Strong v. Wells Fargo, et al.

 Annotate this Case
Download PDF
EFiled:  Nov 30 2012 12:00PM EST   Transaction ID 48051066  Case No. K12C­01­021 WLW  IN THE SUPERIOR COURT OF THE STATE OF DELAWARE   IN AND FOR KENT COUNTY EARL STRONG and LILLIE STRONG, Plaintiffs, v. WELLS FARGO BANK and THOMAS D.H. BARNETT, ESQ., Defendants. : : : : : : : : : : : C.A. No.  K12C­01­021 WLW Submitted:  September 6, 2012 Decided:  November 30, 2012 ORDER Upon Defendants  Motion to Dismiss. Granted. Mr. Earl Strong and Mrs. Lillie Strong, pro se Geoffrey G. Grivner, Esquire of Buchanan Ingersoll & Rooney, P.C., Wilmington, Delaware; attorney for Wells Fargo Bank, N.A. Brian  T.  McNelis,  Esquire  of  Young  &  McNelis,  Dover,  Delaware;  attorney  for Thomas D.H. Barnett, Esquire. WITHAM, R.J.   Earl & Lillie Strong v. Wells Fargo, et al. K12C­01­021 WLW November 30, 2012 The  issue  before  the  Court  is  whether  the  Court  should  grant  Defendants Motion to Dismiss Plaintiff s deceptive trade practices claim? FACTUAL AND PROCEDURAL BACKGROUND This  case  originated  from  a  foreclosure  action  brought  by  the  holder  of  a mortgage  on  Plaintiff  Earl  Strong s  home.    Plaintiff  entered  into  a  mortgage agreement with MIT lending on October 20, 2004, which named Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. ( MERS ) as a nominee.1  In exchange for a loan in the amount  of  $205,277.00,  Plaintiff  agreed  to  a  mortgage  on  his  property  at  11 Gooseneck Lane, Smyrna, Delaware (hereinafter  Gooseneck Lane Property ).  The agreement provided that Defendant would make monthly payments of $1,133.55. Plaintiff failed to tender payments as required, and MERS filed a foreclosure action on June 10, 2005.  Default judgment was entered on November 3, 2005. MERS filed a writ of levari facias on January 31, 2006.  The foreclosure was halted due to an automatic stay when Plaintiff filed for bankruptcy.  MERS received relief from the automatic stay on October 24, 2007, but Plaintiff filed a second bankruptcy petition on August  13,  2008,  resulting  in  another  stay.    The  second  bankruptcy  case  was dismissed on September 4, 2008.  Plaintiff subsequently filed for bankruptcy a third time on July 1, 2009, resulting in yet another stay.  MERS obtained relief from the third automatic stay on May 5, 2010.   The note was assigned to Wells Fargo  on November 15, 2010, and MERS filed a writ of levari facias in the name of Wells  1 The facts as recited herein are adopted, in part, from Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. v. Strong, 2011 WL 5316766 (Del. Super. Oct. 19, 2011).   2 Earl & Lillie Strong v. Wells Fargo, et al. K12C­01­021 WLW November 30, 2012 Fargo Bank on January 11, 2011.  This Court dismissed the foreclosure action on October 19, 2011, on the grounds that the mortgage and the note on the Gooseneck Lane Property were unsealed instruments, and thus, could only be enforced at equity. Plaintiff, along with his wife, Lillie Strong (collectively  Plaintiffs), filed the instant  action  against  Thomas  Barnett,  Esquire,  and  Wells  Fargo  Bank,  N.A. ( Defendants )  on  January  19,  2012.    In  their  complaint,  Plaintiffs  allege  that Defendants  committed  fraud,  forgery,  misrepresentation,  perjury,  defamation, conspiracy, malicious prosecution, and deceptive trade practices by misrepresenting themselves as the holder of the note and mortgage on the Gooseneck Lane Property. Plaintiffs dispute the authenticity of the mortgage, and allege that Defendants misled and filed false documents with both this Court and the United States Bankruptcy Court for the District of Delaware. Defendant Wells Fargo Bank filed a motion for summary judgment on April 25, 2012, which was joined by Defendant Barnett on May 4, 2012.  This Court dismissed all but the claim for  deceptive trade practices in an order issued on July 20, 2012.2  In that order, the Court ordered Plaintiffs to file a more definitive statement as to their  deceptive trade practices claim  as they did not state a basis in law for this claim in their original complaint. Plaintiffs  filed  a  document  on  July  30,  2012  titled  Statement  As  To  The Deceptive Trade Practice And Correction of Plaintiffs Claims  (hereinafter   More Definitive  Statement ).    On  August  13,  2012,  Defendants  moved  to  dismiss  this  2 Strong v. Wells Fargo Bank, 2012 WL 3549730 (Del. Super. July 20, 2012).  3 Earl & Lillie Strong v. Wells Fargo, et al. K12C­01­021 WLW November 30, 2012 remaining  claim  pursuant  to  Superior  Court  Civil  Rule  12(b)(6). 3    Plaintiffs subsequently  filed  their  own  motion  to  dismiss   on  August  22,  2012,  which essentially  asks  this  Court  to  enter  a  default  judgment  in  Plaintiffs   favor  for Defendants  failure to respond to the More Definitive Statement.  The Court will now review the merits of both parties  motions.  DISCUSSION I. Plaintiffs   Motion to Dismiss Turning first to the motion filed by Plaintiffs on August 22, 2012, the Court finds that this motion is procedurally unsound.  Plaintiffs   pro se status does not excuse their failure to comply with the Court s rules. 4  To the extent that Plaintiffs are filing a motion to dismiss, the rules of this Court do not permit Plaintiffs to file such a motion.  Furthermore, Superior Court Civil Rule 12(e), which governs motions for a more definitive statement, merely provides that the party that filed the vague or ambiguous pleading must file a more definite statement within 10 days of a court order.5    The  Court  finds  nothing  within  the  body  of  that  rule,  or  any  other  rule, requiring the non­responding party to file a response.  Therefore, Plaintiffs  motion is hereby dismissed.  3 Superior  Court  Civil  Rule  12(b)(6)  provides  that  a  defendant  may  move  to  dismiss  a complaint for  failure to state a claim upon which relied can be granted.  Super. Ct. Civ. R. 12(b)(6). 4 Hall v. Danberg, 998 A.2d 850, at *1 (Del. 2010) (table).  5 See Super. Ct. Civ. R. 12(e). 4 Earl & Lillie Strong v. Wells Fargo, et al. K12C­01­021 WLW November 30, 2012 II. Defendants  Motion to Dismiss In the More Definitive Statement filed with the Court on August 13, 2012, Plaintiffs  appear  to  allege  that  Defendants  violated  both  the  Deceptive  Trade Practices  Act  and  the  Delaware  Consumer  Fraud  Act,  but  this  statement  is  so rambling and incoherent that the Court remains unclear as to which claims Plaintiffs assert and what relief they seek.  Consequently, Defendants have moved to dismiss the lone remaining claim in this case pursuant to Superior Court Civil Rule 12(b)(6). The  standards  governing  a  motion  to  dismiss  are  well­settled. 6    All  well­ pleaded factual allegations are accepted as true. 7  Even vague allegations are  well­ pleaded  if they give the opposing party notice of the claim.8  Dismissal will only be warranted when  under no reasonable interpretation of the facts could the complaint state a claim for which relief might be granted. 9 A. Deceptive Trade Practices Act Plaintiffs allege that Wells Fargo has caused a  likelihood of confusion and misunderstanding  as to the true mortgage holder of the Gooseneck Lane Property in violation of 6 Del. C. 2532(a)(2), a subsection of the Deceptive Trade Practices Act. 10 6 Beck v. Brady, 860 A.2d 809, at *1 (Del. 2004) (table).  7 Precision Air v. Standard Chlorine of Del., 654 A.2d 403, 406 (Del. 1995).  8 Id. 9  Hedenberg v. Raber, 2004 WL 2191164, at *1 (Del. Super. Aug. 20, 2004). 10 Plaintiffs allege additional violations of 6 Del. C. 2532(a), all of which are nonsensical in light of the fact that only competing businesses, and not consumers, have standing to raise a 5 Earl & Lillie Strong v. Wells Fargo, et al. K12C­01­021 WLW November 30, 2012 As Defendants point out, however, a consumer has no standing to state a cause of action under the DTPA.   [The DTPA] is intended to address unfair or deceptive trade practices  that  interfere  with  the  promotion  and  conduct  of  another s  business. 11 Unlike the Consumer Fraud Act, the DTPA is not intended to redress wrongs between a business and its customers.12  It is the Consumer Fraud Act, codified at 6 Del. C. § 2511­2527, which provides a cause of action for a consumer. As the Supreme Court noted in Whaley: In short, the most logical interpretation of the Consumer Fraud Act in conjunction with the DTPA is that the Consumer Fraud Act provides remedies for violations of the  vertical  relationship between a buyer (the  consumer)  and  a  producer  or  seller  ....  Conversely,  the  DTPA addresses  unreasonable  or  unfair  interference  with  the  horizontal relationships between various business interests.13 Since Plaintiffs, as a mortgagor, are consumers of the services Defendants provide and are not a competing business, they have no standing to bring a claim under the DTPA.    Therefore,  any  claims  brought  by  the  Plaintiffs  pursuant  to  DTPA  are dismissed.  claim under the DTPA.  11 Grand Ventures, Inc. v. Whaley, 632 A.2d 63, 64 (Del. 1993).  12 Id. at 65.  13 Id. at 70; see also Nieves v. All Star Title, Inc., 2010 WL 2977966, at *6 (Del. Super. July 27, 2010); Ewing v. Bice, 2001 WL 880120, at *7­8 (Del. Super. July 25, 2001); S&R Assoc. v. Shell Oil Co., 725 A.2d 431, 440 (Del. Super. 1998).  6 Earl & Lillie Strong v. Wells Fargo, et al. K12C­01­021 WLW November 30, 2012 B. Consumer Fraud Act Plaintiffs  also  alleged  that  Defendants  violated  6  Del.  C.  §  2513(a),  a subsection  of  the  Delaware  Consumer  Fraud  Act,  by  making  the  aforementioned misrepresentations to both this Court and the United States Bankruptcy Court.  The Delaware  Consumer  Fraud  Act  ( CFA )  is  intended  to  protect  consumer  and legitimate business enterprises from unfair or deceptive merchandising practices in the conduct of any trade or commerce in part or wholly within this State. 14  Plaintiffs rely on Section 2513(a) of the DCFA, which defines an unlawful practice as follows: The act, use, or employment by any person of any deception, fraud, false pretense,  false  promise,  misrepresentation,  or  the  concealment, suppression, or omission of any material fact with intent that others rely upon such concealment, suppression, or omission, in connection with the sale, lease, or advertisement of any merchandise, whether or not any person  has  in  fact  been  misled,  deceived  or  damaged  thereby,  is  an unlawful practice.15 Thus,  by  the  express  language  of  Section  2513(a),  Plaintiffs  must  show  that Defendants made a material misrepresentation at the time of sale, or in the course of services provided after the point of sale.  The misrepresentations alleged here were made to the courts, and not at the time that the Plaintiffs executed the mortgage on the Gooseneck property.  The allegations in Plaintiffs  More Definitive Statement relate most directly to claims of fraud, forgery, and perjury ­ all claims that this Court 14 6 Del. C. § 2512. 15 6 Del. C. § 2513(a) (emphasis added).  7 Earl & Lillie Strong v. Wells Fargo, et al. K12C­01­021 WLW November 30, 2012 dismissed in the previous Opinion and Order.  Therefore, the allegations found within Plaintiffs  More Definitive Statement are insufficient to state a cause of action under either the DTPA or the CFA, and cannot survive Defendants  Motion to Dismiss.  CONCLUSION For  the  foregoing  reasons,  Defendants   Motion  to  Dismiss  is  hereby GRANTED, and Plaintiffs  complaint is dismissed in its entirety.  IT IS SO ORDERED. /s/  William L. Witham, Jr.           Resident Judge WLW/dmh 8

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.