Shirley Whitten v. Gregory B. Rich and Karen Rich

 Annotate this Case
Download PDF
ARKANSAS COURT OF APPEALS  NOT DESIGNATED FOR PUBLICATION  JUDGE DAVID M. GLOVER  DIVISION I  CA07­655  October 31, 2007  APPEAL FROM THE SALINE  COUNTY CIRCUIT COURT  [CV2006­137­1]  SHIRLEY WHITTEN  APPELLANT  V. HONORABLE ROBERT W.  GARRETT, JUDGE  GREGORY B. RICH and KAREN  RICH  APPELLEES  AFFIRMED ON DIRECT APPEAL;  DISMISSED ON CROSS­APPEAL  This  case  involves  a  real­estate  contract  for  the  sale  of  a  residential  house.  Appellant, Shirley Whitten, is the seller, and appellees, Gregory and Karen Rich, are the  buyers.  When  appellant  tried  to  terminate  the  contract,  appellees  filed  a  complaint  seeking  specific  performance  of  the  contract.  Appellant  answered,  asserting  several  defenses,  the  most  pertinent  of  which  was  that  appellees  had  breached  the  contract  by  failing to list repairs within ten (10) business days prior to the settlement date as required  by  Paragraph  15  of  the  contract.  Following  a  hearing,  the  trial  court  ruled  in  favor  of  appellees, finding that  they had not breached the contract, setting a time to close on the sale, and denying, from the bench, appellees’ request for costs and attorney’s fees.  It is  undisputed that damages issues remain to be determined.  Appellant appeals based upon a  Rule  54(b)  certification.    Appellees  attempt  to  cross­appeal  concerning  attorney’s  fees.  We affirm on direct appeal, but we do not address the cross­appeal.  Direct Appeal  For  her  first  point  of  appeal,  appellant  contends  that  the  trial  court  erred  in  its  interpretation  of  Paragraph  15  of  the  real­estate  contract  between  the  parties.  We  disagree.  Paragraph 15, titled “Inspection and Repairs,” provides in pertinent part:  Buyer shall give written notice  listing specific repairs needed to Inspection Items  or  stating no  repairs  are  needed  to  Inspection  Items,  so  written  notice  is  actually  received  within  allotted  ten  (10)  business  day  period  by  Seller  or  Listing  Firm,  stating  inspections  have  been  performed  and  listing  all  items  which  need  repair,  except repairs required by FHA, VA, USDA­RD, the lender, or the termite control  company (“Third Party Requirements”), which shall be supplied to Seller promptly  upon  receipt  by  Buyer.  If  Buyer  provides  written  notice  as  required,  Seller  will  have  TEN  (10)  BUSINESS  DAYS  after  date  written  notice  is  received  to  state  which repairs Seller is NOT willing to perform, with the exception of Third Party  Requirements.    Should  Seller  fail  to  respond  with  TEN  (10)  BUSINESS  DAYS,  Seller  agrees  all  listed  repairs  will  be  completed,  including  Third  Party  Requirements, up to but not exceeding Repair Limit defined below.  IN  THE  EVENT  BUYER  DOES  NOT  MAKE  THE  NECESSARY  REQUIRED  INSPECTION  AND  DOES  NOT  PRESENT  THE  INSPECTION  TO  SELLER  IN  THE  ALLOTTED  TEN  (10)  BUSINESS  DAY  TIME  PERIOD,  BUYER  WAIVES  ALL  RIGHTS  TO  A  RE­  INSPECTION AND ASSUMES COMPLETE RESPONSIBILITY FOR ANY  AND  ALL  FUTURE  REPAIRS  AND  THE  CONDITION  OF  THE  PROPERTY.  If written notice is given as required, Seller agrees to pay the cost ­2­  to  repair  the  Inspection  Items  and  Third­Party  Requirements  in  a  sum  not  to  exceed $ 500.00 (the “Repair Limit”) in addition to rights, repairs and corrections  required in Paragraph 18 (Lead Based Paint Risk Assessment/Inspection).  If repair  costs  to  the  Inspection  Items  and  Third­Party  Requirements  exceed  the  Repair  Limit  Buyer  shall  have  the  option  to  (1)  accept  the  Property  in  its  condition  at  closing with credit to Buyer at closing in the amount of the Repair Limit, less the  cost  of  any  repairs  made  and  paid  for  by  Seller  after  receipt  of  notice,  or  (2)  declare this Real Estate Contract null and void and recover the Earnest Money.  If  Buyer closes on the Property believing conditions exist at the Property that require  repairs  and  agrees  to  a  credit  equal  to  the  Repair  Limit  as  allowed  by  this  Paragraph 15B, Buyer waives all right to assert a claim against Seller, Selling Firm  or Listing Firm concerning the condition of the Property.  If  Buyer  timely  inspected  the  Property  and  Seller  received  written  notice  thereof  within  the  time  period  set  forth  above,  Buyer  shall  have  the  right  to  re­inspect  the  Inspection  Items  immediately  prior  to  closing  to  ascertain  whether  the  Inspection  Items  are  in  normal  working  order  and  to  insure that all designated repairs have been  made.  If the Inspection Items are  found not to be in normal working order upon re­inspection, Buyer shall have the  option to: (1) accept the Property in its condition at closing with credit to Buyer at  closing for  any  portion  of  the  Repair  Limit  which  has  not  already  been  spent  by  Seller for repairs or previously credited to Buyer under this paragraph 15B, or (2)  declare  this  Real  Estate  Contract  null  and  void  and  recover  the  Earnest  Money.  SELLER  SHALL  NOT  BE  OBLIGATED  TO  EXPEND  AN  AMOUNT  FOR  REPAIRS OR PROVIDE A CREDIT TO BUYER TOWARD THE PURCHASE  PRICE  CONCERNING  REPAIRS  IN  EXCESS  OF  THE  REPAIR  LIMIT.  AGREEMENT  BY  SELLER  TO  EXPEND,  OR  ACTUAL  EXPENDITURE  OF,  SUMS BEYOND THE REPAIR LIMIT OR  OTHER ATTEMPTS TO SATISFY  CONCERNS  OF  BUYER  REGARDING  THE  INSPECTION  ITEMS  SHALL  NOT  AFFECT  OR  DEFEAT  THE  OPTIONS  PROVIDED  TO  BUYER  IN  (1)  AND (2) ABOVE.  The parties stipulated that the inspection and repair survey was faxed to appellant’s  real­estate agent on January 18, 2006, at 8:30 p.m.  Appellant’s real­estate agent, Robin  Hogue  of  Century  21,  testified  that  she  went  over  the  list  of  repairs  with  appellant  on ­3­  January  19  or  20,  2006,  which  was  less  than  ten  business  days  prior  to  the  closing  that  was  scheduled  for  no  later  than  January  31,  2006.    Appellant’s  reasons  for  deciding  to  terminate  the  contract  included  “many  problems”  resulting  from  the  inspection  of  her  home, e.g., a foul burning odor and  insulation debris on her clothing, and the repair list  being  furnished  to  her  late,  i.e.,  less  than  ten  business  days  prior  to  closing.  On  this  testimony, the trial court determined that appellant presented no basis for termination of  the contract.  In making her argument on appeal, appellant quotes the contract language and sets  out the facts establishing that notice of the repairs was received by appellant’s agent less  than ten business days prior to closing.  However, she offers no explanation as to why that  fact  would  give  her  the  right  under  the  contract  to  terminate,  and  she  cites  no  cases  in  support of that position.  The only provisions in paragraph 15 that allow for declaring the  contract null and void belong to the buyer, not the seller.  We find no basis for reversing  the trial court under this point.  For her second point of appeal, appellant contends that in ordering her to perform  the real­estate contract, the trial court placed her “at risk of pecuniary losses for which she  did  not  agree  to  pay  upon  entering  into  said  real  estate  contract.”  She  argues  that  the  testimony  of  Lisa  Toms,  the  buyers’  real­estate  agent,  established  that  the  settlement  statement  appellant  would  have  been  asked  to  sign  at  closing did  not  deduct  $500  from  her proceeds to cover the repair list, and that without such a deduction, appellees would  continue to have the right to assert a claim against her.  In support of her argument, she ­4­  quotes  the  following  language  from  Paragraph  15B:  “If  Buyer  closes  on  the  Property  believing conditions exist at the Property that require repairs and agrees to a credit equal  to the Repair Limit as allowed by this Paragraph 15B, Buyer waives all right to assert a  claim  against  Seller,  Selling  Firm  or  Listing  Firm  concerning  the  condition  of  the  Property.”  In addition, she cites Paragraph 5, which states that if the buyer is entitled to a  credit  for  repairs  at  closing,  then  the  amount  of  the  credit  should  be  reflected  on  the  HUD­1  Settlement  statement.  And,  finally,  she  quotes  again  from  Paragraph  15B,  the  portion  that  provides  that  the  buyer  has  two  options  following  inspection  if  the  repair  costs  exceed  the  $500  limit:  1)  accept  the  property  or  2)  declare  the  contract  null  and  void.  Her argument, apparently, is that if the buyers could declare the contract null and  void if the repairs exceeded the $500 limit, then she should be able to declare it null and  void if the repair list was submitted in an untimely manner and the $500 was not deducted  on  the  settlement  papers  –  –  which  she  contends  would  leave  her  vulnerable  to  a  claim  being brought by the appellees at a later time.  We  find  no  merit  in  her  argument.  First,  appellees  waived  any  future  action  against  appellant  by  proceeding  with  the  closing.  Second,  even  if  appellees  could  subsequently bring a claim, the amount would still be limited to $500.  Without citation to  legal  authority  and  with  no  convincing  legal  argument,  we  conclude  that  appellant  presents us with no basis for reversal under this point.  For her final point of appeal, appellant contends that the circuit court erred in its  interpretation of Paragraph 5 of the real estate contract.  Paragraph 5 provides: ­5­  5.  LOAN  AND  CLOSING  COSTS:  Unless  otherwise  specified,  all  of  Buyer’s  closing  costs,  including  origination  fees,  assumption  fees,  loan  costs,  prepaid  items,  loan  discount  points,  closing  fee,  and  all  other  financing  fees  and  costs  charged  by  Buyer’s  lender  or  any  additional  fees  charged  by  Closing  Agent(s), are to be paid by Buyer solely except for costs which cannot be paid by  Buyer  if  Buyer  is  obtaining  a  VA  or  FHA  loan  (the  “Government  Loan  Fees”)  which  shall  be  paid  by  Seller,  up  to  the  sum  of  $450.00  (the  “Seller  Loan  Cost  Limit”), which is not included in any loan or closing cost provisions listed below.  Notwithstanding any provision to the contrary, should the Government Loan Fees  exceed the Seller Loan Cost Limit, Seller shall have the option to either pay such  excess amount or terminate this Real Estate Contract and have the Earnest Money  returned to Buyer.  Seller is to pay Seller’s closing costs.  Seller  is  to  pay  up  to  but  not  to  exceed  3%  of  the  purchase  price  for  Buyer’s  closing costs and pre­paids.  Should Buyer be entitled to a credit at Closing for repairs pursuant to Paragraph 15  of  this  Real  Estate  Contract,  the  amount  of  such  credit  shall  be  reflected  on  the  HUD­1 settlement statement.  Buyer and Seller warrant that all funds received by  Buyer  from  Seller  (or  other  sources)  will  be  disclosed  to  the  Closing  Agent  and  reflected on the HUD­1 settlement statement.  (Emphasis added with italics.)  Appellant contends that she retained the right to terminate  the contract pursuant to the emphasized language, regardless of the fact that Century 21  was going to pay the excess amount.  Again, she cites no cases in support of her position.  If we ignore the fact that appellant does not make a convincing argument, that she  does  not  cite  legal  authority,  and  that  the  fees  she  complains  about  were  assumed  by  Century 21, which we decline to do, her construction of the contract in this regard is also  incorrect.  The  government  loan  fees  charged  to  the  seller  (but  paid  by  the  real­estate  agent)  totaled  $450.00.  This  is  the  amount  allowed  under  the  contract.    Consequently,  this provision to terminate would not support appellant’s argument.  Thus, appellant has  not provided a basis for reversal under her final point of appeal either. ­6­  Cross­Appeal  In their cross­appeal, appellees challenge the trial court’s denial of their request for  attorney’s fees.  We do not address the cross­appeal.  First, the April 23, 2007 judgment  does  not  mention  attorney’s  fees.    Neither  do  appellees  mention  a  specific  order  or  judgment in their notice of cross­appeal – – just the trial court’s denial of attorney’s fees.  See generally Ark. R. App. P. – Civil 3(e) and  Ark.  R.  Civ. P. 58.  Second, this matter  was appealed on a 54(b) certification with respect to the specific­performance issue.  The  denial of attorney’s fees was not mentioned.  Consequently, the matter of attorney’s fees  is not properly before us.  Affirmed on direct appeal; cross­appeal dismissed.  HART  and MILLER, JJ., agree. ­7­ 

Some case metadata and case summaries were written with the help of AI, which can produce inaccuracies. You should read the full case before relying on it for legal research purposes.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.