Aeroground, Inc. v. CenterPoint Props. Trust, No. 13-1956 (7th Cir. 2013)

Annotate this Case
Justia Opinion Summary

Menzies, an air cargo handling business, leased CenterPoint’s 185,280-square-foot warehouse near O’Hare Airport. Another tenant used the building to store airplane parts until 2006. Under the lease, Menzies is responsible for repairing the “floor,” while CenterPoint is responsible for repairing the “foundation.” CenterPoint constructed improvements costing $1.4 million, at Menzies’ request, including increasing the number of dock doors from two to 38 and installing 45,000‐pound dock levelers. When Menzies began moving its operations into the building in November 2007, the six‐inch concrete slab did not exhibit any visible damage. By January 2009, the slab had begun to deteriorate. The damage was not consistent with typical wear and tear. The slab could not support Menzies’ equipment. CenterPoint paid $92,000 for repairs, then stopped doing so and did not submit an insurance claim. The slab is so damaged that it must be replaced, at an estimated cost of $966,000 to $1.23 million. Menzies sued CenterPoint for breach and CenterPoint counterclaimed. The district court held that neither party was entitled to recover because the slab had a “dual nature as both floor and foundation,” but “the damage at issue was related to the slab’s function as a floor.” The Seventh Circuit affirmed.

Download PDF
In the United States Court of Appeals For the Seventh Circuit ____________________  No. 13 1956  AEROGROUND, INC.,  d/b/a Menzies Aviation,  Plaintiff Appellant,  v.  CENTERPOINT PROPERTIES TRUST,  Defendant Appellee.  ____________________  Appeal from the United States District Court for the  Northern District of Illinois, Eastern Division.  No. 10-cv-00652 Sharon Johnson Coleman, Judge.  ____________________  ARGUED DECEMBER 4, 2013   DECIDED DECEMBER 23, 2013  ____________________  Before FLAUM, EASTERBROOK, and TINDER, Circuit Judges.  FLAUM,  Circuit  Judge.  In  2007,  two  companies Menzies  and  CenterPoint entered  into  a  ten year  lease  for  a  warehouse  near  O Hare  Airport.  CenterPoint,  the  lessor,  owns  the  warehouse;  Menzies,  the  lessee,  operates  an  air  cargo  handling  business,  which  includes  the  use  of  15,000   and  30,000 pound  forklifts.  It  did  not  take  long  for  these  heavy  forklifts  to  severely  damage  the  concrete  slab  on  2  No. 13 1956  which  the  machines  operated.  The  parties  dispute  who  is  responsible  for  ï¬ xing  the  damage,  at  a  cost  of  about  $1  million. Under the lease, Menzies is responsible for repairing  the warehouse s  ï¬ oor,  while CenterPoint is responsible for  repairing its  foundation.  Menzies sued. After a bench trial,  the  district  court  concluded  that  the  damage  aï¬ ected  only  the  surface  of  the  concrete  slab i.e.,  it  aï¬ ected  the  slab s  function  as  a  ï¬ oor,  not  its  function  as  a  foundation.  Therefore, Menzies was not entitled to recover. We aï¬ rm.  I. Background  Aeroground  Inc.,  which  does  business  as  Menzies  Aviation  ( Menzies ),  operates  an  air  cargo  handling  business.  CenterPoint  Properties  Trust  ( CenterPoint )  is  a  real  estate  investment  trust  that  owns  a  warehouse  near  O Hare  Airport.  The  facility  is  a  single story  structure a  185,280  square foot  warehouse  built  in  1998  or  1999,  plus  a  large  addition  built  in  2007.  Another  company  used  the  building to store airplane parts from 1999 until 2006.  In  February  2007,  Menzies  and  CenterPoint  entered  into  a lease for the building. After a dispute, the parties mutually  terminated  that  lease  and  signed  a  new,  ten year  lease  in  November  2007.  Between  February  and  November,  CenterPoint  constructed  various  improvements  to  the  building,  at  Menzies   request,  including  increasing  the  number of dock doors from two to thirty eight and installing  45,000 pound  dock  levelers.  These  improvements  cost  CenterPoint about $1.4 million.  When  Menzies  began  moving  its  air  cargo  handling  operations into the building in November 2007, the six inch  concrete slab did not exhibit any visible damage. By January  No. 13 1956   3  2009,  the  concrete  slab  had  begun  to  deteriorate.  The  damage cracking,  scaling  of  the  concrete  surface,  and  raveling  along  contraction  joints was  not  consistent  with  typical  wear  and  tear.  The  slab  could  not  support  Menzies   heavy forklifts, which were typical of its field. Menzies told  CenterPoint  about  these  problems  in  January  2009.  CenterPoint  paid  for  some  repairs  (at  a  cost  of  about  $92,000),  but  then  stopped  doing  so.  CenterPoint  did  not  submit  an  insurance  claim.  The  parties  agree  that  the  concrete  slab  is  so  damaged  that  it  must  be  replaced,  at  an  estimated  cost  of  between  $966,000  (the  cost  of  a  new,  identical floor) and $1.23 million (the cost of a new floor that  would permit heavy forklift operation).  As  relevant  here,  Menzies  sued  CenterPoint  for  breach,  and  CenterPoint  counterclaimed.  Both  parties  contended  that the other was responsible for replacing the concrete slab  and  had  breached  the  lease  by  failing  to  replace  the  slab.  After a bench trial, the federal district court held that neither  party  was  entitled  to  recover.  The  court  found  that  the  concrete  slab  had  a  dual  nature  as  both  floor  and  foundation,   but  the  damage  at  issue  was  related  to  the  slab s  function  as  a  floor.   The  damage  was  therefore  Menzies   responsibility  since  Menzies  is  responsible  for  the  floor not CenterPoint s responsibility, which includes the  foundation.   However,  CenterPoint  lost  on  its  counterclaim,  because  the  lease  required  that  it  give  timely  notice  to  Menzies  if  Menzies  allegedly  breached,  and  CenterPoint did not do so. Only Menzies appeals.  II. Discussion  In an appeal from a bench trial, we review for clear error  the district court s findings of fact and its applications of law  4  No. 13 1956  to those findings of fact. Egan Marine Corp. v. Great Am. Ins.  Co. of New York, 665 F.3d 800, 811 (7th Cir. 2011). A finding is  clearly  erroneous  when, even  though  there is evidence to  support it,  the reviewing court on the entire evidence is left  with the definite and firm conviction that a mistake has been  committed.   Winforge,  Inc.  v.  Coachmen  Indus.,  691  F.3d  856,  868  (7th  Cir.  2012)  (quoting  United  States  v.  United  States  Gypsum  Co.,  333  U.S.  364,  395  (1948)).  The  party  alleging  error  bears  the  burden  of  demonstrating  that  particular  factual  findings  were  clearly  erroneous.   Id.  We  review  de  novo  the  district  court s  interpretation  of  a  contract  as  well  as its conclusion that a contract is ambiguous. BKCAP, LLC v.  CAPTEC  Franchise  Trust  2000 1,  572  F.3d  353,  358  (7th  Cir.  2009).  If  we  find  the  contract  ambiguous,  then  the  district  court s  interpretation  is  a  factual  one,  reviewed  for  clear  error. Wikoff v. Vanderveld, 897 F.2d 232, 238 (7th Cir. 1990).  Where, as here, our jurisdiction is based on diversity, the  resolution  of  substantive  issues  is  determined  by  the  applicable state law. LaSalle Nat. Bank v. Serv. Merch. Co., 827  F.2d 74, 78 (7th Cir. 1987). The parties agree that Illinois law  applies.  Under  Illinois  law,  the  interpretation  of  a  lease  is  governed  by  the  rules  which  govern  contracts.   Midland  Mgmt. Co. v. Helgason, 158 Ill. 2d 98, 103 (1994). We therefore  apply  Illinois  principles  of  contract  interpretation.  The  goal  of  contract  interpretation  is  to  ascertain  the  parties   intent,  and  in  so  doing,  we  first  look  to  the  plain  and  ordinary  meaning   of  the  contract  language.  Gallagher  v.  Lenart,  226  Ill.  2d  208,  233  (2007).  We  must  construe  the  contract  as  a  whole, viewing each part in light of the others.  Id. We also  must  seek  to  give  effect  to  each  clause  and  word  used,   without  rendering  any  terms  meaningless.  Hufford  v.  Balk,  113  Ill.  2d  168,  172  (1986).  The  more  specific  provision  of  a  No. 13 1956   5  contract  governs  where  it  arguably  conflicts  with  a  more  general provision. Grevas v. U.S. Fidelity & Guar. Co., 152 Ill.  2d 407, 411 (1992).  A. The terms of the lease  We  begin  by  summarizing  the  lease s  terms.  The  lease  does  not  use  the  term  slab   or  concrete  slab,   nor  does  it  define  floor  or  foundation.  The lease does state that the  permitted uses for the warehouse include air cargo handling  and  storage.  Moreover,  Menzies  agree[d]  to  accept  the  Premises in an absolutely  as is  condition,  and CenterPoint  did  not  make  warranties   as  to  the  premises.  The  lease  defines  Improvements   as  the  existing  building  and  the  building  expansion.  The  lease  divides  responsibility  for  repairs as follows:  Section  7.1.  Tenant s  Obligations.  Except  as  set  forth  in  Section  7.2,  Tenant  assumes  full  and  sole  responsibility  for  the  condition,  operation,  repair,  alteration,  improvement,  replacement, maintenance and management of  the  Premises.  ¦  Except  as  set  forth  in  Section  7.2,  Tenant  shall,  at  its  sole  cost  and  expense,  promptly  perform  all  maintenance  and  promptly  make  all  necessary  repairs  and  replacements,  ordinary  as  well  as  extraordinary,  foreseen  as  well  as  unforeseen,  in and to the Premises and any equipment now  or hereafter located in the Premises, including,  but  not  limited  to,  all  floors,  floor  coverings,  windows, glass, plate glass, ceilings,  ¦ .  6  No. 13 1956  Section  7.2.  Landlord s  Obligations.  ¦ Landlord  shall  maintain,  repair  and  replace  the  roof,  exterior  walls,  foundation  and  structural portions of the Improvements  ¦ and  all exterior portions of the Project.  ¦ Landlord  shall repair and replace the exterior walls, roof  and foundation of the building that is a part of  the  Improvements.  The  cost  of  all  repairs  and  replacements under this Section  ¦ shall be the  sole  responsibility  of  Landlord,  except  to  the  extent such costs arise as a result of any act or  omission of Tenant  ¦ .  Section  9.1.  Restoration.  In  the  event  the  Improvements shall be damaged or destroyed,  in  whole  or  in  part,  Landlord  covenants  and  agrees  that,  unless  otherwise  provided  in  the  Ground Lease, Landlord shall repair, restore or  rebuild  any  such  Improvements  so  damaged,  injured  or  partially  destroyed,  or  erect,  finish  and complete a like building  ¦ .  The  lease  also  requires  that  Menzies  carry  several  types  of  insurance  and  that  CenterPoint  carry  insurance  on  all  Improvements against  ¦ all  ¦ risks of direct physical loss.   To summarize, Section 7.1 makes Menzies responsible for  repairing  all  floors,   while  Section  7.2  (usually)  makes  CenterPoint  responsible  for  repairing  the  foundation.   CenterPoint is also responsible, under Section 9.1, for repairs  or  reconstruction  if  the  building  is  partially  or  totally  damaged.  For  the  reasons  explained  below,  we  agree  with  the  district  court  that  this  lease  is  ambiguous,  and  that  CenterPoint is not responsible for repairing the slab.  No. 13 1956   7  B. Section 7.1 vs. Section 7.2  The  lease  does  not  specifically  define  the  floor  or  the  foundation, nor does it indicate how precisely to distinguish  between  Section  7.1 s  floor  repair  obligations  and  Section  7.2 s  foundation  repair  obligations.  When  we  consider  the  ordinary  meaning  of  the  relevant  terms,  foundation  means  an  underlying  base  or  support;  especially  the  whole  masonry  substructure  of  a  building.   MERRIAM WEBSTER  DICTIONARY  ONLINE,  available  at  http://  merriam  (last  visited  December  19,  2013).  Floor   means  the  level  base  of  a  room ;  the  part  of  a  room on which you stand.  Id.  The  district  court  found  that  the  evidence  established  that  the  concrete  slab  had  a  dual  nature  as  both  floor  and  foundation.   It  functioned  as  a  floor  because  [t]he  slab  is  the surface upon which [Menzies ] operations are conducted,  including  the  movement  of  cargo  loads.   But  Menzies  presented  evidence  that  the  slab  also  has  a  structural  function:  by  connection  to  the  building  walls  through  the  dowel rods, it bears loads transferred from the walls. 1 The  court  found  that  the  damage  at  issue  solely  concerned  the  slab s  function  as  a  floor.   And  in  their  pre lawsuit  communications,  both  parties  repeatedly  referred  to  the                                                    1CenterPoint argues that the slab does not function as a foundation, and  relies  upon  the  trial  testimony  of  the  structural  engineer  who  prepared  the structural drawings for the warehouse. This engineer testified at trial  that  the  concrete  slab  provides  no  vertical  support  for  the  walls or  roof  and  thus  is  not  part  of  the  foundation.  However,  he  said  that  in  some  cases, this type of concrete slab could provide horizontal support. He was  unsure whether it did in this case. Given this uncertainty, we cannot say  that the district court s factual finding was clearly erroneous.  8  No. 13 1956  condition  of  the  floor.   Menzies   letter  to  CenterPoint  had  the  heading,  Floor  Breaking  Up,   and  multiple  Menzies  vice  presidents  referred  to  the  floor   in  their  emails  to  CenterPoint.2 When a contract is ambiguous, it is permissible  to  consider  extrinsic  evidence  such  as  these  pre lawsuit  communications.  See  Gallagher,  226  Ill.  2d  at  233.  Thus,  we  find  that  Section  7.2  (which  makes  CenterPoint  responsible  for  repairing  the  foundation)  is  inapplicable  because  of  the  meaning of the terms in conjunction with the district court s  factual  findings.  The  parties   communications  further  buttress this conclusion.  Menzies  argues  that  the  damage  was  in  fact  to  the  foundation, but the district court found otherwise. Multiple  engineers testified at trial that the  foundation elements  of  the building were a perimeter trench footing set at four feet  below the concrete slab and drilled concrete piers set in the  ground, supporting the columns that hold up the roof. There  is no evidence of damage to these foundation elements. As a  result,  the  court s  determination  is  not  clearly  erroneous  on  this record.  Menzies next contends in its brief that the parties meant  to  allocate  responsibility  to  CenterPoint  for  the  top,  sides,  and  bottom  of  the  building.   This  contention  is  imprecise,  however.  CenterPoint  was  responsible  for  the  outer  shell  of  the  warehouse the  roof,  exterior  walls,  and  foundation                                                   2For example, Aeroground s Senior Vice President, who signed the lease,  wrote in an email to CenterPoint:  We have never seen a floor break up  like  this ;  [t]here  is  obviously  a  flaw  with  the  floor ;  and  they  have  never seen a floor degrade in this manner.  Aeroground s Regional Vice  President similarly wrote in an email,  we cannot accept your request to  take on the costs to any further repairs to the floor.   No. 13 1956   9  while  Menzies  was  responsible  for  the  inner  shell  of  the  warehouse, including the floor and ceiling. Menzies  chosen  term,  bottom,   could  refer  to  either  the  floor  or  the  foundation.  Bottom  is not in the lease, though, and is less  precise  than  the  lease s  terms.  This  argument  asks  us  to  overlook  the  express  terms  of  the  lease  (and  the  district  court s factual findings), and is therefore unpersuasive.  Menzies  also  argues  that  the  district  court  rewrote  the  lease by introducing a  functionality  test to determine what  was  the  floor   and  what  was  the  foundation.   There  are  multiple flaws with Menzies  argument. First, in the district  court,  Menzies  suggested  the  use  of  a  functionality  test  by  arguing that the concrete slab failed in its  ability to provide  support.   The  district  court  adopted  this  analytical  approach, but its use was ultimately to Menzies  detriment.  Second,  the  district  court  confronted  multiple  undefined  terms, and the dictionary definition actually pointed toward  functionality  because  something  is  a  foundation   if  it  provides  support.  In  other  words,  the  district  court s  functionality  test  was  a  means  of  implementing  the  parties   contract, because  the parties  chose  to  use a key  term that  is  defined by its function. Indeed, the district court s analytical  method has further support when one considers other terms  in  these  two  sections  of  the  lease.  Specifically,  as  noted  above,  there  is  a  parallelism  in  this  part  of  the  lease:  one  party  is  responsible  if  there  is  damage  to  the  floor  or  the  ceiling,  while  the  other  is  responsible  if  there  is  damage  to  the  foundation  or  the  roof.  The  parties  intended,  in  most  instances,  for  Menzies  to  take  care  of  the  inside  of  the  building, while CenterPoint was responsible for the outside  and  undergirding  of  the  building.  Since  a  concrete  floor  inside  could  have  weight bearing  potential  (or  be  connected  10  No. 13 1956  to  the  outside),  the  parties   division  of  responsibility  suggested a functional analysis.  Menzies  argues  that  the  concrete  slab  failed  due  to  various  inadequacies  that  are  all  attributable  to  CenterPoint.  CenterPoint responds that it made $1.4 million  in changes to the warehouse, all at Menzies  request, but that  Menzies  failed  to  specify  that  it  needed  a  thicker  concrete  slab even  though  Menzies  inspected  the  warehouse  beforehand and knew the slab s thickness. These arguments  are really about whether the premises were fit for heavy air  cargo handling operations. The district court addressed that  issue,  and  it  is  neither  before  us  on  appeal  nor  relevant  to  any  question  that  is.  Therefore,  we  need  not  address  these  arguments.  C. Section 7.1 vs. Section 9.1  Having  concluded  that  Section  7.2  is  inapplicable,  the  remaining  question  is  whether  Section  7.1  or  Section  9.1  applies.  The  former  would  make  Menzies  responsible  for  floor  repairs,  while  the  latter  renders  CenterPoint  responsible  for  damage.   The  district  court  found  these  sections  apparently  inconsistent,   but  reasoned  that  the  more specific provision (Section 7.1) prevailed over the more  general  one  (Section  9.1).  Because  Section  7.1  left  Menzies  responsible, Menzies could not prevail in its suit.  We agree with the district court s analysis. As noted, the  more  specific  provision  of  a  contract  governs  where  it  arguably conflicts with a more general provision. Grevas, 152  Ill. 2d at 411. As we have explained, where one provision is  general enough to include the specific situation to which the  other  is  confined,  the  specific  provision  will  be  deemed  to  No. 13 1956   11  qualify the more general one, that is, to state an exception to  it.  United Steel, Paper & Forestry, Rubber, Mfg., Energy, Allied  Indus. & Serv. Workers Int l Union v. NLRB, 544 F.3d 841, 859  n.10  (7th  Cir.  2008).  Menzies  embraces  this  principle,  but  argues  that  Section  9.1  is  actually  the  more  specific  provision. This argument is unconvincing, however. Section  9.1  refers  generally  to  damage  or  destruction.  By  contrast,  Section  7.1  refers  to  thirty  specific  parts  of  the  warehouse  that  Menzies  is  responsible  for  maintaining  and  repairing.3  Looking  to  neighboring  sections  of  the  lease  only  strengthens this reading: whereas Section 9.2 refers generally  to the  total or partial demise  of the warehouse, Section 7.2  refers specifically to CenterPoint s responsibility to maintain  and repair the roof, exterior walls, and foundation. See Baker  v. Am.ʹs Mortg. Servicing, Inc., 58 F.3d 321, 327 (7th Cir. 1995)  (term  in  contract  could  be  understood  only  with  reference  to the context in which it appears ) (applying Illinois law).  Menzies  argues  that  CenterPoint  should  pay  for  the  damage  to the concrete slab, and in making this argument,                                                    3Section  7.1  states  in  relevant  part:  Except  as  set  forth  in  Section  7.2,  Tenant  shall,  at  its  sole  cost  and  expense,  promptly  perform  all  maintenance and promptly make all necessary repairs and replacements,  ordinary as well as extraordinary, foreseen as well as unforeseen, in and  to  the  Premises  and  any  equipment  now  or  hereafter  located  in  the  Premises,  including,  but  not  limited  to,  all  floors,  floor  coverings,  windows,  glass,  plate  glass,  ceilings,  skylights,  interior  and  demising  walls,  doors,  electrical  systems,  lighting  fixtures  and  equipment,  plumbing  systems  and  fixture,  sprinkler  systems,  heating,  ventilating  and air conditioning systems, loading docks, areas and doors, rail space  areas,  fences  and  signs,  connections,  pipes,  mains,  water,  sewer  and  connections, and all other fixtures, machinery, apparatus, equipment and  appurtenances now or hereafter belonging to, connected with or used in  conjunction with the Premises. 12  No. 13 1956  Menzies  seeks  to  draw  upon  the  meaning  of  damage   in  Rickher v. Home Depot, Inc., 535 F.3d 661, 667 (7th Cir. 2008).  But Menzies  interpretation would have the effect of reading  several provisions out of the lease entirely. At a minimum, it  would  render  meaningless  Sections  7.1  and  34.15,4  because  CenterPoint  would  need  to  repair  damage,   even  if  Menzies  was  specifically  responsible  for  that  part  of  the  warehouse  (like  the  floor).  If  it  is  possible  to  give  effect  to  each  clause  and  word   of  the  contract,  we  must  do  so.  Hufford,  113  Ill.  2d  at  172.  In  this  case,  another  reading  is  possible, whereby every section retains significant meaning.  Namely,  Section  9.1  provides  that  CenterPoint  is  responsible  if  any  Improvements  are  damaged  or  destroyed, in whole or in part.  Section 9.2 refers to  a total  or  partial  demise,   and  makes  CenterPoint  responsible  for  rebuilding a like building. Demise means to  die.  MERRIAM WEBSTER  DICTIONARY  ONLINE,  available  at  http://  merriam (last visited December 19, 2013). The  coupling  of  Sections  9.1  and  9.2  suggests  that  they  concern  severe  damage the  partial  or  total  destruction  of  the  warehouse  (e.g.,  the  type  of  damage  one  associates  with  a  tornado), not just damage to an aspect of the building (e.g., a  door or the floor). Admittedly, Section 9.1 says  damaged or  destroyed,  in  whole  or  in  part.   (emphasis  added).  We                                                    4Section 34.15 states:  This Lease shall be deemed and construed to be a  net lease  and Tenant agrees to pay all costs and expenses of every kind  and nature whatsoever, ordinary and extraordinary, arising out of or in  connection  with  the  ownership,  maintenance,  repair,  replacement,  use  and  occupancy  of  the  Premises  during  the  Term  of  this  Lease,  which,  except for the execution and delivery hereof, would otherwise have been  payable by Landlord.   No. 13 1956   13  acknowledge  that  our  reading  is  not  the  only  one  possible,  but it gives effect to the parties  terms in the sections at issue  in  this  case,  as  well  as  to  their  contract  as  a  whole.  Our  interpretation  also  accords  with  precedent  by  preserving  independent  meaning  for  each  part  of  the  contract.  Under  our  reading, Menzies is  responsible for the floor  damage  in  this  case,  under  Section  7.1;  CenterPoint  is  responsible  for  damage to the outer shell of the building, under Section 7.2;  and  CenterPoint  is  also  responsible  if  the  building  is  destroyed or severely damaged, under Section 9.1. (We note  that  damage  can  be  severe  and  partial  simultaneously;  a  tornado  could  tear  off  the  roof  and  lead  to  significant  damage, even though the structure remained mostly intact.)  Menzies  next  contends  that  ambiguous  language  is not  sufficient  to  assign  away  the  landlord s  responsibility  for  structural  repairs.   Under  Illinois  law,  landlords  are  presumed  to  be  responsible  for  structural   repairs  to  a  building,  and  contract  provisions  that  shift  such  responsibility  to  tenants  must  be  plainly  discernable.  See  Kaufman v. Shoe Corp. of Am., 24 Ill. App. 2d 431, 436 (1960).  The  district  court  found  that  this  lease  plainly  states  that  the  default  repair  and  replacement  responsibility  lies  with  the  tenant,   and  we  agree.  Cf.  Rexam  Bev.  Can  Co.  v.  Bolger,  620  F.3d  718,  726  (7th  Cir.  2010).  The  fact  that  this  lease  contains  certain  ambiguities  does  not  negate  the  fact  that  it  plainly  shifts  repair  responsibility  to  Menzies.  Under  the  lease,  Menzies  expressly  assumes  full  and  sole  responsibility for the condition, operation, repair, alteration,  improvement,  replacement,  maintenance  and  management  of the Premises,  subject to specific exceptions in Section 7.2.  Menzies   obligations  extend  to  extraordinary   and  unforeseen  repairs and replacements as well. Accordingly,  14  No. 13 1956  the district court s interpretation is not clearly erroneous on  this record.  Menzies  also  argues  that  in  situations  of  ambiguity,  the  lease  must  be  construed  most  strongly   against  the  landlord. NutraSweet Co. v. Am. Nat. Bank & Trust Co. of Chi.,  262 Ill.  App. 3d 688, 695 (1994). However, subsequent cases  suggest  that  this  anti drafter   rule  of  construction  is  (1)  a  rule  of  last  resort,   Alberto Culver  Co.  v.  Aon  Corp.,  351  Ill.  App.  3d  123,  132  (2004),  and  (2)  has  no  application  where  two  sophisticated  business  entities  both  participated  in  drafting the agreement, id. In this case, the parties expressly  agreed  in  Section  34.8  of  the  lease  that  preparing  the  lease  was  a  joint  effort  of  the  parties   and  the  resulting  lease  should  not  be  construed  more  severely  against  one  of  the  parties  than  the  other.   For  these  reasons,  Menzies   argument is unconvincing.  Finally,  Menzies  contends  that  the  parties   insurance  obligations  support  its  interpretation.  Menzies  notes  that,  under  Article  8  of  the  lease,  CenterPoint  must  maintain  insurance on all Improvements for all risks of direct physical  loss,  while  Menzies  is  not  required  to  maintain  such  insurance,  although  it  is  required  to  have  insurance  for  various  other  risks.  As  a  result,  Menzies  claims  that  the  district  court s  interpretation  unfairly  imposes  on  Menzies  an  uninsured  risk  of  loss.   See  Alliance  to  End  Repression  v.  City  of  Chi.,  742  F.2d  1007,  1013  (7th  Cir.  1984)  (en  banc)  ( Suppose that the result of reading a contract in a particular  way  is  that  one  of  the  parties  assumed  enormous  risks  and  got  nothing  in  return;  this  would  argue  against  the  reading. ).  CenterPoint replies that we should read  Articles  7,  8,  and  9  together,  which  is  sensible  because  we  interpret  No. 13 1956   15  the  contract  as  a  whole.  Gallagher,  226  Ill.  2d  at  233.  And  Section  9.2,  entitled  Insurance  Deductible,   discusses  insurance  [i]n the event of either a total or partial demise of  the Improvements.  This section informs our reading of the  neighboring  provisions  and  supports  the  interpretation  suggested  above,  under  which  CenterPoint  is  responsible  for and  insured  for severe  damage.  Accordingly,  we  are  unpersuaded by Menzies  insurance related contention.   We  therefore  conclude  that  the  specific  provision  that  makes  Menzies  responsible  for  repairing  or  replacing  the  floor,  Section  7.1,  prevails  over  the  general  provision  that  makes  CenterPoint  responsible  for  rebuilding  if  there  is  damage or destruction, Section 9.1.  III. Conclusion  For the foregoing reasons, we AFFIRM.