USA v. Norton Helton, No. 12-1207 (7th Cir. 2013)

 Annotate this Case
Download PDF
In the United States Court of Appeals For the Seventh Circuit ____________________  Nos. 11 3240, 12 1207, & 12 1295  UNITED STATES OF AMERICA,  Plaintiff Appellee,  v.  CHARLES WHITE, NORTON HELTON, AND FELICIA FORD,  Defendants Appellants.  ____________________  Appeals from the United States District Court for the  Northern District of Illinois, Eastern Division.  No. 06 CR 763   Samuel Der Yeghiayan, Judge.  ____________________  ARGUED SEPTEMBER 20, 2013   DECIDED DECEMBER 13, 2013   ____________________  Before WOOD, Chief Judge, and FLAUM and BAUER, Circuit  Judges.  FLAUM,  Circuit  Judge.  Charles  White,  Felicia  Ford,  and  Norton Helton were three players in a major mortgage fraud  scheme.  Charles  White  was  the  scheme s  mastermind  and  principal.  Through  fraudulent  mortgage  loan  applications,  he obtained financing for straw purchasers to buy properties  from homeowners on the brink of foreclosure. Unbeknownst  to the owners, White s goal was not to save their homes, but  2  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  instead  to  strip  the  properties  of  their  equity  for  his  own  gain.  Felicia  Ford  was  the  closing  agent.  Though  she  was  supposed to act as the lender s representative in the transac tions,  she  instead  fabricated  official  documents  to  facilitate  White s scheme. Norton Helton was the attorney. At White s  behest,  Helton  represented   the  homeowners  during  the  closings that  is,  he  falsely  assured  clients  that  everything  was in order while pocketing legal fees paid out of the equi ty proceeds. Helton also orchestrated the scheme s cover up  by  representing  the  homeowners  in  their  subsequent  bank ruptcy  filings.  All  three  players  were  convicted  of  multiple  counts  of  wire  fraud  for  their  participation  in  the  scheme;  Helton  was  also  convicted  of  bankruptcy  fraud.  The  three  defendants now appeal a multitude of substantive and pro cedural issues stemming from their trial and, in White s case,  his sentence. We affirm on all issues.   I. Background  Defendant  White  owned  and  operated  Eyes  Have  Not  Seen  ( EHNS ),  a  company  that  offered  a  mortgage  bailout   program  to  insolvent  homeowners  in  the  Chicago  area.1 EHNS told these homeowners that they could stave off  foreclosure by transferring their homes to EHNS  investors   for  a  one year  period.  EHNS  represented  that  the  investors  would  pay  the  property s  mortgage;  the  owners  could  then  continue to live in their home, take the year to improve their  financial  health,  and  reassume  their  mortgage  obligation  at                                                    1 The company s name references 1 Corinthians 2:9:  But as it is written,  Eye hath not seen, nor ear heard, neither have entered into the heart of  man, the things which God hath prepared for them that love him.    Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  3 the program s conclusion. In reality, however, EHNS inves tors  would  take  title  to  the  home  outright.  White  would  pressure  EHNS s  appraisers  to  assess  the  properties  at  amounts higher than their actual value. Then, EHNS would  strip  both  the  available  and  manufactured  equity  from  the  property  in  the  form  of  transaction  fees.  The  clients  almost  always  were  unable  to  buy  back  their  homes  at  the  conclu sion of the one year program. Eventually, lenders foreclosed  on many of the properties.   EHNS  advertised  on  gospel  radio  stations  and  solicited  clients through public foreclosure lists. Many clients testified  that they did not fully understand the transactions they were  participating  in.  White  and  EHNS  employees  often  did  not  explain that the homeowners would actually sell their prop erties  to  a  third  party.  Instead,  clients  were  told  that  they  would  be  temporarily  transferring   their  homes  in  a  way  that  would  preserve  their  ownership  rights,  or  that  they  would co own the property with the investor.   White and EHNS employees recruited the investors i.e.,  the straw purchasers by paying them an amount per trans action.  Sometimes,  they  used  a  client s  family  member  in stead.  White  was  responsible  for  obtaining  the  requisite  mortgage  financing  for  the  property s  purchase.  He  accom plished  this  by  submitting  fraudulent  loan  applications  to  lenders.  White s  common  tactics  included  lying  about  the  investor s  employment  history  (usually  by  stating  that  the  investor  was  employed  by  EHNS  or  another  of  White s  companies), inflating the investor s assets, and including in correct  bank  account  information.  White  also  falsely  repre sented to the lenders that the investors planned to live in the  property.  To  conceal  his  role  in  these  applications,  White  4  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  would prepare and submit applications under several differ ent aliases.   Once  the  lenders  gave  the  loans  preliminary  approval,  they  wired  the  loan  funds  to  an  escrow  account  at  Title  Zone,  L.L.C.  White  had  helped  create  Title  Zone,  and  the  company s  Chicago  branch  shared  an  office  suite  with  EHNS.  Defendant  Ford  was  a  closing  agent  at  Title  Zone  who had been hired on White s recommendation. Ford per formed  many  of  EHNS s  transactions.  As  a  closer,  Ford  served as a representative for the mortgage lender. Ford was  supposed  to  follow  the  lender s  closing  instructions,  ensure  that all of the lender s conditions were met, and submit the  required  documents  to  the  lender  for  approval.  Only  then  would  the  lender  authorize  release  of  the  loan  funds  from  the escrow account, which Ford could then distribute to the  parties.   Ford used her position to contribute to the scheme s suc cess in several ways. For one, Ford (or her assistant) would  prepare  two  versions  of  the  required  HUD 1  settlement  statements:  a  version  to  be  submitted  to  the  lenders,  and  a  version  for  the  transacting  parties.  The  version  for  the  homeowners  and  investors  would  contain  true  information  about  the  amount  of  EHNS s  fees.  The  version  that  Ford  submitted  to  the  lenders,  however,  omitted  these  fees.  In  addition,  Ford  would  accept  a  cashier s  check  for  the  mort gage s  down  payment  from  White despite  her  knowledge  that  White  was  not  the  purchaser.  Ford  would  nonetheless  represent to the lender that the investor had been the one to  provide  the  funds.  And  in  some  transactions,  Ford  would  arrange for EHNS to receive the loan proceeds before White  made the down payment. Ford (or her assistant) would cre Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  5 ate  what  looked  like  a  photocopied  image  of  the  investor s  down payment check by cutting and pasting the information  for the current transaction onto an image of a cashier s check  from  a  previous  transaction.  Ford  would  fax  the  fabricated  check image to the lender to get the bank to release the loan  funds,  but  she  would  delay  sending  the  actual  check.  This  allowed White to subsequently draw upon the loan funds to  cover  the  down  payment.  For  her  services,  Ford  received  kickbacks  from  White  and  EHNS  in  the  form  of  bonuses   and other payments.   Then  there  was  defendant  Helton.  EHNS  clients  were  told that Helton,  a real  estate  attorney, would be  present at  the  transaction s  closing  to  represent  them.  Usually  the  cli ents  would  not  meet  Helton  before  the  day  of  the  closing.  When  clients  asked  questions,  Helton  described  the  mort gage  bailout  program  in  the  same  terms  as  EHNS that  is,  he  did  not  tell  the  homeowners  that  they  were  selling  their  home outright. He would also assure hesitant clients and in vestors of the paperwork s accuracy, and on at least one oc casion  he  discouraged  a  homeowner  from  reading  the  doc uments herself.   Clients  were  told  that  EHNS  would  use  the  loan  pro ceeds  to  pay  their  mortgage  for  a  year.  EHNS  usually  ful filled  this  promise,  but  White  withdrew  more  equity  from  the  sale  than  was  necessary  to  cover  the  mortgage  and  EHNS s costs. In fact, EHNS usually took all of the available  equity in the form of large fees for EHNS, for White s loan  officer commissions, and for Helton s legal services. The cli ents were often unaware that EHNS was taking these fees.   Next came the bankruptcy filings. White and EHNS em ployees told clients that they needed to improve their credit  6  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  so  that  they  could  reassume  their  mortgages  at  the  pro gram s conclusion. They referred clients to Helton, who told  them  that  they  could  restore  their  financial  health  by  filing  for  Chapter  7  bankruptcy;  sometimes  he  pressured  them  to  do  so.  During  his  clients   bankruptcy  proceedings,  Helton  took  steps  to  prevent  the  trustee,  their  creditors,  and  the  court  from  discovering  that  the  debtors  had  recently  sold  their homes through the bailout program. When Helton and  his  staff  filed  petitions  and  asset  schedules  on  behalf  of  cli ents,  they  omitted  any  reference  to  the  EHNS  sales  or  the  properties in question even when Helton had been person ally  present  at  the  property s  sale.  Helton  also  coached  his  clients before their § 341 meetings of the creditors to tell the  trustee that the client had never owned real estate, or else to  say that the client lost the property in foreclosure. When his  clients followed his instructions and lied, Helton did not cor rect the false representation. When one client told the trustee  the truth about having recently owned property, Helton be came  angry  with  her.  And  when  a  trustee  did  learn  of  a  debtor s recent EHNS transaction, Helton lied and said that  he was personally unfamiliar with the program.   Helton  also  carried  out  a  side  scheme  using  his  own  mortgage  bailout   company,  Diamond  Management.  Hel ton employed virtually the same tactics as White and EHNS:  he  recruited  straw  purchasers,  he  provided  the  down  pay ment checks himself, he used Ford and Title Zone s services  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  7 at  the  closings,  and  he  encouraged  his  clients  to  file  for  Chapter 7 bankruptcy afterward.2  Eventually,  the  authorities  caught  on,  and  Helton  was  charged with bankruptcy fraud. This led to the unraveling of  the whole EHNS scheme. The federal grand jury returned a  fourth  superseding  indictment  in  March  2010  charging  White, Ford, and Helton with multiple counts of wire fraud  in  violation  of  18  U.S.C.  § 1343,  and  Helton  with  multiple  counts of bankruptcy fraud in violation of 18 U.S.C. § 157.   The three defendants went to trial that year. (We will re lay  additional  background  regarding  the  events  at  trial  in  our  discussion of each claim of error.) White  was convicted  of  seven  counts  of  wire  fraud.  Ford  was  convicted  of  five  counts  of  wire  fraud  and  acquitted  on  two  counts.  Helton  was convicted of three counts of wire fraud and eight counts  of  bankruptcy  fraud.  Helton  and  Ford  filed  motions  for  ac quittal, and all three defendants moved for a new trial. The  district court denied all motions, and sentenced White to 266  months imprisonment, Helton to 180 months, and Ford to 48  months.   This appeal followed.                                                      2 One of Helton s three wire fraud counts concerns a Diamond Manage ment transaction; the other two counts arose out of Helton s involvement  with EHNS transactions.  8  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  II. Discussion  Once  we  pool  the  three  defendants   arguments,  they  have  offered  nearly  a  dozen  distinct  grounds  for  reversal.3  So we have a lot of ground to cover. We will first dispose of  Ford and  Helton s  sufficiency arguments, and then  proceed  with all three defendants  claims of error in roughly the or der in which the issues arose during trial and sentencing.   A. Sufficiency of the evidence against Ford  First,  Ford  challenges  her  wire  fraud  conviction.  We  re view the district court s denial of Ford s motion for acquittal  de novo. United States v. Boender, 649 F.3d 650, 654 (7th Cir.  2011).  Nonetheless,  in  considering  sufficiency of the evidence challenges, we  view the evidence in the light most  favorable  to  the  prosecution,   and  then  ask  whether  any  rational trier of fact could have found the essential elements  of a crime beyond a reasonable doubt.  Id. Here, we answer  that question in the affirmative.   Ford  contests  her  conviction  on  the  theory  that  the  fraudulent  transactions  were  always  completed  before  she  became  involved.  She  argues  that  the  relevant  wire  trans missions i.e., the transfers of the loan funds from the mort gage lender to the escrow account at Title Zone always oc curred  before  the  closings.  At  the  time  of  the  closing,  she  maintains, the lender had already approved the loan on the                                                    3 We asked the defendants to avoid redundancy in their briefing by join ing each other s arguments, and they obliged. As we ultimately find no  grounds for reversal, we see no need to specify which defendant adopt ed which argument.  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  9 basis of White s fraudulent mortgage application. Thus, once  the wire transfers took place, the scheme was complete; Ford  says  her  contributions  during  the  closings  consisted  of  en tirely separate conduct dealing only with the scheme s  pro ceeds.   But  Ford s  understanding  of  wire  fraud  is  mistaken.  To  establish  a  violation  of  18  U.S.C.  §  1343,  the  government  must  prove  that  Ford  participated  in  a  scheme  to  defraud,  that she intended to defraud, and that an interstate wire was  used  in  furtherance  of  the  scheme  that  she  participated  in.  See  United  States  v.  Powell,  576  F.3d  482,  490  (7th  Cir.  2009).  There  is  no  requirement  that  Ford  personally  cause  the  use  of the wire. United States v. Turner, 551 F.3d 657, 666 (7th Cir.  2008).  Rather,  the  third  element  of  wire  fraud  is  met  if  the  use of a wire  will follow in the ordinary course of business,  or where such use can reasonably be foreseen, even though  not  actually  intended.   Id.  (quoting  Pereira  v.  United  States,  347  U.S.  1,  8 9  (1954)).  The  jury  could  easily  conclude  that  Ford,  an  experienced  closing  agent  for  a  title  company,  would  be  aware  that  wire  transfers  would  routinely  take  place in a scheme involving loaned funds. Cf. United States v.  Sheneman,  682  F.3d  623,  630  (7th  Cir.  2012)  (finding  it  well  within  reason  for  the  jury  to  conclude  that  [the  defendant],  given  his  involvement  in  the  real  estate  market,  could  rea sonably foresee that lending banks would use wire transfers  to transmit loan proceeds in the course of real estate transac tions ).  Moreover,  the  timing  of  the  wire  transfer  does  not  de termine the scheme s end point. The transfer is merely a ju risdictional prerequisite for the federal statute s application.  For that reason, the transfer need not be the scheme s objec 10  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  tive; it need only be  a step in [the] plot.  Schmuck v. United  States,  489  U.S.  705,  710 11  (1989)  (alteration  in  original).4  Here, the transfer of the loan funds from the mortgage lend er  to  Title  Zone  was  just  an  intermediate  step the  EHNS  scheme was not complete until the defendants had the pro ceeds  in  their  pockets.  For  this  to  happen,  EHNS  needed  Ford  to  act  as  the  closing  agent  and  submit  the  proper  (or  rather,  improper)  documentation  to  the  lender.  Only  once  the lender was satisfied that everything was in order would  it authorize the release of the funds from the escrow account,  and only then could White and Helton enjoy the equity pay outs that Ford distributed to them. Ford s contributions dur ing  the  closings her  drafting  the  false  HUD 1  settlement  statements, her failure to tell the lenders that the buyer was  not the  one providing the down  payment, and her fabricat ing the cut and pasted cashier s checks were integral to the  scheme s success. The fact that these contributions happened  to take place after the wire transfer is immaterial to her cul pability.  The  government  established  that  Ford  was  an  integral  participant in a scheme to defraud in which the use of a wire  was foreseeable. Accordingly, her challenge to the sufficien cy of the evidence fails.                                                     4  Though  we  are  discussing  wire  fraud,  we  may  draw  upon  reasoning  from  mail  fraud  cases,  as  cases  construing  the  mail  fraud  statute  [18  U.S.C. § 1341] are applicable to the wire fraud statute [18 U.S.C. § 1343].   United States v. Gimbel, 830 F.2d 621, 627 (7th Cir. 1987).  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  11 B. Sufficiency of the evidence against Helton  1. Wire fraud  Helton challenges his wire fraud convictions on the theo ry that there was insufficient evidence supporting his intent  to defraud.  Intent to defraud requires a wilful act by the de fendant  with  the  specific  intent  to  deceive  or  cheat,  usually  for  the  purpose  of  getting  financial  gain  for  one s  self  or  causing financial loss to another.  United States v. Britton, 289  F.3d 976, 981 (7th Cir. 2002). This may be established  by cir cumstantial evidence and by inferences drawn from examin ing  the  scheme  itself  that  demonstrate  that  the  scheme  was  reasonably calculated to deceive.  Id.   Helton was convicted on three counts of wire fraud. With  respect  to  the  two  counts  involving  an  EHNS  transaction,  Helton argues that he was an unknowing bystander who got  mixed up in White s scheme. By his account, Helton agreed  to  represent  EHNS  homeowners  in  real  estate  transactions,  but he had no idea that White and Ford s methods were not  aboveboard.  But  the  jury  found  otherwise.  This  is  not  sur prising, as there was overwhelming evidence from which it  could  conclude  that  Helton  knew  what  was  going  on  and  furthered the scheme s success for his own gain.  First, Helton was present at the EHNS closings. All of the  closing  documents,  including  the  loan  applications  and  HUD 1  settlement  statements,  were  available  for  Helton s  review; the jury could reasonably conclude that as an attor ney  hired  to  represent  the  homeowner s  interests  in  the  transaction, Helton would have realized that the documents  were not in order. And the government presented evidence  that for certain deals, Helton was definitely made aware that  12  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  the  loan  applications  were  fishy.  One  EHNS  investor  testi fied  that  when,  in  Helton s  presence,  the  investor  noticed  false  information  in  his  application  and  asked  White  about  it, White told him the falsehood was  part of the real estate  game   and  not  to  worry   about  it.  In  addition,  while  pre sent  at  the  closings,  Helton  naturally  would  have  observed  that the investor did not provide the down payment checks.  On  some  occasions,  he  would  have  observed  that  no  down  payment  was  made  at  all.  Yet  Helton  said  nothing,  and  he  continued  to  represent  EHNS  clients  in  suspicious  transac tion  after  suspicious  transaction.  A  jury  could  infer  that  he  did so not out of ambivalence, but out of a desire to pocket  more  fees fees  paid  out  of  the  proceeds  from  the  fraudu lently obtained mortgage loans.  Indeed,  the  trial  testimony  showed  that  Helton  was  White s go to guy for these transactions. Viewed in the light  most favorable to the government, it was reasonable for the  jury  to  conclude  that  White  would  not  proactively  arrange  for  an  attorney  to  represent  EHNS  clients  at  the  closings  if  the  attorney  was  not  also  a  knowing  participant  in  the  scheme.  And  in  fact,  the  government  presented  testimony  that  Helton  did  more  than  just  stand  by he  affirmatively  deceived clients by assuring hesitant parties that everything  was in order. For instance, when one homeowner client tried  to  read  the  papers  herself,  Helton  told  her  that  he  was  in  a  hurry, she did not need to read the documents, and that she  should just sign.  Further,  during  his  subsequent  representation  of  EHNS  clients in their Chapter 7 filings, Helton took steps to prevent  the  bankruptcy  trustee  and  bankruptcy  court  from  learning  that the EHNS transactions ever took place. His instructions  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  13 to  clients  to  lie  about  their  recent  real  estate  sales  during  creditor meetings, and his own lies and omissions in filings  and  court  appearances,  could  certainly  lead  a  jury  to  infer  that he had a motive to cover up these transactions.   Helton  also  challenges  his  conviction  on  the  count  in volving the Diamond Management deal. He argues that Di amond  Management s  bailout  transactions  were  legitimate,  and  that  he  never  intended  to  defraud  mortgage  lenders.  However,  the  jury  could  conclude  that  the  similarity  be tween the EHNS and Diamond Management programs, and  Helton s adoption of White s signature tactics for instance,  Helton s  recruiting  third party  investors,  his  providing  the  down payment check, and his use of Ford s services at Title  Zone were not coincidence. At the very least, the evidence  showed  that  Helton  deceived  the  lenders  in  that  he  con cealed the fact that the buyer was a straw purchaser. In addi tion,  the  government  presented  evidence  that  Helton  also  represented  Diamond  Management  clients  in  their  bank ruptcies,  and  similarly  concealed  the  clients   recent  real  es tate transfers from the authorities.   This was not a close call. Accordingly, we affirm the dis trict  court s  finding  of  sufficient  evidence  to  convict  Helton  on the wire fraud counts.   2. Bankruptcy fraud   For Helton to be convicted of bankruptcy fraud, the gov ernment  had  to  prove  that  Helton  engaged  in  a  fraudulent  scheme  and  that  he  filed  a  bankruptcy  petition,  or  another  document  in  a  bankruptcy  proceeding,  in  order  to  further  the  scheme.  See  18  U.S.C.  §  157(1) (2);  United  States  v.  Hol stein,  618  F.3d  610,  611 12  (7th  Cir.  2010).  The  government  14  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  sought to prove that Helton carried out a scheme to defraud  the  EHNS  clients   creditors  by  concealing  the  fact  that  the  debtors had recently transferred a major asset.  Helton s primary argument about the insufficiency of the  evidence is a red herring. He contends that he and his debtor  clients did not withhold any necessary information from the  bankruptcy court because the proceeds from the home sales  were  not  part  of  the  debtors   Chapter  7  estates.  That  being  the  case,  he  argues,  no  creditors  were  actually  defrauded.  Even if Helton were right that the debtors  recent transfers of  property  were  of  no  consequence  to  their  bankruptcy  case  (he s not),5 the government need not prove that any creditors  were actually defrauded in order to establish the elements of  bankruptcy  fraud.  18  U.S.C.  §  157;  see  also  United  States  v.  DeSantis,  237  F.3d  607,  613  (6th  Cir.  2001)  (because  the  [f]iling itself is the forbidden act  under § 157,  [s]uccess of  the scheme is not an element of the crime ).  The government did have to prove Helton s intent. It did  so  by  offering  evidence  of  the  steps  Helton  took  to  prevent  the  bankruptcy  authorities  from  discovering  his  clients   re cent sales. Helton s defense at trial was that he did not know  that  the  bankruptcy  petitions  contained  material  omissions  (usually  because  the  filings  were  prepared  by  his  employ ees),  or  that  he  was  not  aware  that  the  clients  had  recently  transferred their property, or both. But the testimony of both  Helton s employees and his clients contradicted his account.  For  instance,  testimony  revealed  that  Helton  filed  petitions                                                    5 Trustees testified that had they known about the real estate sales, they  would have investigated the sales as fraudulent transfers.   Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  15 that  left  out  EHNS  transactions  at  which  Helton  had  been  physically  present in  some  cases  only  weeks  before.  Hel ton s  employees  testified  that  when  they  did  include  infor mation about the recent property sales, Helton removed the  information  before  the  document  was  filed.  And  the  clients  testified  that  Helton  told  them  to  lie  during  their  creditor  meetings and reprimanded the clients when they disobeyed  him. As we do not reweigh the evidence or second guess the  jury s credibility determinations on appeal, Holstein, 618 F.3d  at 612, we need not credit Helton s version of the story.   Thus,  there  was  sufficient  evidence  to  convict  Helton  of  both  crimes,  and  we  affirm  the  district  court s  denial  of  his  motion for acquittal.   C. Joinder   We  now  proceed  to  the  defendants   various  arguments  for  why  they  should  receive  a  new  trial,  beginning  with  joinder. White and Ford argue that their trial was misjoined  with  Helton s  under  Federal  Rule  of  Criminal  Procedure  8(b).  In  the  alternative,  all  three  defendants  argue  that  Hel ton s trial should have been severed on grounds of prejudice  pursuant to Federal Rule of Criminal Procedure 14.   Rule  8(b) provides  that  joinder  is  permissible  when  de fendants  are alleged to have participated in the same act or  transaction, or in the same series of acts or transactions, con stituting  an  offense  or  offenses.   We  review  a  Rule  8  deter mination de novo. United States v. Warner, 498 F.3d 666, 699  (7th  Cir.  2007).  We  have  interpreted  same  series  of  acts  or  transactions  to mean  acts or transactions that are pursuant  to a common plan  or  common scheme.  United States v. Ve lasquez,  772  F.2d  1348,  1353  (7th  Cir.  1985).  In  evaluating  16  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  whether  a  common  scheme  exists,  the  court  looks  solely  to  the  allegations  in  the  indictment.  Warner,  498  F.3d  at  699.  The  defendants  need  not  be  charged  in  every  count,  nor  must they be charged with the same crimes. Id.  White  and  Ford  protest  that  Helton s  bankruptcy  fraud  had  nothing  to  do  with  the  wire  fraud.   We  disagree.  The  indictment  alleges  a  single  scheme  to  defraud  homeowners  and lenders through EHNS s mortgage bailout program; ac cording  to  the  indictment,  the  bankruptcy  filings  were  part  of the EHNS program, and also served as the scheme s cov er up.  The  indictment  alleges  that  White  and  other  EHNS  employees referred clients to Helton so that they could  re pair their credit.  And the indictment alleges that during the  bankruptcy  proceedings,  Helton  took  steps  to  conceal  the  existence of the EHNS transactions from the bankruptcy au thorities. Thus, the fraudulent Chapter 7 filings furthered the  overall  scheme s success by preventing the  trustees and the  homeowners   creditors  from  recovering  the  proceeds  of  these sales and of course, by shielding the defendants  ille gal activities from official investigation. Cf. Warner, 498 F.3d  at  699  (noting  that  a  conspiracy  and  its  cover up  are  parts  of a common plan  (internal quotation marks omitted)). The  fact that White and Ford were not involved in the bankrupt cy filings does not matter if the filings were connected to the  success of the overall scheme. Considering that we interpret  Rule  8  broadly   so  as  to  enhance  judicial  efficiency,   id.,  we  find  the  joinder  of  Helton s  bankruptcy  fraud  comforta bly within the rule s scope.  There  remains  the  question whether,  notwithstanding  proper joinder, the district court should have used its discre tion  to  sever  Helton s  trial  on  grounds  of  undue  prejudice  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  17 under Rule 14(a). Ford and White believe that their defense  was prejudiced by the evidence of Helton s lies to the bank ruptcy  authorities.  In  turn,  Helton  believes  he  was  preju diced  by  the  inflammatory   and  sordid   evidence  of  White and Ford s deceptive tactics in carrying out the EHNS  scheme.  However,  it  is  not  enough  merely  to  show  that  separate  trials  might  have  provided  the  defendant  a  better  shot at acquittal.  United States v. Berg, 714 F.3d 490, 496 (7th  Cir. 2013). Instead, the defendant bears the  heavy burden   of establishing that the joint trial  prevent[ed] the jury from  arriving at  a reliable  judgment as  to guilt  or innocence.  Id.  We  review  the  district  court s  decision  for  abuse  of  discre tion only. United States v. Del Valle, 674 F.3d 696, 704 (7th Cir.  2012).  We  find  the  district  court  acted  within  its  discretion  here.   First, Ford is conclusory in her description of how the ev idence  pertaining  to  the  bankruptcies  negatively  influenced  the jury in its evaluation of her and White s culpability. The  gist  of  her  argument  on  appeal  is  that  the  bankruptcy  evi dence  was  extensive,  time consuming,  and  did  not  directly  relate  to  the  wire  fraud  charges.  This  is  not  sufficient to  es tablish that the bankruptcy evidence prevented the jury from  coming to a reliable determination of White and Ford s guilt.  Obviously,  Ford  and  White  were  not  charged  with  bank ruptcy fraud. It should have been fairly easy for the jury to  compartmentalize  the  evidence  that  applied  only  to  Helton  from the evidence pertaining to the other two defendants and Ford has not persuaded us otherwise.   Nor are we persuaded by Helton s claim of a prejudicial  spillover effect of the evidence pertaining to White and Ford.  Much  of  the  evidence  about  the  EHNS  scheme  would  have  18  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  been  admissible  against  Helton  regardless.  See  United  States  v.  Lanas,  324  F.3d  894,  900  (7th  Cir.  2003)  (co schemers   claims  of  prejudicial  joinder  are  undercut  by  the  fact  that  much of the evidence admitted at their joint trial would have  been  admissible  against  them  in  separate  trials  as  well ).  Helton  was  charged  with  two  counts  of  wire  fraud  arising  out of EHNS transactions that he carried out with White and  Ford, and multiple counts of bankruptcy fraud in connection  with  former  EHNS  clients.  In  addition  to  evidence  pertain ing to the transactions at which Helton was actually present,  evidence  about  how  the  scheme  worked  generally  would  have  been  relevant  even  in  a  Helton only  trial.  See  Warner,  498  F.3d  at  701  ( [E]vidence  of  one  participant s  actions  in  furtherance of a scheme to defraud is admissible against the  other participants in that scheme, just as it is in a conspiracy  case. ).   Moreover,  the  district  judge  instructed  the  jury  that  it  must give each of [the defendants] separate consideration,   must analyze what the evidence shows about each defend ant,  and remember that  each defendant is entitled to have  his or her case decided on the evidence and the law that ap plies  to  that  defendant.   The  Supreme  Court  has  held  that  limiting  instructions  often  will  suffice  to  cure  any  risk  of  prejudice [caused by joinder],  see Zafiro v. United States, 506  U.S.  534,  539  (1993),  and  nothing  leads  us  to  believe  that  such  instructions  were  ineffective  here.  Thus,  there  was  no  misjoinder, and the district court did not abuse its discretion  in denying the defendants  severance motions.  D. Helton s Brady claim   Next, defendant Helton argues that the government sup pressed exculpatory evidence  contained in  documents from  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  19 the bankruptcy case files that agents seized from his law of fice  during  the  fraud s  investigation.  Helton  says  that  this  was a Brady violation. He acknowledges that he never raised  this  issue  below,  and  as  such, we  can  review  only  for  plain  error.  Regardless,  the  claim  is  plainly  without  merit.  To  es tablish  a  Brady  violation,  Helton  must  show  that  the  gov ernment  suppressed  material  exculpatory  evidence.  The  problem is that the government did not  suppress  the evi dence  Helton  describes.  The  information  he  claims  to  have  sought was in his own case files, which the government says  were  returned  or  otherwise  made  available  to  him  well  in  advance of trial. Despite Helton s bare assertions to the con trary, we have no reason to doubt the government s credibil ity  on  this  point.6  And  even  if  the  files  were  not  returned  promptly, Helton himself knew of the bankruptcy case files   existence  and  whatever  exculpatory  potential  they  pos sessed.  This  is  not  a  situation  where  the  government  knew  something  that  he  did  not.  See  United  States  v.  Lee, 399  F.3d  864,  865  (7th  Cir.  2005) ( Brady  v.  Maryland  deals  with  the  concealment  of  exculpatory  evidence  unknown  to  the  de fendant.  (internal citation omitted)). This claim also fails.  E. Government Exhibit 20908   the summary chart  We now move on to evidentiary matters. The defendants  first  object  to  the  introduction  of  a  government  summary                                                    6 To support its claim that the government returned the case files or oth erwise made their contents available before trial, the government points  to  three  references  to  the  confiscated  case  files and  their  having  been  made  available  to  the  defendants in  its  pretrial  motions  on  unrelated  matters.   20  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  chart ( Government Exhibit 20908 ), which listed, in spread sheet  form,  236  property  sale  transactions  closed  by  Title  Zone, on behalf of EHNS, between March 2004 and Septem ber  2006.  (This  chart  becomes  important  again  later,  so  we  will discuss its contents at some length.) The chart was based  on  Title  Zone s  files,  which  included  documents  like  each  sale s  mortgage  application  and  HUD 1  settlement  state ments.  The  chart  was  prepared  as  follows:  the  government  had an accountant review all of the files four bankers box es   worth for  EHNS  transactions  during  this  time  period  (548 in  total). The accountant first narrowed the  pool  down  to transactions in which (1) there was an equity payment to  EHNS  of  $15,000  or  greater,  and  (2)  the  seller s  mortgage  payoff  or  payout  was  greater  than  $35,000.  All  236  transac tions  that  met  these  criteria  were  listed  on  the  chart.  From  there, the chart indicated whether each transaction had cer tain objective characteristics. These included whether White  or  EHNS  had  provided  the  down  payment  check;  whether  the property s buyer had bought multiple properties within  a short period of time; whether the loan officer was listed as  Larry  Collier,  Raymond  Lewis,  Kevin  Smith,  or  Eric  Smith  (which,  as  another  witness  testified,  were  White s  common  aliases); and whether the buyer listed one of White s compa nies as her employer on the loan application. The accountant  determined whether the transaction contained these charac teristics by reviewing the underlying files. In all, 225 transac tions had one or more of these characteristics.   Trial  courts  have  broad  discretion  to  admit  or  exclude  evidence,   and  we  review  a  claim  that  the  court  wrongly  admitted evidence only for an abuse of this discretion. Unit ed States v. Spiller, 261 F.3d 683, 689 (7th Cir. 2001). To resolve  this  particular  dispute,  we  find  that  we  need  to  follow  our  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  21 sister  circuits  in  clarifying  the  distinctions  between  the  two  main  ways  that  a  party  can  summarize  complex,  volumi nous documents at trial. See, e.g., United States v. Milkiewicz,  470 F.3d 390, 395 98 (1st Cir. 2006); United States v. Janati, 374  F.3d 263, 272 73 (4th Cir. 2004). First, a party can introduce  the information in a summary exhibit under Federal Rule of  Evidence 1006, in order to  to prove the content of  volumi nous  writings  ¦  that  cannot  be  conveniently  examined  in  court.   If  admitted  this  way,  the  summary  itself  is  substan tive  evidence in  part  because  the  party  is  not  obligated  to  introduce  the  underlying  documents  themselves.  See  Janati,  374  F.3d  at  273;  Fed.  R.  Evid.  1006  (only  requiring  that  the  underlying evidence be  available for examination or copy ing, or both, by other parties at a reasonable time and place,   or  be  subject  to  production  in  court  upon  order).  Because  a  Rule  1006  exhibit  is  supposed  to  substitute  for  the  volumi nous  documents  themselves,  however,  the  exhibit  must  ac curately summarize those documents. It must not misrepre sent  their  contents  or  make  arguments  about  the  inferences  the jury should draw from them. See Milkiewicz, 470 F.3d at  396 ( The proponent must show that the voluminous source  materials are what the proponent claims them to be and that  the summary accurately summarizes the source materials. ).  The  other option is a pedagogical chart admitted pursu ant  to  the  court s  control  over  the  mode  ¦  [of]  presenting  evidence   under  Federal  Rule  of  Evidence  611(a).  Rule  611(a)  pedagogical  summaries  are  meant  to  facilitate  the  presentation  of  evidence  already  in  the  record.  These  sum maries  are  not  substantive  evidence instead,  the  summar ies are meant to aid the jury in its understanding of evidence  that  has  already  been  admitted.  Janati,  374  F.3d  at  273.  For  this reason, Rule 611(a) charts can be more one sided in their  22  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  presentation  of  the  relevant  information.  For  instance,  such  exhibits  may  include  witnesses   conclusions  or  opinions,   or  reveal  inferences  drawn  in  a  way  that  would  assist  the  jury.   Id.  Of  course,  admitting  such  pedagogical  devices  is  within  the  district  court s  discretion.  And  when  the  district  court does admit a summary on the basis, it should instruct  the jury that such summaries are not evidence and are meant  only to aid the jury in its evaluation of other evidence. Id.   We agree with the First Circuit that   [t]he  lines  between  these  two  types  of  sum mary  documents  are  easily  blurred.  A  sum mary  that  is  admissible  under  Rule  1006  ¦  could properly be offered under Rule 611(a) if  the supporting material has been admitted into  evidence. Likewise, a chart that originally was  offered as a jury aid to assist with review of vo luminous underlying documents already in ev idence and  which  accurately  summarizes  those  documents alternatively  could  be  ad mitted under  Rule 1006  if the court concluded  that  the  supporting  documents  could  not  be  examined conveniently in court.  Milkiewicz,  470  F.3d  at  397.  In  this  case,  however,  Govern ment  Exhibit  20908  was  admitted  as  substantive  evidence  and allowed  to go into  the jury room so it could not  have  been  admitted  as  a  Rule  611(a)  pedagogical  summary.  See  Baugh ex rel. Baugh v. Cuprum S.A. de C.V., 730 F.3d 701, 705  (7th Cir. 2013) ( The general rule is that materials not admit ted  into  evidence  simply  should  not  be  sent  to  the  jury  for  use in its deliberations. ). But no matter: we are satisfied that  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  23 the district court properly admitted the chart as a summary  under Rule 1006.   The  summary  fulfilled  every  requirement  of  Rule  1006.  The  underlying  Title  Zone  transaction  documents  were  un doubtedly  voluminous:  the  files  filled  four  banker s  boxes.  Those boxes were made available to the defendants and the  district  court;  in  fact,  the  government  introduced  the  docu ments  themselves  into  evidence.  And  the  chart  itself  was  representative : it simply catalogued instances of objective  characteristics  and  added  those  instances  together  to  create  totals.  True,  the  chart  did  not  include  every  single  transac tion  performed  by  EHNS  during  the  relevant  period.  Ac cordingly, at the district court s instruction, the government  indicated  at  the  bottom  of  the  spreadsheet  that  only  236  of  the  548  EHNS  transactions  were  listed.  Moreover,  in  the  course  of  three  sidebar  conferences  dealing  with  the  chart s  admission,  the  district  court  took  extensive  steps  to  ensure  that  the  document  contained  no  argumentative  labels  or  phrasing (for instance, the government could not refer to the  selected transactions as  bailouts  or describe the character istics  as  suspect ),  and  the  court  forbade  the  government  from using the chart s preparer to explain the significance of  the characteristics on the spreadsheet or to explain to the ju ry what inferences it should draw from it. See Milkiewicz, 470  F.3d at 398 & n.16 (finding that the district court exercised its  discretion with  meticulous care  when it took similar steps  to excise prejudicial content prior to a Rule 1006 summary s  admission).  Finally,  to  the  extent  that  the  defendants  argue  that the chart did not contain other types of information that  they  wished  it  did  have for  instance,  the  spreadsheet  did  not list the amount of the down payment that EHNS provid ed  for  each  transaction the  defendants  were  free  to  cross 24  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  examine  the  spreadsheet s  creator  to  bring  out  that  infor mation. See United States v. Swanquist, 161 F.3d 1064, 1072 73  (7th Cir. 1998) (finding no abuse of discretion where the de fendant  had  ample  opportunity  during  his  cross examination  of  [the  document s  preparer]  to  elicit  any  facts  that  might  have  suggested  that  the  government s  charts  in correctly  captured  the  nature  of  [the  underlying  docu ments] ).   After  going  through  the  effort  to  admit  the  summary  chart  under Rule 1006,  the district court  then instructed the  jury that the summary chart was  not evidence  and that it  was  only  admitted  to  aid  you  in  evaluating  other  evi dence.   This  instruction,  however,  was  appropriate  for  a  Rule  611(a)  summary,  not  a  Rule  1006  summary as  dis cussed above,  Rule  1006 charts are most certainly  evidence.  But  in  any  event,  the  instruction  inured  to  the  defendants   benefit. It is not a basis for reversal.  As such, we find that the district court was within its dis cretion to admit Government Exhibit 20908.  F. Character evidence of Ford s law abiding nature  Having found that the district court did not err in allow ing certain evidence to come in, we now consider defendant  Ford s claim that the court erred in keeping certain evidence  out.  Ford  took  the  stand  at  trial.  On  redirect,  Ford  sought  to  testify that she had cooperated in an FBI investigation of an  identity theft  scheme  during  the  relevant  period.  The  FBI  had reached out to Ford because the suspect had used Title  Zone to close three loan transactions; when the suspect came  back to Title Zone for another transaction, Ford stopped the  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  25 deal and contacted the FBI. At trial, Ford told the court that  she wanted to use this episode to show that she did not ig nore  fraudulent  activity  when  she  learned  of  it.  The  court  sustained the government s objection. It ruled that evidence  of Ford s cooperation in the investigation  of an entirely dif ferent  fraud a  fraud  in  which  she  was  not  personally  in volved, and in which Title Zone was a victim was unrelat ed and could confuse the jury.   On  appeal,  Ford  argues  that  she  should  have  been  al lowed  to  testify  about  her  cooperation  with  the  FBI  as  evi dence  of  her  law abiding  character  under  Rule  404(a)(2).  Federal  Rule  of  Evidence  404(a)(2)  lists  exceptions  to  the  general  prohibition  against  the  use  of  character  evidence:  it  provides, inter alia, that in a criminal case  a defendant may  offer  evidence  of  the  defendant s  pertinent  trait.   Fed.  R.  Evid. 404(a)(2)(A). Ford maintains that her character for law abidingness  is  pertinent  to  the  crime  charged.  Even  assum ing  she  is  right,  she  overlooks  the  fact  that  Rule  405  limits  the  form  such  evidence  can  take.  Under  405(a),  admissible  character evidence may be introduced in the form of opinion  or  reputation testimony. Specific instances of the defendant s  character, on the other hand, may only be introduced if that  character  is  an  essential  element  of  a  charge,  claim,  or  de fense.  Fed. R. Evid. 405(b). Ford s testimony about the time  that  she  tipped  off  the  FBI  is  evidence  about  a  specific  in stance of her character. And Ford s law abidingness, or lack  thereof,  is  not  an  essential  element  of  a  wire  fraud  charge,  nor a defense to it. We find no abuse of discretion in the dis trict court s exclusion of this testimony.      26  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  G. The multiple schemes instruction  At  trial,  Ford  and  the  government  each  proposed  a  jury  instruction  concerning  the  existence  of  multiple  schemes  to  defraud. These instructions were aimed at the possibility of  variance between the conduct charged in the indictment and  the conduct proven by the government at trial; under  some  circumstances, such a variance can prejudice the defendant s  right  to  a  fair  trial.  See  United  States  v.  Miller,  471  U.S.  130,  134 36 (1985). Both Ford and the government s proposed in structions  told  the  jury  what  to  do  if  it  found  that  the  gov ernment  had  proven  a  scheme  other  than  the  large,  over arching  wire  fraud  scheme  charged  in  the  indictment.  The  district  court  found  that  Ford s  proposed  instruction  incor rectly  stated  the  law  regarding  multiple  schemes;  the  court  instead gave the government s as Jury Instruction No. 24. On  appeal,  Ford  argues  that  the  district  court  erred  in  refusing  her instruction and in giving the government s.   When the defendant objects to the district court s refusal  to give an instruction on her theory of defense, our review is  de  novo.  United  States  v.  Vargas,  689  F.3d  867,  877  (7th  Cir.  2012). But Ford is only entitled to her instruction if it is a cor rect statement of the law. Id. We also review this question de  novo.  United  States  v.  Tanner,  628  F.3d  890,  904  (7th  Cir.  2010).  Here,  the  district  court  was  right  to  reject  Ford s  pro posed instruction. We have rejected essentially the same in struction  many  times.  See,  e.g.,  United  States  v.  Campos,  541  F.3d  735,  744 45  (7th  Cir.  2008);  United  States  v.  Wilson,  134  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  27 F.3d  855,  864 65  (7th  Cir.  1998)  (listing  cases).7  We  have  stressed that instructions like Ford s are  always inappropri                                                   7 Ford s proposed instruction:   Count  One  to  Seven  of  the  indictment  charges  that  defendants knowingly and intentionally devised or par ticipated in a scheme to defraud and in doing so defend ants caused interstate wire communications to take place  in the manner charged in the particular Count of the In dictment.  In  order  to  sustain  its  burden  of  proof  for  this  charge, the government must show that the single mas ter scheme alleged in Count One to Count Seven of the  indictment  existed.  Proof  of  separate  or  independent  schemes is not sufficient.  In  determining  whether  or  not  any  single  scheme  has  been  shown  by  the  evidence  in  the  case  you  must  decide whether common, master, or overall goals or ob jectives existed which served as the focal point for the ef forts  and  actions  of  any  members  to  the  agreement.  In  arriving at this decision you may consider the length of  time the alleged scheme existed, the mutual dependence  or  assistance  between  various  persons  alleged  to  have  been  its  members,  and  the  complexity  of  the  goal(s)  or  objective(s) shown.  Even if the evidence in the case shows that Defend ants  was/were  a  member  of  some  scheme,  but  that  this  scheme  is  not  the  single  conspiracy  charged  in  the  in dictment, you must acquit Defendants [of] this charge.  Unless  the  government  proves  the  existence  of  the  single  master  scheme  described  in  the  indictment  be yond a reasonable doubt, you must acquit defendants of  these charges.  28  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  ate as a matter of law,  because they tell the jury that it must  acquit if the government fails to prove the exact overarching  scheme  charged  in  the  indictment.  Wilson,  134  F.3d  at  864 65. To the contrary, it is permissible for the government  to  proceed on a subset of the allegations in the indictment, prov ing a conspiracy smaller than the one alleged, so long as that  subset is also illegal.  Id. at 865 (citation omitted) (emphasis  added).  Thus,  Ford  was  asking  for  a  patently  erroneous  in struction.   Further,  the  district  court  committed  no  error  in  giving  Instruction  No.  24  instead.8  This  multiple schemes  instruc                                                   8 Jury Instruction No. 24:  The  indictment  charges  in  Counts  One  through  Eight that the defendants participated in a single scheme  to defraud.   Proof that there were multiple schemes to defraud is  not necessarily proof of a single scheme to defraud, nor  is it necessarily inconsistent with the existence of a single  scheme to defraud.  If you do not find beyond a reasonable doubt that a  particular defendant devised or participated in a scheme  to defraud, you should find that defendant not guilty of  the respective counts.  If  you  find  beyond  a  reasonable  doubt  that  there  was one overall scheme to defraud as alleged in Counts  One through Eight, then you should find that defendant  of the respective count if each of the elements of the of fense had been proved.  If  you  find  beyond  a  reasonable  doubt  that  there  were  two  or  more  schemes  to  defraud,  you  may  find  that defendant guilty of the respective count only if you    Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  29 tion  tells  the  jury  that  in  the  event  that  it  finds  that  there  were two or more schemes to defraud, it may convict only if  the  jurors  unanimously  agree  as  to  the  particular  scheme  that  the  government  has  proven  and  further  find  beyond  a  reasonable doubt that the proven scheme to defraud was in cluded  within  the  scheme  to  defraud  alleged  in  [the  indict ment].  The essence of this instruction has been approved in  our decisions, see United States v. Mansoori, 304 F.3d 635, 656 57  (7th  Cir.  2002);  Wilson,  134  F.3d  at  865,  and  the  govern ment appropriately modified it to require that the jury agree  as to which scheme the government proved, see United States  v.  Davis,  471  F.3d  783,  791  (7th  Cir.  2006).  Ford  complains  that  Mansoori  and  Wilson  involved  drug  conspiracies,  while  the  present  case  involves  financial  fraud.  But  she  never  ex plains why this is a distinction that makes a difference, and  we  do  not  see  why  it  should.  The  underlying  variance  is sue that is, the requirement that the government charge in  the indictment what it intends to prove at trial is the same  even if the nature of the crimes is different. Accordingly, we  find no error in the district court s instructions.                                                          unanimously  agree  as  to  the  particular  scheme  that  the  government  has  proven  and  further  find  beyond  a  rea sonable  doubt  that  the  proven  scheme  to  defraud  was  included within the scheme to defraud alleged in Count  One through Eight.   30  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  H. White s sentencing  Satisfied that all three defendants received a fair trial, we  now  proceed  to  defendant  White s  contentions  about  his  sentence.   We  review  sentences  for  procedural  error  and  substan tive reasonableness. United States v. Carter, 538 F.3d 784, 789  (7th Cir. 2008). White challenges his sentence on both fronts.  Procedurally,  he  argues  that  the  district  judge  failed  to  re spond meaningfully to his arguments about the loss amount  enhancement,  incorrectly  calculated  the  loss  amount  under  U.S.S.G.  §  2B1.1(b)(1),  and  wrongly  applied  the  vulnerable  victim enhancement in U.S.S.G. § 3A1.1(b)(1). Substantively,  White argues that his sentence was greater than necessary to  provide  specific  deterrence  and  created  unwarranted  sen tencing  disparities  between  White  and  other  fraud  defend ants. We review a district court s interpretation and applica tion  of  the  guidelines  de  novo  and  its  findings  of  fact  for  clear error. United States v. Natour, 700 F.3d 962, 975 (7th Cir.  2012).  1. The loss amount   White s  presentence  report,  in  accordance  with  the  gov ernment s  calculation,  recommended  that  White  receive  a  twenty level  enhancement  because  EHNS s  mortgage  bailout scheme caused a loss greater than $7 million but less  than  $20  million.  See  U.S.S.G.  §  2B1.1(b)(1)(K).  (Actual  loss,  which  is  what  the  government  proved  here,  is  defined  as  the  reasonably  foreseeable  pecuniary  harm  that  resulted  from  the  offense.   Id.  §  2B1.1,  application  note  3(A).)  The  government  attributed  about  $9 million  of  loss  to  the  mort gage lenders from the loans EHNS arranged between March  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  31 2004 and September 2006.9 The government s addendum in cluded losses sustained by mortgage lenders with respect to  the  225  properties  that  had  been  identified  in  Government  Exhibit  20908  (the  summary  chart)  as  fraudulent  mortgage  bailout  transactions.  As  discussed  above,  these  225  transac tions  were  so  identified  because  EHNS  received  at  least  $15,000  from  the  sale,  the  prior  mortgagee  received  a  pay ment of at least $35,000, and the transaction itself had one or  more  suspect  characteristics  (for  example,  the  loan  applica tion had been prepared by one of White s aliases). The gov ernment  determined  that  lenders  had  recovered  fully  on  77  of these properties. 102 of these properties, however, had al ready  gone  through  foreclosure;  the  government  calculated  the loss as the balance of the unpaid principal at the time of  foreclosure,  less  the  amount  the  lender  recouped  on  resale.  For  the  102  foreclosed  properties,  this  figure  totaled  $8,532,707. The government applied a 10% margin of error to  put  the  final  estimate  for  the  102  foreclosed  properties  at  $7,679,436.  There  were  46  remaining  properties  without  a  final  disposition;  for  nine  of  them,  the  government  deter mined  that  it  had  insufficient  information  to  determine  whether the lender would incur a loss. For the other 37, the  government  knew  that  the  properties  had  entered  foreclo sure  proceedings;  the  government  thus  estimated  these  fu ture  losses  by  multiplying  the  unpaid  principal  of  all  37                                                    9  The  indictment  only  charged  the  defendants  with  conduct  between  August 2004 and September 2005; however, U.S.S.G. § 1B1.3(a)(2) allows  the court to include loss caused by conduct relevant to, but not specified  within, the counts of conviction. United States v. Locke, 643 F.3d 235, 243  (7th Cir. 2011).   32  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  loans  by  the  rate  of  loss  of  the  102  foreclosed  properties  (51%).  This  figure  came  to  another  $3,014,583;  the  govern ment applied a 50% margin of error to get a final estimate of  $1,507,291 in future losses. In sum, then, the government cal culated  the  loss  amount  as  $9,186,727.  Notably,  the  govern ment did not include any losses to the EHNS clients the $9  million  figure  was  based  solely  on  losses  sustained  by  the  mortgage lenders.   White  raised  several  arguments  contesting  this  calcula tion. For instance, he argued that 40 of the transactions listed  in  the  chart  did  not  appear  to  be  bailout  transactions,  that  most  of  the  mortgages  had  gone  on  the  secondary  market  and  there  was  no  way  to  tell  whether  the  final  noteholder  had  taken  a  loss,  and  that  the  figures  from  the  foreclosure  sales were unreliable. On appeal, White argues that the dis trict  court s  responses  to  these  arguments  were  so  insuffi cient  as  to  be  procedurally  unreasonable.  See  Natour,  700  F.3d  at  974  (a  district  court  can  commit  error  by  not  ade quately  explaining  its  sentencing  determinations).  White  complains  that  after  the  parties  presented  argument  on  the  loss  issue,  the  district  court s  analysis  was  nonresponsive  and  merely  adopted  the  government s  calculations  whole sale.   It is true that the district court did not go into great depth  in  addressing  the  merits  of  White s  loss calculation  argu ments. The following is the entirety of the court s own anal ysis of the loss issue:  There has been an addendum filed by the gov ernment with the charts and government s cal culations  basically  relate  specifically  to  certain  transactions  and  the  Court  agrees  with  the  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  33 government s calculations are, in fact, based on  a  conservative  estimate  of  the  loss  amount.  There  is  [no]  exact  formula  as  to  the  loss  amount  and  the  Court  makes  the  calculations  based on best estimates. And although the de fendant  continues  to  deny  that  the  fraud  was  committed and continues to try and deflect the  responsibility  for  losses,  the  government  has  pointed  to  reliable  evidence  that  its  loss  amount  calculation  is  correct.  Thus,  the  20 point  enhancement  for  the  loss  amount  calcu lated in the PSR is appropriate.   We  recently  reversed  a  district  court s  sentence  on  this  basis in United States v. Leiskunas, 656 F.3d 732 (7th Cir. 2011).  Leiskunas  also concerned  a defendant who  committed mort gage  fraud  (albeit  as  a  straw  buyer),  and  the  government  had  also  alleged  loss  based  on  the  difference  between  the  loan amount and what the lender recouped in a foreclosure  sale.  Id.  at  733 35.  The  defendant  argued  that  this  amount  was  not  reasonably  foreseeable  to  him  because  he  did  not  know  the  property  would  go  through  foreclosure;  the  dis trict  court did not discuss this objection at all  before  adopt ing  the  PSR s  calculation.  Id.  at  736,  738.  [B]ecause  of  the  court s  silence,   we  held,  we  cannot  be  sure  of  the  effect  that  Leiskunas s  argument  had,  or  could  have  had,  on  the  court s sentencing decision.  Id. at 738.  However, Leiskunas is distinguishable. In our case when  we evaluate the entirety of the sentencing transcript and re view  the  district  court s  conclusions  in  context the  court  made  sufficient  findings  for  us  to  meaningfully  review  its  decision. See Natour, 700 F.3d at 977 (finding no error on this  34  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  basis when,  reading the sentencing procedure as a whole,   we were satisfied that the district court adequately explained  its reasoning). First, the paragraph quoted above comprised  the  entirety  of  the  district  court s  own  analysis  of  the  loss,  but  not  the  entirety  of  its  discussion  on  the  subject.  Before  issuing  its  decision,  the  district  court  summarized  each  of  the  defendant s  specific  loss calculation  arguments  and  the  government s  response.  In  doing  so,  the  court  diligently and  fairly relayed  the  gist  of  each  of  White s  contentions,  even  if  the  court  did  not  editorialize  upon  their  merit.  This  distinguishes  our  case  from  Leiskunas,  where  the  district  court provided no reasoning whatsoever for a loss amount.   Id. (also distinguishing the facts of Leiskunas). Unlike Leisku nas,  we  know  from  the  record  that  the  district  court  was  keenly  aware  of  the  defendant s  arguments and  when  the  district  court  adopted  the  government s  calculation  in  the  face  of  such  arguments,  we  can  surmise  what  little  persua sive effect they had.   White also argues that the district court failed to make an  explicit  finding  that  the  post September  2005  transactions  (that is, the uncharged conduct) constituted relevant conduct  for  the  purposes  of  loss.  We  have  said  that  the  relevant conduct determination should be expressly stated by the dis trict  court  during  the  hearing.  See,  e.g.,  United  States  v.  Ojo mo, 332  F.3d  485,  489  (7th  Cir.  2003).  But  we  have  also  said  that we will not reverse a sentence on this basis  where it is  clear  from  the  record  that  the  district  court  considered  and  adopted the facts recited in the presentence report, as well as  the  government s  reasoning  concerning  the  significance  of  those  facts  in  establishing  the  defendant s  responsibility  for  uncharged conduct.  United States v. Acosta, 85 F.3d 275, 280  (7th  Cir.  1996)  (affirming  a  sentence  where  the  district  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  35 court s  relevant  conduct  finding  was  implicit );  see  also  United  States  v.  Locke,  643  F.3d  235,  244 45  (7th  Cir.  2011)  (listing  cases  where  we  overlooked  a  paucity  of  explicit  findings by the sentencing judge  because there was  specif ic, objective evidence in the record  that such findings were  warranted).   Here, the district court stated that  the PSR properly re flects a total offense level of 39,  thereby adopting the PSR s  findings. The court also stated that the government had put  forth  reliable  evidence  to  show  by  a  preponderance  of  the  evidence  that  its  loss  amount  calculation  was  correct,   and  that the government had  related  its calculations to  certain  transactions.   More  importantly,  the  court  referred  specifi cally  to  the  government s  summary  chart.  The  court  was  very  familiar  with  the  contents  of  the  chart  due  to  the  con troversy about the summary s admission at trial; specifically,  the court was familiar with the significance of the character istics  listed  on  the  spreadsheet.  Under  these  circumstances,  we will not set aside the sentence because the court did not  make  the  relevant  conduct  finding  explicitly.  See  Acosta,  85  F.3d at 280; United States v. Wilson, 502 F.3d 718, 723 (7th Cir.  2007) ( That the court failed to invoke the specific phraseol ogy of U.S.S.G. § 1B1.3(a)(2) does not mean it failed to make  the necessary finding. ).  White also takes issue with the loss calculation itself. He  reiterates  many  of  the  arguments  that  he  raised  at  sentenc ing that  the  government  included  some  transactions  that  he claims were not bailout transactions, that foreclosure data  is  inherently  unreliable,  and  that  the  numbers  do  not  show  36  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  the  price  that  the  secondary  lenders  paid  for  the  mortgag es.10 But the district court need only make  a reasonable es timate  of  the  loss   in  applying  the  enhancement.  U.S.S.G.  §  2B1.1,  application  note  3(C).  We  review  the  district  court s  factual  findings  for  clear  error,  reversing  only  when  we  are  left with the definite and firm conviction that a mistake has  been made.  United States v. Cruz Rea, 626 F.3d 929, 938 (7th  Cir. 2010). Thus, on appeal, a defendant must  show that the  court s loss calculations were not only inaccurate but outside  the realm of permissible computations.  United States v. Love,  680  F.3d  994,  999  (7th  Cir.  2012)  (citation  and  quotation  marks omitted).   Given this standard, White s claim is unpersuasive. First,  White provided no support for his assertion that forty of the  transactions  in  the  government s  chart  were  not  bailout  transactions he  only  gave  the  district  court  a  list.  He  has  not provided anything more compelling on appeal. Next, the  government s definition of loss the difference between the  foreclosure price and the outstanding balance on the loan is reasonable and indeed, frequently used in cases involving  fraudulent  mortgages.  See,  e.g.,  United  States  v.  Smith,  705  F.3d 1268, 1276 (10th Cir. 2013) (approving of such method ology  [a]s a general matter ). Further, the government s es timate of $9 million was likely conservative. The government                                                    10  White  also  insists  that  the  government s  loss  figure  did  not  take  into  account the mortgage payments that EHNS made on behalf of investors  for the year long period following the sale. But the government calculat ed  loss  based  on  the  difference  between  the  property s  resale  price  and  the loan s unpaid principal. That formula necessarily takes into account  the amount of the loan that was paid, either by EHNS or others.   Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  37 did  not  include  properties  for  which  it  did  not  have  suffi cient data to conclude that the properties would be sold for a  loss.  The  government  also  discounted  both  the  total  for  the  foreclosed  properties  and  the  soon to be foreclosed  proper ties,  the  latter  with  a  generous  margin  of  error.  Moreover,  the total figure did not include losses to the deceived EHNS  clients.  The  government  only  had  to  cross  the  $7  million  threshold  to  establish  the  enhancement s  applicability the  district  court s  calculation  is  not  outside  the  realm  of  per missible computations.    2. The vulnerable victim enhancement  White  also  challenges  the  district  court s  application  of  the  vulnerable  victim  enhancement.  U.S.S.G.  §  3A1.1(b)(1)  instructs the sentencing judge to increase the offense level  if  the defendant  knew or should  have known that a victim of  the  offense  was  a  vulnerable  victim.   The  application  notes  define  vulnerable  victim   as  a  person  who  is  a  victim  of  the offense of conviction and any conduct for which the de fendant  is  accountable,   and  who  is  unusually  vulnerable  due to age, physical or mental condition, or who is otherwise  particularly  susceptible  to  the  criminal  conduct.   Only  one  victim  of  the  scheme  need  qualify  for  the  enhancement  to  apply. United States v. Sims, 329 F.3d 937, 944 (7th Cir. 2003).   Our court recently addressed who counts as a vulnerable  victim in the context of a mortgage bailout scheme in United  States v. Johns, 686 F.3d 438, 457 60 (7th Cir. 2012). As Johns  controls White s challenge, an extended summary is helpful.  In  Johns,  the  defendant  participated  in  a  rinsed  equity   scheme:  Johns  and  his  partner,  Banks,  would  purchase  homes from their owners at highly inflated prices. As a con dition of the sale, the homeowners had to promise to return  38  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  to  Johns  and  Banks  any  proceeds  in  excess  of  what  the  homeowner  owed  to their  original  mortgage  lender.  In  es sence,  Johns  and  Banks  were  manufacturing  equity,  then  demanding it back from the homeowners.  Id. at 441. In the  transaction  that  led  to  Johns   indictment,  the  homeowners,  the Ten Hoves, were already in Chapter 13 proceedings and  were  facing  a  sheriff s  sale  of  their  home.  The  Ten  Hoves  sold their home to Banks, and Johns used some of the rinsed  equity to pay off the Ten Hoves  other creditors in full. In the  end, the Ten Hoves were able to avoid foreclosure and walk  away  from  the  sale  without  any  outstanding  debt,  even  though  they  retained  none  of  the  home s  equity.  Id.  at  443 44.  The  district  judge  also  considered  two  of  Johns   other  rinsed equity transactions as relevant conduct. One transac tion,  involving  a  homeowner  named  Coleman,  was  very  similar in circumstances to the Ten Hoves, including the fact  that  Coleman s  only  other  option   was  foreclosure.  Id.  at  445. The third sale involved the Spellers, who were also fac ing  foreclosure.  Id.  at  445.  But  unlike  the  Ten  Hoves  and  Coleman,  the  Spellers  had  not  been  under  the  impression  that they  were selling their home outright. The  record indi cated that the Spellers thought that the equity created by the  sale would be used only to pay their mortgage and taxes for  some  period  of  time,  and  then  they  would  reacquire  the  property. Id. at 457.  In  Johns,  we  broke  the  §  3A1.1(b)(1)  analysis  into  two  separate  questions:  one,  were  these  homeowners  vulnerable,  and  two,  were  they  actually  victims  of  the  defendant s  of fense or other relevant conduct? Id. at 458. With regard to the  second question, we held that individuals can be victims on ly if they  experienced some actual or intended harm.  Id. at  460.  The  government  argued  that  all  of  the  homeowners  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  39 were  harmed  because  the  rinsed equity  transactions  stripped  their  homes  of  potential  equity  and  transferred  it  wrongfully  to  Johns  and  Banks.  We  disagreed.  Noting  that  the  district  court  had  found  that  the  Ten  Hoves  and  Cole man were already facing foreclosure at the time of the trans actions,  we  reasoned  that  if  they  had  instead  gone  through  with  the  forced  sales,  there  would  have  been  no  equity  for  them  to  lose.  Id.  at  455 56.  In  addition,  we  found  that  the  rinsed equity transactions actually made the Ten Hoves and  Coleman  better  off  in  that  they  avoided  foreclosure,  were  guaranteed  to  receive  enough  cash  to  pay  off  their  lenders,  and in the case of the Ten Hoves were able to exit bank ruptcy quickly. Id. at 456. By contrast, we could not conclude  from  the  district  court s  findings  whether  the  Spellers  were  similarly  made  better  off.  Id.  at  457.  Although  the  Spellers  were also in foreclosure, the district court nonetheless stated  that  the  Spellers  may  have  had  some  equity  in  their  home.  Id.  We  speculated  that  the  district  court  may  [have  be lieved] that the Spellers were duped into giving up the equi ty they had in their house (which could have been accessed  through  a  forced  sale)  in  order  to  gain  the  advantages  pro posed by Johns and Banks an option to repurchase and eq uity  used  for  their  benefit.   Id.  Thus,  unable  to  conclude  whether  the  Spellers  suffered  financial  loss,  we  remanded  the issue. Id.  The district court sentenced White without the benefit of  Johns, which was decided the following year. As a result, the  court s  factual  findings  on  the  matter and  the  govern ment s proof were not as explicit as we might prefer going  forward. Nonetheless, we find no error in the district court s  identifying the EHNS homeowners as vulnerable victims.   40  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  First,  the  EHNS  clients  were  vulnerable   under  the  standard  set  out  in  Johns.  There,  we  squarely  held  that  fi nancial desperation is enough to make one vulnerable to fi nancial crimes,  and noted that the fact that the homeowners  were  in  a  position  to  lose  their  home  at  the  time  of  their  transaction   sufficed  to  find  them  financially  desperate.  Id.  at  460.  Here,  the  district  court  found  that  multiple  home owners were facing foreclosure at the time they entered into  EHNS s program. And the court noted that  victim after vic tim  took  the  stand  and  testified  relating  to  how  desperate  they were and how the defendant  ¦ took advantage of these  individuals  with  the  false  promise  of  saving  their  houses  when he, in fact, knew that at the end their houses will not  be  salvaged.   There  is  plenty  of  witness  testimony  in  the  record to support the court s characterization.11   The second question is whether the homeowners  would  have been in a better financial position but for  EHNS. Johns,  686 F.3d at 456. As discussed above, the district court needed  to find that at least one homeowner suffered actual financial  harm as a result of her participation in the bailout program.  The  court  did  so  find:  it  concluded  that  White  took  ad vantage  of  [the  homeowners ]  vulnerability  and  put  them  more in the hole than they would have been had he not taken ad                                                   11 The district court also found that some homeowners could be consid ered vulnerable on account of their being churchgoers that White target ed by appealing to their religion. As mentioned above,  Eyes Have Not  Seen  is a reference to a biblical verse, and EHNS advertised on gospel  radio stations. Given that these homeowners could be found vulnerable  on the basis of their financial desperation alone, however, we express no  opinion on the court s finding vulnerability on the basis of their religion. Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  41 vantage  of  them.   (emphasis  added).  The  trial  record  sup ports this finding. For one, although White (like the defend ant in Johns) often manufactured the equity that EHNS drew  out  of these properties,  there was evidence that in some in stances,  the  program  stripped  homeowners  of  equity  that  would have been rightly theirs. Some EHNS properties were  appraised at amounts yielding equity in excess of $60,000 given that White usually pressured appraisers to inflate their  equity estimate only to $30,000 or so, it stands to reason that  those  $60,000+  properties  actually  had  some  value  to  lose.  Indeed, some of the straw purchasers were later able to sell  their properties at a profit. Further, there was evidence that  the  EHNS  program  damaged  clients   financial  health.  For  instance,  one  client  testified  that  she  ended  up  owing  more  in rent payments to her home s purchaser than she had orig inally  been  paying  in  monthly  mortgage  payments.  And  of  course, at EHNS s urging, many homeowners filed for bank ruptcy thereby further damaging their credit.   White  insists  that,  like  the  Ten  Hoves  and  Coleman  in  Johns,  all  of  the  EHNS  clients  would  have  ended  up  losing  their homes anyway. But the EHNS homeowners were more  akin  to  the  Spellers  than  to  the  Ten  Hoves  and  Coleman.  Like  the  Spellers,  many  of  the  EHNS  clients  were  duped   into giving up their homes they did not make an informed  choice to sell. Even if the homeowners might have ended up  in  foreclosure  absent  the  EHNS  sale,  White  and  his  co defendants deprived them of the opportunity to recover eq uity  or  explore  other  options  that  might  have  saved  their  home.   For these reasons, we find no error in the district court s  applying the vulnerable victim enhancement.  42  Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  3. The substantive reasonableness of the sentence  Finally,  White  challenges  his  sentence s  reasonableness.  After  applying  the  enhancements  discussed  above  and  oth ers, the court calculated a total offense level of 39 and a crim inal  history  category  of  I.  The  resulting  advisory  guidelines  range  was  262  to  327  months  imprisonment;  the  court  sen tenced White to 266 months. We apply a presumption of rea sonableness  to  all  within guidelines  sentences.  See Rita  v.  United  States, 551  U.S.  338,  347  (2007); United  States  v.  Jack son, 547 F.3d 786, 792 (7th Cir. 2008).   White  cannot  overcome  this  presumption.  He  first  con tends  that  courts  routinely  depart  downward  from  the  guidelines  when  it  comes  to  fraud  sentences,  and  therefore  the district court created an unwarranted sentencing dispari ty when it issued a sentence within the guidelines range. See  18  U.S.C.  §  3553(a)(6).  But  even  if  White  were  right  about  there  being  near  unanimity   that  the  guideline  ranges  for  fraud  offenses  are  too  high a  premise  that  we  question we  have  repeatedly  held  that  a  within guidelines  sentence  necessarily  takes  into  account  unwarranted  disparities.  See,  e.g.,  United  States  v.  Matthews,  701  F.3d  1199,  1205  (7th  Cir.  2012). This is because  the ranges are themselves designed to  treat  similar  offenders  similarly.   United  States  v.  Boscarino,  437 F.3d 634, 638 (7th Cir. 2006). Indeed, we have noted that  imposing  a  within guidelines  sentence  is  the  surest  way  to  avoid unwarranted disparities. United States v. Babul, 476 F.3d  498, 501 02 (7th Cir. 2007).   White also argues that his sentence is greater than neces sary  to  achieve  specific  deterrence.  See  18  U.S.C.  § 3553(a)(2)(C).  But  the  district  court  found  that  although  this  was  White s  first  serious  conviction,  White  had  previ Nos. 11 3240, 12 1207, 12 1295  43 ously committed several crimes, including theft and making  false statements  on a  credit card application.  The court  also  highlighted White s failure to acknowledge his wrongdoing  and  reasoned  that  a  significant  sentence  was  necessary  to  promote  White s  respect  for  the  law.  See  id.  §  3553(a)(2)(A).  Further,  the  court  emphasized  the  seriousness  of  mortgage  fraud offenses in undermining the integrity of financial insti tutions. See id.   Overall, the district court gave meaningful consideration  to the § 3553(a) factors and thoroughly explained its reasons  for  rejecting  White s  mitigating  arguments.  White  has  not  rebutted  the  presumption  that  his  within guidelines  sen tence is reasonable.  III. Conclusion  We AFFIRM  the convictions and sentences of the three de fendants.  

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.