Centerpoint Energy Servs., Inc. v. WR Prop. Mgmt., LLC, No. 13-1807 (7th Cir. 2014)

Annotate this Case
Justia Opinion Summary

The Halims own named WR Property Management. The company’s predecessor had contracted to buy natural gas from CES for the Halims’s 41 Chicago-area rental properties. CES delivered, but the company stopped paying and owed about $1.2 million when CES cut off service and filed suit. An Illinois court awarded $1.7 million, including interest and attorney fees. The company did not pay; the Halims had transferred all of its assets to WR. CES filed a diversity suit under the Illinois Fraudulent Transfer Act. The district court granted CES summary judgment and entered a final judgment for $2.7 million on fraudulent‐conveyance and successor‐liability claims. The Seventh Circuit affirmed, stating: “If the Halims are wise, they will start heeding the adage: if you’re in a hole, stop digging.”

Download PDF
In the United States Court of Appeals For the Seventh Circuit ____________________  Nos. 13 1797, 13 1807  CENTERPOINT ENERGY SERVICES, INC.,  Plaintiff Appellee,  v.  CAMEEL HALIM, et al.,  Defendants Appellants.  ____________________  Appeals from the United States District Court for the  Northern District of Illinois, Eastern Division.  No. 10 C 2121   Virginia M. Kendall, Judge.  ____________________  ARGUED JANUARY 23, 2014   DECIDED FEBRUARY 18, 2014  ____________________  Before  POSNER  and  RIPPLE,  Circuit  Judges,  and  GILBERT,  District Judge.*  POSNER, Circuit Judge. This is a diversity suit charging vi olations  of  740  ILCS  §§ 160/1 et  seq., Illinois s  version of  the  Uniform  Fraudulent  Transfer  Act,  and  of  the  Illinois  com mon law of successor and alter ego liability. The plaintiff is a  gas company that the parties refer to as CES. The defendants  * Of the Southern District of Illinois, sitting by designation. 2  Nos. 13 1797, 13 1807  are a married couple named Halim (and the Halims  person al trusts, which need not be discussed separately, however)  and a company they wholly own named WR Property Man agement,  LLC.  The  district  court  granted  summary  judg ment  in  favor  of  CES  and  entered  a  final  judgment  for  $2.7  million  (we  round  all  dollar  figures  to  the  nearest  hundred  thousand), which includes interest and attorneys  fees along  with damages.  In  the  fall  of  2006  Wilmette  Real  Estate  &  Management  Co., LLC, another company wholly owned by the Halims (in  fact  WR s  predecessor,  as  we ll  see),  had  contracted  with  CES  to  buy  natural  gas  from  it.  The  Halims  owned,  among  other  assets,  41  rental  properties  in  the  Chicago  area.  Wil mette  was  the  manager  and  lessor  of  these  properties,  and  was  responsible  for  supplying  gas  to  them.  CES  delivered  gas  to  the  properties  pursuant  to  the  contract,  but  in  No vember 2007 Wilmette stopped paying it. Between then and  March  1,  2008,  when  CES  finally  cut  off  service,  Wilmette  racked up $1.2 million in gas bills, which it refused to pay.  CES  sued  Wilmette  in  Illinois  state  court  for  breach  of  contract.  The  court  granted  summary  judgment  in  favor  of  CES and in December 2009 entered a final judgment for $1.7  million,  affirmed  in  Centerpoint  Energy  Services,  Inc.  v.  Wil mette  Real  Estate  &  Management  Co.,  2010  WL  9922947  (Ill.  App.  Sept.  14,  2010).  The  difference  between  the  amount  of  the judgment and the $1.2 million in unpaid gas bills repre sented  interest  and  attorneys   fees.  The  contract  had  re quired  Wilmette,  should  it  be  delinquent  in  paying  CES s  invoices,  to  compensate  CES  for  all  costs  and  expenses  in curred  by  [CES]  (including  reasonable  attorney  fees)  to  col lect amounts due and owing  under the contract, and to pay  Nos. 13 1797, 13 1807  3  interest on the unpaid balance at an uncompounded rate of  1.5 percent per month (18 percent per year).   Wilmette paid no part of the judgment. For by this time it  was  a  shell,  though  it  had  not  been  dissolved.  In  July  2008,  just  three  weeks  after  CES  had  filed  suit,  the  Halims  had  transferred all of Wilmette s financial and other assets, along  with  all  of  its  contracts  and  employees,  to  a  new  company,  defendant  WR  Property  Management,  LLC,  also  wholly  owned by the Halims, as we noted. Even before the transfer  to WR  the  Halims  had taken  steps to prevent the judgment  against  Wilmette  from  being  paid.  Wilmette  had  billed  the  lessees  of  the  properties  it  managed  for  the  gas  that  it  had  bought  from  CES  and  delivered  to  the  lessees.  And  the  les sees had paid $1.2 million. The Halims caused Wilmette to  transfer  that  money  to  them  rather  than  use  it  to  honor  its  contractual obligation to CES.  In April 2010, some four months after the entry of judg ment in the state court case, CES, unable to collect the judg ment,  sued  the  Halims  and  WR  in  federal  court,  alleging  fraudulent  conveyance  of  Wilmette s  assets  to  the  Halims  and WR in violation of the Fraudulent Transfer Act; succes sor liability (of WR as successor to Wilmette); and alter ego  liability the Halims were the alter ego of Wilmette and lia ble therefore for its debts regardless of any fraudulent trans fers. The district judge granted summary judgment for CES  on  the  fraudulent conveyance  and  successor liability  claims  and having done so dismissed the alter ego charge as moot.  She entered a final judgment against the Halims and WR for  $2.7 million the amount of the unpaid state court judgment  against Wilmette, plus post judgment interest from the date  4  Nos. 13 1797, 13 1807  of  that  judgment  at  an  annual  rate  of  9  percent  and  attor neys  fees incurred by CES in the district court proceeding.  The Fraudulent Transfer Act punishes two types of fraud  on a creditor. The first ( actual fraud ) is a transfer of assets  with  actual  intent  to  hinder,  delay,  or  defraud  any  credi tor.  740 ILCS 160/5(a)(1). The second ( constructive fraud )  is a transfer of assets  without receiving a reasonably equiv alent value in exchange for the transfer or obligation, and the  debtor  ¦  intended  to  incur,  or  believed  or  reasonably  should have believed that he would incur, debts beyond his  ability to pay as they  became  due.  740 ILCS 160/5(a)(2)(B).  The subjective element ( actual intent ) makes the first type  of fraudulent conveyance more difficult to prove, and while  CES  alleged  both  types,  it  based  its  motion  for  summary  judgment (which the district judge granted) on the second. It  argued successfully that the Halims had caused Wilmette to  transfer  all  its  assets  to  them  and  WR,  leaving  Wilmette which received nothing in return unable to pay its debt to  CES.  The defendants argue that the assets transferred by Wil mette belonged  not to it but  to  the Halims personally, their  personal  assets  being  commingled  in  Wilmette s  bank  ac counts  with  Wilmette s  own  assets.  But  what  the  evidence  showed was different that the Halims managed Wilmette s  finances in such a way that the company would have a  zero  balance   so  that  creditors  could  not  collect  a  judgment  against it. If it incurred a debt that the Halims wanted paid,  for example a  debt  to  a contractor who did work on  one  of  their  properties,  the  Halims  would  deposit  money  in  Wil mette s  bank  account  to  enable Wilmette  to  pay  the  debt.  If  there was money left over after the debt was paid, or when  Nos. 13 1797, 13 1807  5  Wilmette received rental or other money, the Halims would  cause Wilmette to transfer the money to them for deposit in  their  personal  bank  accounts,  leaving  Wilmette  with  a  zero  balance.  Between  2005  and  2008  Wilmette  transferred  $10.9  mil lion to the Halims. They say that rather than being intended  to  evade  the  judgment  the  transfer  was  repayment  of  loans  that the Halims had made to Wilmette. But there are no loan  documents.  They  say  they  deposited  $26  million  in  Wil mette s account during this period, but there is no documen tation of that either. The absence of documentation supports  CES s  claim  of  alter  ego  liability;  Wilmette  was  the  Halims   piggy bank. If, moreover, they provided Wilmette with a net  capital infusion of $15.1 million ($26 million   $10.9 million),  what happened to that money? Wilmette reported a net loss  during  the  three year  period  of  the  supposed  transfers  to  and  from  the  Halims.  They  do  not  explain  where  the  $15.1  million went.  And  lest  CES  find  anything  in  Wilmette s  bank  accounts  or other assets to levy on in satisfaction of a judgment in the  breach of contract suit, remember that shortly after that suit  was filed the Halims had emptied all of Wilmette s remain ing assets (having already transferred to their personal bank  accounts  the  $1.2  million  that  Wilmette  had  obtained  from  the resale of CES s gas to its lessees) into their newly created,  wholly owned company WR.  So CES proved constructive fraud. It also proved succes sor liability. Under Illinois law, the purchase even of a com pany s entire assets ordinarily does not cause the purchaser  to assume the company s liabilities. But there are exceptions,  of  which  the  most  common  and  obvious  is  if  the  purchaser  6  Nos. 13 1797, 13 1807  expressly  assumes  those  liabilities.  Vernon  v.  Schuster,  688  N.E.2d 1172, 1175 76 (Ill. 1997); Diguilio v. Goss International  Corp., 906 N.E.2d 1268, 1275 76 (Ill. App. 2009). Wilmette did  that, assigning to WR  all its rights and obligations as manag ing agent for the properties  (emphasis added) obligations  that  included  Wilmette s  debt  to  CES.  The  defendants  have  conceded  as  they  must  that  WR  is  Wilmette s  successor.  So  WR  is  liable  for  Wilmette s  debt  but  so  are  the  Halims  for  having caused Wilmette to transfer to them the $1.2 million  that Wilmette owed CES, an action that in combination with  the transfer of Wilmette s remaining assets to WR also en gineered  by  the  Halims rendered  Wilmette  unable  to  pay  any part of the gas bill, let alone the state court judgment.  There is no more need for us than there was for the dis trict  judge  to  address  CES s  third  claim  for  relief that  the  Halims are the alter ego of Wilmette and WR. But we don t  want to leave the impression that it is a negligible claim; it is  a  strong  claim.  The  Halims  commingled  Wilmette s  assets  with their  personal assets,  failing as we  saw earlier to  com ply with the formalities that would have provided documen tary  evidence  of  an  allocation  of  assets  between  them  and  Wilmette. And now they are doing the  same with  WR s as sets. They began in April 2011 to drain WR s assets into yet  another  company  of  their  creation,  CH  Ventures,  LLC,  and  the  process  is,  it  appears,  now  complete,  leaving  WR  the  same  kind  of  empty  shell  as  Wilmette.  (The  Contact  Us   page  on  CH  Venture s  website  lists  the  company s  name  as  WR  Property  Management,  LLC.   www.chven (visited Feb. 18, 2014).) So entwined  are  the  Halims  and  WR  that  it  was  a  violation  of  Fed.  R.  App.  P.  32(a)(7)(B)  for  the  Halims,  and  WR,  to  file  separate  Nos. 13 1797, 13 1807  7  opening and reply briefs, the combined length of which vio lates the word limits in that rule.  If the Halims are wise, they will start heeding the adage:  if you re in a hole, stop digging.  We  need  to  discuss  two  more  issues.  735  ILCS  5/2 1303  provides that  judgments recovered in any court shall draw  interest  at  the  rate  of  9%  per  annum  from  the  date  of  the  judgment  until  satisfied.   The  district  court  ruled  that  CES  was  entitled  to  such  interest  beginning  on  the  date  of  the  state  court  judgment.  Relying  on  language  in  the  gas  con tract, CES had asked for interest at the rate of 18 percent ra ther  than  9  percent,  but  the  district  court  ruled  that  under  Illinois  law the terms of a contract sued upon  merge  into  the  final  judgment  in  a  suit  on  the  contract,  thus  limiting  a  prevailing plaintiff to the relief granted in the judgment. Do err v. Schmitt, 31 N.E.2d 971, 972 (Ill. 1941); Bank of Pawnee v.  Joslin,  521  N.E.2d  1177,  1186 87  (Ill.  App.  1988);  U.S.  Mort gage  Co.  v.  Sperry,  138  U.S.  313,  352  (1891)  (Illinois  law).  To  allow a fresh suit would be in effect to allow the reopening  of  a  suit  that  had  been  closed  by  the  entry  of  a  final  judg ment. The state court judgment for CES had made no provi sion for interest, so CES s claim to 18 percent interest rested  entirely on the language of the contract, and the contract suit  could  not  be  reopened  to  correct  that  omission  from  the  judgment.  But as a consolation prize the district court awarded CES  statutory post judgment interest dating from the entry of the  final  judgment  in  the  state  court  case.  In  effect  the  district  court  said  to  CES:  I  can t  give  you  18  percent,  but  you re  entitled by Illinois law to 9 percent, so I ll give you that.   8  Nos. 13 1797, 13 1807  The  defendants challenge this ruling on  the ground that  CES  hadn t  proposed  9  percent  as  an  alternative  rate  of  in terest  to  which  it  might  be  entitled.  Actually  CES  had  pro posed  the  9 percent  alternative,  in  its  petition  for  fees  and  interest.  And  in  any  event  both  the  imposition  of  post judgment interest and the 9 percent rate are required by the  Illinois statute. 735 ILCS 5/2 1303; Niemeyer v. Wendy s Inter national,  Inc.,  782  N.E.2d  774,  777  (Ill.  App.  2002);  Houben  v.  Telular Corp., 309 F.3d 1028, 1039 (7th Cir. 2002) (Illinois law).  No proposal, no contractual provision, is required.  Last is the question of attorneys  fees incurred by CES in  the  current  litigation.  The  contract  language  quoted  at  the  beginning  of  this  opinion,  which  makes  Wilmette  (and  de rivatively  the  Halims  and  WR)  liable  for  all  costs  and  ex penses  incurred  by  [CES]  (including  reasonable  attorney  fees) to collect amounts due and owing,  is broad enough to  embrace the expenses incurred by CES in this suit a suit to  collect  amounts  owed  CES  by  virtue  of  Wilmette s  breach.  But the defendants argue that the right conferred by the con tractual language is extinguished by the merger rule already  mentioned,  and  that  therefore  CES  should  have  asked  the  state  court  to  include  in  its  judgment  an  order  that  the  de fendants pay attorneys  fees incurred in any subsequent suit  by CES to enforce the judgment, such as the present suit.  Not so. Illinois law does not merge a contractual right to  attorneys  fees into a judgment when the fees are  ancillary  to  the  primary  cause  of  action,   Stein  v.  Spainhour,  553  N.E.2d 73, 76 (Ill. App. 1990); see also Lowrance v. Hacker, 966  F.2d  1153,  1157 58  (7th  Cir.  1992)  (Illinois  law),  and  the  at torneys   fees  incurred  by  CES  to  enforce  the  state  court  judgment  in  a  separate  proceeding  in  a  different  court  sys Nos. 13 1797, 13 1807  9  tem  were  ancillary  to  the  fees  incurred  in  the  primary  pro ceeding,  which was the  state court  case  that established the  defendants  breach of the gas contract.  Merger  would  encourage  the  kind  of  contumacy  dis played  by  the  Halims  in  this  case,  because  by  voiding  the  attorneys  fees provision in the gas contract it would reduce  the  cost  to  them  of  unlawfully  resisting  efforts  to  collect  a  judgment awarded against them and upheld on appeal. And  the prospect of merger would give the creditor an incentive  to ask the court in his collection suit (CES s state court suit)  either  to  leave  the  judgment  open  to  allow  an  additional  award  of  fees  should  the  creditor  have  to  bring  a  separate  suit to enforce the judgment, or to award the creditor some  rough estimate of what the future collection costs would be  likely  to  be.  Neither  is  a  satisfactory  solution  to  problems  created by a merger rule. Moorhead v. Dodd, 265 S.W.3d 201,  204 05 (Ky. 2008).  The defendants  make  a number of other arguments,  but  they  are  makeweights,  repetitive,  or  frivolous,  and  do  not  merit discussion, with one minor exception. The defendants  are  correct  that  the  postjudgment  interest  rate  applicable  to  the  judgment  entered  by  the  district  court  (as  distinct  from  the  earlier  state court judgment) is  0.14  percent  per  annum,  not the 0.15 percent that the district court awarded. 28 U.S.C.  §  1961(a).  This  works  out  to  a  difference  of  about  $270  a  year on  a  judgment  of  $2.7  million.  Nevertheless  the  de fendants are entitled to the correction, and we direct the dis trict judge to make it.  With  that  minor  modification,  the  judgment  of  the  dis trict court is AFFIRMED. 

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.