amended complaint. The plaintiffs argue that as  a  result,  Belco  has  admitted  all  of  the  allegations  against  it.  We disagree.  The  plaintiffs  filed  their  initial  nine count  complaint  against the three defendants in December 2011. They filed an  8  No. 13 2363  amended complaint shortly afterward. The magistrate judge  ordered the plaintiffs to file a second amended complaint to  cure jurisdictional deficiencies; the plaintiffs obliged in Janu ary  2012.  The  second  amended  complaint  alleged  three  counts  of  breach  of  fiduciary  duty  against  Belco  (one  count  per plaintiff), which are the claims before us here. In March  2012,  Belco  filed  an answer  responding to those counts and  to other parts of the complaint that included information rel evant to its liability.  In  May  2012,  the  magistrate  judge  granted  defendant  ATG s  motion  to  dismiss  the  three  counts  against  it.  The  judge  also  granted  defendant  Belsheim s  motion  to  dismiss  the counts against Belsheim because the plaintiffs had failed  to allege an element crucial to those claims. But the court al lowed  the  plaintiffs  to  replead  the  Belsheim  counts so  the  plaintiffs filed a third amended complaint  in June 2012. The  third  amended  complaint  did  not  amend  the  Belco  counts,  and it added no new allegations relevant to Belco s liability.  But  it  did  mistakenly  include  the  dismissed  counts  against  ATG.  Accordingly,  that  same  month,  the  plaintiffs  filed  a  fourth  amended  complaint  that  properly  excluded  the  ATG  counts, but otherwise made no changes to the third version.  In  March  2013,  Belsheim  and  Belco  filed  a  joint  motion  for summary judgment. At that point, the plaintiffs voluntar ily  dismissed  Belsheim  as  a  defendant.  In  their  response  to  Belco, however, the plaintiffs raised Belco s failure to file an  answer  to  the  fourth  amended  complaint  as  a  defense  to  summary judgment. Belco asked for leave to file the answer.  The magistrate judge granted the request and required Belco  to file its answer by May 16 (three days after the judge s or der). But on May 16 without waiting for Belco s answer to  No. 13 2363  9  come  in the  judge  granted  Belco s  motion  for  summary  judgment in  a memorandum opinion.  Apparently believing  that the judge s action meant that no answer was necessary,  Belco  did  nothing.  The  magistrate  judge  entered  judgment  on May 22, 2013.  Federal  Rule  of  Civil  Procedure  8(b)(6)  holds  that  [a]n  allegation other than one relating to the amount of damag es is admitted if a responsive pleading is required and the  allegation is not denied.  The plaintiffs argue that by opera tion of this rule, the judge should have found that Belco ad mitted  all  of  the  complaint s  allegations  at  the  summary judgment stage.  This argument overreaches. Belco may not have filed an  answer  to  the  plaintiffs   fourth  amended  complaint.  Belco  did,  however,  file  an  answer  to  the  second  amended  com plaint. The third and fourth amended complaints stated the  very  same  allegations  against  Belco  as  the  second  amended  complaint the  only  allegations  that  changed  during  this  time were against other defendants who have since dropped  out of the case. Thus, at the time the judge ruled on Belco s  motion  for  summary  judgment,  the  fourth  amended  com plaint had effectively reverted back to the one that Belco had  already answered.   As support for their argument that Rule 8(b)(6) nonethe less  requires  the  court  to  treat  everything  in  the  fourth  amended  complaint  as  admitted,  the  plaintiffs  invoke  our  decision in Modrowski v. Pigatto, 712 F.3d 1166 (7th Cir. 2013).  It  does  not  help  them.  Modrowski  merely  noted  that  the  de fendants  in  that  case  may  have  admitted  all  of  the  allega tions  against  them  by  not  filing  an  answer  to  the  plaintiff s  amended  complaint  and  filing  a  motion  for  summary  judg 10  No. 13 2363  ment instead. Id. at 1170. But unlike Belco, the Modrowski de fendants never filed a responsive pleading at all. Id. The lan guage in that opinion is inapposite.  As  we  have  emphasized  in  similar  circumstances,  [t]he  Federal Rules reject the approach that pleading is a game of  skill in which one misstep by counsel may be decisive to the  outcome and accept the principle that the purpose of plead ing is to facilitate a proper decision on the merits.  Conley v.  Gibson,  355  U.S.  41,  48  (1957),  quoted  in  Pepper  v.  Vill. of  Oak  Park,  430  F.3d  805,  812  (7th  Cir.  2005)  (granting  summary  judgment against the plaintiff despite the defendant s failure  to  file  an  answer  responding  to  a  new,  related  claim  in  the  plaintiff s amended complaint). The purpose of a responsive  pleading is to put everyone on notice of what the defendant  admits  and  what  it  intends  to  contest.  Belco  undoubtedly  did this, as it had previously answered all of the allegations  against  it.  The  plaintiffs  cannot  claim  that  they  were  preju diced  by  Belco s  oversight;  this  [is]  clearly  a  no  harm,  no  foul situation.  Isby v. Clark, 100 F.3d 502, 504 (7th Cir. 1996)  (finding no abuse of discretion in the district court s not im posing a default judgment against defendants who failed to  file a new answer after the plaintiff amended his complaint).   B. Breach of fiduciary duty  We now proceed to the merits of the plaintiffs  breach of fiduciary duty claim. We review the magistrate judge s grant  of summary judgment de novo. Ellis v. DHL Express Inc., 633  F.3d 522, 525 (7th Cir. 2011).  To succeed on this claim under Illinois law, the plaintiffs  must show that Belco owed them a fiduciary duty, that Belco  breached  this  duty,  and  that  Belco s  breach  proximately  No. 13 2363  11  caused the plaintiffs  injury. Neade v. Portes, 739 N.E.2d 496,  502 (Ill. 2000). If the evidence is undisputed (as it is here), the  determination  of  whether  a  fiduciary  duty  exists  is  a  ques tion of law for the court to decide. Wargel v. First Nat l Bank  of  Harrisburg,  460  N.E.2d  331,  334  (Ill.  App.  Ct.  1984).  The  magistrate  judge  granted  summary  judgment  on  the  basis  that the plaintiffs had not shown that Belco, as the escrowee  for  the  transaction,  owed  them  any  of  the  duties  they  al lege namely,  a  duty  to  communicate  with  the  lenders  be fore  the  closing,  to  ask  for  instructions,  and  to  disclose  any  material information that might cause them to reevaluate the  deal.   In response, the plaintiffs argue that they and Belco were  in a principal agent relationship with respect to the Phase II  loan.  Insisting  that  Belco  admitted   in  the  Agency/Escrow  Disbursement Agreement that it was the plaintiffs  agent for  the transaction, the plaintiffs maintain that Belco owed them  the fiduciary duties that any agent owes to its principal. See,  e.g., Khan v. BDO Seidman, LLP, 948 N.E.2d 132, 156 (Ill. App.  Ct.  2011)  ( [An]  agent  and  principal  are  in  a  fiduciary  rela tionship as a matter of law. ); Moehling v. W. E. O Neil Con str. Co., 170 N.E.2d 100, 107 (Ill. 1960) ( [T]he agent sustains  a position of trust toward his principal, and in all his trans actions affecting the subject of his agency the law dictates he  must act in utmost good faith and must make known to his  principal  all  material  facts  within  his  knowledge  which  in  anyway [sic] affect the transaction and the subject matter of  his agency. ).  We are puzzled by the plaintiffs  understanding that they  and Belco shared a principal agent relationship for the pur pose  of  the  loan  transaction.  As  far  as  we  can  tell,  the  only  12  No. 13 2363  evidence  of  such  a  relationship  is  a  single  statement  in  the  Agency/Escrow Disbursement Agreement that  for the pur poses of this closing  Belco was  acting only as an agent of  the lending institution.  But as the plaintiffs themselves em phasized  in  their  briefing  and  at  oral  argument,  they  never  even saw the Agency/Escrow Disbursement Agreement dur ing the time period at issue, let alone signed it. So the plain tiffs  can  hardly  claim  to  have  expressed  their  agreement  to  Belco s representation through that form.  Perhaps realizing this, the plaintiffs were quick to clarify  that  the  Agency/Escrow  Disbursement  Agreement  did  not  create the principal agency relationship between the parties,  but  merely  served  as  Belco s  admission  of  it.  But  if  the  form  was  not  the  source  of  the  agency,  what  was?  The  plaintiffs  never told us, and we don t see how, on these facts, an agen cy relationship could have formed.  Agency is the fiduciary  relationship that arises when one person (a  principal ) mani fests assent to another person (an  agent ) that the agent shall  act  on  the  principalʹs  behalf  and  subject  to  the  principal s  control, and the agent manifests assent or otherwise consents  so  to  act.   RESTATEMENT  (THIRD)  OF  AGENCY  § 1.01  (2006).  The plaintiffs did not speak to Belco at any time before, dur ing,  or  after  the  transaction s  closing.  (Indeed,  the  lack  of  communication  is  one  of  the  things  they  are  complaining  about.)  That  being  the  case,  the  plaintiffs  certainly  never  manifested their assent to Belco that Belco should represent  their interests in the transaction.  The plaintiffs have a fallback argument. They argue that  under Illinois law, escrowees owe a fiduciary duty to all par ties  to  an  escrow  by  default.  But  the  case  they  cite  for  this  proposition,  International  Capital  Corp.  v.  Moyer,  806  N.E.2d  No. 13 2363  13  1166  (Ill.  App.  Ct.  2004),  states  only  that  [e]scrowees  have  been found to owe a fiduciary duty both to the party making  the deposit and the party for whose benefit it is made.  Id. at 1172  (emphasis added); see also Bescor, 446 N.E.2d at 1213 (same).  The  plaintiffs  never  deposited  any  of  their  loan  funds  with  Belco. All three plaintiffs and Suh directed their collective $3  million  to  Caseyville  before  the  closing  took  place,  and  the  money  was  never  escrowed.  The  only  funds  that  were  es crowed  as  part  of  this  transaction and  thus  controlled  by  Belco were  the  transaction s  settlement  costs.  Because  one  of the Nicholsons  firms provided the funds for these  costs,  the plaintiffs were not  the party making the deposit.  And,  as far as we can tell, the plaintiffs were not the intended ben eficiaries  of  any  of  the  funds  that  Belco  held  in  escrow,  ei ther.  Even if Belco was in some sense an intended beneficiary  of  the  escrowed  settlement  costs,  however,  the  plaintiffs  have not shown that Belco was deficient in its obligations as  an escrow agent. Illinois law holds that  an escrowee, like a  trustee,  owes  a  fiduciary  duty  to  act  only  according  to  the  terms of the escrow instructions.  Bescor, 446 N.E.2d at 1213.  Here, the only  escrow instructions  were those contained in  the  Agency/Escrow  Disbursement  Agreement,  which  told  Belco  to  distribute  the  escrowed  funds  in  accordance  with  the transaction s HUD 1 Settlement Statement. The plaintiffs  do not argue that Belco failed in this regard.   The magistrate judge interpreted Illinois cases like Bescor  to mean that escrowees have but a single obligation: to act in  accordance with the escrow instructions. In other words, the  judge assumed that an escrowee cannot breach its fiduciary  duty to the parties so long as the escrowee does not disobey  14  No. 13 2363  the instructions  explicit terms. We note that another district  court  has  questioned  this  assumption.  See  Home  Loan  Ctr.,  Inc. v. Flanagan, 10 C 6787, 2012 WL 1108132, at *6 (N.D. Ill.  Apr. 2, 2012) (reasoning, in interpreting Illinois law in a neg ligent misrepresentation case, that  [t]he fact that an escrow  agent  must  follow  the  closing  instructions  ¦  does  not  pre clude the existence of duties derived from other sources ).  We need not address that issue of Illinois law here, how ever, because the plaintiffs told us at argument (repeatedly)  that  they  are  not  contesting  the  magistrate  judge s  premise  that  escrowees  have  only  a  limited  duty  to  follow  their  in structions.  Instead,  the  plaintiffs  argue  that  an  escrowee s  duty  to  follow  the  parties   instructions  presupposes  a  duty  to ask for instructions. Thus, in the plaintiffs  view, Belco had  an  obligation  to  contact  the  plaintiffs  before  the  closing  to  find out how the plaintiffs wanted to proceed for instance,  to  ask  whether  the  plaintiffs  still  wanted  to  close  the  deal  even  if  they  would  only  receive  a  junior  mortgage  on  the  Forest  Lakes  property.  But  the  plaintiffs  have  identified  no  Illinois cases holding that a closing agent is under an obliga tion to seek additional instructions from the transacting par ties when  the parties do not see fit to provide them. Again,  Belco  did  not  possess any of the plaintiffs  loan funds. And  Belco  was  not  a  party  to  the  Loan  Agreement.  If  we  hold  that,  as  a  matter  of  law,  Belco  became  responsible  for  the  plaintiffs   interests  under  these  circumstances,  that  ruling  would  surely  destabilize  escrow  transactions;  the  escrow  agent would have no sure way of knowing what responsibil ities it owed to whom.  This  was  an  unusual  transaction.  The  plaintiffs  entered  into a  loan agreement and handed over the cash directly to  No. 13 2363  15  the borrowers without first ensuring that they were actually  getting  what  they  paid  for.  But  Illinois  law  does  not  hold  Belco responsible for the plaintiffs  interests under these cir cumstances.  The judgment is AFFIRMED.