Beardslee v. Inflection Energy, LLC, No. 12-4897 (2d Cir. 2014)

Annotate this Case
Justia Opinion Summary

This dispute concerns oil and gas leases granting the Energy Companies specified rights to extract oil and gas underlying the Landowners' real property. The Energy Companies failed to produce oil and gas from the properties within the leases' primary terms and the Landowners subsequently filed suit seeking a declaration that the leases had expired. On appeal, the Energy Companies challenged the district court's grant of summary judgment to Landowners, and denial of summary judgment to the Energy Companies. The court concluded that this case turns on significant and novel issues of New York law concerning the interpretation of oil and gas leases and the court certified two questions of New York law to the New York Court of Appeals: (1) Under New York law, and in the context of an oil and gas lease, did the State's Moratorium amount to a force majeure event? and (2) If so, does the force majeure clause modify the habendum clause and extend the primary terms of the leases?

The court issued a subsequent related opinion or order on August 19, 2015.

Download PDF
12 4897 cv   Beardslee v. Inflection Energy, LLC              United States Court of Appeals FOR THE SECOND CIRCUIT      August Term, 2013    (Argued: August 22, 2013          Decided: July 31, 2014)    Docket No. 12 4897 cv      WALTER R. BEARDSLEE, INDIVIDUALLY AND AS CO TRUSTEE OF THE DRUSILLA W.  BEARDSLEE FAMILY TRUST, ANDREA R. MENZIES, AS CO TRUSTEE OF THE DRUSILLA  W. BEARDSLEE FAMILY TRUST, JOHN A. BEARDSLEE, AS CO TRUSTEE OF THE  DRUSILLA W. BEARDSLEE FAMILY TRUST, PHYLLIS L. BENSON, ELIZABETH A.  BEARDSLEE, LYNDA B. COCCIA, NATHAN J. DONNELLY, CAROLYN B. DONNELLY,  KEVIN P. DONNELLY, ROSE ANN DONNELLY, MARIE S. DONNELLY, WILLIAM J.  HANER, JOSEPH HANER, JAMES HANER, MARGARET LAWTON, GLEN MARTIN, LYNN  M. MARTIN, JOSEPH E. MCTAMNEY, B. LOUISE MCTAMNEY, BONNIE D. MEAD, R.  DEWEY MEAD, WAYNE R. MIDDENDORF, CYNTHIA L. MIDDENDORF, FLOYD E.  MOSHER, JR., LESA D. MOSHER, AKA LESA HUNTINGTON, MOUNTAIN PARADISE  CLUB NY 31 LLC, JAMES W. REYNOLDS, AS TRUSTEE OF THE JAMES W. REYNOLDS  TRUST, MARY A. PFEIL ELLIS, KERRY K. ELLIS, PAUL R. SALAMIDA, PAULINE M.  SALAMIDA, GARY D. SHAY, BONITA K. SHAY, BRAD A. VARGASON,                Plaintiffs Counter Defendants Appellees,                  v.      INFLECTION ENERGY, LLC, VICTORY ENERGY CORPORATION, MEGAENERGY, INC.,                Defendants Counter Claimants Appellants.    B  e  f  o  r  e :  WINTER, WESLEY, AND CARNEY, Circuit Judges.      Appeal from a decision of the United States District Court for the Northern  District of New York (David N. Hurd, Judge) granting the motion of Appellees  Walter R. Beardslee, et al., landowners and lessors, for summary judgment, and  denying the motion for summary judgment of their lessees, Appellants Inflection  Energy, LLC, Victory Energy Corporation, and Megaenergy, Inc.  The District  Court concluded that the parties  oil and gas leases had expired by their terms,  reasoning that New York State s regulatory actions did not trigger application of  the leases   force majeure  clauses.  Because this case raises significant and novel  questions of New York oil and gas law, we certify two questions to the New York  Court of Appeals for resolution in the first instance.    QUESTIONS CERTIFIED.      THOMAS S. WEST, The West Firm, PLLC, Albany,  N.Y., for Defendants Counter Claimants Appellants  Inflection Energy, LLC, et al.    ROBERT R. JONES (Peter H. Bouman, on the brief),  Coughlin & Gerhart, LLP, Binghamton, N.Y., for  Plaintiffs Counter Defendants Appellees Walter R.  Beardslee, et al.        WALTER P. LOUGHLIN (Walter A. Bunt, Jr., Bryan  D. Rohm, on the brief), K&L Gates LLP, New York,  N.Y., for Amicus Curiae Marcellus Shale Coalition.      2    SUSAN L. CARNEY, Circuit Judge:      Inflection Energy, LLC ( Inflection ), Victory Energy Corporation  ( Victory ), and Megaenergy, Inc. ( Mega ) (collectively, the  Energy  Companies ) appeal from the District Court s order granting summary judgment  to Walter and Elizabeth Beardslee and over thirty other landowners (collectively,  the  Landowners ), and denying summary judgment to the Energy Companies.  Starting in 2001, the Landowners entered into certain oil and gas leases  (the  Leases ) with the Energy Companies, granting the Energy Companies  specified rights to extract oil and gas underlying the Landowners  real property  (the  Properties ) in the Southern Tier of New York State.  Each of the Leases has  an initial primary term of five years and provided for a secondary term that, once  triggered, would last  as long thereafter as the said land is operated by Lessee in  the production of oil or gas.   App x 32 ¶ 1.     The Energy Companies failed to produce oil and gas from the Properties  within the Leases  primary terms, and thereafter, in 2012, the Landowners filed  this action seeking a declaration that the Leases had expired.  The Energy  Companies counterclaimed for a declaration to the contrary.  They argued that  each Lease was extended by operation of a purported force majeure clause,  triggered (they argued) by New York State s de facto moratorium (the  3    Moratorium ) on the use of horizontal drilling and high volume hydraulic  fracturing ( HVHF ).    The District Court ruled in favor of the Landowners and declared that the  Leases had expired.  Beardslee v. Inflection Energy, LLC, 904 F. Supp. 2d 213  (N.D.N.Y. 2012) (Hurd, Judge).1  The Energy Companies timely appealed.    For the reasons discussed below, we conclude that this case turns on  significant and novel issues of New York law concerning the interpretation of oil  and gas leases, a legal field that is both relatively undeveloped in the State and of  potentially great commercial and environmental significance to State residents  and businesses.  Accordingly, we certify two pivotal questions of New York law  to the New York Court of Appeals, requesting its consideration of these  questions in the first instance.   BACKGROUND  1.  The Oil and Gas Leases  This action concerns rights of access to the important natural resources  underlying land in Tioga County, New York.2  Located in the Southern Tier of   The District Court reached the same conclusion with regard to other New York State oil  and gas leaseholds in a case presenting closely parallel facts.  Aukema v. Chesapeake Appalachia,  LLC, 904 F. Supp. 2d 199 (N.D.N.Y. 2012) (Hurd, Judge.).     2 The facts are drawn in part from the District Court opinion, with other sources and  1 4    New York and bordering Pennsylvania, Tioga County sits on the Marcellus  Shale,  a black shale formation extending deep underground from Ohio and  West Virginia northeast into Pennsylvania and southern New York. 3  The  formation as a whole is estimated to contain up to 489 trillion cubic feet of  natural gas   an energy resource of enormous potential.4  The formation has  been characterized in recent years as offering  one of the most significant  opportunities for domestic natural gas development in many years. 5  Beginning in 2001, the Landowners separately entered into the oil and gas  Leases with Victory, granting Victory certain rights to extract oil and gas  resources underlying the Properties.6  For a nominal annual fee or, if drilling  commenced, the right to receive a royalty on gross proceeds related to oil and  gas extracted and sold, Victory acquired  the rights of drilling, producing, and  contested issues noted as necessary.     3 Marcellus Shale: The Environmental Review Process for Natural Gas Exploration in the  Marcellus Shale, N.Y. STATE DEP T OF ENVTL. CONSERV., (last visited July 29, 2014) (the  2012 DEC Report ).      4 Id.  According to estimates published in the 2012 DEC Report, New York State s natural  gas usage rate in 2012 (for comparison) was approximately 1.1 trillion cubic feet.  Id.    5 George A. Bibikos & Jeffrey C. King, A Primer on Oil and Gas Law in the Marcellus Shale  States, 4 TEX. J. OIL GAS & ENERGY L. 155, 156 (2008 2009) (footnote omitted).    6 The Leases were entered into by individuals, married couples acting jointly, and  trustees acting on behalf of trusts.     5    otherwise operating for oil and gas and their constituents  during the lease term.   App x 32.  It undertook no obligation, however, to drill.    Victory shared its leasehold interests with Mega.  In July 2010, Inflection  assumed from Mega the operational rights and responsibilities under most of the  Leases.7    Each of the Leases contains an identical  habendum clause. 8  This clause  establishes the period during which the Energy Companies may exercise the  drilling rights granted by the Lease.  The Leases  habendum clauses contain both  a five year  primary term,  and an option for a  secondary term. 9  Each clause  provides:    It is agreed that this lease shall remain in force for a primary  term  of  FIVE  (5)  years  from  the  date  hereof  and  as  long  thereafter  as  the  said  land  is  operated  by  Lessee  in  the  production of oil or gas.     Inflection did not assume operational rights to the Leases entered into by the  Beardslees, see Beardslee, 904 F. Supp. 2d. at 217, but this factual variation does not affect our  analysis.    8 A habendum clause, which is  typically found in standard oil and gas leases  such as  those at issue here, is used to  fix the duration of such a lease.   Wiser v. Enervest Operating,  L.L.C., 803 F. Supp. 2d 109, 113 n.3 (N.D.N.Y. 2011).  These clauses typically  establish a definite  (or primary) term in which the lessee [is] permitted to develop [] property, with an option for an  indefinite secondary term permitting the lessee to reap the long term value and return on the  money spent developing the property during the primary term.   Id. at 118.  7  Some of the Leases were extended for additional five year primary terms, Beardslee, 904  F. Supp. 2d at 217, but the extension does not alter the operative legal analysis.    9 6    App x 32 ¶ 1.    In addition, each Lease contains what the parties refer to as a force majeure  clause, which speaks to delays and interruptions in drilling.  That clause  provides, in relevant part:  If and when drilling . . . [is] delayed or interrupted . . . as a  result  of  some  order,  rule, regulation  .  . .  or  necessity  of the  government,  or  as  the  result  of  any  other  cause  whatsoever  beyond  the  control  of  Lessee,  the  time  of  such  delay  or  interruption shall not be counted against Lessee, anything in  this  lease  to  the  contrary  notwithstanding.    All  express  or  implied covenants of this lease shall be subject to all Federal  and State Laws, Executive Orders, Rules or Regulations, and  this  lease  shall  not  be  terminated,  in  whole  or  in  part,  nor  Lessee  held  liable  in  damages  for  failure  to  comply  therewith, if compliance is prevented by, or if such failure is  the result of any such Law, Order, Rule or Regulation.      App x 33 ¶ 6.10    2.  Applicable State Statutory Law and Regulatory Actions  Article 23 of the New York Environmental Conservation Law,  Mineral  Resources,  governs oil and gas production in the State of New York.  N.Y. Envtl.   Although the parties refer to this clause as a  force majeure clause,  it is not designated  as such in the Leases and may be amenable to other labels.  Cf. BLACK S LAW DICTIONARY 718  (9th ed. 2009) (defining a force majeure clause as a  contractual provision allocating the risk of  loss if performance becomes impossible or impracticable, esp. as a result of an event or effect  that the parties could not have anticipated or controlled ).  Because both parties refer to this  clause as a force majeure clause, however, we continue to do so here for ease of reference.  Our  use of the phrase  force majeure  should not be understood as an affirmation of the  characterization s substance.   10 7    Conserv. Law § 23 0101 et seq.  Article 8 of the New York Environmental  Conservation Law,  Environmental Quality Review,  governs how state  agencies address the environmental effects of their actions, including their  actions with respect to oil and gas production.  N.Y. Envtl. Conserv. Law § 8 0101 et seq.  Enacted in 1975 and codified in Article 8, the State Environmental  Quality Review Act ( SEQRA )  represents an attempt to strike a balance  between social and economic goals and concerns about the environment.   Matter  of Jackson v. N.Y. State Urban Dev. Corp., 67 N.Y.2d 400, 414 (1986).  SEQRA  requires that New York State agencies  prepare, or cause to be prepared . . . an  environmental impact statement [ EIS ] on any action . . . which may have a  significant effect on the environment.   N.Y. Envtl. Conserv. Law. § 8 0109(2).   When  separate actions hav[e] generic or common impacts,  regulations issued  pursuant to SEQRA permit agencies to prepare a  generic EIS  ( GEIS )  assessing the environmental impacts of those actions.  N.Y. Comp. Codes R. &  Regs. tit. 6, § 617.10(a)(3).  If, after issuing a GEIS, an agency proposes to take  actions not addressed by the GEIS but that might significantly and adversely  affect the environment, it must prepare either a supplemental GEIS ( SGEIS ) or  a site specific EIS.  Id. § 617.10(d)(4).  8    In 1992, the New York State Department of Environmental Conservation  (the  Department  or  DEC ) issued a GEIS that addressed the environmental  impact of conventional drilling techniques then in use.11  The 1992 GEIS  described  water gel fracs  as the most common  stimulation technique  then  employed to derive gas from the shale formation.  That technique required using  approximately  twenty to eighty thousand gallons of fluid  in a stimulation  operation.  1992 GEIS at 9 26.   More recently, however, the techniques available for extracting gas have  undergone a dramatic transformation as high volume hydraulic fracturing  combined with horizontal drilling has become feasible.  HVHF   also commonly  known as  fracking    is  an unconventional drilling technology which  involves the injection of more than a million gallons of water, sand, and  chemicals at high pressure down and across into horizontally drilled wells as far  as 10,000 feet below the surface.   Beardslee, 904 F. Supp. 2d at 216 n.4.   The  pressurized mixture causes the rock layer . . . to crack . . . . [and the] gas to flow  Generic Envtl. Impact Statement on Oil, Gas, and Solution Mining Regulatory Program  (GEIS), N.Y. STATE DEP T OF ENVTL. CONSERV., (1992) 9 26, available at (last visited July 29, 2014) (the  1992  GEIS ).  11 9    into the well.   Id.; see generally Wallach v. Town of Dryden, __ N.Y.3d __, 2014 WL  2921399 (N.Y. June 30, 2014).    The technological development, not surprisingly, was accompanied by  increased interest in obtaining permits for the combined use of horizontal  drilling and HVHF.  On July 23, 2008, in response to these paired developments,  then Governor David Paterson directed the Department to update and  supplement the 1992 GEIS (the  2008 Directive ).  He instructed the DEC to  ensure that it is suitable to address potential new environmental impacts from  drilling, including horizontal drilling in Marcellus shale formations. 12  The  Energy Companies allege that this 2008 Directive marked the beginning of the  Moratorium.13    Over one year later, on September 30, 2009, the Department issued a draft  Supplemental GEIS (the  Draft SGEIS ), which quickly received extensive public  comment and generated vigorous controversy.14  On December 13, 2010,   Memorandum filed with New York State Senate Bill Number 8169 A (July 21, 2008),  available at (last visited July  29, 2014).    13 The New York Court of Appeals recently acknowledged the existence of a moratorium  on  high volume hydraulic fracturing combined with horizontal drilling.   Wallach, 2014 WL  2921399, at n.1.    14 Draft SGEIS on the Oil, Gas and Solution Mining Regulatory Program (September 2009),  N.Y. STATE DEP T OF ENVTL. CONSERV., available at  12 10    Governor Paterson issued Executive Order No. 41, entitled  Requiring Further  Environmental Review of High Volume Hydraulic Fracturing in the Marcellus  Shale  (the  2010 Order ).  N.Y. Comp. Codes R. & Regs. tit. 9, § 7.41.  In the 2010  Order, the Governor observed that  tens of thousands of citizens, landowners,  local governments, [and] large and small businesses . . . have expressed their  heartfelt support for or opposition to the new technology.   Id.  He instructed the  DEC to revise the Draft SGEIS and address  comprehensively the environmental  impacts associated with high volume hydraulic fracturing combined with  horizontal drilling  in a prescribed timeframe.  Id.  He further  recogniz[ed] that,  pursuant to SEQRA, no permits [could] be issued  by the State before  the  completion of a Final SGEIS.   Id.    In response to these developments, Inflection sent notices of extension to  the Landowners, asserting that New York s regulatory actions constituted a force  majeure event under the Leases, extending the Lease terms.  On September 7,  2011, the Department released a Revised Draft SGEIS.  That day, it also issued a  press release informing the public that  [n]o permits for [HVHF] will be issued  until the SGEIS is finalized and [the Department] issues the required Findings  (last visited July 29, 2014).   11    Statement.   App x 158.  As of this writing, the Department has yet to release a  Final SGEIS.    3.  Prior Proceedings  On February 8, 2012, the Landowners filed this declaratory judgment  action in the United States District Court for the Northern District of New York.   They subsequently sought summary judgment on their claims, alleging that the  Energy Companies did not drill any wells on the Properties since entering into  the Leases, and that the Leases had therefore expired at the end of their five year  primary terms.  According to the Landowners, the Energy Companies could  have acquired permits that would allow drilling on the Properties during the  primary terms using the conventional drilling methods described in the 1992  GEIS.  They argued that nothing precluded the Energy Companies from  performing any obligation under the Leases   to the extent there was any  obligation to drill at all.  Finally, they argued that, in any event, the habendum  clauses could not be modified by operation of the force majeure clause, even if the  Moratorium was correctly classified as a force majeure event.  The Landowners  therefore sought a declaration that the Leases had expired.  The Energy Companies cross moved for summary judgment, arguing  primarily that the Moratorium instituted by the Governor s 2008 Directive   12    prevented them from using the combination of horizontal drilling and HVHF  that they characterized as the only  commercially viable  method of drilling in  the Marcellus Shale during the Leases  primary terms.15  Therefore, they  contended, the Moratorium constituted a force majeure event; it modified the  habendum clause, and it worked to extend the Leases  primary terms until the  State lifted the Moratorium, whenever that might be.    On November 15, 2012, the District Court granted summary judgment to  the Landowners, declaring all of the Leases expired.  The court found that the so called force majeure clause was not triggered by the Moratorium and did not  extend the Leases.  It declined to rule on whether a force majeure event occurred,  explaining that even if it did, the force majeure clause would have no effect on the  habendum clause and the Lease terms.  It reasoned that the  invocation of a force  majeure clause to relieve [the Energy Companies] from their contractual duties is  unnecessary,  because the Leases simply provide the Energy Companies with  the option   rather than the obligation   to drill.  Beardslee, 904 F. Supp. 2d at  220.  It also concluded that Governor Paterson s 2008 Directive did not frustrate  the purpose of the Leases, because the Energy Companies could drill using   Although the Energy Companies rely on  commercial viability  as a critical factor in  their analysis, they offer no definition of the phrase or the measure of either cost or profitability  that they envision the phrase to convey.  15 13    conventional methods.  Id. at 221.  While acknowledging that the Energy  Companies adduced evidence supporting their position that HVHF was  currently the only  commercially viable  method of drilling and production in  the Marcellus Shale, the court found that  mere impracticality  was not enough  to trigger the force majeure clause and extend the Lease terms.  Id. at 220 (internal  quotation marks and alteration omitted).  The Energy Companies appeal.  DISCUSSION16  1.    Standard for Certification   Second Circuit Local Rule 27.2 provides a means by which our Court may  certify questions of New York law to the New York Court of Appeals.  The  regulations of the New York Court of Appeals permit that Court, in its  discretion, to entertain dispositive questions certified to it for resolution.   Certified questions must be  determinative questions  that are  involved in a  case pending before [us] for which no controlling precedent of the Court of  Appeals exists.   In re Thelen LLP, 736 F.3d 213, 224 (2d Cir. 2013) (citing N.Y.  Comp. Codes R. & Regs. tit. 22, § 500.27(a); N.Y. Const. Art. 6, § 3(b)(9)).     We review a district court s grant of summary judgment de novo.  Isabella v. Koubek, 733  F.3d 384, 387 (2d Cir. 2013).    16 14    We have deemed certification appropriate where state law is not clear  and state courts have had little opportunity to interpret it, where an unsettled  question of state law raises important issues of public policy, where the question  is likely to recur, and where the result may significantly impact a highly  regulated industry.   Cruz v. TD Bank, N.A., 711 F.3d 261, 267 68 (2d Cir. 2013)  (internal quotation marks omitted).  Before we may certify, however, we make  three inquiries:  (1) whether the New York Court of Appeals has addressed the  issue and, if not, whether the decisions of other New York courts permit us to  predict how the Court of Appeals would resolve it; (2) whether the question is of  importance to the state and may require value judgments and public policy  choices; and (3) whether the certified question is determinative of a claim before  us.   Barenboim v. Starbucks Corp., 698 F.3d 104, 109 (2d Cir. 2012).  2.    Application   Under New York law,  [o]il [and gas] leases or contracts stand on an  entirely different basis from any other leasehold agreements.   Conkling v.  Krandusky, 127 A.D. 761, 766, 112 N.Y.S. 13 (4th Dep t 1908).  Oil and gas leases  are entered into  in the context of a highly technical industry, which employs  distinct terminology used by those in the business.   Wiser v. Enervest Operating,  L.L.C., 803 F. Supp. 2d 109, 117 (N.D.N.Y. 2011).  Currently, however, there is a  15    dearth of authority in New York relating to oil and gas leases  such as those  now at issue.  Id.  Thus, although this case turns on questions of contract  interpretation that may not be the typical material for certification, because the  dispute arises in a relatively underdeveloped area of law and because it  implicates matters of public policy integral to the economic and environmental  wellbeing of the State of New York, we certify the following questions to the  New York Court of Appeals, based on the motion for summary judgment and  accompanying submissions:  First, whether, in the context of an oil and gas lease,  the State s Moratorium amounted to a force majeure event; and second, if so,  whether the force majeure clause modifies the habendum clause and extends the  primary terms of the Leases.  We explain below why these questions admit of no  clear answer under New York law, and why they warrant certification.              a.  Was the Moratorium a force majeure event?  Virtually every Lease was executed more than five years before the  Landowners brought suit in 2012.  The Energy Companies never drilled on any  of the Landowners  Properties, let alone produced oil or gas.  Absent some  16    exception or modification to the primary terms in the habendum clauses,  therefore, each Lease had expired by 2012.17   The first issue, then, is whether the Moratorium qualified as a force majeure  event.  The force majeure clause provides, in relevant part, that when an  order,  rule, regulation, requisition or necessity of the government,  or  other cause   that is  beyond the control of Lessee  causes  delay or interruption  of  drilling  or other operations  under the Lease,  the time of such delay or interruption  shall not be counted against Lessee, anything in this lease to the contrary  notwithstanding.   App x 33 ¶ 6.      Determining whether the Moratorium was a force majeure event under the  Leases requires examination of whether regulatory actions barring  commercially viable  drilling   but not all drilling   can constitute such an  event.  The Energy Companies allege and Landowners do not seriously dispute  that the combined use of HVHF and horizontal drilling is currently the only  commercially viable    read  profitable    method of drilling in the Marcellus  Shale.  But the Leases   almost all of which appear to have been executed before   The parties do not address whether, when the Governor issued the July 23, 2008  Directive, the five year primary terms of those Leases that were executed before July 23, 2003,  had already expired.  We do not address that question here, because there is no dispute that  certain Leases   that is, those signed after July 23, 2003, and those whose primary terms had  been extended by agreement of the parties   were still in effect as of July 23, 2008.  17 17    current fracking methods were fully developed   do not explicitly note the type  of drilling they permit.  Nor do they excuse the Energy Companies from paying  rent during the primary period if drilling produces nothing, or from paying  royalties if the royalties due pale in comparison to those that might be derived  from a fracked well.18  Nevertheless, the Energy Companies argue that the  purpose of every oil and gas lease, including theirs, is to achieve paying  production, and that requiring them (in effect) to drill at a loss would violate the  implied covenant of good faith and fair dealing that New York law  acknowledges.  See 3 Howard R. Williams & Charles J. Meyers, OIL AND GAS LAW  § 604.5 (abridged ed. 1984) ( [T]he objective of the [oil and gas] lease is not  merely to have oil or gas flow from the ground but to obtain production that is  commercially profitable to both parties. ); LaBarte v. Seneca Res. Corp., 285 A.D.2d  974, 975 (4th Dep t 2001) ( [E]very contract contains an implied covenant of good  faith and fair dealing. ).   The Landowners allege that several wells are operating in the Marcellus Shale using  conventional drilling methods.  They do not address, however, and the record does not reflect,  whether those wells are profitable.  The Energy Companies argue that the Landowners  proof  that conventional well drilling permits were available is inadequate, but they appear to dispute  only the profitability of drilling in the Marcellus Shale using conventional techniques, rather  than the availability of permits to drill using conventional techniques in that region.    18 18    Where the Lease contains no express requirement or condition that drilling  be profitable, however, and when conventional well drilling and other oil and  gas  operations  appear still to be possible, the Moratorium might not be a force  majeure event.  Generally speaking, in New York, a force majeure clause must  specifically include[] the event that actually prevents a party s performance  in  order to excuse that performance.  Kel Kim Corp. v. Central Mkts., Inc., 70 N.Y.2d  900, 902 03 (1987).  As described above, the Leases contain no  commercial  viability  term.  Reading such a term into the Leases as the Energy Companies  propose might therefore violate New York law while encumbering the  Landowners  Properties indefinitely.19  Given the dearth of New York authority  in the context of oil and gas leases, we are reluctant to proceed without further  guidance from the Court of Appeals.  b.  Does the force majeure clause modify the habendum clause?    Our reluctance to address whether the Moratorium qualifies as a force  majeure event is compounded by a further, and in some respects more  fundamental question: whether this force majeure clause modifies the primary  term set by the habendum clause.      In a parallel suit, the same District Court rejected a similar argument by other lessees  that the Moratorium was a force majeure event because it prevented drilling in the Marcellus  Shale in a  commercially practicabl[e] manner.   See Aukema, 904 F. Supp. 2d at 210.  The parties  withdrew their appeal of that decision in September 2013.    19 19    The habendum clause provides that the Lease  shall remain in force  for  the five year primary term and  as long thereafter as the said land is operated by  Lessee in the production of oil or gas.   App x 32 ¶ 1.  The force majeure clause  provides that if drilling is  delayed or interrupted  for an enumerated reason,  the time of such delay or interruption shall not be counted against the Lessee,  anything in this lease to the contrary notwithstanding.   App x 33 ¶ 6 (emphasis  added).  It is unclear whether, under New York law, this clause modifies the  primary term of the habendum clause when the habendum clause is not  expressly made subject to the other terms of the Lease.  The parties have directed us to no New York case that addresses the  relationship between a habendum clause and a force majeure clause in an oil and  gas lease.  One federal court, applying New York law, predicted,  [W]here . . .  the language of the habendum clause clearly makes that provision  subject to   other provisions in the agreement, . . . the life of the lease may be subject to  modification.   Wiser, 803 F. Supp. 2d at 121.  Other jurisdictions that have  addressed this issue provide some additional guidance.  For example, one  California court determined that a force majeure event did not modify the primary  term of a lease.  First, it interpreted an oil and gas lease as  both a conveyance  and a contract.   San Mateo Cmty. Coll. Dist. v. Half Moon Bay Ltd. P ship, 65 Cal.  20    App. 4th 401, 409 (Cal. Ct. App. 1998).  The San Mateo court explained,  The  conveyancing elements are the granting and habendum clauses, and the  contractual elements include the provisions that pertain to the lessee s  obligations with respect to exploring, drilling, and producing operations.   Id.   Then, it followed the  long established rule  of California law that  any  language  in  a  deed,  subsequent  to  the  granting  and  habendum  clauses,  may  not  modify,  cut  down  or  control  those  clauses  unless  such  clauses  [granting  and  habendum]  incorporate the additional language by express reference.    Id. at 412 (internal quotation marks omitted).  That court thus found that   in  part because the habendum clause did not expressly incorporate the force majeure  clause   the force majeure clause at issue did not modify the habendum clause.   Id.    It is undisputed that the habendum clause in this case contains no such  language.  The Landowners therefore claim that the primary terms of the Leases  are unaffected by the force majeure clause.20     The Energy Companies argue that the Landowners  interpretation of the Leases  renders meaningless the force majeure clause s phrase,  the time of such delay or interruption  shall not be counted against Lessee.   The Landowners counter that the clause retains force,  because it would apply during the Leases  secondary terms, when the Energy Companies have  an  obligation to operate in the production of oil or gas  to prevent the Leases from  terminating.  Appellees  Br. 48.  We leave the resolution of that question to the Court of  Appeals.  20 21    The Energy Companies contend, however, that it is irrelevant that the  habendum clause does not make itself subject to the other Lease terms because  the force majeure clause applies,  anything in this lease to the contrary  notwithstanding.   App x 33 ¶ 6.  Under New York contract law,  clauses similar  to the phrase  notwithstanding any other provision  trump conflicting contract  terms.   Bank of N.Y. v. First Millennium, Inc., 607 F.3d 905, 917 (2d Cir. 2010)  (alteration omitted).  The Energy Companies thus argue that the force majeure  clause modifies the habendum clause, regardless of the absence of any  subject  to  language in the habendum clause.  Indeed, in San Mateo, the court suggested  that if the force majeure clause contained language purporting to modify the  habendum clause itself, then the case may have come out differently.  65 Cal.  App. 4th at 412 13.     New York law offers no guidance on whether a force majeure event would  extend the primary terms of the Leases.  Given the importance of this issue and  the likelihood that it will recur in other cases involving similar oil and gas leases,  we think it prudent to leave this issue to the New York Court of Appeals.      22    c.    Certification of these two questions to the New York Court  of Appeals      As noted above, before we may certify, we make three inquiries:  (1) whether the New York Court of Appeals has addressed the issue and, if not,  whether the decisions of other New York courts permit us to predict how the  Court of Appeals would resolve it; (2) whether the question is of importance to  the state and may require value judgments and public policy choices; and  (3) whether the certified question is determinative of a claim before us.    Barenboim, 698 F.3d at 109.    In our view, the two questions that we certify satisfy all three inquiries.   First, the New York Court of Appeals has not decided the questions before us.   Nor has any New York state case of which we are aware resolved these issues.   See George A. Bibikos & Jeffrey C. King, A Primer on Oil and Gas Law in the  Marcellus Shale States, 4 TEX. J. OIL GAS & ENERGY L. 155, 191 (2008 2009) ( New  York presents essentially a blank slate as to all significant oil and gas lease  issues. ).  Second, these questions are of great importance to the State of New  York.  There is substantial interest in the use of HVHF in the Marcellus Shale,  and   in addition to the Landowners in this case   many New York  landowners could be affected by this ruling, both as to currently effective leases  23    and as to leases that may be entered into in the future.  And finally, the certified  questions are determinative of the claims in this case.  The Court s answer to our  certified questions would resolve (1) whether the State s Moratorium was a force  majeure event; and (2) whether the Energy Companies may invoke the force  majeure clause to extend the primary terms of the Leases, thus determining  whether the Leases have or have not expired.    We therefore find that each factor weighs in favor of certifying these  questions to the New York Court of Appeals.  CONCLUSION  We certify the following questions to the New York Court of Appeals  based on the motion for summary judgment and accompanying submissions:  1. Under New York law, and in the context of an oil and gas lease, did the  State s Moratorium amount to a force majeure event?  2. If so, does the force majeure clause modify the habendum clause and extend  the primary terms of the leases?  We invite the New York Court of Appeals to expand, alter, or reformulate  those questions as it deems appropriate.   It is hereby ORDERED that the Clerk of the Court transmit to the Clerk of  the New York Court of Appeals a certificate in the form attached, together with a  24    copy of this Opinion and a complete set of the briefs, appendices, and record  filed by the parties in this Court.  This panel will retain jurisdiction to decide the  case once we have had the benefit of the views of the New York Court of  Appeals or once that Court declines to accept certification.   CERTIFICATE  We hereby certify the foregoing questions to the New York Court of  Appeals pursuant to Second Circuit Local Rule 27.2 and New York Compilation  of Codes, Rules, and Regulations, title 22, section 500.27(a).  25