1256 Hertel Avenue Associates v. Calloway, No. 12-1603 (2d Cir. 2014)

Annotate this Case
Justia Opinion Summary

The New York State Legislature amended N.Y. C.P.L.R. 5206 in 2005, increasing the state's homestead exemption from $10,000 to $50,000. At issue was whether the 2005 Amendment's increased homestead exemption applied to judgment liens perfected prior to the amendment's effective date and, if so, whether application of the law to pre-enactment judgment liens violates the Takings Clause of the Fifth Amendment. The court held that the 2005 Amendment applies to all creditors and all obligations, including pre-existing obligations, regardless of whether the debt was reduced to a judgment lien prior to the statute's enactment; and (2) that retroactive application of the exemption does not constitute an uncompensated taking of pre-enactment judgment liens in violation of the Takings Clause. Accordingly, the court affirmed the judgment of the district court affirming the bankruptcy court's conclusion that there was been no taking of claimant's property.

Download PDF
12 1603 bk  1256 Hertel Avenue Associates v. Calloway    UNITED STATES COURT OF APPEALS  FOR THE SECOND CIRCUIT       August Term, 2013    (Submitted: April 29, 2014          Decided: August 1, 2014)    Docket No. 12 1603 bk      1256 HERTEL AVENUE ASSOCIATES, LLC,    Claimant Appellant,    HAROLD P. BULAN,    Trustee,    v.     TANYA R. CALLOWAY, dba MINIATURE MOMENTS DAYCARE,    Debtor Appellee.          Before:                WESLEY AND DRONEY, Circuit Judges, AND BRICCETTI, District Judge.*                                                                  The Honorable Vincent L. Briccetti, of the United States District Court for the Southern  District of New York, sitting by designation.  *   Appeal from the March 16, 2012 order of the United States District Court  for the Western District of New York (Skretny, C.J.) affirming the February 16,  2010 order of the Bankruptcy Court (Bucki, C.U.S.B.J.) holding that the 2005  amendment to N.Y. C.P.L.R. 5206, 2005 N.Y. Laws ch. 623, which increased New  York s homestead exemption from $10,000 to $50,000, applied to a judgment lien  obtained prior to the amendment s effective date.      EDWARD Y. CROSSMORE, The Crossmore Law Office, Ithaca, NY, for  Claimant Appellant.    JOSHUA D. LISTON, Beys Stein Mobargha & Berland LLP, New York,  NY, for Debtor Appellee.      WESLEY, Circuit Judge:    The New York State Legislature amended N.Y. C.P.L.R. 5206 in August  2005, increasing the state s homestead exemption from $10,000 to $50,000.  See  2005 N.Y. Laws ch. 623.  The homestead exemption entitles New York debtors to  exempt their homes  from application to the satisfaction of a money judgment,   id., and is also available to debtors in bankruptcy proceedings, see N.Y. Debt. &  Cred. Law § 282; 11 U.S.C. § 522(b)(3)(A).  This appeal requires us to determine  whether the 2005 Amendment s increased homestead exemption applies to  judgment liens perfected prior to the amendment s effective date and, if so,  whether application of the law to pre enactment judgment liens violates the  2  Takings Clause of the Fifth Amendment.  We hold that the 2005 Amendment  applies to debts incurred prior to the amendment s effective date and does not  violate the Fifth Amendment s Takings Clause.   BACKGROUND    In July 2003, 1256 Hertel Avenue Associates, LLC ( Hertel ) secured a  $4,682 judgment lien against Tanya R. Calloway s ( Calloway ) home in Buffalo,  New York.  Hertel docketed the judgment in the Erie County Clerk s office on  July 11, 2003.   Five years later, another creditor obtained a $5,973 judgment lien  against the same property, which it docketed in December 2008.  Calloway  estimates the current value of her property to be $110,000.  The property is  encumbered by a mortgage with a remaining balance of approximately $85,000,  leaving her around $25,000 in equity.    On May 12, 2009, Calloway filed a voluntary petition for relief under  Chapter 7 of the Bankruptcy Code.  In that proceeding, Calloway moved to avoid  the judgment liens against her residence pursuant to New York s homestead  exemption, N.Y. C.P.L.R. 5206. The exemption protects a debtor s principal  residence from being used to satisfy a creditor s judgment up to a statutorily  defined maximum value.  After standing at $10,000 from 1977 to 2005, see 1977  3  N.Y. Laws ch. 181, the homestead exemption limit has been modified twice in  recent years: In 2005, New York s Legislature raised the limit to $50,000, 2005  N.Y. Laws ch. 623, and in 2010 the Legislature again modified the exemption,  bringing it to its present form, which provides a baseline exemption of $75,000  that is adjusted upward for certain high property value counties, see 2010 N.Y.  Laws ch. 568.    In the bankruptcy court, Hertel acknowledged that Calloway was entitled  to claim the homestead exemption, but disputed which version of the exemption  should apply: Calloway claimed the $50,000 exemption in effect when she filed  for bankruptcy in 2009, while Hertel contended that the bankruptcy court should  apply the lower, $10,000 exemption in effect when it perfected its judgment lien  in 2003.  Specifically, Hertel argued that the 2005 Amendment should be  interpreted to apply only to judgment liens perfected after its effective date  because retroactive interpretations are disfavored and the amendment did not  explicitly provide that it should be applied to pre existing judgment liens.   Further, Hertel also argued that were the amendment interpreted to apply to  judgment liens perfected prior to its effective date, this limitation on Hertel s  ability to collect on its judgment lien would constitute an unconstitutional taking  4  of its property in violation of the Takings Clause of the Fifth Amendment to the  United States Constitution.    The bankruptcy court (Bucki, C.U.S.B.J.) rejected Hertel s contentions and  concluded that Calloway was entitled to the $50,000 homestead exemption in  effect at the time of her bankruptcy filing.  In re Calloway, 423 B.R. 627 (Bankr.  W.D.N.Y. 2010).  In so holding, the bankruptcy court relied on CFCU Community  Credit Union v. Hayward, 552 F.3d 253 (2d Cir. 2009), in which this Court  determined that the 2005 Amendment applies retroactively even to contract based debts that preceded its enactment.  Although, unlike the creditor in  Hayward, Hertel reduced the debt to a perfected judgment lien prior to the 2005  Amendment, the bankruptcy court concluded that this made no difference.  In its  view, the amendment immediately increased the exemption to $50,000 as to all  creditors and all obligations, regardless of whether the creditor had reduced the  debt to judgment prior to its enactment.  In re Calloway, 423 B.R. at 629.  As to  Hertel s Takings Clause challenge, the bankruptcy court concluded that there  had been no taking of Hertel s property because, under New York law, judgment  liens are not vested property interests.  Id. at 629 30 (citing Watson v. N.Y. Cent.  R.R. Co., 47 N.Y. 157 (1872)).  The district court (Skretny, C.J.) affirmed on  5  substantially the same grounds, adding that even were a judgment lien a  property interest protected by the Takings Clause, the 2005 Amendment s effect  on Hertel s lien did not constitute a taking.  1256 Hertel Ave. Assocs., LLC v.  Calloway, No. 10 CV 250S, slip op. at 8 9 (W.D.N.Y. Mar. 16, 2012).    On appeal to this Court, Hertel reiterates its arguments that (1) the 2005  Amendment should be interpreted to apply only to judgment liens perfected  after its enactment; and (2) if the 2005 Amendment does apply to pre enactment  judgmenent liens, the result is an unconstitutional taking of its property in  violation of the Fifth Amendment.  For the reasons set forth below, we affirm the  order of the district court.1  DISCUSSION2  New York has provided a homestead exemption for more than 150 years.   See 1850 N.Y. Laws ch. 260.  The exemption  protect[s] a homeowner against                                                                In light of this case s significance, we appointed Joshua D. Liston as pro bono counsel  to represent Calloway s interest in the appeal. We thank counsel for his efforts.  2  An order of a district court functioning in its capacity as an appellate court in a  bankruptcy case is subject to plenary review.   Momentum Mfg. Corp. v. Emp. Creditors  Comm. (In re Momentum Mfg. Corp.), 25 F.3d 1132, 1136 (2d Cir. 1994).  This Court  independently review[s] the factual determinations and legal conclusions of the  bankruptcy court.  Id. (internal quotation marks omitted).  Its legal conclusions are  evaluated de novo, and its factual findings are reviewed for clear error.  Id.  The issues  Hertel raises in this appeal are pure questions of law subject to this Court s de novo  review.  1 6  seizure of his or her dwelling to satisfy a money judgment,  Gen. Elec. Capital  Bus. Asset Funding Corp. v. Hakakian, 300 A.D.2d 486, 487 (2d Dep t 2002), and  reflects a long standing legislative decision to  provide an honest debtor with a  fresh start  and avoid  leaving the debtor and his family homeless and on the  brink of financial ruin,  Westinghouse Credit Corp. v. Cent. Trust Co. Rochester,  N.Y., (In re Leonardo), 11 B.R. 453, 455 (Bankr. W.D.N.Y. 1981); accord Robinson v.  Wiley, 15 N.Y. 489, 494 (1857) (opinion of Johnson, J.).     Consistent with the statute s purpose, New York s Legislature has  amended the homestead exemption from time to time to ensure that its  protections keep pace with homeowners  changing needs.  The exemption was  amended in 1977, for example, to protect  condominium apartments,  1977 N.Y.  Laws ch. 181, and again in 1980 to add  mobile home[s]  to the list of protectable  homesteads, 1980 N.Y. Laws ch. 717.  To account for rising home values, the  Legislature has also periodically increased the exemption limit from $1,000 to  $2,000 in 1969; to $10,000 in 1977; to $50,000 in 2005; and to $75,000 (with upward  adjustments for high property value counties) in 2010.3  See 1969 N.Y. Laws ch.  961; 1977 N.Y. Laws ch. 181; 2005 N.Y. Laws ch. 623; 2010 N.Y. Laws ch. 568.                                                                On January 31, 2013, New York State Senator Kevin S. Parker introduced a bill that  would increase the exemption yet again, from $150,000 to $250,000 in ten high property 3 7  At issue in this case is the 2005 Amendment, which increased the  homestead exemption limit from $10,000 to $50,000 and provided as follows:  Exemption  of  homestead.    Property  of  one  of  the  following  types,  not  exceeding  fifty  thousand  dollars  in  value  above  liens  and  encumbrances,  owned  and  occupied  as  a  principal  residence,  is  exempt  from  application  to  the  satisfaction  of  a  money  judgment,  unless  the  judgment  was  recovered  wholly  for  the  purchase  price  thereof:    1.  a lot of land with a dwelling thereon,  2.  shares of stock in a cooperative apartment corporation,  3.  units of a condominium apartment, or  4.  a mobile home.  2005 N.Y. Laws ch. 623, § 1.  Although the 2005 Amendment included language  directing that  [t]his act shall take effect immediately,  2005 N.Y. Laws ch. 623,  § 2, the amendment did not specify whether its immediate effect was to protect a  debtor s homestead from all obligations, even those incurred before the  amendment was passed, or only obligations postdating its enactment.    This Court has once before addressed the 2005 Amendment s interaction  with pre existing obligations, in CFCU Community Credit Union v. Hayward, 552  F.3d 253 (2d. Cir. 2009).  In that case, CFCU held a $11,291 claim against the  debtor based on a car loan secured by an automobile valued at only $7,185,                                                                                                                                                                                                    value counties.  S. 3198, 236th Leg. (N.Y. 2013).  The bill was referred to the Senate  Judiciary Committee on January 8, 2014.  8  which left CFCU a general unsecured creditor for the remaining $4,106.   Hayward, 552 F.3d at 257.  CFCU argued that because the homestead exemption  in effect at the time of the 2003 car loan provided only $10,000 of protection, the  debtor was entitled only to that exemption and not the higher $50,000 exemption  set forth in the 2005 Amendment.  Id.   Following an analysis of the 2005 Amendment s legislative history, the  Hayward Court concluded that  a New York debtor s ability to invoke the  increased homestead exemption is determined not by the date the debtor s  unsecured contract debt was incurred, but rather, by the date upon which the  debtor files his or her bankruptcy petition.   Id. at 265.  Noting that retroactive  interpretations are generally disfavored, the Court nonetheless applied the  increased exemption to an existing obligation because the clear purpose of the  legislation was to provide immediate relief to homeowners and because the  Legislature had evinced its intent that the statute apply to pre enactment liens by  choosing not to carry over into the 2005 Amendment language from the prior  homestead exemption that had specifically included an anti retroactivity  provision:  In  light  of  the  legislative  finding  that  the  increased  exemption  amount  was  long  overdue  and  that  the old  amount  was  unrealistic  9  in today s economy, it would defeat the intent of the Legislature to  judicially  engraft  an  anti retroactivity  provision  (similar  to  that  found  in  the  1977  Amendment)  onto  the  statute  where  none  exists. . . .  If  the  Legislature  intended  the  Amendment  to  be  prospective  only  . . .  it  could  easily  have  carried  over  the  language  from the 1977 Amendment.   Id. at 265.   A.  Whether the 2005 Amendment Applies to Pre enactment Judgment Liens    Although Hayward clarified that the 2005 Amendment s increased  homestead exemption applies even to contract based debts that predate the  amendment, the Court did not address whether the amendment applies where,  prior to the amendment s enactment, a creditor has reduced a debt to judgment  and perfected a judgment lien on the debtor s residential property.  Because  CFCU had not reduced the debt to a judgment, the Hayward Court had no reason  to reach the issue.  See id. at 262 n.9, 264 65 n.12.    This case places the issue squarely before us.  Hertel obtained a judgment  against Calloway and secured a judgment lien against her home in July 2003,  when the homestead exemption limit still stood at $10,000.  We must therefore  determine whether, when Calloway filed for bankruptcy on May 12, 2009, she  was entitled to the full $50,000 homestead protection of the 2005 Amendment  even as to a debt reduced to judgment prior to the statute s enactment.  Hertel  10  argues that the statute should be interpreted not to apply to judgment liens  obtained prior to the 2005 Amendment (1) because interpretations that  retroactively affect vested interests are generally disfavored; and (2) to avoid the  constitutional question of whether the legislation s effect on pre existing  judgment liens constitutes an unconstitutional taking of its property in violation  of the Fifth Amendment.    It is a fundamental canon of statutory construction that retroactive  operation is not favored by courts and statutes will not be given such  construction unless the language expressly or by necessary implication requires  it. 4  Majewski v. Broadalbin Perth Cent. Sch. Dist., 91 N.Y.2d 577, 584 (1998).   However, it is also  fundamental that a court, in interpreting a statute, should  attempt to effectuate the intent of the Legislature.   Id. at 583 (internal quotation                                                                A statute can be retroactive in two ways, both of which courts have traditionally  disfavored because they impair an individual s ability to plan his conduct with  reasonable certainty of its legal consequences.  First, and most obviously, a statute is  said to be retroactive if it is directed at past events and gives pre enactment conduct a  different effect from that it would have had before the passage of the statute.  Second, a  statute is also said to be retroactive if, although it is not directed at conduct that  occurred prior to its enactment, it diminishes rights or increases obligations established  prior to the legislation s effective date.  See N.Y. Stat. Law § 51 (defining a retroactive  statute as one that  takes away or impairs vested rights  or  looks backward affecting  acts occurring or rights accruing before it came into force ); see generally Landgraf v. USI  Film Prods., 511 U.S. 244, 263 80 (1994).  As interpreted by the bankruptcy and district  courts, the 2005 Amendment would be retroactive in this second sense because,  although it applies to the satisfaction of judgments only after its effective date, it affects  judgment liens perfected prior to its enactment.  4 11  marks omitted).  The presumption against retroactivity and other principles of  construction  are merely navigational tools to discern legislative intent.   Id. at  584.   [M]axims of statutory construction provide helpful guideposts, [but] the  reach of [a] statute ultimately becomes a matter of judgment made upon review  of the legislative goal.  Duell v. Condon, 84 N.Y.2d 773, 783 (1995).  Where a  statute is unclear as to its retroactive effect, factors relevant to the retroactivity  analysis include  whether the Legislature has made a specific pronouncement  about retroactive effect or conveyed a sense of urgency; whether the statute was  designed to rewrite an unintended judicial interpretation; and whether the  enactment itself reaffirms a legislative judgment about what the law in question  should be.  In re Gleason (Michael Vee, Ltd.), 96 N.Y.2d 117, 122 (2001).    Although the Legislature made no specific pronouncement as to the 2005  Amendment s effect on pre enactment debts, the statute s legislative history  reflects a clear sense of urgency that the homestead exemption limit be  immediately adjusted to bring it in line with modern home values.  The  memoranda submitted by the 2005 Amendment s sponsors in the Senate and  Assembly noted that the $10,000 exemption limit had not been updated since  1977 and was  not at all realistic in today s economy.   N.Y. Spons. Memo., 2005  12  S.B. S4582; N.Y. Spons. Memo., 2005 A.B. A8479.  The memoranda further  explained that  hav[ing] the figure so low is tantamount to having no exemption  at all  and proposed a $50,000 exemption as  a much more realistic figure.   Id.    To provide immediate relief to debtors whose homesteads were  underprotected by the outdated exemption limit, the 2005 Amendment explicitly  provided that  [t]his act shall take effect immediately.  2005 N.Y. Laws ch. 623,  § 2.  The statute s directive that it take effect immediately is not itself enough to  require retroactive application, but it does evince a sense of urgency on the part  of the Legislature that the benefit of the increased homestead exemption be  available to debtors as soon as possible.  See Majewski, 91 N.Y.2d at 583.  The 2005  Amendment s specification that it take effect  immediately  is particularly  striking given that the effective date of statute it replaced, the 1977 Amendment,  had been intentionally crafted to avoid any effect on pre enactment debts.   Section 2 of the 1977 Amendment provided that  [t]his act shall take effect ninety  days after it shall have become a law, but shall not affect the application of property  to the satisfaction of a money judgment for a debt contracted before it takes effect.   1977  N.Y. Laws ch. 181, § 2 (emphasis added).  The Legislature chose not to carry over  13  the anti retroactivity provision of the 1977 Amendment to the 2005 Amendment  and instead replaced it with an instruction that the statute have immediate effect.      Hayward relied on these indicia of legislative purpose to conclude that a  debtor may invoke the 2005 Amendment s increased homestead exemption even  as to pre enactment unsecured contract based debts.  Nothing in the legislative  history suggests that the Legislature intended a different rule to apply where the  creditor has reduced the debt to a judgment and obtained a judgment lien.  In  fact, the statute s legislative history post Hayward further evinces the  Legislature s intent to apply the 2005 Amendment to pre enactment judgment  liens.  As noted above, in 2010 the Legislature increased the homestead  exemption limit to $75,000 (or higher for certain high property value counties).   2010 N.Y. Law ch. 568.  The 2010 Amendment provided that  [t]his act shall take  effect on the thirtieth day [Jan. 21, 2011] after it shall become a law and shall  apply to the satisfaction of judgments on or after such date.  § 7 (emphasis  added).  By expressly stating the amendment would apply to the satisfaction of  judgments on or after its effective date, the Legislature made clear that the  increased exemption limits would apply to judgments obtained prior to the  14  effective date, since a party necessarily must have a judgment before seeking to  satisfy it.    The fact that the Legislature, presumably aware of Hayward and alerted to  the retroactivity question, Arbegast v. Bd. of Educ. of S. New Berlin Cent. Sch., 65  N.Y.2d 161, 169 (1985), resolved any lingering ambiguity as to the homestead  exemption s retroactive effect by expressly applying the 2010 Amendment to pre enactment judgments supports our conclusion that the 2005 Amendment is best  read as making the increased homestead exemption available to all debtors who  file for bankruptcy after the statute s effective date, regardless of the date on  which the debt was incurred or reduced to judgment or the date on which any  judgment lien was perfected.  Anticipating our reaffirmation of Hayward, Hertel argues that  even if the  2005 Amendment is most naturally read to apply to pre enactment obligations,  the canon of constitutional doubt requires the Court to adopt a different  interpretation as to judgment lien debts to avoid the question of whether the  2005 Amendment has effected a taking of its property in violation of the Fifth  Amendment.   Under the federal and New York State canons of constitutional  15  doubt,5  [a] statute must be construed, if fairly possible, so as to avoid not only  the conclusion that it is unconstitutional, but also grave doubts upon that score.   Tauza v. Susquehana Coal Co., 220 N.Y. 259, 267 (1917) (Cardozo, J.), and  Almendarez Torres v. United States, 523 U.S. 224, 237 (1998) (both quoting United  States v. Jin Fuey Moy, 241 U.S. 394, 401 (1916) (Holmes, J.)); accord In re Jacob, 86  N.Y.2d 651, 667 (1995); see also N.Y. Stat. Law § 150.  The constitutional doubt  canon is justified partly by a presumption that legislatures are cognizant and  respectful of constitutional limitations and partly by a judicial policy of                                                                In the absence of a final decision by a state s highest court as to the proper  interpretation of a state statute, a federal court must determine how the state s highest  court would decide the issue if presented with it.  19 Charles Alan Wright & Arthur R.  Miller, Federal Practice and Procedure § 4507 (2d ed. 1996).  This Court has not  previously addressed whether that predictive inquiry should be guided primarily by  federal or state interpretive principles, in this case, the federal or New York State  constitutional avoidance canon.  The Erie doctrine would seem to require federal courts  to interpret a state s law just as would the courts of that state in order to ensure  consistent outcomes in federal and state courts. See generally Abbe R. Gluck,  Intersystemic Statutory Interpretation: Methodology as  Law  and the Erie Doctrine, 120 Yale  L.J. 1898 (2011).  And in past cases we have naturally relied on state courts  statutory  construction case law.  See, e.g., Beason v. United Techs. Corp., 337 F.3d 271, 275 (2d Cir.  2003) (relying on Connecticut precedent on statutory construction to interpret  Connecticut statute).  Other of our decisions, however, suggest that federal and state  courts apply distinct interpretive methodologies by virtue of a  broader interpretive  power  that state courts exercise in interpreting state law and that those approaches  could sometimes result in different interpretations of identical statutory language in  state versus federal courts.  See, e.g., Sealed v. Sealed, 332 F.3d 51, 59 (2d Cir. 2003).  We  note this issue but need not resolve it, because both New York and the federal courts  recognize the constitutional avoidance canon, and, whichever governs, the result is the  same.   5 16  minimizing confrontations between the legislative and judicial branches. See  Almendarez Torres, 523 U.S. at 238.  Application of the canon requires that the  statute in question be genuinely susceptible to at least two interpretations and  that there be a serious likelihood that the statute will be held unconstitutional  absent application of the canon.    These conditions are not met in this case.  Even assuming that the 2005  Amendment is susceptible to two plausible interpretations, there is no serious  likelihood that interpreting the statute to apply to Hertel s pre enactment  judgment lien will result in the statute being held unconstitutional.  For the  reasons discussed above, the statute is best interpreted as applying the increased  exemption limit even to pre enactment judgment liens, and, although that  interpretation requires the Court to address a constitutional question, the  Takings Clause issue that Hertel raises does not lead us to doubt the statute s  constitutionality.  B.  Takings Clause    Hertel argues that if the 2005 Amendment is read to apply to its pre enactment judgment lien, the statute effects an unconstitutional taking of its  judgment lien in violation of the Fifth Amendment.  The Takings Clause  17  provides that no  private property [shall] be taken for public use, without just  compensation.   U.S. Const. amend. V.  The clause applies to the states through  the Fourteenth Amendment.  Kelo v. City of New London, Conn., 545 U.S. 469, 472  n.1 (2005).  1.    Whether a Judgment Lien is a Protected Property Interest  Before addressing Hertel s Takings Clause challenge, we must first address  the threshold question of whether Hertel even held a protected property interest  in its judgment lien.  If Hertel held no property interest, the 2005 Amendment  can have taken none from it.    This Court has never previously addressed whether a judgment lien  against a judgment debtor s real property constitutes a property interest  protected by the Fifth Amendment.  The bankruptcy court below, following the  decisions of other bankruptcy courts in this Circuit, concluded that under New  York law a judgment lien against a debtor s real property is not a constitutionally  protected property interest.  See In re Calloway, 423 B.R. 627, 629 30 (Bankr.  W.D.N.Y. 2010).  In an 1872 decision, Watson v. New York Central Railroad Co., 47 N.Y. 157  (1872), the New York Court of Appeals addressed whether a judgment  18  lienholder was entitled to be a party to, and receive compensation from, a  property seizure initiated by a railroad company pursuant to a state statute  delegating to the railroad limited eminent domain power to secure its right of way should it be unable to obtain the land it required by private contract.  The  Court of Appeals understood the statute to give a right to compensation only to  property holders and reasoned that because a lienholder s rights are created by  statute, the lienholder holds no property interest in the land underlying the lien,  and its statutory rights can be superseded at will by the Legislature.  Id. at 162.   Watson is an old case, but its holding has never been repudiated by New York s  Court of Appeals.  Finding no more recent decision to the contrary, a number of  bankruptcy courts in this Circuit have relied on Watson in recent years to reject  Takings Clause challenges to the homestead exemption on the ground that New  York law does not recognize judgment liens as protected property interests.  See  In re Calloway, 423 B.R. at 629 30; see also In re Trudell, 381 B.R. 441, 442 44 (Bankr.  W.D.N.Y. 2008); Lattimore v. Walt s Tree Serv., Inc. (In re Lattimore), 12 B.R. 111  (Bankr. W.D.N.Y. 1981).  The crucial question in this case, however, is not whether Hertel s  judgment lien is categorized as a property interest by New York law, but  19  whether it constitutes a property interest for purposes of the Fifth and  Fourteenth Amendments.   That determination, despite its state law  underpinnings, is ultimately one of federal constitutional law.  Although the  underlying substantive interest is created by an independent source such as state  law, federal constitutional law determines whether that interest rises to the level of  a legitimate claim of entitlement protected by the Due Process Clause.   Town of  Castle Rock, Colo. v. Gonzales, 545 U.S. 748, 756 57 (2005) (internal quotation marks  omitted).  Accordingly, we look first to state law to define the contours of the  purported property interest, and then to federal constitutional law to determine  whether that interest merits constitutional protection as a property interest.     Under New York law, after a plaintiff has won a judgment against a  defendant, obtaining a judgment lien against his real property is simple.  The  judgment creditor need only file the judgment with the county clerk of the  county where the property is located.6  N.Y. C.P.L.R. § 5018(a).  The lien secures  the judgment creditor s ability to collect the judgment, by forced sale of the  property if need be, N.Y. C.P.L.R. § 5236, by ensuring that, apart from a few                                                                The process is simpler still if the judgment is rendered by a supreme or county court  and the debtor s property is located in the county where the judgment is entered.  A  judgment entered in a supreme or county court automatically becomes a judgment lien  against the debtor s local real property.  See N.Y. C.P.L.R. § 5018(a); David D. Siegel,  New York Practice § 517 (5th ed. 2011).  6 20  statutory exceptions, no transfer by the judgment debtor of any interest in the  liened property is effective against the judgment creditor.   N.Y. C.P.L.R. § 5203.    In Ford Motor Credit Co. v. NYC Police Department this Court held that a  lienholder with a security interest in a motor vehicle seized by the New York  City Police Department possesses a constitutionally protected property interest  in the seized vehicle and may not be excluded from participation in the civil  forfeiture process.  503 F.3d 186, 190 92 (2d Cir. 2007).  The Court relied in part  on Armstrong v. United States, in which the Supreme Court similarly concluded  that a mechanic s lien obtained pursuant to Maine law constituted a  constitutionally protected property interest.  364 U.S. 40, 44 45 (1960).  Like the  mechanic s lien at issue in Armstrong, a judgment lien entitles the lienholder to  force a sale of the liened property and to obtain payment in priority over other  creditors.  See N.Y. C.P.L.R. § 5236(a); see also N.Y. C.P.L.R. § 5235 prac. cmt.  C5235:1 (McKinney 2014) (explaining that N.Y. C.P.L.R. § 5236(a)  ordinarily  bars sale of the realty on execution if the judgment is not . . . a lien ).  And like  other common property interests, a judgment lien can be freely bought, sold, and  assigned.  There is no reason that a judgment lien should not be entitled to  similar protection.  The legal rights of a judgment lienholder are obviously far  21  fewer than those of an owner in fee simple, but a judgment lien, like other  security interests,  is indisputably a property interest protected by the  Fourteenth Amendment.   Ford Motor Credit Co., 503 F.3d at 191.  2.    Regulatory Taking Analysis  The Supreme Court has recognized two branches of Takings Clause cases:  physical takings and regulatory takings.7  See Tahoe Sierra Pres. Council, Inc. v.  Tahoe Reg l Planning Agency, 535 U.S. 302, 322 (2002).  A physical taking occurs  when there is either a condemnation or a physical appropriation of property.  Id.  A regulatory taking, by contrast, occurs where even absent a direct physical  appropriation, governmental regulation of private property  goes too far  and is                                                                Citing the Supreme Court s observation in United States v. Security Industrial Bank, 459  U.S. 70, 75 76 (1982) that the traditional regulatory takings framework employed in  Penn Central Transportation Co. v. City of New York, 438 U.S. 104 (1978), fits awkwardly  with governmental regulations, like this one, that affect a party s entire property  interest rather than  some but not all of the  bundle or rights,  Hertel urges recognition  of a new branch of Takings Clause doctrine to assess the destruction of liens.  This we  decline to do.  In only two cases has the Supreme Court held that the government s  destruction of a lien constituted a taking, see Armstrong v. United States, 364 U.S. 40  (1960); Louisville Joint Stock Land Bank v. Radford, 295 U.S. 555 (1935), both of which  predated Penn Central Transportation, the Supreme Court s seminal case on regulatory  takings.  Penn Central Transportation, however, cited Armstrong as an example of a case  in which a regulatory taking occurred given the government s frustration of property holders  investment backed expectations, see 438 U.S. at 127, one of the principal  considerations when considering whether a regulatory taking occurred.  Thus, it is far  from clear that the Supreme Court would analyze the government s destruction of liens  using a framework other than the regulatory takings frameworks set forth in Penn  Central Transportation and Lucas v. S.C. Coastal Council, 505 U.S. 1003 (1992), both of  which we address herein.  7 22  tantamount to a direct appropriation or ouster.   Lingle v. Chevron U.S.A. Inc.,  544 U.S. 528, 537 (2005) (quoting Pa. Coal Co. v. Mahon, 260 U.S. 393, 415 (1922)  (Holmes, J.)).  Because application of the 2005 Amendment to pre existing liens  does not present the  classi[c] taking  in which the government directly  appropriates private property for its own use,  E. Enters. v. Apfel, 524 U.S. 498,  522 (1998) (alteration in original), any taking in this case would be regulatory in  nature.      The Supreme Court has  generally eschewed any set formula  for  identifying regulatory takings, instead  preferring to engage in essentially ad  hoc, factual inquiries  to determine in each case whether the challenged property  restriction rises to the level of a taking.  Lucas v. S.C. Coastal Council, 505 U.S.  1003, 1015 (1992) (alterations omitted) (internal quotation marks omitted).   Paramount to the inquiry are the familiar factors set forth in Penn Central  Transportation Co. v. City of New York, 438 U.S. 104, 124 (1978).   Primary among  those factors are  [t]he economic impact of the regulation on the claimant and,  particularly, the extent to which the regulation has interfered with distinct  investment backed expectations.   Lingle, 544 U.S. at 538 39 (alteration in  original) (quoting Penn Central, 438 U.S. at 124).  Also telling, is the  character of  23  the governmental action,  particularly  whether it amounts to a physical  invasion  or appropriation of property or instead merely affects property  interests through  some public program adjusting the benefits and burdens of  economic life to promote the common good.   Id. at 539 (internal quotation  marks omitted).  Although these factors govern most regulatory takings challenges, the  Supreme Court has also identified two types of regulatory action that are treated  as per se takings for Fifth Amendment purposes and therefore require no case specific weighing of the Penn Central factors.  A categorical taking occurs (1)  where a regulation  compel[s] the property owner to suffer a physical  invasion   of his property ; or (2)  where regulation denies all economically beneficial or  productive use of land.   Lucas, 505 U.S. at 1015.    Hertel argues that this case falls into the second of these two per se takings  categories.  It reasons that the 2005 Amendment has deprived it of all economic  use of its judgment lien against Calloway and that the Court should simply find  a per se taking under Lucas and forgo a detailed analysis of the Penn Central  factors.  In the alternative, Hertel argues that even were we to apply Penn Central,  those factors would weigh in favor of its takings claim.  24    The cases in which the Supreme Court has applied Lucas s total takings  rule have involved real property, and it is unclear whether that case s per se rule  should be applied to purported takings of other types of property, such as  intellectual property, personal property, or a security interest like that at issue  here.  The Lucas Court repeatedly referred to regulation that deprives  land  (not  property ) of all economically beneficial use,8  and subsequent decisions of the  circuit courts have not reached a clear consensus on how broadly to apply Lucas s  per se rule.  See A & D Auto Sales, Inc. v. United States, 748 F.3d 1142, 1151 52  (Fed. Cir. 2014) (noting the question and collecting cases).  The parties have not  briefed the issue, however, and its resolution is unnecessary to our decision  because there has been no taking under either standard.  Because Hertel s takings  claim fails for similar reasons under both tests, Lucas and the Penn Central factors  can be addressed together.    First, the nature of the challenged governmental action in this case is not  that of a regulatory taking.  The government has not physically invaded or  appropriated Hertel s judgment lien for its own use; it has merely adjusted its                                                                The Lucas Court also specifically distinguished regulation of land from regulation of  personal property, which, it explained, might even face regulation that would render it  economically worthless  by reason of the State s traditionally high degree of control  over commercial dealings.   Lucas, 505 U.S. at 1027 28.    8 25  long standing statutory protection of debtors  homesteads to account for modern  home values.  Legislative tinkering of this sort inevitably creates individual  winners and losers, for one man s defense is another s obstacle.  But  it cannot be  said that the Taking Clause is violated whenever legislation requires one person  to use his or her assets for the benefit of another.  Connolly v. Pension Benefit  Guar. Corp., 475 U.S. 211, 223 (1986).  The 2005 Amendment s interference with  judgment lienholders  property rights is of the sort that inevitably follows when  the Legislature adjusts the benefits and burdens of economic life to promote the  common good.    Second, the economic impact of the 2005 Amendment and its effects on  Hertel s investment backed expectations establish that no taking occurred here.   Hertel obtained a judgment lien on Calloway s property in 2003.   At the time of  the bankruptcy court proceeding, the property was valued at approximately  $110,000, but was encumbered by a mortgage with a remaining balance of  approximately $85,000, leaving Calloway around $25,000 in home equity.  If the  2005 Amendment had never been enacted and the homestead exemption limit  had been left at $10,000, a portion of Calloway s home equity would now be  available to satisfy Hertel s judgment against her.  However, because the 2005  26  Amendment raised the homestead exemption limit to $50,000, Calloway s equity  in her home is completely shielded.9  Hertel reasons as follows: But for the 2005  Amendment, Calloway s home equity would be available to satisfy the  judgment; a comparison of Hertel s economic position before and after the  statute s effective date shows a change for the worse; therefore Hertel s property  has been taken in violation of the Fifth Amendment.    Hertel s reasoning, however, rests on the factually unsupported  assumption that its judgment lien had value before the passage of the 2005  Amendment.  The record contains no evidence as to Calloway s equity in her  home on August 29, 2005, the day before the amendment took effect.  If on that  date she held $10,000 or less in home equity, Hertel s judgment lien would have  been worthless, since Calloway could have protected all of her home equity  under the then applicable $10,000 exemption.  Hertel therefore has not shown the  2005 Amendment, in fact, affected its economic interests.                                                                11 U.S.C. § 522(f) allows a debtor to avoid a judgment lien in bankruptcy to the extent  that the lien impairs an exemption to which the debtor would be entitled in the absence  of the lien.  Because the $25,000 equity that Calloway holds in her home is less than the  $50,000 homestead exemption, subjecting the property to a judicial lien of any amount  would impair the value of that exemption.  See 11 U.S.C. § 522(f)(2)(A).  Section 522(f)  thus entitles Calloway to completely avoid the lien and prevents any portion of the lien  from passing through the bankruptcy and remaining on her property.  9 27    In any event, however, even assuming the 2005 Amendment did have  some effect on Hertel s economic interests, that alone is not enough to support its  claim.  In assessing a takings claim, the relevant question is not whether  governmental action has affected a party s interests in some way but, rather, the  extent to which the challenged governmental action has upset the claimant s  investment backed economic expectations by altering its rights as to a  constitutionally protected property interest.    To argue that the 2005 Amendment impermissibly affected its property  interest, Hertel relies primarily on United States v. Security Industrial Bank, 459  U.S. 70 (1982).  That case considered the retroactive application of lien avoidance  provisions contained in the then newly enacted Bankruptcy Reform Act of 1978,  92 Stat. 2549 (1978).  Federal bankruptcy law had remained largely unchanged  since the Depression era Chandler Act, ch. 575, 52 Stat. 840 (1938), and, by the  1970s, Congress recognized the need for major reform.  Consumer bankruptcies  had come to account for nearly ninety percent of all bankruptcy cases, 123 Cong.  Rec. 35444 (1977) (statement of Rep. Rodino), but the federal bankruptcy laws  had not been readjusted since 1938 and were aimed primarily at business  bankruptcies.  H.R. Rep. No. 95 595 at 3 5 (1977), reprinted in 1978 U.S.C.C.A.N.  28  5963, 5965 66.  The Bankruptcy Reform Act of 1978 radically readjusted U.S.  bankruptcy law by  redesign[ing] traditional bankruptcy protections to make  them more effective for non business debtors.  123 Cong. Rec. 35444 (1977)  (statement of Rep. Rodino).    One particular concern of the Act was creditors  increasing use of liens on  personal property.  The traditional right under state law to exempt certain  property from the bankruptcy estate did not protect debtors from creditors who  had forced them into contracts waiving the exemptions or who held security  interests in their household goods, apparel, and similar personal property.  See  H.R. Doc. No. 93 137, at 169 74 (1973); 123 Cong. Rec. 35446 (1977) (statement of  Rep. Edwards).  Congress addressed these problems with the Bankruptcy  Reform Act of 1978, which, among other things, made waivers of exemptions  unenforceable and included a lien avoidance provision entitling individual  debtors to avoid judicial liens and nonpossessory, nonpurchase money liens on  certain types of property.  Faced with the question whether Congress s dramatic  alteration of bankruptcy law to permit debtors for the first time to avoid even  secured debts should apply retroactively to existing liens, the Supreme Court in  Security Industrial Bank noted  substantial doubt whether the retroactive  29  destruction of the appellees  liens . . . [would] comport[] with the Fifth  Amendment,  459 U.S. at 78, and ultimately concluded that Congress must not  have intended § 522(f) to apply to existing liens.    Unlike the newly crafted lien avoidance provision at issue in Security  Industrial Bank, however, New York s homestead exemption is of a much earlier  vintage from a time if not quite immemorial, then at least nearly so.  Hertel  obtained its judgment lien against a backdrop of New York law that has  continuously provided a homestead exemption for more than 150 years.  Dating  from 1850, New York s homestead exemption has now become a  background  principle[] of the State s law of property,  Lucas, 505 U.S. at 1029, that serves both  to define the scope of a judgment lienholder s property interest and its  reasonable investment backed expectations.10  So pedigreed a principle of state                                                                Neither Lucas nor subsequent decisions have clarified how long a legislative  enactment must remain in force before it becomes a  background principle  of property  law that is sufficiently embedded in a state s legal tradition that it defines property  holders  rights and investment backed expectations.  A background principle cannot be  a  newly legislated  one, but it is unclear just how old is old enough.  Lucas, 505 U.S. at  1028 29; accord Palazzolo v. Rhode Island, 533 U.S. 606, 630 (2001).  Although we do not  here attempt to delineate a precise division between  background  and  foreground   laws, after more than 150 years, New York s homestead exemption qualifies as part of  those common, shared understandings of permissible limitations derived from a  State s legal tradition.   Palazzolo, 533 U.S. 606, 630 (2001); accord Tahoe Sierra, 535 U.S. at  352 53 (Rehnquist, C.J., dissenting) (relying on New York City s enactment of a  comprehensive zoning ordinance in 1916 and the existence of zoning regulations in  10 30  law  inhere[s] in the title itself,  and the property owner can claim no taking  when he feels the effects of that restriction, for the implied limitation has been  there all along.  Lucas, 505 U.S. at 1029.    When Hertel obtained its judgment lien in 2003, inherent in the property  interest was the implied limitation that collection on the judgment might be  impeded by New York s long standing protection of judgment debtors   homesteads.  Like New York s other exemption laws, the homestead exemption  has changed to keep pace with the times. The exemption for  [a]ll spinning wheels [and] weaving looms  has come to encompass instead  one sewing  machine with its appurtenances.  The exemption for  [t]he family bible, family  pictures and school books  now includes all  religious texts  and caps the  exemption for other books at $500 instead of $50.  And the homestead exemption  has been expanded to include condominiums, has become available to women,  and now has been updated to provide an exemption limit commensurate with  ever increasing home values.  Compare 2 Revised Statutes of New York, pt. III, ch.  VI, tit. 5, art. 2, § 22 (1st ed. 1829), and 1850 N.Y. Laws ch. 260, with N.Y. C.P.L.R.  5205, and N.Y. C.P.L.R. 5206.                                                                                                                                                                                                      colonial Boston to conclude that zoning law is an implied limitation on real property  and part of an owner s investment backed expectations).  31  Inherent in Hertel s judgment lien was the implied limitation of a  homestead exemption that predictably and necessarily must be adjusted from  time to time to account for the changing values of the homes it protects.   This  limitation having been part of Hertel s judgment lien from the start, the 2005  Amendment neither effected a total taking of Hertel s property nor upset its  reasonable investment backed expectations.  Thus, we conclude that the 2005  Amendment s application to pre enactment judgment liens does not violate the  Takings Clause of the Fifth Amendment.  CONCLUSION    In sum, we hold (1) that the 2005 Amendment applies to all creditors and  all obligations, including pre existing obligations, regardless of whether the debt  was reduced to a judgment lien prior to the statute s enactment; and (2) that  retroactive application of the exemption does not constitute an uncompensated  taking of pre enactment judgment liens in violation of the Takings Clause.   Accordingly, the judgment of the district court is AFFIRMED.  32